Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας και της διαχείρισης ακινήτων ενοικίασης

Δυστυχώς, τα κέρδη που σχετίζονται με τις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες δεν είναι τόσο εύκολο να έρθουν κοντά. Αν και τα ακίνητα μίσθωσης μπορούν ασφαλώς να αποφέρουν σημαντικά έσοδα, είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι η κατοχή και η διαχείριση μιας ιδιοκτησίας εξακολουθεί να είναι δουλειά. Πριν βυθιστείτε στον κόσμο των εισοδηματικών ιδιοτήτων, αφιερώστε λίγο χρόνο για να εξετάσετε σοβαρά τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας τέτοιας ρύθμισης ώστε να μπορείτε να βεβαιωθείτε ότι τα πλεονεκτήματα και οι αδυναμίες σας ταιριάζουν με τα οφέλη και τα μειονεκτήματα της εργασίας.

Πλεονεκτήματα της διαχείρισης μιας ιδιοκτησίας ενοικίασης

1. Μηνιαίο Paycheck

Το μηνιαίο paychecks μπορείτε να κερδίσετε για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ενός ακινήτου ενοικίασης είναι μια από τις λίγες περιπτώσεις στις οποίες μπορείτε μερικές φορές να συλλέγουν εισόδημα για να κάνει σχεδόν τίποτα. Όταν το ακίνητο είναι σε καλή κατάσταση και ο ενοικιαστής σας είναι υπεύθυνος, μπορείτε να συλλέξετε επιταγές ενοικίου για να αντισταθμίσετε το κόστος των υποθηκών σας και άλλα έξοδα διατήρησης της ιδιοκτησίας. Εάν η υποθήκη είναι μικρότερη από αυτή που εισπράττεται για ενοικίαση, μπορεί να βρεθείτε στην ευχάριστη κατάσταση να έχετε πλεόνασμα κάθε μήνα.

Ωστόσο, μην ξεχνάτε ότι πρέπει να αφαιρέσετε χρήματα για βελτιώσεις στο σπίτι και επισκευές, μελλοντικές κενές θέσεις εργασίας και φόρους. Το ποσό που έχετε επιλέξει εξαρτάται από τη φορολογική σας κατηγορία, την κατάσταση του σπιτιού και τις προβολές σας για κενές θέσεις και κύκλο εργασιών ενοικιαστή.

Αλλά ακόμα και αν παίρνετε μια απώλεια για το ακίνητο (τα έξοδα είναι μεγαλύτερα από το εισόδημα) κάθε μήνα, μπορεί να αξίζει ακόμα την επένδυσή σας. Αυτό εξαρτάται από το πόσο περιμένετε το ακίνητο να εκτιμήσει κατά τη διάρκεια του χρόνου που σκοπεύετε να το κρατήσετε, πόσο περιμένετε να βελτιωθεί η αγορά ενοικίου κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και τον αντίκτυπο που θα έχει η απώλεια στους φόρους σας.

Το Roofstock, το οποίο είναι μια αγορά για επενδυτικά ακίνητα με το κλειδί στο χέρι, έχει μια πολύ εμπεριστατωμένη αναφορά για κάθε ακίνητο χρηματοοικονομικά για να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τις πιθανές ταμειακές ροές κάθε μήνα.

2. Ίδια κεφάλαια ως επένδυση

Όπως και κάθε επένδυση, η κατοχή και η διαχείριση ακινήτων ενοικίασης συνοδεύεται από κινδύνους. Αλλά για εκείνους που αναλαμβάνουν τον κίνδυνο, υπάρχει η δυνατότητα για μια σημαντική ανταμοιβή.

Δύο μεγάλα πράγματα μπορούν να συμβούν: Πρώτον, το ακίνητο μπορεί να εκτιμηθεί σε αξία με την πάροδο του χρόνου και, δεύτερον, η επένδυσή σας στο ακίνητο αντισταθμίζεται και μπορεί να καλυφθεί πλήρως από το χρηματικό ποσό που κερδίζετε. Επιπλέον, μπορείτε να πάρετε μια σημαντική φοροαπαλλαγή για την επένδυσή σας, δεδομένου ότι μπορείτε να διαγράψετε πληρωμές τόκων για την υποθήκη σας, εκτός από όλα τα έξοδά σας.

