Τι είναι ένα Στεγαστικό Δάνειο FHA - Απαιτήσεις, Όρια & Προσόντα

Εάν είστε σαν τους περισσότερους Αμερικανούς, αυτή η συναλλαγή θα αντιπροσωπεύει τη μεγαλύτερη και μοναδική επένδυση που κάνετε στη ζωή σας. Είναι επίσης πιθανό ότι χρηματοδοτείτε την αγορά με ένα στεγαστικό δάνειο. Αλλά οι υποθήκες έρχονται σε πολλές ποικιλίες, οι περισσότερες από τις οποίες δεν είναι κατάλληλες για την περίπτωσή σας.

Πώς ξέρετε ποιο είδος δανείου είναι κατάλληλο για εσάς; Το πρώτο βήμα είναι να μάθετε περισσότερα σχετικά με τους κοινούς τύπους δανείων.

Αυτή η θέση θα περιλαμβάνει όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το στεγαστικό δάνειο FHA, μια λαϊκή εναλλακτική λύση σε συμβατικές υποθήκες. Υπάρχουν πολλά διαφορετικά υπο-είδη δανείων FHA, με ποικίλους περιορισμούς και καταλληλότητα.

Επίσης, διαβάστε: Τέλη υποθηκών που δεν πρέπει να πληρώσετε

Τι είναι ένα Στεγαστικό Δάνειο FHA?

Τα δάνεια FHA εκδίδονται από ιδιωτικούς δανειστές, συμπεριλαμβανομένων των πιστωτικών ενώσεων και των παραδοσιακών τραπεζών. Τα δάνεια είναι ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγης και προορίζονται για κατοικίες που κατέχονται από ιδιοκτήτες, όχι ενοικιαζόμενα ακίνητα ή εξοχικές κατοικίες.

Αντίθετα με τη γενική πεποίθηση, τα δάνεια της FHA δεν προέρχονται άμεσα από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Ωστόσο, όταν ένας δανειολήπτης αθετήσει ένα δάνειο FHA, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης προστατεύει τον δανειστή από οικονομικές απώλειες.

Η FHA έχει ασφαλίσει πάνω από 40 εκατομμύρια δάνεια κατοικιών από το 1934. Χάρη στις χαμηλές απαιτήσεις πληρωμής (μόλις το 3,5% της τιμής αγοράς) και τα χαλαρά πρότυπα αναδοχής των δανειοληπτών με ατελείς πιστώσεις (είναι δυνατό να πληρούνται οι προϋποθέσεις με ένα υπο- 600 βαθμός FICO), το πρόγραμμα είναι δημοφιλές με τους πρώτους αγοραστές κατοικιών, αυτούς με περιορισμένη προσωπική αποταμίευση και τους δανειολήπτες με κακή πιστωτική βαθμολογία.

Τα δάνεια FHA έχουν κάποια αξιοσημείωτα μειονεκτήματα, όπως η ασφάλισή τους με ασήμαντες υποθήκες όπως η ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών ή τα σχέδια προστασίας των ενυπόθηκων δανείων. Η FHA δανείζεται επίσης περιορισμούς στις τιμές πώλησης που μπορούν να επηρεάσουν τους αγοραστές στις αγορές υψηλού κόστους.

Τύποι δανείων FHA

Τα στεγαστικά δάνεια FHA έρχονται σε πολλές διαφορετικές γεύσεις ανάλογα με την ηλικία, τα περιουσιακά στοιχεία, το εισόδημά σας και το σημερινό εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο (εάν υπάρχει).

