Θα πρέπει να πουλήσετε το σπίτι σας ή να το νοικιάσετε; - Πράγματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη
Το μεγάλο ερώτημα είναι τι πρέπει να κάνετε με την ιδιοκτησία όταν μετακομίζετε. Είναι καλύτερα να διατηρήσετε την παλιά σας θέση ως μίσθωση ή το πωλούν περισσότερο νόημα; Ενώ η ενοικίαση σας επιτρέπει είτε να εξοφλήσετε την υποθήκη σας είτε να κάνετε λίγα χρήματα κάθε μήνα, έρχεται επίσης με ένα δίκαιο ποσό κινδύνου και πρόσθετες φορολογικές επιπλοκές.
Γιατί να νοικιάσετε το σπίτι σας?
Όταν ένας ενοικιαστής σας πληρώνει ενοίκιο, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την επιταγή για να καλύψετε τη μηνιαία υποθήκη σας. Κατά μία έννοια, ο ενοικιαστής σας πληρώνει για να κερδίσετε μετοχές στο σπίτι σας. Μόλις εξοφληθεί η υποθήκη, μπορείτε να διατηρήσετε τυχόν μηνιαίο ενοίκιο ως εισόδημα.
Η ενοικίαση του σπιτιού σας μπορεί να διαφοροποιήσει τις επενδύσεις σας και τα εισοδηματικά ρεύματα, επιτρέποντάς σας να μειώσετε τον οικονομικό σας κίνδυνο. Για παράδειγμα, εάν χάσατε τη δουλειά σας, θα εξακολουθείτε να έχετε κάποιο εισόδημα από την ενοικίαση. Ή, αν βρείτε αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης σας είναι ανεπαρκείς, έχετε ένα κομμάτι της ακίνητης περιουσίας που μπορείτε να πουλήσετε.
Κόστος ενοικίασης
Κατά τον υπολογισμό του κόστους μίσθωσης ενός σπιτιού, εξετάστε αυτά τα δυνητικά έξοδα:
- Πληρωμή Υποθηκών. Εξετάστε τόσο τις πληρωμές τόκων όσο και τις βασικές πληρωμές.
- Φόροι ιδιοκτησίας. Αυτά ποικίλλουν ανάλογα με την περιοχή, αλλά αναμένουν να πληρώσουν έως και 2% της αξίας του σπιτιού σας ανά έτος.
- Προμήθειες ασφάλισης υποθηκών. Εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από το 20% της αξίας του σπιτιού σας, αναμένετε να πληρώσετε ασφάλιστρα υποθηκών.
- Ασφάλιση του ιδιοκτήτη. Αυτό καλύπτει τις ζημίες του ενοικιαστή και σας προστατεύει εάν κάποιος τραυματιστεί στο ακίνητό σας. Σύμφωνα με την HouseLogic, η ασφάλιση του ιδιοκτήτη είναι συνήθως 15% έως 20% περισσότερο από την ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού.
- HOA Τέλη. Αυτές οι πληρωμές απαιτούνται αν το σπίτι ή το condo σας ανήκει σε μια ένωση.
- Επισκευές και αντικαταστάσεις. Τα παράθυρα, οι πόρτες, οι τοίχοι, τα χαλιά, οι στέγες και οι μεγάλες συσκευές πρέπει να επισκευαστούν ή να αντικατασταθούν.
- Συντήρηση. Μετά την αποχώρηση ενός μισθωτή, τα κοινά έξοδα περιλαμβάνουν εξωτερική βαφή, εσωτερική βαφή και καθαρισμό χαλιών. Θα πρέπει σχεδόν πάντα να καθαρίσετε το χαλί μεταξύ των ενοικιαστών, και ίσως χρειαστεί να αγγίξετε το εσωτερικό χρώμα επίσης. Εξωτερική ζωγραφική είναι πιο σπάνια - αναμένεται να ζωγραφίσει κάθε πέντε χρόνια περίπου.
- Διαφήμιση και ενοικίαση ιστορικού Έλεγχοι των ενοικιαστών. Μπορείτε να διαφημίσετε σε ιστοσελίδες όπως το Craigslist δωρεάν, αλλά αναμένετε να πληρώσετε περίπου $ 100 εάν θέλετε να εκτελέσετε μια διαφήμιση εφημερίδων. Η VeriFirst αναφέρει ότι ένα ιστορικό εκμίσθωσης των αρχείων εκτόξευσης και ένα ιστορικό πληρωμών μίσθωσης κοστίζει μεταξύ $ 5 και $ 10.