Εάν προκύψουν αυτά τα δύο πράγματα, τότε μπορεί να είστε σε θέση να συλλέξετε ένα σημαντικό έλεγχο όταν πουλάτε ή αναχρηματοδοτείτε το ακίνητο με το Figure.com. Απλά βεβαιωθείτε ότι έχετε αφαιρέσει ένα μέρος της προβλεπόμενης απολαβής σας για φόρους κεφαλαιουχικών κερδών όταν πουλάτε, καθώς και χρήματα για την κάλυψη των τελών που σχετίζονται είτε με την αναχρηματοδότηση είτε με την πώληση του ακινήτου. Σε αντίθεση με μια πρωτεύουσα κατοικία, τα χρήματα που κάνετε για την πώληση της ενοικίασής σας - με λιγότερα έξοδα - είναι φορολογητέα.

3. Μια εναλλακτική λύση στην πώληση

Οι ιδιότητες ενοικίασης μπορούν να προσφέρουν μια ωραία εναλλακτική λύση στην πώληση εάν η αγορά βρίσκεται σε ύφεση. Για παράδειγμα, είναι όλο και πιο δύσκολο για τους πιθανούς αγοραστές να βρουν χρηματοδότηση, οπότε μπορεί να μην υπάρχει αρκετή ζήτηση για την ιδιοκτησία σας για να δημιουργηθεί η αξία πώλησης που αξίζει. Αν αυτό συμβαίνει για ένα ακίνητο που έχετε στην κατοχή σας, μπορεί να είναι συνετό να το νοικιάσετε μέχρι να βελτιωθεί η αγορά. Με την εκμίσθωση του ακινήτου προτού το πωλήσετε, μπορείτε να δημιουργήσετε μετοχές ενώ βγαίνετε σε κακή αγορά.

Επιπλέον, ένα τεράστιο όφελος από την ενοικίαση της ιδιοκτησίας σας σε μια κάτω αγορά είναι ότι μπορεί να είστε σε θέση να διαγράψετε μερικές από τις απώλειες στο σπίτι όταν έρχεται χρόνος να πουλήσει. Αυτό γίνεται καλύτερα εάν αναμένετε ότι το ακίνητο θα υποτιμηθεί περαιτέρω σε αξία μόλις αρχίσετε να το νοικιάσετε. Αυτή η καταλαβαίνω κίνηση μπορεί να διευκολύνει τον πόνο της πώλησης του σπιτιού σας με απώλειες επειδή, ως επιχείρηση ιδιοκτησίας, έχετε τη δυνατότητα να ζητήσετε ένα μέρος αυτής της απώλειας ως έκπτωση έναντι του εισοδήματός σας, το οποίο είναι ιδιαίτερα χρήσιμο αν είστε σε υψηλότερο επίπεδο φορολογική κλίμακα. Μπορείτε να διαγράψετε μέχρι και $ 25.000 σε απώλειες.

4. Πρόσθετα φορολογικά πλεονεκτήματα

Ως ιδιοκτήτης, μπορείτε να διαγράψετε ένα τεράστιο αριθμό εξόδων που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να διαγράψουν τους ενυπόθηκους τόκους, τις αποσβέσεις, τις επισκευές, τα ταξίδια και τα έξοδα ασφάλισης που σχετίζονται με το ακίνητο. Όπως και κάθε αυτοαπασχολούμενος, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να διαγράψει τα έξοδα γραφείου, τις νομικές και λογιστικές υπηρεσίες και άλλα έξοδα που σχετίζονται με τη λειτουργία μιας επιχείρησης.

Αυτές οι διαγραφές μπορούν να μετατραπούν σε χρήματα πίσω στην τσέπη σας στο τέλος του έτους. Και σε πολλές περιπτώσεις, σε αντίθεση με έναν αυτοαπασχολούμενο, δεν θα διεκδικήσετε το εισόδημά σας στο Πρόγραμμα Γ και δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε τον φόρο αυτοαπασχόλησης, επιπλέον του φόρου εισοδήματος.