Δάνειο αγοράς σταθερού επιτοκίου. Επίσης γνωστό ως στεγαστικό δάνειο 203b, αυτός είναι ο πιο δημοφιλής τύπος δανείου αγοράς FHA. Οι όροι μπορεί να διαφέρουν, αλλά τα 15 και 30 χρόνια είναι τα πιο συνηθισμένα. Τα επιτόκια τείνουν να είναι χαμηλότερα από τα συγκρίσιμα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια. 203b ενυπόθηκα δάνεια μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε ένα έως τέσσερις οικογενειακά σπίτια.
Δάνειο αγοράς ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM). Στο πλαίσιο του Προγράμματος Προσαρμοστέου Επιτοκίου Τμήματος 251, το FHA ασφαλίζει ARM των οποίων τα επιτόκια μπορούν να αυξηθούν κατά μία ποσοστιαία μονάδα το χρόνο και όχι πάνω από πέντε εκατοστιαίες μονάδες καθ 'όλη τη διάρκεια. Οι οφειλέτες λαμβάνουν ειδοποίηση σχετικά με τις αυξήσεις των επιτοκίων που εκκρεμούν τουλάχιστον 25 ημέρες πριν από την αύξηση.
Δάνεια συγκυριαρχία. Γνωστά ως δάνεια του Τμήματος 234c, τα δάνεια που παρέχονται από τα στεγαστικά δάνεια της FHA είναι προϊόντα σταθερού επιτοκίου 30 ετών, τα οποία χρηματοδοτούν την αγορά μεμονωμένων μονάδων συγκυριαρχίας εντός εξελίξεων μεγαλύτερων από τέσσερις. Δεν υπάρχει καμία αυστηρή απαίτηση πληρώσεως, οπότε οι δανειολήπτες μπορούν να χρησιμοποιήσουν δάνεια τύπου FHA για να κερδίσουν εισόδημα από ενοίκια. Ωστόσο, σε μια δεδομένη εξέλιξη, τουλάχιστον το 80% των ασφαλισμένων με FHA δανείων πρέπει να καταβάλλονται σε ιδιοκτήτες-κάτοικους.
Ασφαλές Αναχρηματοδοτικό Δάνειο. Τα δάνεια FHA Secure Refinance έχουν σχεδιαστεί για να βοηθούν τους δανειολήπτες με συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια να αναχρηματοδοτούν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, τα οποία είναι εγγυημένα από το FHA. Η παράλειψη δεν απαγορεύει απαραιτήτως, αν και πρέπει να προκύπτει από τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές σε ένα συμβατικό ARM. Οι μη αποπληρωτέοι δανειολήπτες μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν οποιοδήποτε είδος συμβατικού δανείου. Ισχύουν τυπικές απαιτήσεις προσόντων, περιλαμβανομένου σταθερού εισοδήματος, αποδεκτής αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας και λογικών δεικτών χρέους προς έσοδα.
Υποθήκες μετατροπής ιδίων κεφαλαίων (HECM ή αντίστροφη υποθήκη). Η HECM, που είναι δημοφιλής ως αντίστροφη υποθήκη, επιτρέπει στους ηλικιωμένους ηλικίας 62 ετών και άνω να χρεώνουν το σπίτι τους και να πληρώνουν το υπόλοιπο των υποθηκών τους χωρίς να καταβάλλουν μηνιαίες δόσεις υποθηκών ή να απομακρύνονται. Για τους ηλικιωμένους με περιορισμένη εξοικονόμηση και σταθερά εισοδήματα, τα HECMs είναι εξαιρετικές πηγές δωρεάν αφορολόγητων μετρητών, αν και έχουν σημαντικές νομικές και οικονομικές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους κληρονόμους τους.
Αποπληρωμή Δανείου Πληρωμής. Γνωστά ως δάνεια του Τμήματος 245, τα δάνεια με αποπληρωμή δόσεων έχουν σχεδιαστεί για ιδιοκτήτες-κάτοικους οι οποίοι αναμένουν ότι τα εισοδήματά τους θα αυξηθούν σημαντικά μεσοπρόθεσμα - για παράδειγμα, επίδοξους επαγγελματίες ή μηχανικούς στα μεταγενέστερα στάδια της κατάρτισης. Οι αποπληρωμένες μηνιαίες πληρωμές των δανείων πληρωμής μπορούν να αυξηθούν κατά τη διάρκεια των 5 ή 10 ετών, μετά την οποία παραμένουν σταθερές για την υπόλοιπη διάρκεια. Οι ετήσιες αυξήσεις κυμαίνονται από 2,5% έως 7,5% στα 5ετή σχέδια και 2% έως 3% στα δεκαετή σχέδια.
Αυξητικό Δάνειο Ιδίων Κεφαλαίων - Τμήμα 245α. Η πρόθεση του προγράμματος Growing Equity Loan είναι παρόμοια με το πρόγραμμα αποπληρωμής δανείων με αποπληρωμή, εκτός από το ότι είναι πιο ευέλικτο: Μπορούν να εφαρμοστούν στις αγορές μονοκατοικιών με τέσσερις οικογένειες, συγκυριαρχιών, μεριδίων συνεταιριστικής κατοικίας και κατοικιών που προορίζονται για ανακαίνιση ή Αναμόρφωση. Οι μηνιαίες πληρωμές υπόκεινται σε ετήσιες αυξήσεις μεταξύ 1% και 5% και οι όροι δανείων δεν μπορούν να υπερβούν τα 22 έτη.

