Τι είναι η απαλλαγή από την οικία - ορισμός, φόρος και νομική μεταχείριση

Οι καταστατικές αυτές διατάξεις, που είναι γενικά γνωστές ως "απαλλαγές για τα σπίτια" (και τις ιδιότητές τους που προστατεύονται γενικά γνωστές ως "ξενώνες" ή "ξενιστικές ιδιότητες"), προστατεύουν τους ιδιοκτήτες από την υπερβολική φορολογία, παρέχουν καταφύγιο για τους επιζώντες συζύγους, και να προστατεύουν ορισμένες ή όλες τις μετοχές από ορισμένους τύπους πιστωτών. Η απαλλαγή των ομοσπονδιακών εξοχικών κατοικιών ισχύει ειδικά για τους ιδιοκτήτες σπιτιών που καταθέτουν πτώχευση. Οι εξαιρέσεις από τις κρατικές εκμεταλλεύσεις τείνουν να είναι ευρύτερες, με διατάξεις που προστατεύουν τους ιδιοκτήτες κατοικιών από κάποιους φόρους ακίνητης περιουσίας και, μετά το θάνατο, παρέχουν στους επιζώντες συζύγους και τα συντηρούμενα πρόσωπα προστασία από τους μη εξασφαλισμένους πιστωτές και άλλους αιτούντες που προσπαθούν να καταλάβουν την κύρια κατοικία τους.

Οι απαλλαγές από τις οικίες εφαρμόζονται γενικά σε μονοκατοικίες και μονοκατοικίες, συγκυριαρχίες και κατασκευαζόμενες κατοικίες σε γη που ανήκει ή μισθώνεται από τον ιδιοκτήτη σπιτιού. Δεν ισχύουν για ενοικιαζόμενα ακίνητα, εξοχικές κατοικίες και άλλα οικιστικά ακίνητα που δεν χαρακτηρίζονται ως πρωτεύουσες κατοικίες.

Υπό την προϋπόθεση ότι είναι ιδιοκτήτες των εν λόγω περιουσιακών στοιχείων, τα άτομα που μπορούν να αποδείξουν ότι ενεργούν ως επικεφαλής του νοικοκυριού για ακίνητα των οποίων οι κάτοικοι χαρακτηρίζονται ως συντηρούμενα πρόσωπα μπορούν να δηλώσουν τις ιδιότητες αυτές ως ξενώνες, ανεξάρτητα από τον τόπο κατοικίας τους. Για παράδειγμα, εάν είστε ένα μοναχικό, άγαμο άτομο που νοικιάζει την πρωτεύουσα κατοικία σας, κατέχει το σπίτι των ηλικιωμένων γονέων σας σε ολόκληρη την πόλη και αναλαμβάνει την πλήρη οικονομική ευθύνη γι 'αυτούς (συμπεριλαμβανομένης της πληρωμής της υποθήκης και των απαραίτητων επισκευών) ως κατοικία. Ωστόσο, σε όλες τις περιπτώσεις, ένας μόνο επικεφαλής οικογένειας ή παντρεμένο ζεύγος μπορεί να έχει μόνο μία κατοικία, ακόμη και αν κατέχουν ή ενεργούν ως επικεφαλής των νοικοκυριών για πολλαπλές κατοικίες.

Η απαλλαγή από την ομοσπονδιακή οικία

Σύμφωνα με το άρθρο 522 (δ) (1) του Κώδικα Πτώχευσης των ΗΠΑ, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να απαλλάσσουν μέρος των περιουσιακών στοιχείων (πρωταρχικών κεφαλαίων) στις πρωτεύουσες κατοικίες τους από μη εξασφαλισμένους πιστωτές (όπως εκδότες πιστωτικών καρτών) ιδιοκτησία.

Από το 2016, η αξία δολαρίου των απαλλασσομένων περιουσιακών δικαιωμάτων περιορίζεται στα 23.675 δολάρια για μεμονωμένα άτομα και κεφάλια των πτωχεύσεων κατάθεσης σε νοικοκυριά και 47.350 δολάρια για παντρεμένα ζευγάρια που καταθέτουν από κοινού την πτώχευση. Αυτό είναι το ποσό που οφείλονται αν το ακίνητο κατασχεθεί και πωληθεί για να ικανοποιήσει τα εκκρεμή χρέη. Αυξάνεται κάθε τρία χρόνια για να συμβαδίζει με τον πληθωρισμό.

