Τι είναι ένα Trust Επενδύσεων Ακινήτων - Επένδυση σε REITs

Δυστυχώς, τα ακίνητα ως επένδυση έχουν εμπόδια στην είσοδο, όπως τα χρήματα για προκαταβολή, η δυνατότητα να πάρει ένα αρκετά μεγάλο δάνειο, ο χρόνος και η εκπαίδευση για να λειτουργήσει μια κερδοφόρα επιχείρηση και τα απαραίτητα μετρητά για συντήρηση, επισκευές, φόρους ακίνητης περιουσίας, και ασφάλισης.

Ευτυχώς, υπάρχει ένας τρόπος να επενδύσετε σε ακίνητα χωρίς να έχετε μεμονωμένες ιδιοκτησίες. Είναι γνωστό ως Trust Investment Real Estate (REIT).

Τι είναι το REIT?

Υπάρχει REIT για επενδύσεις σε ιδιόκτητες παραγωγής. Κάνει αυτό άμεσα μέσω της αγοράς ακινήτων, ή έμμεσα με την παροχή δανείων ή την αγορά προϋπάρχουσων συμβάσεων ενυπόθηκων δανείων. Για να χαρακτηριστεί ως REIT (και για να αποφευχθεί ο φόρος εισοδήματος), τουλάχιστον το 90% του κέρδους του πρέπει να εκταμιευθεί στους μετόχους ως μερίσματα.

Τα REIT ταξινομούνται συνήθως σε τρεις κατηγορίες:

1. Equity REITs

Ο πιο δημοφιλής και γνωστός τύπος REIT, τα κεφάλαια REIT επικεντρώνονται στην απόκτηση, διαχείριση και ανάπτυξη επενδύσεων σε ακίνητα. Δεδομένου ότι οι περιορισμοί της REIT απαιτούν την κατοχή και ανάπτυξη ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα, η κύρια πηγή εσόδων τους είναι τα έσοδα από εκμισθώσεις από τις εκμεταλλεύσεις τους. Συνήθως επενδύουν σε συγκεκριμένους τύπους περιουσιακών στοιχείων, τα οποία κατά κανόνα εμπίπτουν στις ακόλουθες κατηγορίες:

Γραφείο και Βιομηχανία
Λιανεμποριο
Κατοικητικός
Ξενοδοχείο και Θέρετρο
Φροντίδα υγείας
Αυτο-αποθήκευση
Πρώτες εκτάσεις

2. Υποθήκη REITs

Δεν είναι τόσο δημοφιλές όσο τα μετοχικά κεφάλαια REIT, τα χρήματα αυτά δανείζουν χρήματα στους επενδυτές σε ακίνητα ή επενδύουν σε υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια σε ακίνητα (και όχι σε απευθείας επένδυση στις ίδιες τις ιδιοκτησίες). Η κύρια πηγή εσόδων τους είναι οι τόκοι από τα δάνεια που κατέχουν.

3. Υβριδικά REITs

Ένας συνδυασμός ιδίων κεφαλαίων και υποθετικών REITs, τα υβριδικά REIT διαφοροποιούν μεταξύ της ιδιοκτησίας ακινήτων και της χορήγησης δανείων σε επενδυτές ακινήτων. Τα έσοδά τους προέρχονται από ενοίκια και από τόκους.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των REIT

Όπως όλες οι επενδύσεις, υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για τα REIT που πρέπει να σταθμιστούν πριν από την επένδυση:

Πλεονεκτήματα

Οι επενδυτές είναι σε θέση να διαφοροποιήσουν την αγορά ακινήτων κρατώντας ενδιαφέρον για πολλαπλά ακίνητα με ελάχιστα δολάρια.
Ο κίνδυνος συγκεντρώνεται μεταξύ πολλών επενδυτών έναντι ενός μοναδικού ιδιοκτήτη ακινήτου.
Τα REITs πληρώνουν υψηλά μερίσματα μετρητών.
Πολλές εταιρείες REIT προσφέρουν υψηλή ρευστότητα, σε σχέση με την οριστική ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας, επιτρέποντας στους επενδυτές να πωλούν μετοχές γρήγορα.
Οι επενδυτές μοιράζονται την ιδιοκτησία σε μεγάλα ακίνητα, όπως μεγάλα κτίρια γραφείων ή ξενοδοχεία, που διαφορετικά θα ήταν δύσκολο να αντέξουν οικονομικά.
Τα ακίνητα διοικούνται επαγγελματικά.
Οι αλλοδαποί ιδιώτες, οι οποίοι κατά τα άλλα περιορίζονται από την κατοχή περιουσιακών στοιχείων, μπορούν να έχουν συμφέρον σε τέτοια περιουσία μέσω μιας REIT.
Τα έξοδα απόσβεσης μπορούν να ελαχιστοποιήσουν τους φόρους των μετόχων για μερίσματα.