Τι χρειάζεστε για να προκριθείτε

Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας υποβολής αιτήσεων δανείου FHA, θα χρειαστεί να δώσετε στον δανειστή σας:

Έγγραφο που έχει εκδοθεί από την κυβέρνηση, όπως άδεια οδήγησης, διαβατήριο ή στρατιωτική ταυτότητα
Πληρώστε παγίδες (ή αντίγραφα) για τουλάχιστον 30 ημέρες πριν
Καταστάσεις εισοδήματος, όπως τα έντυπα W-2 και τα έντυπα 1099, για τις δύο τελευταίες φορολογικές χρήσεις
Καταστάσεις λογαριασμού τραπεζών και επενδύσεων (ή αντίγραφα) για τους τελευταίους δύο μήνες

Αν είστε αυτοαπασχολούμενος ή έχετε μια επιχείρηση, θα πρέπει επίσης να παρέχετε:

Δήλωση κερδών και ζημιών για το τρέχον φορολογικό έτος, μέχρι την παρούσα ημερομηνία
Οι δύο πιο πρόσφατες φορολογικές δηλώσεις σας, συμπεριλαμβανομένων όλων των χρονοδιαγραμμάτων

Κόστος κλεισίματος

Όπως και τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, τα δάνεια FHA έρχονται με ποικίλες δαπάνες κλεισίματος. Τα έξοδα μπορεί να διαφέρουν σημαντικά από τον δανειστή, τη γεωγραφική θέση, τις συνθήκες της αγοράς και την προκαταβολή. Μπορείτε να αναμένετε να πληρώσετε μερικά ή όλα τα ακόλουθα έξοδα κλεισίματος για το δάνειό σας FHA:

