Τι είναι μια αντίστροφη υποθήκη (HECM) - Πώς λειτουργεί, Pro & Μειονεκτήματα

Μια αναφορά Henry J. Kaiser Family Foundation αναφέρει ότι περισσότεροι από τρεις από τους τέσσερις ηλικιωμένους ηλικίας άνω των 65 ετών έχουν μετοχές στα σπίτια τους που κυμαίνονται από $ 67.700 έως $ 325.200. Ένας στους 20 έχει εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο μεγαλύτερο από $ 398.500, και το 1% έχει περισσότερα από $ 799.850.

Και όμως, σχεδόν οι μισοί ηλικιωμένοι Αμερικανοί εξαρτώνται από την Κοινωνική Ασφάλιση για τουλάχιστον μισό ή περισσότερο από το εισόδημά τους, ενώ ένας από τους οκτώ εξαρτάται αποκλειστικά από την Κοινωνική Ασφάλιση. Αλλά πολλοί από αυτούς τους ηλικιωμένους έχουν εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο που θα μπορούσε να μετατραπεί σε εισόδημα μετρητών.

Εάν εσείς ή οι γονείς σας είναι "πλούσιοι σε σπίτι" αλλά φτωχοί σε μετρητά, είναι καιρός να εξετάσετε εάν μια αντίστροφη υποθήκη στο οικογενειακό σπίτι είναι μια καλύτερη εναλλακτική λύση από τις παραδοσιακές δυνατότητες μετατροπής του μετοχικού κεφαλαίου σε χρηματικό περιουσιακό στοιχείο.

Παραδοσιακές μέθοδοι μετατροπής του μετοχικού κεφαλαίου σε μετρητά

Για τους ηλικιωμένους που προσδοκούν και επιθυμούν να ζήσουν στην τρέχουσα κατοικία τους στο άμεσο μέλλον, υπάρχουν μερικοί παραδοσιακοί τρόποι (χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η αντίστροφη υποθήκη) για τη μετατροπή του μετοχικού κεφαλαίου σε μετρητά:

Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης. Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι ουσιαστικά ένα δάνειο που επεκτείνεται στον ιδιοκτήτη σπιτιού, εξασφαλισμένο από την παραλαβή του δεύτερου ενυπόθηκου ενυπόθηκου δανείου από το δανειστή στο ακίνητο. Το υποκείμενο δάνειο μπορεί να είναι τόσο υψηλό όσο το 100% των ιδίων κεφαλαίων, ανάλογα με τα κριτήρια του δανειστή, την πιστοληπτική αξιολόγηση του δανειολήπτη και τους όρους εξόφλησης με διαπραγμάτευση. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού με ίδια κεφάλαια μπορεί συνήθως να δανειστεί ένα κατ 'αποκοπή ποσό ίσο με ένα ποσό μεταξύ 80% και 100% του μετοχικού κεφαλαίου.
Γραμμή πίστωσης στο σπίτι. Η πιστωτική διευκόλυνση εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC) είναι μια γραμμή ανακυκλούμενης πίστωσης σε ένα ποσό μέχρι την αξία ιδίων κεφαλαίων, συνήθως με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, έτσι τα ποσά πληρωμών διαφέρουν από μήνα σε μήνα. Όπως και τα άλλα προσωπικά δάνεια, οι όροι του δανείου και το ποσό της πίστωσης που μπορεί να είναι διαθέσιμος υπόκεινται σε διαπραγμάτευση μεταξύ δανειολήπτη και δανειστή.
Εξαργύρωση υποθηκών εξόφλησης. Καθώς τα επιτόκια κινούνται χαμηλότερα ή / και η αξία τους αυξάνεται, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών αναχρηματοδοτούν ώστε να μειώσουν το επιτόκιο του υποκείμενου δανείου και στη συνέχεια να μειώσουν τις μηνιαίες πληρωμές τους ή να μετατρέψουν ένα μέρος των ιδίων κεφαλαίων τους σε μετρητά. Για παράδειγμα, λένε ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αγόρασε ένα νέο σπίτι το 2000 για $ 312.000. Το 30ετές δανεισμό σταθερού επιτοκίου 6% απαιτεί μηνιαία πληρωμή ύψους $ 1.824,40. Σήμερα, το σπίτι έχει εκτιμηθεί αξία των $ 350.000 και τα επιτόκια έχουν μειωθεί στο 3,5%. Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης αναχρηματοδοτεί το σπίτι σε ποσοστό 3,5% για 30 χρόνια με μηνιαία πληρωμή ύψους $ 1,582.85. Ως συνέπεια της αναχρηματοδότησης, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πληρώνει την αρχική υποθήκη, μείωσε την πληρωμή του κατά πάνω από 240 δολάρια, και είναι σε θέση να βγάλει 30.000 δολάρια από τα μετρητά από τα δομημένα κεφάλαια.

