Τι είναι το δάνειο κατασκευής κατοικίας - διαδικασία & πώς να προκριθείτε

Ένα τυποποιημένο ενυπόθηκο δάνειο δεν πρόκειται να το μειώσει - αλλά μπορεί να δικαιούστε ένα ειδικό είδος δανείου γνωστό ως δάνειο κατασκευής.

Τι είναι ένα δάνειο κατασκευής?

Ένα δάνειο κατασκευής είναι συνήθως ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο που χρησιμοποιείται για να πληρώσει το κόστος κατασκευής ενός σπιτιού. Μπορεί να προσφέρεται για έναν ορισμένο όρο (συνήθως γύρω στο ένα έτος) για να σας επιτρέψει το χρόνο να χτίσετε το σπίτι σας. Στο τέλος της διαδικασίας κατασκευής, όταν το σπίτι γίνεται, θα χρειαστεί να πάρετε ένα νέο δάνειο για να εξοφλήσετε το δάνειο κατασκευής - αυτό καλείται μερικές φορές το "τέλος δανείου".

Ουσιαστικά, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε στο τέλος της θητείας και να εισέλθετε σε ένα ολοκαίνουργιο δάνειο της επιλογής σας (όπως μια υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου) που είναι μια πιο συμβατική επιλογή χρηματοδότησης για το νεόκτιστο σπίτι σας.

Προβλέψτε για ένα δάνειο κατασκευής

Οι τράπεζες και οι ενυπόθηκοι δανειστές είναι συχνά ελπιδοφόρα των κατασκευαστικών δανείων για πολλούς λόγους. Ένα σημαντικό ζήτημα είναι ότι πρέπει να τοποθετήσετε πολλή εμπιστοσύνη στον οικοδόμο. Η τράπεζα ή ο δανειστής δανείζει χρήματα για κάτι που πρόκειται να κάνει είναι με την παραδοχή ότι θα έχει κάποια αξία όταν ολοκληρωθεί.

Εάν τα πράγματα πάνε στραβά - για παράδειγμα, εάν ο οικοδόμος κάνει κακή δουλειά ή εάν οι τιμές ακινήτων πέσουν - τότε θα μπορούσε να αποδειχθεί ότι η τράπεζα έχει κάνει μια κακή επένδυση και ότι το ακίνητο δεν αξίζει όσο το δάνειο.

Για να προσπαθήσουν να προστατευθούν από αυτό το προβληματικό αποτέλεσμα, οι τράπεζες συχνά επιβάλλουν αυστηρές απαιτήσεις για ένα κατασκευαστικό δάνειο. Αυτές συνήθως περιλαμβάνουν τις ακόλουθες διατάξεις:

1. Πρέπει να συμμετέχει ένας ειδικός δημιουργός. Ένας ειδικευμένος οικοδόμος είναι γενικός εργολάβος με άδεια, με εδραιωμένη φήμη για την κατασκευή κατοικιών ποιότητας. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να έχετε ιδιαίτερα δύσκολο χρόνο να βρεθείτε σε ένα ίδρυμα για να χρηματοδοτήσετε το σχέδιό σας αν σκοπεύετε να ενεργήσετε ως δικός σας γενικός εργολάβος ή αν συμμετέχετε σε κατάσταση ιδιοκτητών / κατασκευαστών.
2. Ο δανειστής χρειάζεται λεπτομερείς προδιαγραφές. Αυτό περιλαμβάνει τα σχέδια κατόψεων, καθώς και λεπτομέρειες σχετικά με τα υλικά που πρόκειται να χρησιμοποιηθούν στο σπίτι. Οι οικοδόμοι συχνά συνθέτουν μια πλήρη λίστα με όλες τις λεπτομέρειες (μερικές φορές αποκαλούμενες "μπλε βιβλίο"). Οι λεπτομέρειες περιλαμβάνουν γενικά τα πάντα, από το ύψος των οροφών μέχρι τον τύπο της μόνωσης που θα χρησιμοποιηθεί.
3. Η Αρχική Αξία πρέπει να εκτιμάται από έναν Εκτιμητή. Αν και μπορεί να φαίνεται δύσκολο να εκτιμηθεί κάτι που δεν υπάρχει, ο δανειστής πρέπει να έχει έναν εκτιμητή να εξετάζει το μπλε βιβλίο και τις προδιαγραφές του σπιτιού, καθώς και την αξία της γης στην οποία είναι χτισμένο το σπίτι. Αυτοί οι υπολογισμοί στη συνέχεια συγκρίνονται με άλλες παρόμοιες κατοικίες με παρόμοιες θέσεις, παρόμοια χαρακτηριστικά και παρόμοιο μέγεθος. Αυτά τα άλλα σπίτια ονομάζονται "comps", και μια εκτιμώμενη αξία καθορίζεται με βάση τα comps.
4. Θα χρειαστεί να μειώσετε μια μεγάλη προκαταβολή. Συνήθως, το 20% είναι το ελάχιστο που πρέπει να καταθέσετε για ένα δάνειο κατασκευής - ορισμένοι δανειστές απαιτούν έως και 25% χαμηλότερα. Αυτό εξασφαλίζει ότι έχετε επενδύσει στο έργο και δεν πρόκειται απλώς να φύγετε μακριά αν τα πράγματα πάνε στραβά. Αυτό προστατεύει επίσης την τράπεζα ή τον δανειστή σε περίπτωση που το σπίτι δεν αποδειχθεί ότι αξίζει όσο αναμένουν.