Ασφάλιση Στεγαστικών Δανείων: Τα δάνεια FHA απαιτούν ένα προκαταρκτικό ασφάλιστρο ίσο με το 1,75% του χρηματοδοτούμενου ποσού - για παράδειγμα, 3,500 δολάρια για δάνειο 200,000 δολαρίων. Τα τρέχοντα ασφάλιστρα ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI), τα οποία απαιτούνται σε ποσοστό δανείου προς αξία (LTV) 78%, δεν περιλαμβάνονται στο στοιχείο αυτό.
Προτιμώμενοι φόροι ιδιοκτησίας: Στις περισσότερες περιπτώσεις, πρέπει να προκαταβάλλετε τους φόρους ιδιοκτησίας που θα προκύψουν μεταξύ του κλεισίματος και της επόμενης φορολογικής σας ημερομηνίας. Ανάλογα με την αξία του σπιτιού σας, τους τοπικούς φορολογικούς συντελεστές, την ημερομηνία λήξης, αυτό μπορεί να σας επαναφέρει εκατοντάδες ή χιλιάδες δολάρια.
Προπληρωμένη Ασφάλεια Κινδύνου: Αυτό καλύπτει τα ασφαλιστήρια ασφάλιστρα του πρώτου έτους, τα οποία κυμαίνονται από μερικές εκατοντάδες έως μερικές χιλιάδες δολάρια. Συχνά πληρώνεται εκτός κλεισίματος, αλλά θα πρέπει να το παρατάξετε στον προϋπολογισμό σας.
Έρευνα ακινήτων: Οι έρευνες για την ιδιοκτησία μπορεί να διαφέρουν ως προς το πεδίο εφαρμογής και την πληρότητα. Μια έρευνα υποθηκών συγκρίνει απλώς την τρέχουσα περιγραφή του ακινήτου με προηγούμενες καταγεγραμμένες περιγραφές και εντοπίζει πιθανές ανακρίβειες. Μια έρευνα τοποθεσίας περιλαμβάνει μια διεξοδική επιτόπια επιθεώρηση που εντοπίζει με ακρίβεια τα κτίρια, τα χρηματιστήρια και τα μνημεία προηγούμενων ερευνών. Μια συνοριακή έρευνα είναι πιο εμπεριστατωμένη - εντοπίζουν τις ακριβείς γωνίες και τα όρια της περιουσίας, καθώς και ενδείξεις παρενόχλησης ή δυσμενούς χρήσης. Τα έξοδα της έρευνας ποικίλλουν ανάλογα με το επίπεδο λεπτομέρειας και το μέγεθος της ιδιοκτησίας, αλλά πολλά κοστίζουν λιγότερο από $ 500. Λεπτομερείς μελέτες ορίων μπορεί να ξεπεράσουν τα $ 5.000 - αν και οι συνοριακές έρευνες δεν είναι απαραίτητες για τις περισσότερες συναλλαγές.
Αξιολόγηση ακινήτων: Η αξιολόγησή σας από τον δανειστή σας επιβεβαιώνει ότι το σπίτι αξίζει αυτό που ζητά ο πωλητής. Αυτό μειώνει τον κίνδυνο του δανειστή σε περίπτωση αποκλεισμού. Οι εκτιμήσεις είναι συνήθως υποχρεωτικές και συχνά κοστίζουν λιγότερο από $ 500.
Αρχική επιθεώρηση: Έλεγχος στο σπίτι καλύπτει την κύρια δομή του σπιτιού και οποιουσδήποτε εξοχικές κατοικίες. Αν και δεν αποτελεί εγγύηση για την κατάσταση του σπιτιού, ο έλεγχος μπορεί να εντοπίσει πιθανούς κινδύνους για την ασφάλεια ή στοιχεία που χρειάζονται επισκευή. Οι επιθεωρήσεις συνήθως δεν απαιτούνται από τους δανειστές, αλλά συνιστώνται έντονα, ειδικά για τα παλαιότερα σπίτια. Αναμείνετε να πληρώσετε $ 200 έως $ 500 για την επιθεώρησή σας.
Αναζήτηση τίτλου: Αυτό το ουσιαστικό βήμα επαληθεύει την αλυσίδα ιδιοκτησίας και ιδιοκτησίας της ιδιοκτησίας σας για όλη τη διάρκεια της ύπαρξής της, εξασφαλίζοντας ότι ο πωλητής έχει το δικαίωμα να πουλήσει το ακίνητο σε εσάς. Αναμείνετε να πληρώσετε οπουδήποτε από $ 100 έως $ 400.
Τίτλος Ασφάλισης: Η ασφάλεια τίτλου καλύπτει το κόστος των ζητημάτων αποκατάστασης (όπως λανθάνουσες υποθήκες και συμφωνίες) που ανακαλύπτονται στην αναζήτηση τίτλου και παρέχει συνεχή προστασία έναντι αξιώσεων επί του ακινήτου. Το κόστος ασφάλισης τίτλου διαφέρει σημαντικά από κράτος σε κράτος, αλλά τα $ 1.000 είναι ένας καλός κανόνας.
Εγγραφή και μεταφορά: Κάθε πώληση κατοικίας πρέπει να καταγράφεται με τη δικαιοδοσία στην οποία βρίσκεται το ακίνητο - συνήθως η πόλη ή ο νομός. Στις περισσότερες περιπτώσεις, απαιτούνται επίσης γραμματόσημα (αμοιβές) μεταφοράς. Ανάλογα με τη δικαιοδοσία και την αξία της περιουσίας, αναμένετε να πληρώσετε αρκετές εκατοντάδες δολάρια για αυτά τα αντικείμενα.
Προσδιορισμοί πλημμυρών και περιβαλλοντικές εκτιμήσεις: Για να τοποθετήσετε το σπίτι στις σημερινές ζώνες πλημμύρας και να καθορίσετε εάν είναι απαραίτητη η ασφάλιση των πλημμυρών, απαιτείται προσδιορισμός των πλημμυρών (και, σε ορισμένες περιπτώσεις, συνεχής παρακολούθηση των πλημμυρών). Τα στοιχεία αυτά συνήθως κοστίζουν λιγότερο από $ 100 στο κλείσιμο, αν και η ασφάλιση πλημμυρών μπορεί να κοστίσει σημαντικά περισσότερο σε συνεχή βάση. Σε ορισμένες περιοχές, απαιτούνται και άλλοι τύποι περιβαλλοντικών εκτιμήσεων - όπως οι εκτιμήσεις των κινδύνων πυρκαγιάς στην Καλιφόρνια.
Προμήθεια προέλευσης: Το τέλος προέλευσης χρησιμοποιείται συχνά ως παγίδα για τη δέσμευση διαφόρων τελών κλεισίματος, όπως τα τέλη ταχυμεταφορών, τα τέλη εγγράφων, τις επιβαρύνσεις μεσεγγύησης, τις αμοιβές των δικηγόρων και πολλά άλλα. Μπορούν να υπερβούν το 1% της τιμής αγοράς, προσθέτοντας σε μεγάλο βαθμό τα απαιτούμενα μετρητά κατά το κλείσιμο. Αν δεν είστε ξεκάθαροι για το τι περιλαμβάνεται στην αμοιβή προέλευσής σας, ζητήστε από τον δανειστή σας να εξηγήσει κάθε λεπτομερή χρέωση. Μην ντρέπεστε να τους προκληθείτε σε μεμονωμένα σημεία.