Αν και αυτές οι μέθοδοι είναι ένα μέσο για την πρόσβαση σε κλειδωμένο μετοχικό κεφάλαιο, όλοι μοιράζονται μια σειρά μειονεκτημάτων:

Συνέχιση της έκθεσης στις μειώσεις ακίνητης περιουσίας. Δεδομένου ότι ο δανειστής έχει "πλήρη προσφυγή" στον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας εάν το ενυπόθηκο δάνειο δεν επιστραφεί, ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι υπεύθυνος εάν τα έσοδα από την πώληση του ακινήτου είναι μικρότερα από την εκκρεμή υποθήκη. Ακίνητα αξίας μικρότερης από την υποθήκη θεωρούνται «υποβρύχια», μια κατάσταση στην οποία πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων βρέθηκαν μετά την κρίση ενυπόθηκων χρεογράφων για την περίοδο 2008-2009.
Απαιτούμενες πληρωμές για Νέο Δανεισμό. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού που αναχρηματοδότησε το σπίτι του στο παράδειγμά μας είχε κάνει σχεδόν 14 χρόνια από τα 30 χρόνια πληρωμών. Η αναχρηματοδότηση - με ένα νέο δάνειο - επανεκκινεί το ρολόι για ένα άλλο χρονικό διάστημα 30 ετών, προσθέτοντας ουσιαστικά 14 έτη πληρωμών στην παλιά ημερομηνία λήξης. Οι συνταξιούχοι ηλικιωμένοι ενδέχεται να μην έχουν επαρκή έσοδα για να κάνουν τις πληρωμές μετά την αποχώρησή τους.
Αποπληρωμή Εντολών Πληρωμών Εντοπισμού Αποκλεισμός από τον Χορηγό. Η νομική υποχρέωση πληρωμής στον δανειστή υπάρχει για τη διάρκεια του δανείου. Η αδυναμία πληρωμής μπορεί να οδηγήσει σε αποκλεισμό και πώληση του ακινήτου. Εάν η υποθήκη είναι υποβρύχια, οι ηλικιωμένοι όχι μόνο χάνουν το σπίτι τους, αλλά πρέπει να κάνουν τη διαφορά μεταξύ των εσόδων από την πώληση και του εκκρεμού ενυπόθηκου δανείου.

Τι είναι ένα αντίστροφο ενυπόθηκο δάνειο?

Ένα αντίστροφο στεγαστικό δάνειο στο σπίτι - μερικές φορές αναφέρεται ως υποθήκη μετατροπής στο σπίτι (HECM) - είναι το FHA εγκεκριμένο μόνο για ηλικιωμένους και αποτελεί μια ολοένα και πιο δημοφιλής μέθοδος για τους ηλικιωμένους (ηλικίας 62 ετών και άνω) να μετατρέψουν το πλεόνασμα της εγχώριας δικαιοσύνης σε εφάπαξ των μετρητών, μιας πιστωτικής γραμμής ή μιας σειράς τακτικών μηνιαίων πληρωμών που μοιάζουν με παροχές.