- Λογαριασμοί διαχείρισης λογαριασμού και ιδιοκτησίας. Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων χρεώνουν συνήθως περίπου το 10% των εσόδων από ενοίκια. Επίσης, αναμένετε να πληρώσετε τουλάχιστον 200 δολάρια ετησίως για μια CPA για να προετοιμάσετε την προσωπική και ενοικιαζόμενη φορολογική σας δήλωση.
Το HouseLogic παρέχει ένα δωρεάν φύλλο εργασίας για να σας βοηθήσει να εκτιμήσετε το κόστος της ενοικίασης του σπιτιού σας.
Rentability Κερδοφορία
Μπορείτε να πάρετε μια αρκετά ακριβή εκτίμηση των πιθανών εσόδων από ενοίκια ελέγχοντας αποσπάσματα στη γειτονιά σας. Η online αγορά ακινήτων Zillow χρησιμοποιεί MLS δεδομένα και μια ιδιόκτητη φόρμουλα για την εκτίμηση των τιμών ενοικίου σε συγκεκριμένα σπίτια. Το Rentometer παρέχει μια παρόμοια υπηρεσία. Μπορείτε επίσης να μιλήσετε με έναν τοπικό αντιπρόσωπο ή εταιρεία διαχείρισης ακινήτων ή να ελέγξετε το Craigslist για να δείτε την τιμή της περιοχής στην περιοχή σας.
Επίσης, εξετάστε τις ιστορικές τάσεις ενοικίασης για την περιοχή σας - εάν βρίσκεστε σε μια πόλη που αντιμετωπίζει αυξήσεις των τιμών ενοικίασης, τα έσοδά σας ενδέχεται να υπερβούν σύντομα τα έξοδά σας. Υπηρεσίες όπως η ενοικίαση ζούγκλας μπορεί να σας δείξει συγκεκριμένες τάσεις των τιμών ενοικίασης για την περιοχή σας.
Όπως και με οποιαδήποτε επιχείρηση, τα έσοδά σας πρέπει να υπερβαίνουν το κόστος σας, εάν θέλετε να είστε κερδοφόροι. Ευτυχώς, τα έξοδα που επιβαρύνετε για την ενοικίαση του σπιτιού είναι φοροαπαλλαγή, η οποία μειώνει το ποσό του φόρου εισοδήματος που πρέπει να πληρώσετε για τα εισπραχθέντα ενοίκια και αυξάνει τα μετρητά σας.
Εάν τα έσοδά σας από ενοικιάσεις υπερβαίνουν άμεσα τις δαπάνες σας, αυτό είναι ένα καλό σημάδι. Ωστόσο, ακόμα κι αν δεν κάνετε αμέσως κέρδος, μην ανησυχείτε. Μπορεί να είναι ότι οι τιμές ενοικίασης είναι χαμηλές αυτήν τη στιγμή ή ακόμα πληρώνετε μια βαριά υποθήκη. Σύμφωνα με το Reuters, η CPA της Maryland Jerry Gross εκτιμά ότι έχετε συνήθως μια σταθερή επένδυση εάν τα έσοδα από το αρχικό ενοίκιο καλύπτουν τουλάχιστον το 80% των άμεσων ενοικίων.
Υπολογισμός κερδοφορίας
Ένας υπολογιστής ενοικίασης, όπως αυτός της All Property Management, μπορεί να προσφέρει πληροφορίες για τη μακροπρόθεσμη κερδοφορία της ενοικίασής σας. Απλά εισάγετε λεπτομέρειες σχετικά με την τιμή του ενοικίου, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων, το υπόλοιπο των ενυπόθηκων δανείων, τις πληρωμές, τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τις ασφάλειες, τα τέλη σύνδεσης και πόσο χρόνο προγραμματίζετε να αποκτήσετε το ακίνητο. Στη συνέχεια, ο υπολογιστής παρέχει ένα λεπτομερές διάγραμμα των αναμενόμενων ταμειακών ροών. Αποτελεί το σύνολο των μικρών δαπανών και μεταβλητών όπως οι κενές θέσεις εργασίας, τα έξοδα διαχείρισης ακινήτων, τα έξοδα συντήρησης, τα έξοδα πώλησης και οι φορολογικοί συντελεστές.
