Τι είναι η εκτίμηση οικίας - Λίστα ελέγχου συμβουλών & διαδικασιών

Δυστυχώς, το αποτέλεσμα ενός από τους πιο σημαντικούς παράγοντες, η κατ 'οίκον εκτίμηση, δεν είναι κάτι που μπορείτε να ελέγξετε. Ωστόσο, είναι σημαντικό να έχετε πλήρη κατανόηση της κατ 'οίκον εκτίμησης πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία απόκτησης ή αναχρηματοδότησης υποθήκης.

Τι είναι η εκτίμηση κατοικίας?

Μια κατ 'οίκον εκτίμηση είναι μια αποτίμηση της ιδιοκτησίας σας που διεξάγεται από έναν «εμπειρογνώμονα» εκτιμητή που έχει εκχωρηθεί στην περίπτωσή σας από μια τράπεζα ή άλλο δανειοδοτικό ίδρυμα (γενικά τυχαία, βάσει νέων τραπεζικών κανονισμών). Οι εγχώριοι εκτιμητές επισκέπτονται την ιδιοκτησία σας για να αξιολογήσουν την κατάσταση του χώρου και να κάνουν απογραφή των χαρακτηριστικών τους.

Ο εκτιμητής εξετάζει παράγοντες όπως:

• Η κατάσταση του σπιτιού
• Το μέγεθος του σπιτιού
• Το μέγεθος της παρτίδας των ακινήτων
• Η ποιότητα του εξωραϊσμού
• Ο αριθμός των υπνοδωματίων, των μπάνιων και των δωματίων
• Η ποιότητα του φωτός και των απόψεων
• Ο αριθμός των τζακιών
• Η προσθήκη πισίνας
• Η ποιότητα του υπόγειου (είτε έχει τελειώσει είτε δεν έχει ολοκληρωθεί)
• Οι τελικές λεπτομέρειες στο σπίτι (όπως countertops από γρανίτη, δάπεδα από σκληρό ξύλο και φωτιστικά)

Ο εκτιμητής ερευνά πρόσφατα πωλούνται ιδιότητες στην περιοχή σας με χαρακτηριστικά παρόμοια με το μελλοντικό σπίτι σας, που ονομάζεται "συγκρίσιμα". Ο εκτιμητής στη συνέχεια καταγράφει τις διαφορές μεταξύ του σπιτιού σας και των συγκρίσιμων στοιχείων για να φτάσει σε μια εκτίμηση της αξίας του σπιτιού σας. Για παράδειγμα, εάν ο εκτιμητής σας έχει επιλέξει ένα ακίνητο τεσσάρων υπνοδωματίων για να το συγκρίνει με το σπίτι σας τριών υπνοδωματίων, ο εκτιμητής θα μπορούσε να αφαιρέσει $ 10.000 από την τιμή πώλησης τεσσάρων υπνοδωματίων για να αντιληφθεί αυτή τη διαφορά. Ωστόσο, εάν το σπίτι σας διαθέτει τζάκι και το τετράκλινο δεν το κάνει, ο εκτιμητής μπορεί να προσθέσει 2.000 δολάρια στην αποτίμηση σας για να αντισταθμίσει.

Το μέγεθος, η υπνοδωμάτιο, τα επιπλέον μπάνια και το τελικό υπόγειο τείνουν να έχουν τον μεγαλύτερο αντίκτυπο σε μια εκτίμηση. Χαρακτηριστικά όπως η ποιότητα του πάγκου, τα φανταχτερά φινιρίσματα και οι καλλυντικές αναβαθμίσεις έχουν μικρότερο αντίκτυπο.