Πως δουλεύει

Ο δανειστής που κάνει την αντίστροφη υποθήκη έχει μια πρώτη υπόσχεση υποθήκης επί του ακινήτου, αλλά δεν λαμβάνει πληρωμές για το δάνειο όπως σε μια παραδοσιακή υποθήκη, ούτε ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι υπεύθυνος για οποιαδήποτε έλλειψη αξίας όταν ο δανειστής παραλαμβάνει το ακίνητο κατά το θάνατο ή μετακίνηση του ιδιοκτήτη σπιτιού. Η ομορφιά σε αυτό το είδος δανείου είναι ότι ο δανειολήπτης λαμβάνει χρήματα από τον δανειστή, το ποσό του οποίου βασίζεται στο ποσό των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι μαζί με άλλους παράγοντες, όπως η ηλικία και το επιτόκιο. Ωστόσο, δεδομένου ότι το σπίτι χρησιμοποιείται ως εγγύηση για το δάνειο, ο δανειστής λαμβάνει την περιουσία μετά το θάνατο ή τη μετακίνηση του ιδιοκτήτη σπιτιού. (Τούτου λεχθέντος, ο ιδιοκτήτης σπιτιού ή οι κληρονόμοι μπορούν να πληρώσουν το δάνειο ανά πάσα στιγμή και έτσι να κρατήσουν το σπίτι.)

Για παράδειγμα, ένας δανειστής αντίστροφης υποθήκης συμφωνεί να προβεί σε ένα πρώτο ενυπόθηκο στεγαστικό δάνειο ύψους 150.000 δολαρίων στο σπίτι του ιδιοκτήτη σπιτιού, το οποίο έχει τρέχουσα εκτίμηση αξίας $ 300.000. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει ένα προηγούμενο στεγαστικό δάνειο αντί 100.000 δολαρίων. Χρησιμοποιώντας τα έσοδα από το νέο δάνειο ($ 150.000), ο ιδιοκτήτης σπιτιού αποπληρώνει την υπάρχουσα υποθήκη ύψους $ 100.000, αφήνοντας επιπλέον εισόδημα των $ 50.000. (Εάν το σπίτι δεν είχε υπάρχουσα υποθήκη, τα έσοδα του ιδιοκτήτη θα ισοδυναμούσαν με το σύνολο των 150.000 δολαρίων). Ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να επιλέξει να λάβει πληρωμή με έναν από τους ακόλουθους τρόπους:

Πάρτε τα 50.000 δολάρια σε μετρητά - αυτό που ονομάζεται "κατ 'αποκοπήν πληρωμή" - αμέσως στο κλείσιμο και να τα ξοδέψετε ή να τα αποθηκεύσετε όπως επιθυμείτε. Δεν υπάρχουν φορολογικές συνέπειες.
Πάρτε τα $ 50.000 σε μια σειρά μηνιαίων πληρωμών από τον δανειστή αντίστροφη ενυπόθηκων δανείων. Οι πληρωμές μπορούν να βασίζονται σε σταθερό αριθμό πληρωμών ή σε αναλογιστικό υπολογισμό για το προσδόκιμο ζωής του ιδιοκτήτη σπιτιού.
Πάρτε τα $ 50.000 με τη μορφή μιας πιστωτικής γραμμής που μπορεί να αξιοποιηθεί ανά πάσα στιγμή από τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού καθυστερήσει την κατάρτιση από τη γραμμή, η εταιρεία υποθηκών θα μειώσει τους τόκους που χρεώνονται για την υποκείμενη αντίστροφη υποθήκη.
Πάρτε τα $ 50.000 σε ένα συνδυασμό πληρωμών και μια πιστωτική γραμμή.

Ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν είναι ποτέ υποχρεωμένος να καταβάλει κεφάλαιο ή τόκους σε αντίστροφο ενυπόθηκο δάνειο. Αυτά τα χαρακτηριστικά - η πληρωμή χρημάτων από δανειστή στον ιδιοκτήτη σπιτιού που δεν υπόκειται σε φορολογία και δεν επηρεάζει τα επιδόματα κοινωνικής ασφάλισης ή Medicare - μπορεί να ωφελήσει ιδιαίτερα τους ηλικιωμένους που είναι συνδεδεμένοι με μετρητά.

Αιρετότητα

Υπάρχουν αρκετές σαφείς απαιτήσεις επιλεξιμότητας για τους δανειολήπτες για να αποκτήσουν αντίστροφη υποθήκη.

Οι οφειλέτες πρέπει να είναι ηλικίας 62 ετών και άνω.
Το σπίτι που αγοράστηκε πρέπει να είναι η πρωταρχική κατοικία των δανειοληπτών.
Η ιδιοκτησία πρέπει να είναι μονοκατοικία ή εγκεκριμένη από το FHA συγκυριαρχία.
Οι οφειλέτες πρέπει να ολοκληρώσουν μια συμβουλευτική συνεδρία που έχει εγκριθεί από το HUD, ώστε να κατανοήσουν το οικονομικό κόστος και τις νομικές απαιτήσεις του HECM.
Οι οφειλέτες πρέπει να έχουν την οικονομική δυνατότητα πληρωμής υποχρεωτικών εξόδων, όπως φόροι ακίνητης περιουσίας, ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού και συνήθης συντήρηση.