Πολλά κράτη έχουν επίσης εξαιρέσεις για τα σπίτια που προστατεύουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν πτώχευση. Τα ποσά αυτών των εξαιρέσεων μπορεί να είναι υψηλότερα ή χαμηλότερα από την ομοσπονδιακή απαλλαγή. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών επιτρέπονται γενικά από το κρατικό δίκαιο να επιλέξουν μεταξύ της κρατικής ή ομοσπονδιακής απαλλαγής.

Σε κράτη όπου η κρατική απαλλαγή είναι πιο γενναιόδωρη, είναι λογικό για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν πτώχευση να το χρησιμοποιήσουν. Οι ακόλουθες καταστάσεις είναι παραδείγματα:

• Καλιφόρνια: Ενιαίοι, ικανά ιδιοκτήτες σπιτιού (με ή χωρίς εξαρτώμενα μέλη) μπορούν να απαλλάξουν έως και 75.000 δολάρια. οι επικεφαλής των οικογενειών που ζουν με ένα μέλος της οικογένειας μπορούν να απαλλάσσουν μέχρι και $ 100.000? και οι ανάπηροι και οι ηλικιωμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να απαλλάξουν έως και $ 175.000. Αυτά τα όρια ισχύουν και για τα παντρεμένα ζευγάρια - δεν υπάρχει διπλασιασμός της εξαίρεσης βάσει της νομοθεσίας της Καλιφόρνια.
• Γεωργία: Οι περισσότεροι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού, με ή χωρίς εξαρτώμενα μέλη, μπορούν να απαλλάξουν έως και τα 21.500 δολάρια. Το κράτος προβλέπει επιπλέον $ 5.000 που μπορεί να εφαρμοστεί σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία, συμπεριλαμβανομένων των ακίνητων περιουσιών. Η απαλλαγή διπλασιάζεται (στα $ 43.000) για τα παντρεμένα ζευγάρια.
• Ιλινόις: Οι ιδιοκτήτες σπιτιού, με ή χωρίς εξαρτώμενα μέλη, μπορούν να απαλλάξουν έως και 15.000 δολάρια. Τα παντρεμένα ζευγάρια μπορούν να απαλλάξουν μέχρι και $ 30.000.
• Βόρεια Καρολίνα: Οι περισσότεροι μεμονωμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού, με ή χωρίς εξαρτώμενα μέλη, μπορούν να απαλλάξουν έως και 35.000 δολάρια. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού ηλικίας άνω των 65 ετών, των οποίων οι σύζυγοι έχουν αποβιώσει, μπορούν να απαλλάξουν μέχρι και $ 65.000. Τα παντρεμένα ζευγάρια μπορούν να απαλλάξουν μέχρι και $ 70.000.
• Οχάιο: Οι ιδιοκτήτες σπιτιού, με ή χωρίς εξαρτώμενα μέλη, μπορούν να απαλλάξουν έως και 132.900 δολάρια. Τα παντρεμένα ζευγάρια μπορούν να απαλλάξουν μέχρι και $ 265,800.

Πώς λειτουργεί η απαλλαγή από την οικία στην πτώχευση

Εάν η αξία του σπιτιού σας είναι μικρότερη από την αξία της σχετικής απαλλαγής από το κράτος ή την ομοσπονδιακή εκμετάλλευση, δεν μπορεί να πωληθεί για να ικανοποιήσει τους πιστωτές σας σε πτώχευση.

Στην πιο πιθανή περίπτωση που το σπίτι σας υπερβαίνει η αξία της εξαίρεσης γης, μπορεί να πωληθεί σε πτώχευση. Ωστόσο, οι πιστωτές σας δεν λαμβάνουν τα πλήρη έσοδα. Εσείς (ή εσείς και ο / η σύζυγός σας, εάν είστε παντρεμένοι) έχετε το δικαίωμα να διατηρήσετε ένα κατ 'αποκοπή ποσό ίσο με την αξία της ατομικής ή κοινής απαλλαγής από την εκμετάλλευση. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτό το ποσό όπως κρίνετε κατάλληλο, συμπεριλαμβανομένης της προκαταβολής σε ένα νέο σπίτι ή ως εγγύηση σε ένα διαμέρισμα.