Ένας εκτιμητής μετράει γενικά την ιδιοκτησία σας έναντι τουλάχιστον 5 ή 6 συγκρίσιμων στοιχείων, αν και ο κατάλογος αυτός μπορεί να φθάσει τα 10. Συλλογές επιλέγονται από μια δεδομένη γεωγραφική περιοχή για να αποφευχθεί η ανάγκη προσαρμογής της τιμής για την τοποθεσία . Στην ιδανική περίπτωση, όλες οι πωλήσεις είναι πρόσφατες πωλήσεις (τους τελευταίους μήνες) που προστατεύουν από τις διακυμάνσεις των συνθηκών της αγοράς. Οι αποκλεισμοί και οι ανοικτές πωλήσεις συνήθως δεν συμπεριλαμβάνονται ως συμβόλαια, αν και μπορεί να υπάρξουν εξαιρέσεις εάν το σπίτι σας συμβαίνει να βρίσκεται σε μια περιοχή υψηλού αποκλεισμού.

Αφού έχουν γίνει όλες οι απαραίτητες προσθήκες και αφαιρέσεις για να ληφθούν υπόψη οι ασυμφωνίες μεταξύ του σπιτιού σας και του σπιτιού, ο εκτιμητής φτάνει σε μια εκτιμώμενη αξία της νέας σας κατοικίας.

Γιατί χρειάζονται Εκτιμήσεις κατ 'οίκον?

Μια τράπεζα θέλει να έχει μια πολύ αξιόπιστη εκτίμηση της αξίας ενός σπιτιού όταν σας δανείζει τα χρήματα για την αγορά ή την αναχρηματοδότηση. Για παράδειγμα, αν δεν είστε εξειδικευμένος διαπραγματευτής και προσφέρατε 400.000 δολάρια για ένα σπίτι αξίας 200.000 δολαρίων, μπορείτε να υπολογίζετε στην τράπεζα που απορρίπτει την αίτηση δανείου σας. Η δανειοδότηση περισσότερο από ένα σπίτι αξίζει σημαίνει ότι η τράπεζα δεν έχει επαρκή ασφάλεια για να εγγυηθεί το δάνειό σας. Εάν επρόκειτο να αντιμετωπίσετε αποκλεισμό σε αυτή την περίπτωση, η τράπεζα δεν θα ήταν σε θέση να πουλήσει το ακίνητό σας για το πλήρες ποσό δανείου που σας παρέσχε.

Βάσει της προτεινόμενης αξίας του εκτιμητή, μπορεί να έχετε την ευκαιρία - σε περίπτωση χαμηλής εκτίμησης - να συγκεντρώσετε περισσότερα χρήματα ή να δείτε αν ο πωλητής λαμβάνει χαμηλότερη προσφορά για να ολοκληρώσει το δάνειο.

Είναι ακριβείς οι εγχώριες εκτιμήσεις?

Όπως και κάθε αποτίμηση, η κατ 'οίκον εκτίμηση δεν είναι μια ακριβής επιστήμη. Οι τράπεζες δεν πρόκειται ποτέ να πάρουν μια αντικειμενική αξία της περιουσίας σας επειδή δεν υπάρχει καμία. Ενώ μια εκτίμηση μπορεί να είναι η καλύτερη λύση, σίγουρα δεν είναι τέλεια.

Χειρισμός

Οι εκτιμητές που εργάζονται τακτικά με ορισμένες τράπεζες μπορούν να ενημερώνονται για το τι πρέπει να εκτιμήσει ένα ακίνητο προκειμένου να περάσει το δάνειο. Εάν αυτοί οι εκτιμητές επιθυμούν να επαναλάβουν τις δραστηριότητές τους, ενδέχεται να ακολουθήσουν τις οδηγίες της τράπεζας για να εξασφαλίσουν την έγκριση του δανείου. Παρόλο που έχουν θεσπιστεί κανονισμοί από το 2008 για να αποφευχθούν τέτοιες πρακτικές, υπάρχει πάντοτε η δυνατότητα συμπαιγνίας μεταξύ τραπεζών και εγχώριων εκτιμητών, οπότε ελέγξτε τις αναφορές και ρωτήστε όσο το δυνατόν περισσότερες ερωτήσεις για να βεβαιωθείτε ότι ολόκληρη η διαδικασία είναι υπερβατική.