Τυπικά, τα μερίσματα φορολογούνται κατά το έτος που εισπράττονται και ως κανονικό εισόδημα. Όταν τα έξοδα απόσβεσης μεταβιβάζονται από την REIT, τα έξοδα αυτά θεωρούνται ως επιστροφή κεφαλαίου στον μέτοχο και αντισταθμίζουν ίσο μερίδιο των μερισμάτων των μετόχων. Αυτό καθυστερεί την καταβολή των φόρων επί του μεριδίου αυτού μέχρι την πώληση των μετοχών της REIT.

Επιπλέον, όταν οι μετοχές πωλούνται, το ποσό φορολογείται ως κεφαλαιουχικό κέρδος και όχι ως συνηθισμένο εισόδημα. Για παράδειγμα, αν ένας μέτοχος είχε καταβάλει μέρισμα $ 100, αλλά μπορούσε να απαιτήσει 10 δολάρια από αυτό ως δαπάνη απόσβεσης, ο μέτοχος θα πληρώνει φόρο εισοδήματος μόνο σε $ 90 το έτος. Ωστόσο, τα $ 10 που αφαιρούνται θα φορολογούνται ως κέρδος κεφαλαίου αργότερα, όταν πωληθεί το αμοιβαίο κεφάλαιο.

Επειδή τα συνηθισμένα εισοδήματα φορολογούνται με πολύ υψηλότερο συντελεστή από τα κέρδη κεφαλαίου, αυτό αποτελεί σημαντικό πλεονέκτημα έναντι της φορολογικής μεταχείρισης των κανονικών μερισμάτων REIT.

Μειονεκτήματα

Οι εταιρείες REIT γενικά παρουσιάζουν χαμηλή ανάπτυξη, καθώς πρέπει να πληρώσουν το 90% του εισοδήματος στους επενδυτές. Έτσι, μόνο το 10% του εισοδήματος μπορεί να επανεπενδυθεί στην επιχείρηση.
Τα μερίσματα REIT δεν αντιμετωπίζονται σύμφωνα με τον απαλλαγμένο από φόρους κανόνα 15% που καλύπτει τα περισσότερα μερίσματα. Φορολογούνται ως τακτικό εισόδημα με πολύ υψηλότερο ποσοστό.
Ο επενδυτικός κίνδυνος μπορεί να είναι σημαντικός. Κάντε τη δέουσα επιμέλεια πριν επενδύσετε και εξετάστε όλους τους παράγοντες στην αγορά ακινήτων (π.χ. αξίες ακινήτων, επιτόκια, χρέος, γεωγραφία και μεταβαλλόμενους φορολογικούς νόμους).
Οι επενδυτές της REIT αποχωρούν τον έλεγχο όλων των επιχειρησιακών αποφάσεων που θα έκαναν ένας μεμονωμένος ιδιοκτήτης ακινήτων.
Ορισμένες εταιρείες REIT θα επιβαρύνονται με υψηλά έξοδα διαχείρισης και συναλλαγής, οδηγώντας σε χαμηλότερες πληρωμές για τους μετόχους.

Δημόσια διαπραγμάτευση έναντι μη διαπραγματεύσιμων τίτλων REIT

Τώρα που διερευνήσαμε τον τρόπο λειτουργίας των REIT και των τριών κύριων τύπων, ας δούμε τη σημαντική διαφοροποίηση μεταξύ REITs που διαπραγματεύονται δημόσια και μη διαπραγματεύσιμα:

Δημοσιευμένα REITs

Τα REITs με δημόσια εγγραφή καταχωρούνται στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και καταχωρούνται σε εθνική ανταλλαγή.

Πλεονεκτήματα:

Μπορούν να αγοραστούν και να πωληθούν σε λογαριασμό μεσιτείας.
Προσφέρουν σχεδόν άμεση ρευστότητα, καθώς το ταμείο μπορεί να πωληθεί ανά πάσα στιγμή.
Η αγορά αντικατοπτρίζει άμεσα την αύξηση της αξίας της μετοχής.
Αυτά τα κεφάλαια τείνουν να είναι πολύ μεγάλα και διαφοροποιημένα.

Μειονεκτήματα:

Η τιμή της μετοχής μπορεί να επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από τις συνθήκες της αγοράς σε σχέση με την πραγματική αξία των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων. Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές ενδέχεται να παρουσιάσουν μεταβλητότητα σε ένα χαρτοφυλάκιο REIT με δημόσια εγγραφή.
Το πρόσθετο κόστος για τη λειτουργία ενός ανοικτού προς διαπραγμάτευση αμοιβαίου κεφαλαίου μπορεί να μειώσει τα δυνητικά μερίσματα ενός επενδυτή.