Σύμφωνα με το νόμο, ο πωλητής μπορεί να πληρώσει έως και 6% της τιμής πώλησης προς το κλείσιμο. Αυτό συνήθως είναι αρκετό για να καλύψει το κόστος κλεισίματος. Στις αγορές των αγοραστών, οι αγοραστές με κίνητρα που επιθυμούν να εκτοξεύσουν χιλιάδες δολάρια για το κόστος κλεισίματος έχουν έναν ευκολότερο χρόνο να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές τους, αλλά η πρακτική είναι πολύ λιγότερο συνηθισμένη στις αγορές των πωλητών.

Βασικές διαφορές μεταξύ FHA και συμβατικών υποθηκών

Πιστωτικές απαιτήσεις είναι Χαλαρή. Τα δάνεια της FHA είναι ασφαλισμένα από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Αυτό μειώνει σημαντικά το χρηματοπιστωτικό κίνδυνο των δανειστών και τους επιτρέπει να αναλαμβάνουν ελεύθερα τα δάνεια FHA σε καταναλωτές με χαμηλό πιστωτικό επιτόκιο - άτομα που πιθανότατα δεν θα επωφεληθούν από συμβατικές υποθήκες που δεν υποστηρίζονται από την κυβέρνηση των ΗΠΑ. Σύμφωνα με την The Mortgage Reports, η FHA εξασφαλίζει υποθήκες 96,5% (3,5% κάτω) για αγοραστές με βαθμολογίες FICO μόλις 580 και υποθήκες 90% (10%) για αγοραστές με βαθμολογία FICO μόλις 500. Αντίθετα, είναι σκληρή για τους δανειολήπτες με βαθμολογία FICO κάτω από 680 για την εξασφάλιση συμβατικών ενυπόθηκων δανείων με ευνοϊκούς όρους.
Η τιμή αγοράς υπόκειται σε περιορισμούς. Σε αντίθεση με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, τα οποία μπορούν να εκδοθούν σε οποιοδήποτε ποσό (αν και είναι γνωστά ως "μη συμμορφούμενα" ή jumbo υποθήκες και υπόκεινται σε ορισμένους περιορισμούς πάνω από 417.000 δολάρια αξία δανείου), τα δάνεια που καλύπτονται από FHA υπόκεινται σε όρια μέγιστης αξίας που διαφέρουν ανά περιοχή. Τα τοπικά όρια εντοπίζονται πολλαπλασιάζοντας τη μέση τιμή πώλησης της δικαιοδοσίας (συνήθως νομαρχιακής) κατά 1,15 (115%). Σε μια απομακρυσμένη μητροπολιτική στατιστική περιοχή (MSA), η οποία συχνά περιλαμβάνει περισσότερες από μία κομητείες, το τοπικό όριο FHA είναι 1,15 φορές υψηλότερο από τη μέση τιμή πώλησης στο πιο ακριβό νομό. Για τα δάνεια αγοράς που υποστηρίζονται από την FHA στις ηπειρωτικές Ηνωμένες Πολιτείες, τα τοπικά όρια δεν μπορούν να είναι χαμηλότερα από 271.050 δολάρια ή υψηλότερα από τα 625.000 δολάρια. Αυτό το ανώτατο όριο είναι άσχημα νέα για τους αγοραστές σε πολύ ακριβές κομητείες, όπως το Σαν Φρανσίσκο, όπου η διάμεση τιμή μονοκατοικίας είναι βόρεια από 1,1 εκατομμύρια δολάρια στα τέλη του 2016. Στην Αλάσκα, τη Χαβάη και ορισμένες αμερικανικές ξένες κατοχές, το ανώτατο όριο είναι 150% μεγαλύτερο από το όριο της ηπειρωτικής Αμερικής, ή $ 938.250. Για τα HECMs, το ανώτατο όριο είναι $ 625.000 παντού στις ηπειρωτικές ΗΠΑ και $ 938.250 στις εξωεδαφικές εξαιρέσεις δικαιοδοσίες. Χρησιμοποιήστε τον αριθμομηχανή FDA HUD Limits της HUD για να βρείτε τα τοπικά σας όρια.
Η προκαταβολή είναι συνήθως μικρότερη. Ένα από τα μεγαλύτερα σημεία πώλησης των δανείων της FHA είναι η υπόσχεση χαμηλής προκαταβολής - μόλις 3,5% για τους δανειολήπτες με βαθμολογία FICO στα 580 ή καλύτερα. Τα περισσότερα συμβατικά στεγαστικά δάνεια απαιτούν προκαταβολές ύψους τουλάχιστον 10% της τιμής αγοράς. Του δυνατόν να βρουν τα λεγόμενα Συμβατικά 97 δάνεια, τα οποία χρηματοδοτούν το 97% της τιμής αγοράς με μόλις 3% χαμηλότερα, αλλά πολλοί δανειστές τους αποφεύγουν και μπορούν να έρθουν με άλλες χορδές.