Άλλες εξαιρέσεις από την ομοσπονδιακή ιδιοκτησία

Σύμφωνα με τον ομοσπονδιακό νόμο, η απαλλαγή από τα νοικοκυριά αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης δέσμης των απαλλαγών από την πτώχευση που προστατεύουν τα φυσικά περιουσιακά στοιχεία και τα δικαιώματα από μη εξασφαλισμένους πιστωτές:

• Μηχανοκίνητα οχήματα αξίας έως 3.775 δολαρίων σε εκτιμημένη αξία
• Κοσμήματα, μέχρι $ 1.600
• Οικιακά αγαθά, όπως έπιπλα και συσκευές, μέχρι $ 600 ανά τεμάχιο και συνολικά 12.625 δολάρια
• Συμβάσεις ασφάλισης ζωής, μέχρι $ 12.625
• Οι πληρωμές ασφάλισης ζωής που είναι απαραίτητες για την υποστήριξή σας (δεν καθορίζεται ανώτατο όριο)
• Απαιτούνται ιατρικά βοηθήματα υγείας, όπως τα φορητά μηχανήματα οξυγόνου (δεν καθορίζεται καπάκι)
• Ομοσπονδιακά οφέλη, όπως η κοινωνική ασφάλιση και τα επιδόματα ανεργίας (δεν ορίζεται ανώτατο όριο)
• Πληρωμή διατροφής και πληρωμές υποστήριξης που είναι απαραίτητες για την υποστήριξή σας (δεν καθορίζεται ανώτατο όριο)
• Οι απαλλασσόμενοι από τον φόρο λογαριασμοί συνταξιοδότησης, με ανώτατο όριο 1,283.025 δολαρίων για τους παραδοσιακούς IRA και τους Roth IRAs και χωρίς ανώτατο όριο για άλλα είδη λογαριασμών

Είναι σημαντικό ότι η απαλλαγή από την εκμετάλλευση δεν προστατεύει την πρωτεύουσα κατοικία σας από αποκλεισμό. Εάν γίνεστε παραβατικοί στην υποθήκη σας, δεν μπορείτε να παραμείνετε στο σπίτι σας απλώς και μόνο επειδή είναι το σπίτι σας.

Η εξόφληση των κατοικιών μπορεί επίσης να μην ισχύει έναντι άλλων δανείων ή χρεών που εξασφαλίζονται από το ενδιαφέρον σας στο σπίτι σας, όπως οι εγγυήσεις μηχανικής και τα δάνεια ανακαίνισης FHA. Εάν δεν είστε σίγουροι για το αν ένας συγκεκριμένος τύπος χρέους καλύπτεται, επικοινωνήστε με έναν πληρεξούσιο ακίνητης περιουσίας που έχει άδεια να ασκεί στην περιοχή σας.

Ομοσπονδιακές έναντι κρατικών εξαιρέσεων σπιτιών

Αν το κράτος σας δεν έχει τη δική του απαλλαγή από την εκμετάλλευση, μπορείτε να επωφεληθείτε από την απαλλαγή από την ομοσπονδιακή εκμετάλλευση κατά τη διάρκεια της κατάθεσης σε πτώχευση. Ωστόσο, τα περισσότερα κράτη με απαλλαγές από την οικογένεια (αν και όχι όλα) είναι πιο γενναιόδωρα από την ομοσπονδιακή απαλλαγή.

Αυτή είναι η περίπτωση στη Μασαχουσέτη, όπου η απαλλαγή για τα νοικοκυριά κυμαίνεται στα 500.000 δολάρια, σύμφωνα με το μητρώο των πράξεων του Norfolk County. Σε άλλες περιπτώσεις, η κρατική απαλλαγή δεν καθορίζει ένα όριο σε δολάρια. Αντίθετα, ισχύει για μια συγκεκριμένη έκταση, οπότε η γενναιοδωρία της εξαρτάται από την αξία της υποκείμενης περιουσίας. Για παράδειγμα, η Iowa επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιών να προστατεύουν ολόκληρο το οικογενειακό τους ενδιαφέρον, υπό την επιφύλαξη ενός ορίου έκτασης 0,5 στρεμμάτων σε ενσωματωμένες πόλεις και σε 40 στρέμματα στις αγροτικές περιοχές και σε μη ενοποιημένες κοινότητες.