Μαζί με την κερδοφορία, η αριθμομηχανή προβάλλει επίσης τη μελλοντική αξία του σπιτιού ή της ιδιοκτησίας σας. Κατά την αξιολόγηση των αποτελεσμάτων της αριθμομηχανής, να γνωρίζετε την χρονική αξία του χρήματος. Ίσως είναι συναρπαστικό να πιστεύετε ότι το σπίτι σας θα μπορούσε να αξίζει εκατομμύρια σε 30 χρόνια, αλλά 1 εκατομμύριο δολάρια 30 χρόνια από τώρα δεν είναι $ 1 εκατομμύριο σήμερα. Στην πραγματικότητα, υποθέτοντας ένα ποσοστό πληθωρισμού 2%, ένας υπολογιστής της παρούσας αξίας υπολογίζει ότι το 1 εκατομμύριο δολάρια το 2045 αξίζουν μόλις τα $ 552.000 το 2015.
Ενοικίαση / Πώληση - Παρατηρήσεις
Πριν τραβήξετε τη σκανδάλη οποιουδήποτε τρόπου, εξετάστε την οικονομική σας κατάσταση, την κατάσταση της αγοράς στέγης και κάθε κράτος ή τοπικές διατάξεις που επηρεάζουν τα δικαιώματά σας ως ιδιοκτήτη.
1. Τιμή πώλησης και κεφαλαιακά κέρδη
Εάν δεν είστε ικανοποιημένοι με την τρέχουσα αξία του σπιτιού σας, η ενοικίαση του σπιτιού μπορεί να προσφέρει κάποιο εισόδημα, ενώ περιμένετε να αυξηθεί η αξία του σπιτιού σας. Αν τα σπίτια εκτιμούν γρήγορα στην περιοχή σας, μπορεί να είναι έξυπνο να περιμένετε.
Δυστυχώς, αυτή η τακτική μπορεί να αντιστραφεί αν περιμένετε πολύ για να πουλήσετε. Αφού νοικιάσετε το σπίτι για περισσότερα από τρία χρόνια, δεν μπορείτε πλέον να το διεκδικήσετε ως την κύρια κατοικία σας. Αυτό σημαίνει ότι είστε υπεύθυνοι για το φόρο για την πώληση της κατοικίας. Κατά την πώληση ενός σπιτιού που δεν είναι η κύρια κατοικία σας, θα πρέπει να καταβάλλετε φόρους υπεραξίας για οποιοδήποτε κέρδος, το οποίο κυμαίνεται από 0% έως 20%, ανάλογα με τη φορολογική σας κατηγορία. Ωστόσο, κατά την πώληση της κύριας κατοικίας σας, μπορείτε να εξαιρέσετε 250.000 δολάρια από τα κέρδη κεφαλαίου (ή 500.000 $ αν είστε παντρεμένο ζευγάρι) όταν πουλάτε.
Προκειμένου το σπίτι σας να θεωρηθεί ως πρωτεύουσα κατοικία, πρέπει να έχετε ζήσει εκεί για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Εάν έχετε χρόνο λάθος πώλησή σας, θα μπορούσατε να καταλήξετε χάνοντας δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε κεφαλαιακά κέρδη μετά την πώληση της ενοικίασής σας.
2. Φόρος επί του εισοδήματος από μισθώματα
Ακριβώς όπως οι μισθοί από μια δουλειά ή μερίσματα από το απόθεμα, αξιολογείτε τον φόρο εισοδήματος για οποιοδήποτε εισόδημα προέρχεται από τη μίσθωση σας, με τον κανονικό σας φορολογικό συντελεστή. Ευτυχώς, μπορείτε να διαγράψετε όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την ενοικίαση του σπιτιού. Για παράδειγμα, αν το ακαθάριστο εισόδημά σας από ενοικιάσεις για το έτος είναι $ 40.000, αλλά έχετε βαρύνει $ 30.000 σε έξοδα μίσθωσης, υπολογίζετε μόνο φόρο για $ 10.000.