Η ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων είναι πιο συμφέρουσα. Ένα από τα μεγαλύτερα μειονεκτήματα των δανείων FHA είναι η απαίτηση ασφάλισης υποθηκών. Όλα τα δάνεια FHA φέρουν ένα προκαταρκτικό ασφάλιστρο υποθήκης ύψους 1,75% του χρηματοδοτούμενου ποσού, ανεξαρτήτως μεγέθους δανείου, τιμής πώλησης, όρου δανείου ή προκαταβολής. Πηγαίνοντας προς τα εμπρός, οι δανειολήπτες που βάζουν λιγότερο από 10% κάτω πρέπει να πληρώνουν τα ασφάλιστρα υποθηκών για όλη τη διάρκεια του δανείου, ή μέχρι να εξοφληθεί εντελώς. Οι δανειολήπτες που βάζουν περισσότερο από 10% κάτω πρέπει να πληρώσουν τα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών για τουλάχιστον 11 χρόνια. Τα ασφάλιστρα κυμαίνονται από 0,80% έως 1,05% για δάνεια με όρους άνω των 15 ετών και από 0,45% έως 0,90% για δάνεια με όρους μικρότερους ή ίσους με 15 έτη, ανάλογα με το χρηματοδοτούμενο ποσό και το αρχικό LTV. Αντίθετα, τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια συνήθως δεν απαιτούν προκαταβολές εκ των προτέρων. Αν προσφερθούν προνομιακά ασφάλιστρα, συνήθως αντικαθιστούν τα μηνιαία ασφάλιστρα κατά την επιλογή του δανειολήπτη. Επιπλέον, τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια με αρχικά επιτόκια άνω των 20% δεν απαιτούν καθόλου ασφάλεια ασφάλισης υποθηκών και τα ασφάλιστρα υποθηκών αυτομάτως παύουν να ισχύουν μόλις το LTV φθάσει το 78%.
Ο επιτρεπόμενος δείκτης χρέους προς εισόδημα (DTI) είναι υψηλότερος. Οι δείκτες χρέους προς έσοδα υπολογίζουν την αναλογία του χρέους του δανειολήπτη (ανακυκλούμενη και δόση) στο εισόδημα του δανειολήπτη (ακαθάριστο). Το FHA ασφαλίζει υποθήκες με υψηλότερες τιμές DTI (μέχρι 43% και μερικές φορές υψηλότερες) από ό, τι οι περισσότεροι δανειστές θα αποδεχθούν σε συμβατικές υποθήκες (συνήθως όχι περισσότερο από 36%).
Ο επιτρεπόμενος λόγος στέγασης είναι ελαφρώς υψηλότερος. Ο δείκτης κατοικίας είναι ο λόγος του συνολικού μηνιαίου ποσού υποθήκης του δανειολήπτη (συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης κινδύνου, των φόρων, των τελών HOA κλπ.) Στο ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα του δανειολήπτη. Η FHA εξασφαλίζει δάνεια με αναλογία στέγης που φθάνει το 31%. Τα συμβατικά στεγαστικά δάνεια υπερβαίνουν το 28%.
Δεν υπάρχουν ποινές προπληρωμής ή πρόωρης αποπληρωμής. Ο Νόμος για τη Μεταρρύθμιση και την Προστασία των Καταναλωτών της Νότιας Οδού Dodd-Frank απαγορεύει τις περισσότερες ποινές προπληρωμής για στεγαστικά δάνεια που εκδόθηκαν μετά τις 10 Ιανουαρίου 2014. Ωστόσο, πολλά συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια που προέκυψαν πριν από την ημερομηνία αυτή έχουν κυρώσεις προπληρωμής. Οι ποινές προπληρωμής μπορούν να κυμανθούν έως και 3% ή 4% του κεφαλαίου του δανείου, ανάλογα με το πότε το δάνειο είναι αποπληρωμένο. Οι δανειστές έχουν απαγορευτεί από μακρού να χρεώνουν τις προπληρωμές ποινές για τα δάνεια FHA, έτσι αυτό δεν είναι μια ανησυχία για τους δανειολήπτες FHA.
Οι πωλητές μπορούν να πληρώσουν μεγαλύτερο μερίδιο από τα έξοδα κλεισίματος. Σύμφωνα με τους κανόνες της FHA, οι πωλητές μπορούν να πληρώσουν το κόστος κλεισίματος έως και 6% της τιμής πώλησης - συνήθως περισσότερο από αρκετό για να καλύψουν τα έξοδα που πληρώνονται κατά το κλείσιμο. Συμβατικοί πωλητές κεφαλαιοποίησης υποθηκών στο 3% της τιμής πώλησης.
Τα δάνεια μπορούν να αναληφθούν από τους ειδικούς αγοραστές. Τα FHA-ασφαλισμένα δάνεια είναι υποτιθέμενα, που σημαίνει ότι μπορούν να μεταφερθούν από τους πωλητές στους αγοραστές με ελάχιστη ή καθόλου μεταβολή των ποσοστών και των όρων. Ωστόσο, η διαδικασία παραδοχής δεν είναι τόσο απλή όσο η τοποθέτηση των κλειδιών στον αγοραστή. Ο FHA πρέπει να δώσει ρητή άδεια για κάθε παραδοχή και οι αγοραστές υπόκεινται σε λεπτομερείς ελέγχους πιστώσεων και εισοδήματος. Παρόλα αυτά, τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια δεν είναι γενικά αποδεκτά, επομένως αυτό είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα για τους κτητούμενους πωλητές και αγοραστές.
Τα επιτόκια τείνουν να είναι χαμηλότερα. Αν και κάθε δανειστής είναι διαφορετικό, τα δάνεια FHA τείνουν να έχουν χαμηλότερα επιτόκια από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια. Ωστόσο, τα ασφάλιστρα υψηλότερης και μεγαλύτερης διάρκειας ασφάλισης υποθηκών μπορούν να αντισταθμίσουν εν μέρει ή πλήρως τις εξοικονομήσεις που προκύπτουν.