Ορισμένες πολιτείες με εξαιρέσεις από την οικογένεια αποχωρούν από το ομοσπονδιακό σύστημα. Εάν η κατάστασή σας είναι μία, πρέπει να χρησιμοποιήσετε την απαλλαγή τοπικής εκμετάλλευσης. Εάν η κατάστασή σας σάς επιτρέπει να επιλέξετε μεταξύ της κρατικής και της ομοσπονδιακής απαλλαγής, μπορείτε να το κάνετε - πιθανώς επιλέγοντας τον πιο γενναιόδωρο από τους δύο.

Όρια Εξαίρεσης Σύμφωνα με τον Νόμο του 2005 για την Πρόληψη της Κατάχρησης Πτώχευσης και την Προστασία των Καταναλωτών
Ο ομοσπονδιακός νόμος για την πρόληψη της κατάχρησης πτώχευσης και την προστασία των καταναλωτών (BAPCPA), που ψηφίστηκε το 2005, επιβάλλει ορισμένους σημαντικούς περιορισμούς όσον αφορά τις εξαιρέσεις από την κρατική γεωργική εκμετάλλευση κατά την πτώχευση.

Το πιο σημαντικό είναι το κλείσιμο του λεγόμενου «παραθυράκι αρχοντικού», μέσω του οποίου τα άτομα με υπερβολικά χρέη εγκαθίδρυσαν κατοίκους σε κράτη με ευνοϊκούς οικογενειακούς νόμους, σταθμεύουν τα διαθέσιμα μετρητά τους σε ακίνητη περιουσία, και κήρυξαν πτώχευση σύντομα στη συνέχεια. Αυτό συνέβη συχνά στη Φλώριδα, η οποία διέθετε μια επιεική απαλλαγή για τα σπίτια με βάση την έκταση.

Το BAPCPA επέβαλε την απαλλαγή από την κρατική κατοικία σε περίπου 155.000 δολάρια για τα άτομα και περίπου 310.000 δολάρια για τα παντρεμένα ζευγάρια στις ακόλουθες περιπτώσεις:

• Όταν το ακίνητο αγροκτημάτων αποκτήθηκε μέσω δόλιας μεταφοράς μέσα στα προηγούμενα 10 χρόνια
• Όταν το χρεωμένο άτομο ή ζευγάρι αγόρασε το ακίνητο εντός 40 μηνών (1.215 ημέρες) πριν από την κατάθεση της πτώχευσης, με τη σημαντική εξαίρεση ότι τα έσοδα που προέρχονται από την πώληση της προηγούμενης περιουσίας του οφειλέτη - και στη συνέχεια χρησιμοποιήθηκαν για την αγορά του σημερινού ξενώνα - προστέθηκε στην απαλλαγή για την εκμετάλλευση
• Όταν ο οφειλέτης καταδικάστηκε για κακούργημα

Όπως και η τυποποιημένη εξαίρεση σε ομοσπονδιακές εκμεταλλεύσεις, η απαλλαγή BAPCPA αυξάνεται περιοδικά για να συμβαδίζει με τον πληθωρισμό. Εφαρμόζεται σε όλες τις 50 πολιτείες και αντικαθιστά το κρατικό δίκαιο όποτε δημιουργείται σύγκρουση.

Κοινά Χαρακτηριστικά του Statute Homestead Statutes

Ενώ η απαλλαγή των ομοσπονδιακών εξοχικών κατοικιών έχει σχεδιαστεί ειδικά για να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού ενάντια στους ακάλυπτες πιστωτές που βρίσκονται σε πτώχευση, οι νόμοι για τις κρατικές εκμεταλλεύσεις είναι ευρύτεροι. Προστατεύουν εν γένει μεμονωμένους αρχηγούς οικογενειών, παντρεμένα ζευγάρια και ενίοτε μεμονωμένα άτομα (συμπεριλαμβανομένων των εξαρτωμένων και μη εξαρτώμενων ατόμων).