Το ποσοστό και το κόστος

Το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων, συμβατικών ή αντίστροφων, μπορεί να είναι σταθερού ή μεταβλητού επιτοκίου και βασίζεται στα υπάρχοντα επιτόκια της αγοράς και στις επιχειρηματικές αποφάσεις κάθε εταιρίας υποθήκης ώστε να διαφοροποιείται από τους ανταγωνιστές. Ως εκ τούτου, τα επιτόκια συνήθως ποικίλλουν κάπως από δανειστή σε δανειστή, ακριβώς όπως τα επιτόκια ποικίλλουν για τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια.

Εκτός από τα παραδοσιακά τέλη κλεισίματος, χρεώνεται ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο προκαταβολής (MIP). Το τέλος ισούται με το 0,5% εάν ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι 60% ή μικρότερος, ή 2,5% εάν η LTV είναι μεγαλύτερη από 60%. Μια πρόσθετη ελάχιστη χρέωση 1,5% χρεώνεται κάθε χρόνο. Αυτό παρέχει προστασία δανειστή σε περίπτωση που η αξία του σπιτιού μειώνεται κατά τη διάρκεια της αντίστροφης υποθήκης. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα συμβατικά ενυπόθηκα ακίνητα δεν απαιτούν συνήθως ασφάλεια υποθηκών εάν η προκαταβολή του σπιτιού είναι 20% ή περισσότερο.

Απαιτήσεις δανείου

Όπως συμβαίνει και με τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια, οι δανειστές απαιτούν από τους ιδιοκτήτες ακινήτων να αγοράζουν και να διατηρούν ασφάλεια ιδιοκτησίας, να πληρώνουν φόρους περιουσίας όταν οφείλονται και να διατηρούν το ακίνητο σε λογική κατάσταση. Δεδομένου ότι τα αντίστροφα ενυπόθηκα δάνεια διαφέρουν από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια, δεδομένου ότι δεν υπάρχει ποτέ υποχρέωση πληρωμής στον δανειστή ενυπόθηκων δανείων, το δάνειο λήγει (ή μπορεί να καλείται μόνο από τον δανειστή) υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις που αναφέρονται ως "γεγονότα λήξης" :

Όλοι οι δανειολήπτες έχουν πεθάνει.
Όλοι οι δανειολήπτες έχουν πωλήσει ή μετατρέψει τον τίτλο του ακινήτου σε τρίτο μέρος.
Το ακίνητο δεν είναι πλέον η κύρια κατοικία οποιουδήποτε δανειολήπτη λόγω θανάτου ή σωματικής ή ψυχικής κατάστασης που διαρκεί περισσότερο από 12 μήνες.
Οι οφειλέτες αρνούνται να καταβάλουν φόρους ακίνητης περιουσίας ή να διατηρήσουν ασφάλεια ιδιοκτησίας και τους δόθηκε η ευκαιρία να διορθώσουν τις ελλείψεις.
Οι οφειλέτες αρνούνται ή δεν είναι σε θέση να διατηρήσουν την περιουσία τους σε καλή κατάσταση μετά από διαδικασία επίσημης προειδοποίησης και δικαστικής απόφασης.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης σπιτιού (εάν είναι ζωντανός) ή το κτήμα έχει τη δυνατότητα να κρατήσει το σπίτι πληρώνοντας το αντίστροφο ενυπόθηκο δάνειο. Εάν το σπίτι αποτιμάται λιγότερο από το στεγαστικό δάνειο κατά το χρόνο που το δάνειο οφείλεται, ο ιδιοκτήτης σπιτιού ή εκτελεστής της περιουσίας δεν ενεργεί παρά μόνο για να διευκολύνει τον αποκλεισμό του σπιτιού από τον δανειστή. Ο δανειστής πωλεί τότε το ακίνητο για όσο το δυνατόν περισσότερο, εφαρμόζοντας τα έσοδα στο οφειλόμενο δάνειο.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι, αν υπάρχει υπόλοιπο μετρητών μετά την εξόφληση του δανείου, η υπέρβαση επιστρέφεται στην περιουσία. Εάν το δάνειο είναι μεγαλύτερο από τα έσοδα από τις πωλήσεις, η ζημία βαρύνει αποκλειστικά την αντίστροφη εταιρεία υποθηκών.