Τελικό Λόγο

Είτε είστε ο πρώτος κάτοικος ενός καινούργιου σπιτιού κατασκευής, μετατρέποντας ένα κακοδιατηρημένο καρφιτσών στην ανώτερη κατοικία των ονείρων σας, είτε σπρώχνοντας ένα άνετο condo σε μια ανανεωμένη αστική γειτονιά, οι πιθανότητες είναι καλές που υπάρχουν ένα πρόγραμμα δανείου FHA σχεδιασμένο για εσάς.

Ωστόσο, δεν είναι εγγυημένο ότι ένα δάνειο με ασφάλεια από την FHA είναι η καλύτερη επιλογή για τις ανάγκες σας.

Εάν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά μια μεγάλη προκαταβολή ή να ζήσετε σε μια ακριβή αγορά κατοικίας, μια συμβατική υποθήκη μπορεί να είναι η καλύτερη οικονομική επιλογή. Εάν είστε στρατιωτικός βετεράνος, το πρόγραμμα δανείου VA θα μπορούσε να μειώσει το κόστος ιδιοκατοίκησης σας καλύτερα από οποιοδήποτε δάνειο FHA.

Η αγορά ενός σπιτιού είναι μεγάλη υπόθεση. Έτσι, όταν έχετε αμφιβολίες, μην διστάσετε να ζητήσετε συμβουλές από έναν αξιόπιστο χρηματοοικονομικό εμπειρογνώμονα.

Σκέφτεστε ένα στεγαστικό δάνειο FHA για την επόμενη αγορά κατοικίας σας?