Επικεντρώνονται σε τρεις σημαντικούς τομείς:

1. Καταφύγιο για επιζώντες συζύγους. Τα καταστατικά του Homestead γενικά παρέχουν στους επιζώντες συζύγους και στα συντηρούμενα άτομα, συμπεριλαμβανομένων των ανήλικων τέκνων, προστασία από απαιτήσεις από μη εξασφαλισμένους πιστωτές, όπως εκδότες πιστωτικών καρτών. Παρέχουν επίσης στους επιζώντες συζύγους και τα συντηρούμενα πρόσωπα προστασία έναντι αξιώσεων από τον πρώην σύζυγο του αποθανόντος ιδιοκτήτη σπιτιού και άλλα παιδιά ή πατριώτες, ακόμη και αν η βούληση του ιδιοκτήτη σπιτιού δεν διευκρινίζει ότι το ακίνητο πρέπει να παραμείνει στη νέα οικογένεια. Για να παραμείνουν επιλέξιμοι για αυτήν την προστασία, οι επιζώντες σύζυγοι ή οι οικογένειές τους πρέπει να παρέχουν (και να πληρώνουν) για τη συντήρηση και συντήρηση των καλυμμένων ακινήτων, τους φόρους περιουσίας και τις πληρωμές υποθηκών, εάν ισχύει. Πρέπει επίσης να διατηρούν την ιδιοκτησία ως την κύρια κατοικία τους και μπορεί να χάνουν τα δικαιώματά τους μετά τη μετακίνησή τους αλλού, ακόμη και αν διατηρούν τις κληρονομικές ιδιότητες.
2. Προστασία περιουσιακών στοιχείων σε περίπτωση πτώχευσης. Ένας ακάλυπτος δανειστής γενικά δεν μπορεί να αναγκάσει την πώληση ιδιοτήτων κατοικίας όταν τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη είναι μικρότερες από τις αξίες του δολαρίου για την απαλλαγή από την οικεία νομοθεσία ή όταν το ακίνητο είναι μικρότερο από τα όρια έκτασης. Όταν τα συμφέροντα του ιδιοκτήτη είναι μεγαλύτερα από τις σχετικές τιμές δολαρίου ή τα όρια έκτασης, μπορεί να επιτραπεί στον πιστωτικό φορέα να αναγκάσει μια πώληση, αλλά ο ιδιοκτήτης δικαιούται να διατηρήσει το μέγιστο επιτρεπόμενο όριο του νόμου.
3. Περιορισμός της έκθεσης στους φόρους ακίνητης περιουσίας. Πολλά (αλλά όχι όλα) τα καταστατικά των κρατικών οικογενειών περιορίζουν την έκθεση των ιδιοκτητών σε τοπικούς φόρους περιουσίας, εξαιρώντας μέρος της αξίας τους από τους υπολογισμούς φορολογικής εκτίμησης. Για παράδειγμα, σε ένα κράτος με απαλλαγή φόρου ιδιοκτησίας 50.000 δολαρίων, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που ζει σε εξοχικό σπίτι με εκτιμώμενη αξία 200.000 δολαρίων πληρώνει φόρους ακίνητης περιουσίας σαν να ήταν το σπίτι αξίας μόλις 150.000 δολαρίων. Οι απαλλαγές από το φόρο ακίνητης περιουσίας δεν επηρεάζουν τις τιμές μεταπώλησης των σπιτιών και οι ιδιοκτήτες σπιτιού διατηρούν το δικαίωμα ψήφου για εισφορές φόρου ακίνητης περιουσίας και αυξήσεις στους δήμους και τις σχολικές περιοχές τους, ακόμη και αν τα αγροκτήματα τους απαλλάσσονται πλήρως από τη φορολογία. Σε ορισμένα κράτη, ορισμένες δημογραφικές ομάδες δικαιούνται πιο γενναιόδωρες απαλλαγές από το φόρο ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τον Texas Controller of Public Accounts, κάθε οικογενειάρχης της Texan δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο ακίνητης περιουσίας των 25.000 δολαρίων για τους σχολικούς φόρους, αλλά άτομα με αναπηρία και άνω των 65 ατόμων που απολαμβάνουν την οικογένεια απολαμβάνουν επιπλέον απαλλαγή ύψους 10.000 δολαρίων.