Με την προϋπόθεση ότι πληρείτε όλα αυτά τα κριτήρια και έχετε καλή πίστωση, θα πρέπει να είστε σε θέση να δικαιούστε ένα δάνειο κατασκευής. Σε γενικές γραμμές, οι δανειστές απαιτούν επίσης πληροφορίες σχετικά με το εισόδημά σας (για να είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις πληρωμές υποθηκών) και το σημερινό σπίτι σας, όπως θα κάνατε με οποιοδήποτε είδος τυποποιημένου ενυπόθηκου δανείου.

Πώς δουλεύουν τα δάνεια κατασκευής

Μόλις έχετε αποκτήσει τα προσόντα και είστε εγκεκριμένος για ένα δάνειο κατασκευής, ο δανειστής αρχίζει να πληρώνει τα χρήματα που συμφώνησαν να σας δανείσουν. Ωστόσο, δεν πρόκειται απλώς να δώσουν στον οικοδόμο τα μετρητά όλα με τη μία. Αντ 'αυτού, έχει προγραμματιστεί ένα πρόγραμμα ισοπαλίας.

Σχεδιάζει

Οι κλήσεις είναι καθορισμένα χρονικά διαστήματα κατά τα οποία ο οικοδόμος μπορεί να λάβει τα κεφάλαια για να συνεχίσει το έργο. Μπορεί να υπάρχουν πολλές κλήσεις καθ 'όλη τη διάρκεια της κατασκευής. Για παράδειγμα, ο οικοδόμος μπορεί να πάρει το πρώτο 10% όταν κλείσει το δάνειο, και το επόμενο 10% μετά την παρτίδα έχει εκκαθαριστεί και το θεμέλιο χύνεται. Η επόμενη εισροή χρημάτων μπορεί να έρθει μετά την τοποθέτηση του σπιτιού, και στη συνέχεια την επόμενη πληρωμή μετά το σπίτι είναι υπό στέγη και σφραγισμένο.

Ο αριθμός των κλήρων και το ποσό του καθενός διαπραγματεύονται μεταξύ του κατασκευαστή, του αγοραστή και της τράπεζας. Τυπικά, η πρώτη ισοπαλία προέρχεται από την προκαταβολή του αγοραστή (επομένως τα χρήματα του αγοραστή είναι περισσότερο εκτεθειμένα). Είναι επίσης κοινό για την τράπεζα να απαιτεί επιθεώρηση σε κάθε στάδιο πριν από την αποδέσμευση των χρημάτων στον οικοδόμο. Αυτό βοηθά να διασφαλιστεί ότι όλα είναι σε καλό δρόμο και ότι τα χρήματα δαπανώνται όπως πρέπει.

Μόλις πληρωθούν όλες οι κλήρωση και το σπίτι είναι χτισμένο, ο αγοραστής πρέπει στη συνέχεια να πάρει το τέλος δανείου για να πληρώσει το δάνειο κατασκευής.

Το ποσοστό δανείων κατασκευής

Με ένα δάνειο κατασκευής, όπως και με όλα τα άλλα δάνεια, πρέπει να πληρώσετε τόκο για τα χρήματα που δανείζετε. Τυπικά, τα δάνεια κατασκευής είναι δάνεια μεταβλητού επιτοκίου και το επιτόκιο ορίζεται σε "spread" στο βασικό επιτόκιο. Στην ουσία, αυτό σημαίνει ότι το επιτόκιο είναι ίσο με το βασικό συν ένα ορισμένο ποσό. Εάν το βασικό επιτόκιο είναι 3%, για παράδειγμα, και το επιτόκιο σας είναι το premium-plus-one, τότε θα πληρώσετε ένα επιτόκιο 4% (το οποίο θα προσαρμοστεί καθώς μεταβάλλονται οι βασικές τιμές).

Σε πολλές περιπτώσεις, τα δάνεια κατασκευής δημιουργούνται επίσης ως δάνεια μόνο για τόκους. Αυτό σημαίνει ότι πληρώνετε μόνο τους τόκους για τα χρήματα που έχετε δανειστεί αντί να πληρώσετε οποιοδήποτε μέρος του αρχικού υπολοίπου δανείου. Αυτό καθιστά την πληρωμή των δανείων κατασκευής πιο εφικτή.

Πληρώνετε επίσης μόνο για το ποσό που έχει ήδη καταβληθεί. Για παράδειγμα, αν δανείζετε 100.000 δολάρια και μόνο τα πρώτα 10.000 δολάρια έχουν καταβληθεί, πληρώνετε τόκους μόνο για τα πρώτα 10.000 δολάρια και όχι για τα 100.000 δολάρια. Πρέπει να κάνετε μηνιαίες πληρωμές για αυτό το δάνειο - ακριβώς όπως συμβατικό δάνειο - ώστε οι μηνιαίες πληρωμές σας να ξεκινούν χαμηλές όταν δανείζεται μόνο ένα μικρό ποσό και να αυξάνεται σταδιακά καθώς περισσότερα χρήματα καταβάλλονται στον οικοδόμο σας.