Μη διαπραγματεύσιμα REITs

Παρόλο που μια μη διαπραγματεύσιμη REIT ρυθμίζεται από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, δεν περιλαμβάνεται σε χρηματιστήριο. Οι επενδυτές πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες κατευθυντήριες γραμμές για την καθαρή θέση ή τη ρευστότητα, προκειμένου να διατηρήσουν τη σταθερότητα της REIT και να προστατεύσουν τα συμφέροντα των επενδυτών.

Επί του παρόντος, οι επενδυτές πρέπει να έχουν ρευστότητα 250.000 δολαρίων (χωρίς τα σπίτια τους) ή εισόδημα $ 70.000 ετησίως και $ 70.000 σε περιουσιακά στοιχεία. Οι μετοχές σε μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT αγοράζονται συνήθως σε καθορισμένη τιμή $ 10 ανά μετοχή. Έχουν σχεδιαστεί να διεξάγονται για ορισμένο χρονικό διάστημα (συνήθως πέντε έως επτά χρόνια, ανάλογα με τη στρατηγική της REIT) και να πληρώσουν ένα προ-δηλωθέν μέρισμα.

Αυτός ο τύπος REIT θα κερδίσει χρήματα για τα πρώτα χρόνια και στη συνέχεια θα κλείσει τις πόρτες του σε νέους επενδυτές. Υπάρχουν τέσσερις συνήθεις τρόποι με τους οποίους το ταμείο μπορεί να ξετυλιχθεί είτε πριν είτε μετά την παρέλευση της περιόδου κατοχής:

Η REIT θα μπορούσε να αποκτηθεί από ένα μεγαλύτερο εισηγμένο REIT με τα κέρδη από πώληση που μεταβιβάστηκαν στους μετόχους.
Η REIT θα μπορούσε να γίνει δημόσια, οπότε οι επενδυτές θα λάβουν νέες μετοχές οι οποίες θα πωληθούν σε ανταλλαγή, θεωρητικά, πολύ υψηλότερη τιμή.
Η REIT μπορεί να πουλήσει μεμονωμένα ακίνητα και να μεταβιβάσει ένα προκαθορισμένο μέρος των κερδών στους μετόχους.
Εάν η οικονομία υπαγορεύει ότι καμία από αυτές τις επιλογές δεν είναι κερδοφόρα, η REIT, μέσω της ψηφοφορίας των μετόχων, θα μπορούσε να επεκτείνει τις κανονικές πράξεις μέχρι να βελτιωθούν οι συνθήκες της αγοράς.

Πλεονεκτήματα:

Μια καθορισμένη τιμή μετοχής εξαλείφει τις ημερήσιες διακυμάνσεις των τιμών και τη μεταβλητότητα που συνδέονται με τα REITs που διαπραγματεύονται δημόσια.
Τα μερίσματα τείνουν να είναι υψηλότερα στις μη διαπραγματεύσιμες εταιρείες REIT και μπορούν να καταβάλλονται μηνιαία ή τριμηνιαία. Αυτά τα υψηλότερα μερίσματα είναι αποτέλεσμα χαμηλότερων εξόδων και ενός τρόπου αποζημίωσης του επενδυτή για χαμηλή ρευστότητα.
Υπάρχει δυνατότητα σημαντικής ανατίμησης στο τέλος της περιόδου κατοχής.
Οι επενδυτές μπορούν να κατέχουν ξένες ακίνητες περιουσίες που άλλως θα απαγορευόταν να κατέχουν. Αυτές οι ιδιότητες είναι σχετικά απρόσβλητες από τη μεταβλητότητα των ξένων χρηματιστηριακών αγορών.

Μειονεκτήματα:

Η τιμή της μετοχής και τα μερίσματα δεν είναι εγγυημένα, παρόλο που είναι "καθορισμένα". Στην πραγματικότητα, ορισμένες εταιρείες REIT χρειάστηκε να μειώσουν τα μερίσματα και να μειώσουν τις αξίες των μετοχών λόγω της οικονομικής ύφεσης και των αυξημένων κενών στις ιδιότητές τους.
Τα προϊόντα αυτά δεν είναι υγρά. Λόγω των ελάχιστων απαιτήσεων κατοχής, ο επενδυτής πρέπει να παραμείνει στην επένδυση για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σε αντίθεση με τους ομολόγους τους που διαπραγματεύονται στο κοινό, οι επενδυτές δεν μπορούν να πουλήσουν μετοχές λόγω σημαντικών μειώσεων της αξίας της μετοχής. Αυτό αυξάνει ουσιαστικά τον κίνδυνο της επένδυσης σε μη διαπραγματεύσιμο REIT.
Υπάρχει λιγότερη οικονομική διαφάνεια των πράξεων των ταμείων. Επειδή τα μη διαπραγματεύσιμα REITs δεν είναι δημόσια καταχωρημένα, υπόκεινται σε λιγότερη εποπτεία.
Η σημαντική αύξηση της τιμής της μετοχής δεν πραγματοποιείται μέχρι το τέλος της περιόδου λειτουργίας (αν και τα μερίσματα μπορούν να αυξηθούν).