Οι νόμοι των κρατικών οικογενειών συχνά προστατεύουν τα εισοδήματα των ασφαλισμένων από τους πιστωτές για ορισμένο χρονικό διάστημα (συνήθως ένα έως δύο χρόνια, αλλά ενδεχομένως και περισσότερο) μετά από ένα καλυπτόμενο γεγονός που καταστρέφει σοβαρά ή καταστρέφει μια κατοικία ιδιοκτησίας.

Βασικοί αποκλεισμοί από τα καταστατικά των σπιτιών

Τα καταστατικά του Homestead δεν δίνουν στους ιδιοκτήτες σπιτιών carte bangche στους δύσκαμπτους πιστωτές ή στις τοπικές φορολογικές αρχές. Ορισμένα κρατικά καταστατικά είναι πιο γενναιόδωρα από άλλα, αλλά κανένα δεν είναι απόλυτο.

Εκτός από τα ενυπόθηκα δάνεια και άλλες προνομιακές εγγυήσεις που εξασφαλίζονται από τόκους στην εξοχική κατοικία, οι νόμοι για τα ξενώνες τείνουν να μην προστατεύουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους κληρονόμους τους από:

• Οι αναγκαστικές πωλήσεις που σχετίζονται με ομοσπονδιακούς, κρατικούς ή τοπικούς φόρους (φορολογικές υποχρεώσεις)
• Εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων σχετικά με την υποστήριξη των σημερινών ή πρώην συζύγων ή ανήλικων τέκνων
• Ικανοποίηση των υποκειμένων που προηγούνται της δημιουργίας του ξενώνα (η ασφάλιση τίτλου συχνά μπορεί να αποτρέψει αυτό το ζήτημα)
• Οι αναγκαστικές πωλήσεις σχετίζονταν με την ικανοποίηση της παράνομης ενοικίασης εδάφους (αυτό μπορεί να συμβεί όταν ο ιδιοκτήτης ενός οικιακού κινητού οίκου συγκεντρώνει σημαντικό χρέος στον ιδιοκτήτη της παρτίδας όπου είναι σταθμευμένο)

Επιπλέον, οι οικοδεσπότες πρέπει να κατανοήσουν τις απαιτήσεις των κρατικών καταστατικών τους για τη συντήρηση των ξενώνων. Για παράδειγμα, σε ορισμένες δικαιοδοσίες, ακόμη και η προσωρινή μίσθωση ενός αγροκτημάτων ιδιοκτησίας αποτελεί εγκατάλειψη και μπορεί να ακυρώσει τις προστασίες που παρέχονται από τα καταστατικά του κράτους.

Παραδείγματα καταστατικών του State Homestead

Το ακόλουθο είναι ένα αντιπροσωπευτικό δείγμα καταστατικών του κράτους. Λάβετε υπόψη ότι το περιεχόμενό τους, ιδίως οι αξίες σε δολάρια, υπόκεινται σε αλλαγές καθώς θεσπίζονται νέοι νόμοι. Για ενημερωμένες πληροφορίες σχετικά με τους νόμους περί οικοδεσποτών στην τοπική σας περιφέρεια, επικοινωνήστε με την πολιτεία της νομοθεσίας σας ή την αρχή στέγασης.