5. Ανεξαρτησία

Με την κατοχή και τη διαχείριση μιας ιδιοκτησίας, μπορείτε να είστε ο δικός σας προϊστάμενος. Χορηγηθεί, ίσως να μην είστε σε θέση να πλησιάσετε τα άκρα με το εισόδημα που παράγεται από ένα μόνο ακίνητο, αλλά υπάρχουν πολλοί καταλαβαίοι επενδυτές που μετατρέπουν το ενοίκιο στο εισόδημά τους. Αυτοί οι επενδυτές συνήθως κατέχουν και διαχειρίζονται ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, το οποίο είναι πολλή δουλειά. Το συμβιβασμό, φυσικά, είναι ότι είναι σε θέση να επενδύσουν, να διατηρήσουν και να εκμεταλλευτούν τη μόδα σύμφωνα με τις επιθυμίες και το χρονοδιάγραμμά τους.

Μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας μιας ιδιοκτησίας ενοικίασης

Το εισόδημα ενοικίου για ιδιοκτήτες ακινήτων και διαχειριστές μπορεί να είναι μια θαυμάσια επένδυση και πηγή εσόδων. Ωστόσο, είναι πιο περίπλοκο από την απλή είσπραξη των επιταγών ενοικίου των ενοικιαστών σας.

1. Οι ενοικιαστές μπορούν να είναι φοβερά

Οι ενοικιαστές έχουν λίγους λόγους να φροντίζουν επιμελώς μια ιδιοκτησία. Συχνά, σε ένα βέλτιστο σενάριο, ένας ενοικιαστής θα αφήσει τον τόπο λίγο βρώμικο όταν αυτός ή αυτή βγαίνει έξω. Θα πρέπει να επαναπροσδιορίσετε και να ολοκληρώσετε τη βασική συντήρηση του ιδιοκτήτη σπιτιού.

Δυστυχώς, οι μισθωτές που είναι είτε slobs ή εκδικητικές πάνω από αντιληπτή slights ήταν γνωστό ότι εξαντλήσει ένα ακίνητο, γνωρίζοντας πολύ καλά ότι ένα μετριότατο ποσό 500 δολάρια ασφαλείας αξίζει τη δουλεία τους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε χιλιάδες δολάρια για να επιστρέψετε το ακίνητο σε αποδεκτή κατάσταση για διαδοχικούς ενοικιαστές.

Επιπλέον, οι μισθωτές μερικές φορές σταματούν να πληρώνουν το ενοίκιο τους, γνωρίζοντας ότι πιθανόν να απομακρυνθούν με αυτό για λίγο, λόγω του κόστους που έχετε για τη μεταφορά τους στο δικαστήριο για έξωση. Είτε έτσι είτε αλλιώς, οι φοβεροί ενοικιαστές μπορούν να σας δώσουν πίσω δεκάδες χιλιάδες δολάρια - και μπορεί να προκαλέσουν αμέτρητους πονοκεφάλους.

2. Η επένδυση απαιτεί κεφάλαιο

Πέρα από το κεφάλαιο που απαιτείται για μια προκαταβολή για την αγορά ενός ακινήτου, θα πρέπει να έχετε ρευστό κεφάλαιο για να διαχειριστείτε την ιδιοκτησία σας. Για παράδειγμα, μπορεί να χρειαστείτε χιλιάδες δολάρια για να επισκευάσετε ένα ακίνητο που κατεδαφίστηκε από έναν φοβερό ενοικιαστή. Μπορεί να χρειαστείτε εκατοντάδες δολάρια για να πάρετε έναν μισθωτή στο δικαστήριο εκδίωξης. Και μήπως νομίζετε ότι ο έλεγχος για έναν αξιοπρεπή μισθωτή μειώνει το απαιτούμενο κεφάλαιο στο χέρι, οι απροσδόκητες επισκευές στο σπίτι είναι συχνά δαπανηρές και απαιτείται νομικά ως ιδιοκτήτης για την ταχεία και επαρκή αντιμετώπιση των προβλημάτων ιδιοκτησίας.

Για παράδειγμα, χρειάζεστε εκατοντάδες δολάρια για να αντικαταστήσετε έναν θρυμματισμένο θερμοσίφωνα και πιθανώς χιλιάδες δολάρια για να αντικαταστήσετε μια στεγανή στέγη. Χρειάζεται επίσης πρόσθετη ασφαλιστική κάλυψη εάν ενοικιάζετε το σπίτι σας, αφού η ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού ισχύει μόνο για ιδιοκατοικίες.