Συμβουλές για Επένδυση σε REIT

Οι εταιρείες REIT μπορούν να προσφέρουν εξαιρετικές ευκαιρίες εισοδήματος και ανάπτυξης για τον σωστό επενδυτή. Εάν σκέφτεστε να κάνετε το άλμα, εδώ είναι μερικές συμβουλές για να εξετάσετε πριν επενδύσετε:

Κατανοήστε τους τύπους ιδιοκτησίας στις οποίες επενδύετε. Οι περισσότερες εταιρείες REIT ειδικεύονται σε έναν συγκεκριμένο τομέα, ο οποίος θα πρέπει να είναι εύκολος να βρεθεί στην περίληψη του ταμείου. Κατανοήστε τους κινδύνους του κάθε τομέα. Για παράδειγμα, οι REIT που κατέχουν μη αναπτυγμένες γης ή εμπορικά κέντρα λιανικής πώλησης σε κακή οικονομία θα φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο από τα διαμερίσματα υψηλών προδιαγραφών σε μια μεγάλη μητρόπολη.
Κοιτάξτε τους αριθμούς. Είναι σημαντικό να δούμε αν τα μερίσματα καταβάλλονται από τις πράξεις ή εάν το ταμείο αναγκάζεται να χρησιμοποιήσει πρόσθετο κεφάλαιο. Μια σωστά διοικούμενη εταιρεία REIT θα πρέπει να βασίζεται στις λειτουργίες της για να πληρώσει τα έξοδα και τα μερίσματα. Επίσης, να είστε προσεκτικοί για τις μεγάλες πωλήσεις ακίνητης περιουσίας που θα μπορούσαν να στρέψουν τα χρήματα προς τα πάνω.
Μάθετε πότε ξεκίνησε η επένδυση της REIT. Εάν πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις πριν από την ύφεση της αγοράς, η REIT θα μπορούσε να κατέχει ακίνητα με χαμηλή απόδοση ή αναχρηματοδότηση. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι εταιρείες REIT ενδέχεται να χρειαστεί να μειώσουν τα μερίσματα ή να πουλήσουν πρόσθετες μετοχές προκειμένου να αντλήσουν μετρητά στο εγγύς μέλλον. Ωστόσο, εάν το ταμείο δημιουργήθηκε μετά από ύφεση της αγοράς κατοικίας, θα μπορούσε να αποκτήσει και να αγοράσει πολύτιμα ακίνητα σε χαμηλές τιμές.
Γνωρίστε το χρονικό ορίζοντα σας. Ειδικά σε μη διαπραγματεύσιμο REIT, οι επενδυτές θα μπορούσαν να κατέχουν μετοχές για τουλάχιστον πέντε χρόνια, πριν δουν απόδοση κεφαλαίου. Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να χειριστείτε αυτήν την πιθανή έλλειψη ρευστότητας.

Τελικό Λόγο

Έχουμε δει σημαντική ανάπτυξη σε πολλές αγορές καθώς η οικονομία μας βγαίνει από μια βαθιά ύφεση. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων έχει υστερήσει.

Τα καλά νέα είναι ότι υπάρχουν μεγάλες μακροπρόθεσμες επενδυτικές ευκαιρίες, ιδίως με τη μορφή ακίνητης περιουσίας. Οι REITs είναι ένας τρόπος διαφοροποίησης στην αγορά ακινήτων και μπορεί να είναι μια ελκυστική επένδυση που παράγει εισόδημα σε περιβάλλον χαμηλού επιτοκίου.

Εάν θέλετε να αποφύγετε τη μεταβλητότητα των χρηματιστηριακών αγορών και πληρούν τις ελάχιστες οδηγίες, τα μη διαπραγματεύσιμα αμοιβαία κεφάλαια REIT θα μπορούσαν να διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο στο χαρτοφυλάκιο των προσωπικών σας επενδύσεων. Όπως με όλες τις επενδύσεις, είναι σημαντικό να κάνετε την εργασία σας και να καταλάβετε πού βάζετε τα χρήματά σας και γιατί.