Μειονεκτήματα

Τα στεγαστικά δάνεια καθιστούν δυνατή την ανέγερση κατοικίας όταν διαφορετικά δεν θα είστε σε θέση να το κάνετε. Η οικοδόμηση ενός σπιτιού μπορεί να είναι μια μεγάλη εμπειρία εάν θέλετε να σχεδιάσετε κάτι μοναδικό ή συγκεκριμένο για τις ανάγκες σας και τις ανάγκες της οικογένειάς σας. Ωστόσο, υπάρχει επίσης σημαντικά μεγαλύτερος κίνδυνος κατά την αγορά δανείων για κατασκευαστικά έργα απ 'ό, τι η αγορά ενός υφιστάμενου σπιτιού.

Μερικοί από τους δυνητικούς κινδύνους περιλαμβάνουν:

1. Το σπίτι δεν θα ολοκληρωθεί στο χρονοδιάγραμμα και στον προϋπολογισμό. Αν το σπίτι σας δεν έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε επιπλέον έξοδα για ενοικιαζόμενα καταλύματα ή να πληρώσετε δύο υποθήκες για περισσότερο από το αναμενόμενο, αφού δεν θα μπορείτε να μετακινηθείτε. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η τελική πληρωμή για την κατασκευή σας το δάνειο θα είναι οφειλόμενο και θα πρέπει να πληρώσετε ένα τέλος για να παρατείνετε αυτό το δάνειο - τουλάχιστον, έως ότου το σπίτι τελειώσει και είστε σε θέση να αναχρηματοδοτήσετε σε ένα τέλος δάνειο.
2. Όταν τελειώσει, το σπίτι δεν θα αξίζει τον κόπο όσο το κόστος κατασκευής. Θα μπορούσατε να συναντήσετε αυτή την ατυχή κατάσταση, εάν ο οικοδόμος κάνει κακή δουλειά, ή εάν η συνολική αγορά κατοικίας πέφτει κατακόρυφα. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να καταθέσετε επιπλέον μετρητά όταν έρχεται χρόνος για την αναχρηματοδότηση του δανείου κατασκευής σε ένα τελικό δάνειο.
3. Δεν θα είστε σε θέση να προκριθείτε για ένα τελικό δάνειο. Εάν το εισόδημά σας ή η πιστωτική σας μεταβληθεί δραστικά, μπορεί να μην είστε σε θέση να δικαιούστε ένα τελικό δάνειο - και αυτό μπορεί να δημιουργήσει ένα σημαντικό πρόβλημα, καθώς τα δάνεια κατασκευής δεν προορίζονται να είναι μόνιμα. Όταν ολοκληρωθεί το έργο, η ισορροπία έχει να εξοφληθεί. Είναι ουσιαστικά μια υποθήκη μπαλονιού, που σημαίνει ότι πληρώνετε τόκους κατά τη διάρκεια του έργου, με ολόκληρο το υπολειπόμενο υπόλοιπο στο τέλος. Εάν δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε για να εξοφλήσετε ολόκληρο το υπόλοιπο - και ο δανειστής αρνείται να επεκτείνει το δάνειο κατασκευής για να σας επιτρέψει να αναχρηματοδοτήσετε κάπως - θα μπορούσατε να καταλήξετε να χάσετε το νέο σπίτι στον αποκλεισμό εάν δεν μπορείτε να κάνετε την πληρωμή.

Τελικό Λόγο

Εάν είστε πρόθυμοι να αναλάβετε τους κινδύνους ενός δανείου κατασκευής και έχετε το οικονομικό μαξιλάρι διαθέσιμο για να σας βοηθήσουμε μέσω των εξογκωμάτων στο δρόμο, ένα δάνειο κατασκευής μπορεί να είναι η σωστή επιλογή για να μπορέσετε να φτιάξετε το σπίτι των ονείρων σας.

Ωστόσο, αν ψάχνετε για ένα μέρος για να ζήσετε, αν δεν έχετε το ταμείο έκτακτης ανάγκης για να αντιμετωπίσετε τις οικοδομικές αποτυχίες ή εάν είστε νευρικοί σχετικά με τη διαδικασία κατασκευής κατοικίας, τότε ίσως προτιμάτε να αγοράσετε απλώς ένα υπάρχον σπίτι χρησιμοποιώντας συμβατικό δάνειο. Η προσεκτική στάθμιση των κινδύνων και των οφελών είναι σημαντική, ώστε να γνωρίζετε ότι η επιλογή που κάνετε είναι σωστή για εσάς.

Έχετε πάρει ποτέ ένα δάνειο κατασκευής; Ποια ήταν η εμπειρία σου?

(πιστωτική φωτογραφία: Bigstock)