Πώς αντιστρέφονται οι υποθήκες από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια

Υπάρχουν πολλά ασυνήθιστα χαρακτηριστικά αντίστροφης υποθήκης που διαφέρουν από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια.

Η μοναδική ασφάλεια του δανειστή για αντίστροφη υποθήκη είναι η ιδιοκτησία του σπιτιού. Δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν είναι ποτέ υποχρεωμένος να κάνει πληρωμές υποθηκών, η πηγή αποπληρωμής στον δανειστή ενυπόθηκων δανείων είναι η πώληση του ακινήτου κατά τον θάνατο του ιδιοκτήτη ή από την ιδιοκτησία. Με σύμβαση, ο ιδιοκτήτης επιτρέπεται να παραμείνει στην ιδιοκτησία εφόσον διαμένει και το σπίτι είναι η κύρια κατοικία του.
Η βαθμολογία ή το ιστορικό της ιδιοκτησίας του σπιτιού είναι άϋλη. Δεδομένου ότι ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεούται να πραγματοποιεί πληρωμές, η παρελθούσα ή παρούσα χρηματοοικονομική του κατάσταση δεν αποτελεί παράγοντα αναδοχής ούτε καθορισμού του πιστωτικού επιτοκίου που επεκτάθηκε στην υποθήκη.
Οι δείκτες δανειακού επιτοκίου (LTV) είναι λιγότεροι από τους παραδοσιακούς υποθηκών. Οι παραδοσιακοί δανειστές εξασφαλίζονται τόσο από την αγοραία αξία του ακινήτου όσο και από την οικονομική ευθύνη των δανειοληπτών. Κατά συνέπεια, ορισμένοι δανειστές θα δανείζουν μέχρι και το 100% της αγοραίας αξίας της περιουσίας. Οι αναλογίες αντίστροφης υποθήκης LTV κυμαίνονται συνήθως μεταξύ 50% και 65%.
Ο Μεγαλύτερος ο Νεώτερος Δανειζόμενος, ο Όγκος του Δανείου προς την Αξία για Αντίστροφη Υποθήκη. Το αναμενόμενο προσδόκιμο ζωής του νεότερου δανειολήπτη είναι η βάση για τον υπολογισμό του πιθανού όρου του δανείου. Ωστόσο, το δάνειο δεν ωριμάζει μέχρι να πεθάνει ο τελευταίος κάτοικος ή να απομακρυνθεί από το σπίτι. Εάν ο ιδιοκτήτης πεθάνει νωρίτερα από το αναμενόμενο, ο κύριος δανείου καθίσταται απαιτητός στο σημείο αυτό. εάν ο ιδιοκτήτης ζει περισσότερο από το έργο αναλογιστικών τραπεζιών, το δάνειο παρατείνεται μέχρι τον μεταγενέστερο θάνατο. Για παράδειγμα, μια γυναίκα ηλικίας 80 ετών έχει υπολειπόμενη διάρκεια ζωής 9,61 ετών, ενώ μια γυναίκα 70 ετών θα ήταν 16,33 ετών. Στο παράδειγμά μας, το μέγιστο ποσό δανείου για το 80χρονο θα ήταν $ 187.712. Ο παλαιότερος δανειολήπτης με την ίδια ιδιοκτησία $ 300.000 θα λάβει περισσότερα από $ 50.000 από το δάνειο για τους νεότερους 70 ετών. Με άλλα λόγια, ο λόγος LTV είναι υψηλότερος για τους υπέρ ηλικιωμένους.