Μαζί με την αφαίρεση των ταμειακών δαπανών, μπορείτε επίσης να ζητήσετε μια έκπτωση για έξοδα απόσβεσης. Αυτό το έξοδο εκτός μετρητών σας επιτρέπει να αφαιρέσετε αργά το ποσό που πληρώσατε για να αγοράσετε το σπίτι. Επίσης, αν έχετε απώλειες μίσθωσης, ίσως μπορέσετε να χρησιμοποιήσετε τη ζημία για να αντισταθμίσετε μερικά έσοδα εάν το προσαρμοσμένο μεικτό εισόδημά σας είναι μικρότερο από $ 150.000. Ζητήστε μια CPA για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αφαίρεση τυχόν ζημιών ή αποσβέσεων.
3. Ιδιότητα
Ο μόνος τρόπος που πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να βρουν μια προκαταβολή για το επόμενο σπίτι τους είναι να εξαργυρώσουν το μετοχικό κεφάλαιο που έχουν βάλει σε αυτό που ήδη κατέχουν. Μπορεί η οικογένειά σας να ξύνει αρκετά για να μειώσει το 20% στο επόμενο σπίτι σας χωρίς να πουλήσει το υπάρχον; Εξετάστε το προσεκτικά πριν αποφασίσετε να νοικιάσετε.
4. Έξοδα
Ας ελπίσουμε ότι μπορείτε να κρατήσετε το σπίτι σας νοικιασμένο τις περισσότερες φορές και να καλύψετε τις περισσότερες ή όλες τις πληρωμές υποθηκών. Ωστόσο, θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι για ένα σενάριο χειρότερης περίπτωσης: να πληρώσετε διπλά ενυπόθηκα δάνεια για την ενοικίαση και την προσωπική σας κατοικία. Ακόμη και χωρίς μισθωτή, εξακολουθείτε να έχετε κάποια έξοδα ενοικίασης, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλιστικών, συντηρητικών, διαφημιστικών, νομικών και λογιστικών τελών.
Σε πολλούς τομείς, είναι πολύ δύσκολο και χρονοβόρο να εκδιώξετε έναν μισθωτή που δεν πληρώνει ενοίκιο. Αν έχετε έναν μισθωτή που δεν θα πληρώσει ή θα προκαλέσει σημαντική ζημιά στο σπίτι, είναι πιθανό η ενοικίαση σας να αποτύχει να κάνει κέρδος για αρκετούς μήνες. Με δικαστικά έξοδα, δικηγορικές αμοιβές, επισκευές, έξοδα καθαρισμού και απώλεια ενοικίου, η Star Point Screening Screening υπολογίζει ότι η έξωση ενός ενοικιαστή κοστίζει κατά μέσο όρο περίπου $ 3.000.
Εάν αγοράζετε μια άλλη κατοικία, ο δανειστής για το μελλοντικό σας σπίτι επηρεάζει αυτόν τον κίνδυνο στους υπολογισμούς του. Το Δάνειο Δάνεια αναφέρει ότι οι δανειστές θεωρούν μόνο το 75% του προβλεπόμενου εισοδήματος από ενοίκια κατά τον προσδιορισμό του λόγου χρέους προς εισόδημα. Εάν η εκμίσθωση του σπιτιού αυξάνει τον δείκτη χρέους προς εισόδημα, μπορεί να μην πληρείτε τις προϋποθέσεις για ένα μεγάλο δάνειο στο νέο σας σπίτι, όπως ελπίζατε.
5. Χρόνος και άγχος
Η ιδιότητα του ιδιοκτήτη μπορεί να είναι χρονοβόρα και συναισθηματικά αποστειρωμένη. Είστε υπεύθυνοι για τη διαφήμιση, την προβολή του σπιτιού και την εκτέλεση ελέγχων ιστορικού για να νοικιάσετε το σπίτι. Πρέπει να περάσετε κλήσεις από τους ενοικιαστές, να χειριστείτε τη συντήρηση και τις επισκευές και να αντιμετωπίσετε τυχόν καταστάσεις έκτακτης ανάγκης που εμφανίζονται. Παρόλο που μπορείτε να νοικιάσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να το κάνετε αυτό για σας, αναμένετε ότι θα χρεώσει τουλάχιστον το 10% των εσόδων από ενοίκια.