Μεταβλητές

Περισσότερο από το 60% των εκτιμήσεων υπερβαίνουν σημαντικά την εκτιμώμενη περιουσία, σύμφωνα με μελέτη της The New York Times. Ένα σπίτι μπορεί να έχει μια γοητευτική, ακανόνιστη παρτίδα. άλλος μπορεί να είναι μεγαλύτερος αλλά έχει μικρότερο χαρακτήρα. Μια κουζίνα μπορεί να έχει το καλύτερο μάρμαρο και γρανίτη, ενώ ένα άλλο μπορεί να κατασκευαστεί από σπάνια αντίκα μέρη.

Η αξιολόγηση της συγκριτικής αξίας σε περιπτώσεις όπως αυτές είναι ένα δύσκολο έργο. Στο βέλτιστο σενάριο, υπάρχουν ομοιότητες σε μια αγορά και ένας εκτιμητής τις αναζητά για μια ανακριβή αλλά ειλικρινή σύγκριση. Στη χειρότερη περίπτωση, δεν υπάρχουν επαρκή συγκρίσιμα στοιχεία και ο εκτιμητής βασίζεται αποκλειστικά σε εικασίες.

Πριν κλείσω στο σπίτι μου τον Απρίλιο του 2012, είχα διενεργήσει δύο αξιολογήσεις μέσα σε μια περίοδο τριών εβδομάδων (μετέτρεψα τις τράπεζες κατά τη διάρκεια της διαδικασίας) και τα αποτελέσματα ξεπέρασαν τα 100.000 δολάρια. Ενώ αυτό οφειλόταν σε μεγάλο βαθμό στη μοναδική τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του σπιτιού μου, η εμπειρία μου, δυστυχώς, δεν ήταν μοναδική. Πολλοί αγοραστές σπιτιού μπορούν να σας πουν παρόμοιες ιστορίες σχετικά με την υποκειμενικότητα των εγχώριων εκτιμήσεων, καθιστώντας την προοπτική υποβολής αίτησης για υποθήκη κάπως ανησυχητική.

Τι εάν η εκτίμηση είναι ανακριβής?

Εάν δεν είστε ικανοποιημένοι με μια εκτίμηση, ίσως να μπορείτε να ζητήσετε μια δεύτερη αξιολόγηση μέσω ορισμένων δανειστών. Για παράδειγμα, τα δάνεια FHA το επιτρέπουν αυτό. Σε περίπτωση συμβατικού δανείου, ενδέχεται να μπορείτε να ζητήσετε μια δεύτερη αξιολόγηση, εάν ο πρώτος εκτιμητής δεν ήταν εξοικειωμένος με την περιοχή σας. Εναλλακτικά, θα μπορούσατε να συντάξετε μια λίστα των δικών σας συγκρίσιμων στοιχείων και να ζητήσετε από τον ασφαλιστή του δανείου να το αναθεωρήσει μαζί με την εκτίμηση.

Τελικό Λόγο

Για να προστατευθείτε από την υποκειμενικότητα της διαδικασίας αξιολόγησης, κρατάτε μία κάρτα στο χέρι σας: τον κτηματομεσίτη. Εάν εργάζεστε με ένα μεσίτη σε όλη τη διαδικασία προσφοράς και διαπραγμάτευσης, μπορείτε να είστε σίγουροι ότι ο μεσίτης θέλει να κερδίσει προμήθεια. Ζητήστε από τον μεσίτη σας να συντάξει μια ανεξάρτητη λίστα με στοιχεία για να υποβάλετε στον εκτιμητή τονίζοντας ευνοϊκές ομοιότητες με το μελλοντικό σας σπίτι. Εκτιμητές που εργάζονται έξω από την αγορά μπορεί να καλωσορίσουν τη βοήθεια. Δεδομένου ότι η διαδικασία είναι υποκειμενική, μπορείτε επίσης να κάνετε ό, τι μπορείτε για να το εκμεταλλευτείτε.

Έχετε κάνει μια κατ 'οίκον αξιολόγηση στο σπίτι σας; Πιστεύετε ότι ήταν ακριβές?