Downsizing και την αντίστροφη υποθήκη

Αφού έφτιαξαν τις οικογένειές τους μέχρι την ηλικία συνταξιοδότησης, πολλοί ηλικιωμένοι αναζητούν ένα μικρότερο αποτύπωμα κατοικίας με χαμηλότερη συντήρηση και μικρότερο κόστος. Πριν από την ανάπτυξη του HECM για δάνειο αγοράς - επίσης ένα FHA-ασφαλισμένο δάνειο - οι ηλικιωμένοι που είχαν υποβαθμίσει και ήθελαν να χρησιμοποιήσουν μια αντίστροφη υποθήκη έπρεπε να υπομείνουν δύο δαπανηρές κλεισίματα: η πρώτη σε μια παραδοσιακή υποθήκη για να αγοράσει το μικρότερο σπίτι, μια δεύτερη αναχρηματοδότηση (και το κλείσιμο) με την αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια προχωρά για να εξοφλήσει την παραδοσιακή υποθήκη.

Η υλοποίηση του HECM είναι ένα ιδανικό μέσο για τη χρηματοδότηση ενός νέου σπιτιού, τη μεγιστοποίηση των χρηματικών ποσών προς όφελος των ηλικιωμένων και την εξάλειψη των πληρωμών κατ 'οίκον μέχρι το θάνατο ή μεταγενέστερη μετακίνηση. Η FHA ενέκρινε το δάνειο HECM για αγορά, εξαλείφοντας έτσι την ταλαιπωρία και το κόστος της παραδοσιακό κλείσιμο υποθηκών. Εκτός από τις τυπικές απαιτήσεις επιλεξιμότητας, διαθέτει τις ακόλουθες εντολές:

Κάθε διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς της νέας κατοικίας και των εσόδων από το δάνειο HECM πρέπει να καταβάλλεται σε μετρητά από τον οφειλέτη κατά το κλείσιμο. Για παράδειγμα, εάν η τιμή αγοράς στο σπίτι είναι $ 300.000 και το καθαρό ποσό δανείου μετά το κόστος διακανονισμού είναι $ 140.000, οι δανειολήπτες πρέπει να έχουν $ 160.000 σε μετρητά για να κλείσουν.
Οι οφειλέτες πρέπει να ολοκληρώσουν μια συμβουλευτική συνεδρία που έχει εγκριθεί από το HUD, ώστε να κατανοήσουν το οικονομικό κόστος και τις νομικές απαιτήσεις της HECM.

Ενώ μια συμβατική υποθήκη για το νέο ακίνητο μπορεί να απαιτεί λιγότερα μετρητά για το κλείσιμο του δανείου από το HECM, απαιτεί επίσης μηνιαίες πληρωμές στην εταιρεία υποθηκών. Για παράδειγμα, το κόστος για το κλείσιμο της οικιακής αγοράς αξίας 300.000 δολαρίων με 80% δάνειο σε αξία θα ήταν περίπου 70.000 δολάρια (προκαταβολή 60.000 δολαρίων + κόστος κλεισίματος 10.000 δολαρίων). Η χρηματοδότηση με υποθήκη HECM θα κοστίσει επιπλέον έσοδα ύψους 90.000 δολαρίων ($ 160.000 - 70.000 δολάρια), αλλά θα εξαλείψει τυχόν μελλοντικές πληρωμές υποθηκών (υπολογιζόμενες σε 1.200 δολάρια το μήνα με τρέχοντα επιτόκια) και απώλειες εάν η μελλοντική αγοραία αξία του σπιτιού μειωθεί. Οι πιθανοί δανειολήπτες πρέπει να "τρέξουν τους αριθμούς" για να καθορίσουν την καλύτερη προσέγγιση για την κατάστασή τους.

Προσδιορισμός του κατά πόσον είναι σωστό για εσάς

Οι ηλικιωμένοι που σχεδιάζουν μια αντίστροφη υποθήκη θα πρέπει να αναγνωρίσουν ότι έχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, ανάλογα με την προσωπική τους κατάσταση, την οικονομική τους κατάσταση και τις περιουσίες τους.