Τέξας

• Φορολογική απαλλαγή από την ιδιοκτησία: Όλοι οι ιδιοκτήτες σπιτιού του Τέξας μπορούν να διεκδικήσουν απαλλαγή από τον σχολικό φόρο ύψους 25.000 δολαρίων, μειώνοντας την εκτιμώμενη αξία των ακινήτων τους κατά 25.000 δολάρια για τους τοπικούς σκοπούς της φορολογικής περιοχής των σχολείων. Οι νόμιμα μειονεκτούντες και οι περισσότεροι από 65 ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να διεκδικήσουν πρόσθετη απαλλαγή από τον σχολικό φόρο ύψους $ 10.000 Οι κομητείες του Τέξας επιτρέπεται να επιτρέπουν φορολογικές ελαφρύνσεις έως και 20% (ή 5.000 $, όποια είναι μικρότερη) της εκτιμώμενης αξίας για τους φορολογικούς συντελεστές του νομού (ξεχωριστά από τους φόρους των περιφερειακών σχολείων). Για παράδειγμα, η κομητεία Harris, όπου βρίσκεται το Χιούστον, προσφέρει φορολογική απαλλαγή σε ποσοστό 20%. Οι κομητείες μπορούν να προσφέρουν πρόσθετες προαιρετικές εξαιρέσεις μέχρι $ 3.000 για άτομα άνω των 65 ετών και άτομα με ειδικές ανάγκες. Ορισμένες κομητείες προσφέρουν πρόσθετες εξαιρέσεις για ορισμένες δημογραφικές ομάδες ή τάξεις. Για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες κατοικιών του Harris County, των οποίων οι αναπηρίες που συνδέονται με τις στρατιωτικές υπηρεσίες τους καθιστούν αδύνατες να εργαστούν, μπορούν να διεκδικήσουν απαλλαγή κατά 100%.
• Εξαίρεση του πιστωτή: Με την επιφύλαξη της υποχρέωσης παραμονής 40 ημερών BAPCPA, ο νόμος του Τέξας επιτρέπει στους ιδιοκτήτες-ιδιοκτήτες κατοικιών να απαλλάσσουν την απεριόριστη αξία δολαρίων από την κατάσχεση από τους μη εξασφαλισμένους πιστωτές. Στις ενσωματωμένες πόλεις και κωμοπόλεις, ένα απαλλασσόμενο ακίνητο δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από 10 στρέμματα. Στις αγροτικές περιοχές, το όριο μεγέθους είναι 100 στρέμματα για μεμονωμένους ιδιοκτήτες γης και 200 ​​στρέμματα για οικογένειες.

Φλόριντα

• Φορολογική απαλλαγή από την ιδιοκτησία: Ο νόμος της Φλόριντα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να απαλλάσσουν από το σύνολο της φορολογίας το "πρώτο" ποσό των 25.000 δολαρίων σε εκτιμώμενη αξία και το "τρίτο" ποσό των 25.000 δολαρίων από τη μη σχολική φορολογία. Βασικά, ένα σπίτι αξίας $ 75.000 φορολογείται σαν να ήταν αξίας 25.000 δολαρίων για το μη σχολικό τμήμα του φορολογικού νομοσχεδίου του ιδιοκτήτη σπιτιού και σαν να αξίζει $ 50.000 για το τμήμα των σχολείων του λογαριασμού.
• Εξαίρεση του πιστωτή: Με την επιφύλαξη της υποχρέωσης παραμονής του BAPCPA, ο νόμος της Φλώριδας επιτρέπει μια απεριόριστη απαλλαγή από την αξία του δολαρίου. Σε ενσωματωμένους δήμους, ένα απαλλασσόμενο ακίνητο δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερο από 0,5 στρέμματα. Σε μη ενσωματωμένες περιοχές, απαλλασσόμενη ιδιοκτησία δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από 160 στρέμματα.

Μασαχουσέτη

• Φορολογική απαλλαγή από την ιδιοκτησία: Δεν υπάρχει απαλλαγή από φόρο ιδιοκτησίας για τα σπίτια στη Μασαχουσέτη.
• Εξαίρεση του πιστωτή: Η Μασαχουσέτη απαλλάσσει αυτομάτως 125.000 δολάρια από την κατάσχεση των πιστωτών. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αρχειοθετούν τις δήλωσεις κατοικίας με το τοπικό μητρώο των περιουσιακών τους στοιχείων (county recorder) μπορούν να απαλλάξουν μέχρι και $ 500.000. Τα άτομα με ειδικές ανάγκες οποιασδήποτε ηλικίας, καθώς και άτομα χωρίς ειδικές ανάγκες ηλικίας 62 ετών και άνω, απολαμβάνουν προσωπικές απαλλαγές μέχρι 500.000 δολάρια το καθένα. Αυτό σημαίνει ότι ένα ζευγάρι των οποίων τα μέλη χαρακτηρίζονται ως άτομα με αναπηρίες ή και τα δύο ηλικίας άνω των 62 ετών μπορεί να απαλλάξει έως και 1.000.000 δολάρια.