3. Πιθανές νομικές συνέπειες

Μιλώντας για νομικά προβλήματα, ο νόμος βρίσκεται στην πλευρά του ενοικιαστή σας, εάν αποτύχετε να κάνετε τις απαραίτητες επισκευές λόγω των περιορισμών χρόνου ή χρήματός σας. Σύμφωνα με τον Nolo, ο ενοικιαστής σας μπορεί να παρακρατήσει το ενοίκιο ή ακόμα και να φύγει με μίσθωση χωρίς τιμωρία, αν δεν φροντίζετε σωστά τις επιχειρήσεις. Επιπλέον, αν η μίσθωση του ενοικιαστή δεν είναι αεροστεγώς, τότε μπορεί να έχετε λίγη προσφυγή αν ο ενοικιαστής σας ζημιώσει ιδιοκτησία ή δεν πληρώνει ικανοποιητικά το ενοίκιο.

Να είστε βέβαιος να έχετε έναν δικηγόρο έμπειρο στην ενοικίαση ακινήτων αναθεώρηση των ειδικών της μίσθωσης σας. Και να θυμάστε ότι εάν δεν ελέγξετε τα ασφαλιστήρια συμβόλαιά σας για επαρκή κάλυψη ευθύνης, τότε ο ενοικιαστής σας μπορεί να σας οδηγήσει στο δικαστήριο εάν αυτός ή αυτή ή οι επισκέπτες τραυματιστούν στην ιδιοκτησία.

4. Προσπάθειες κατανάλωσης χρόνου

Προφανώς, οι απρόσμενες επισκευές μπορεί να χρειαστούν χρόνο για την αντιμετώπιση προβλημάτων. Ωστόσο, η όλη διαδικασία ενοικίασης και διαχείρισης ακινήτων απαιτεί χρόνο.

Πρέπει να λογοδοτήσετε για το χρόνο και την ενέργεια που χρειάζεστε για να βρείτε έναν ενοικιαστή υψηλής ποιότητας μέσω εφαρμογών, συνεντεύξεων και πιστωτικών εκθέσεων. Πρέπει επίσης να παραμείνετε στην κορυφή των καταθέσεων του ενοικιαστή σας, των επιταγών ενοικίου, των αιτημάτων και των αναγκών. Ο ενοικιαστής σας σας πληρώνει όχι μόνο για ένα μέρος για να μείνετε, αλλά και για την εξυπηρέτηση του ακινήτου. Όλα αυτά απαιτούν χρόνο και τεχνογνωσία.

Δεν μπορείτε απλώς να υποθέσετε ότι το εισόδημά σας θα εισέλθει χωρίς σημαντικό αριθμό ωρών που διατίθενται για διαχείριση ακινήτων. Αυτό είναι ιδιαίτερα προβληματικό εάν προσπαθείτε να διατηρήσετε μια συμβατική εργασία πλήρους απασχόλησης πάρα πολύ. Σε αυτήν την περίπτωση, μπορείτε να αναθέσετε την καθημερινή διαχείριση των ακινήτων σε μια εξειδικευμένη εταιρεία διαχείρισης ακινήτων, αλλά αυτό μειώνει περαιτέρω την κατώτατη γραμμή σας κατά 8% έως 10% ή περισσότερο ανάλογα με το ποσό που κερδίζετε. Πριν ξεκινήσετε, είναι καλή ιδέα να μιλήσετε με μερικές τοπικές εταιρείες διαχείρισης περιουσίας για να πάρετε μια ιδέα για τις υπηρεσίες που προσφέρουν και πώς χρεώνουν γι 'αυτούς.

5. Η κατώτατη γραμμή μπορεί να δαγκώσει πίσω

Όπως όλες οι επενδύσεις, υπάρχει κίνδυνος που συνδέεται με την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ενός ακινήτου. Μερικές φορές, οι αγορές δεν συμπεριφέρονται όπως θα θέλατε, όπως όταν μια ιδιοκτησία υποτιμά και όχι εκτιμά την αξία. Άλλες φορές, αντιμετωπίζετε προβλήματα σε μια ιδιοκτησία, όπως μια σειρά κακών ενοικιαστών ή δαπανηρές επισκευές (κάτι που είναι ιδιαίτερα καταστροφικό αν δεν έχετε διαθέσει αρκετά κεφάλαια για την αντιμετώπιση των προβλημάτων). Μπορεί να έχετε δυσκολία στην πλήρωση κενών θέσεων ή να κερδίσετε μια επιστροφή που αξίζει τον χρόνο που έχετε θέσει σε αυτήν. Μπορείτε να προστατευτείτε από τις αποτυχίες διαφοροποιώντας το χαρτοφυλάκιο ακινήτων σας, έτσι ώστε το οικονομικό σας μέλλον να μην είναι απόλυτα συνδεδεμένο με ένα εισόδημα ιδιοκτησίας.