Πλεονεκτήματα

Δεν απαιτούνται ποτέ πληρωμές στεγαστικού δανείου, ενώ ένας ιδιοκτήτης είναι ζωντανός και ζει στην ιδιοκτησία.
Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια δεν έχουν καθορισμένο όρο, αλλά οφείλονται μόνο στην εμφάνιση συγκεκριμένων γεγονότων, όπως ο θάνατος των δανειοληπτών.
Ούτε ο αντισυμβαλλόμενος του ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου ούτε η περιουσία του βρίσκονται σε χρηματοοικονομικό κίνδυνο εάν η αξία στο σπίτι πέσει κάτω ή είναι μικρότερη από το υπόλοιπο ενυπόθηκου δανείου ανά πάσα στιγμή.
Ο αντισυμβαλλόμενος ενυπόθηκος δανειστής ή η περιουσία του έχει την επιλογή ανά πάσα στιγμή να εξοφλήσει το αντίστροφο ενυπόθηκο δάνειο και να διατηρήσει την κυριότητα του σπιτιού, όπως και με άλλα στεγαστικά δάνεια.
Η πιστοληπτική αξιολόγηση του δανειολήπτη δεν εξετάζεται στα κριτήρια για την πραγματοποίηση αντιστρεπτέου ενυπόθηκου δανείου. Μια προσωπική πτώχευση ενός δανειολήπτη δεν θα επηρεάσει την αντίστροφη κατάσταση ενυπόθηκου δανείου εάν πληρούνται άλλες απαιτήσεις.
Η υπέρβαση των ιδίων κεφαλαίων μπορεί να ληφθεί υπό μορφή κατ 'αποκοπήν ποσού, μηνιαία για καθορισμένη διάρκεια ή ποσό, ως πιστωτική γραμμή ή συνδυασμός και των τριών.

Μειονεκτήματα

Για να δικαιούστε αντίστροφη υποθήκη, το ακίνητο πρέπει να είναι η κύρια κατοικία των δανειοληπτών.
Η αντίστροφη υποθήκη περιορίζεται σε χαμηλότερους δείκτες αξίας δανείων προς αγορά (50% έως 65%) από τις παραδοσιακές υποθήκες, οι οποίες μπορούν να φθάσουν το 100% της αγοραίας αξίας.
Ο οφειλέτης και ο / η σύζυγος πρέπει να είναι ηλικίας 62 ετών και άνω. Αντίστροφα στεγαστικά δάνεια δεν είναι διαθέσιμα στους νεότερους δανειολήπτες.
Οι τόκοι για την αντίστροφη υποθήκη δεν εκπίπτουν για σκοπούς φόρου εισοδήματος έως ότου το δάνειο εξοφληθεί.
Ένα ασφάλιστρο προκαταβολής υποθηκών χρεώνεται - μεταξύ 0,5% και 2,5%, ανάλογα με το λόγο δανείου προς αξία - καθώς και ετήσια πριμοδότηση υποθήκης ύψους 1,5%.
Οι οφειλέτες απαιτούν προηγούμενη οικονομική συμβουλή πριν από την έγκριση.
Εκτός αν οι κληρονόμοι της αντίστροφης υποθήκης επιλέξουν να πληρώσουν την αντίστροφη υποθήκη, ο τίτλος του σπιτιού επιστρέφει στον δανειστή και θα πωληθεί.

Τελικό Λόγο

Όπως ένα απόθεμα που δεν καταβάλλει μέρισμα ή ένα ομολογιακό δάνειο μηδενικού τοκομεριδίου, τα ίδια κεφάλαια σε ένα σπίτι δεν παρέχουν μετρητά στον ιδιοκτήτη του. κάθε αύξηση της αξίας των ιδίων κεφαλαίων είναι αδρανής έως ότου το περιουσιακό στοιχείο πωληθεί ή το σπίτι αναχρηματοδοτείται με μεγαλύτερο ποσό δανείου. Τι χειρότερο είναι ότι οι ηλικιωμένοι εξακολουθούν να κάνουν πληρωμές υποθηκών προσθέτοντας το ποσό που συνδέεται ως ίδια κεφάλαια στο σπίτι τους. Σε πολλές περιπτώσεις, τα κεφάλαια αυτά θα μπορούσαν να τα εξυπηρετήσουν καλύτερα με τη μορφή διαθέσιμων μετρητών.

Εάν εσείς ή οι γονείς σας είναι ηλικίας 62 ετών και άνω, το HECM μπορεί να είναι ένα πολύτιμο εργαλείο που σας βοηθά να επιτύχετε οικονομική ασφάλεια και ειρήνη. Θυμηθείτε ότι η αντίστροφη υποθήκη δεν είναι για όλους. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που σχετίζονται με αντίστροφη υποθήκη πριν να συνάψετε συμφωνία.

Εσείς ή κάποιο μέλος της οικογένειάς σας έχετε λάβει αντίστροφη υποθήκη?