6. Θέματα απόστασης
Μπορεί να είστε σε θέση να διαχειριστείτε ένα σπίτι ενοικίου τον εαυτό σας αν είστε στην ίδια πόλη ή νομό, αλλά η διαχείριση μιας απομακρυσμένης ενοικίασης είναι μια άλλη ιστορία. Παρόλο που τα έξοδα ταξιδιού για να επισκεφθείτε την ενοικίαση σας - όπως τα έξοδα διανυθέντα χιλιόμετρα, τα αεροπορικά εισιτήρια, το ταξί, το ξενοδοχείο και τα έξοδα διατροφής - είναι εκπίπτουν από το φόρο, μειώνουν γρήγορα το κέρδος ενοικίου σας. Είναι πιο λογικό να προσλαμβάνεται μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για την αντιμετώπιση καθημερινών ζητημάτων και πιθανών καταστάσεων έκτακτης ανάγκης. Πρέπει επίσης να προσλάβετε προσωπικό επισκευής και συντήρησης για μικρές εργασίες (όπως καθαρισμό ταπήτων και ζωγραφική) που διαφορετικά θα μπορούσατε να έχετε ολοκληρώσει.
7. Δικαιώματα ενοικιαστή και περιορισμοί ενοικίασης
Κάθε κράτος έχει το δικό του σύνολο νόμων ιδιοκτητών-μισθωτών, και μερικές πόλεις έχουν επίσης τοπικά διατάγματα. Αυτοί οι κανόνες μπορούν να διέπουν το πώς και πότε μπορείτε να εκδιώξετε τους ενοικιαστές, πότε μπορείτε να έχετε πρόσβαση στο ακίνητο, πόσο μπορείτε να αυξήσετε τα ενοίκια και πότε πρέπει να επιστρέψετε τις καταθέσεις. Μπορείτε να βρείτε τους κρατικούς κανόνες σχετικά με τον δικτυακό σας τόπο για τις υποθέσεις κρατικών καταναλωτών και να αναζητήσετε δημοτικούς κώδικες πόλεων μέσω του Municode.
Αυτοί οι κανονισμοί μπορούν να επηρεάσουν σοβαρά την κερδοφορία της επένδυσής σας. Ορισμένες περιοχές ευνοούν τους ιδιοκτήτες, ενώ άλλοι παρέχουν εκτεταμένα δικαιώματα στους ενοικιαστές. Για παράδειγμα, ο έλεγχος μίσθωσης του Σαν Φρανσίσκο απαγορεύει στους ιδιοκτήτες να αυξάνουν τα ενοίκια κατά περισσότερο από 1% ή 2% ετησίως.
Αν ψάχνετε να ενοικιάσετε το condo σας, ελέγξτε πρώτα με την ένωση ιδιοκτητών σπιτιού σας σχετικά με τυχόν περιορισμούς. Ένας μικρός αριθμός μονάδων που κατέχουν οι ιδιοκτήτες μπορούν να μειώσουν την αξία μιας συνεργατικής ένωσης, έτσι ώστε πολλοί πίνακες να περιορίζουν το ποσό των μονάδων που νοικιάζονται ανά πάσα στιγμή.
Τελικό Λόγο
Η ενοικίαση ενός σπιτιού, όπως πολλές επενδυτικές στρατηγικές, είναι ένας κίνδυνος. Εάν η αξία του σπιτιού σας εκτιμάται με την πάροδο του χρόνου, τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται, και μπορείτε να κρατήσετε το σπίτι νοικιασμένο, το ακίνητό σας μπορεί να προσφέρει μια φανταστική απόδοση επένδυσης. Ωστόσο, εάν τα ενοίκια μειώνονται στην περιοχή σας, η αξία του σπιτιού σας δεν αυξάνεται τόσο γρήγορα όσο αναμενόταν, είτε παίρνετε μισθωτές που δεν πληρώνουν, ίσως δεν είναι μια μεγάλη επένδυση. Βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε αρκετά διαθέσιμα μετρητά για να καλύψετε καταστάσεις έκτακτης ανάγκης και μιλήστε με έναν οικονομικό προγραμματιστή πριν λάβετε την απόφασή σας.
Έχετε θεωρήσει την επένδυση σε ακίνητα?