Τέλος, να θυμάστε ότι η κυβέρνηση θα χτυπήσει για το δίκαιο μερίδιο του εισοδήματός σας. Φροντίστε να τεκμηριώσετε προσεκτικά τα έσοδά σας και τα έξοδα, ώστε η κυβέρνηση να μην μπορεί να πάρει περισσότερα από όσα οφείλεται. Αν έχετε οποιεσδήποτε φορολογικές ερωτήσεις σχετικά με τη χρήση της ιδιοκτησίας σας, το εισόδημά σας ή τα έξοδά της, επικοινωνήστε με το λογιστή σας για να βεβαιωθείτε ότι δεν εκπλαγείτε με κρυφό κανόνες στο τέλος του έτους.

6. Μετατροπή μιας Πρωτοβάθμιας Κατοικίας σε μια μερική απασχόληση

Εάν δεν είστε προσεκτικοί, η μικρή εκτύπωση για τις φιλοδοξίες ενοικίασης ακινήτων σας μπορεί να επιστρέψει σε σας στοιχειώνει. Πάρτε, για παράδειγμα, το ολοένα και πιο δημοφιλές ενοικιαζόμενο ακίνητο διακοπών. Οι φορολογικοί νόμοι δεν επιτρέπουν μόνο εσάς και την οικογένειά σας να βγαίνουν από τις εγκαταστάσεις για λίγες εβδομάδες το χρόνο, για να αποκτήσετε λίγο επιπλέον εισόδημα και διαγραφές. Σε αυτό το σενάριο, είστε ευπρόσδεκτοι να νοικιάσετε το σπίτι σας για το πρόσθετο εισόδημα, αλλά πιθανότατα δεν θα είστε σε θέση να λάβετε πρόσθετες κρατήσεις.

Οποιαδήποτε ιδιοκτησία σας ανήκει ακόμη ως πρωτεύουσα κατοικία εάν εσείς και η οικογένειά σας καταλαμβάνετε το σπίτι για περισσότερο από 14 ημέρες ή περισσότερο από το 10% του χρόνου που καταλαμβάνουν οι ενοικιαστές, όποιο είναι μεγαλύτερο. Αν το ακίνητο εξακολουθεί να θεωρείται ως πρωτεύουσα κατοικία, ακόμα και αν το έχετε μετατρέψει σε ακίνητο διακοπών, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τα έξοδά σας από το εισόδημά σας από ενοικιάσεις όταν έρχεται χρόνος για φόρους. (Αν και το κίνητρό σας είναι να επωφεληθείτε από τις εκπτώσεις που σχετίζονται με την ενοικίαση του σπιτιού σας, μιλήστε στον λογιστή σας προτού κάνετε οποιεσδήποτε τολμηρές κινήσεις με τη μετατροπή της ιδιοκτησίας σας σε μια ενοικίαση έτσι ώστε να μην είστε σοκαρισμένος στη φορολογική ώρα.

Τελικό Λόγο

Αν η ενοικίαση ακίνητων περιουσιακών στοιχείων σας προσελκύει και η εμπεριστατωμένη διαχείριση ιδιοκτησίας είναι πέρα ​​από τα προσόντα σας, τα συμφέροντα ή τους περιορισμούς προγραμματισμού, θεωρήστε την ενοικίαση μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων. Στο ιδανικό σενάριο, μπορείτε να δημιουργήσετε εισόδημα ή / και ίδια κεφάλαια από το ενοίκιο, αλλά κάποιος άλλος παραμένει υπεύθυνος για την καθημερινή συντήρηση ακινήτων, τις συλλογές και ακόμη και την εξεύρεση νέων μισθωτών. Είναι καλή ιδέα να συνομιλήσετε με περισσότερους από έναν τοπικούς διαχειριστές ακινήτων για να πάρετε μια αίσθηση των υπηρεσιών που παρέχει η εταιρεία και αν το κόστος τους αξίζει.

Έχετε αντιμετωπίσει ποτέ ένα μεγάλο μειονέκτημα που σχετίζεται με τις ιδιότητες ενοικίασης?