Κάνσας

• Φορολογική απαλλαγή από την ιδιοκτησία: Οι οικοδεσπότες του Κάνσας μπορούν να υποβάλλουν ετησίως αίτηση για μερική επιστροφή φόρου ακίνητης περιουσίας. Οι επιστροφές ισχύουν μόνο για τους γενικούς φόρους ιδιοκτησίας και δεν ισχύουν για φόρο επί ακίνητης περιουσίας αξίας άνω των 350.000 δολαρίων. Η μέγιστη ετήσια αξία της επιστροφής είναι $ 700. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με χαμηλό εισόδημα (όσοι κερδίζουν λιγότερα από 19.100 δολάρια σε ετήσιο εισόδημα) ηλικίας 65 ετών και άνω μπορούν να επωφεληθούν από την επιστροφή φόρου ακίνητης περιουσίας του Kansas, η οποία επιστρέφει το 75% των φόρων ιδιοκτησίας που καταβάλλονται κάθε χρόνο.
• Εξαίρεση του πιστωτή: Με την επιφύλαξη της απαίτησης παραμονής του BAPCPA, το Kansas επιτρέπει μια απεριόριστη απαλλαγή από την αξία του δολαρίου. Οι οικολόγοι σε ενσωματωμένους δήμους μπορούν να απαλλάσσουν μέχρι ένα στρέμμα, ενώ οι κάτοικοι αλλού μπορούν να απαλλάσσουν έως 160 στρέμματα.

Πώς να σπιλώσετε την πρωτεύουσα κατοικία σας

Η διαδικασία για τη στέγαση μιας πρωτεύουσας κατοικίας ποικίλλει ανάλογα με τη δικαιοδοσία, αλλά γενικά δεν είναι ούτε δύσκολη ούτε δαπανηρή. Στα περισσότερα κράτη, μια κατοικία κερδίζει την ιδιότητα του σπιτιού απλώς και μόνο επειδή ο ιδιοκτήτης σπιτιού κλείνει στο ακίνητο και δηλώνει ότι είναι η κύρια κατοικία του.

Στη Νεβάδα, τη Βιρτζίνια και το Βερμόντ απαιτείται τυπική διαδικασία εξοικείωσης. Ακόμη και σε κράτη όπου δεν απαιτείται τυπική εξοικείωση, η επίσημη δήλωση μιας κατοικίας προσδίδει σημαντικές προστασίες, όπως η συνέχιση της κατονομασίας και η προστασία της πώλησης από τους πιστωτές για ορισμένο χρονικό διάστημα (το οποίο ποικίλλει ανά κράτος) μετά το σπίτι πωληθεί.

Γενικά, η διαδικασία εξοικείωσης ακολουθεί αυτό το περίγραμμα. Για οδηγίες σχετικά με την τοπική σας τοποθεσία, επικοινωνήστε με τις αρχές στέγασης της πολιτείας ή της πόλης σας.

1. Αξιολογήστε την επιλεξιμότητα της ιδιοκτησίας σας. Αναθεωρήστε το καταστατικό της χώρας σας και καθορίστε εάν το ακίνητο που επιθυμείτε να προστατεύετε πληροί τα ισχύοντα κριτήρια επιλεξιμότητας. Λάβετε υπόψη ότι, σύμφωνα με το BAPCPA, ενδέχεται να μην είστε σε θέση να προστατέψετε την πλήρη αξία του σπιτιού σας εάν έχετε ζήσει εκεί για λιγότερο από 40 μήνες.
2. Προσδιορίστε εάν το κράτος σας απαιτεί μια δήλωση. Τα περισσότερα κράτη δεν απαιτούν από τους ιδιοκτήτες σπιτιών να δηλώσουν επισήμως τα σπίτια. Για να προσδιορίσετε εάν το κράτος σας κάνει, επικοινωνήστε με την κρατική αρχή στέγασης ή το γραφείο του τοπικού καταγραφέα. Όταν απαιτείται επίσημη δήλωση, οι αρχές παρέχουν γενικά τυποποιημένες ή δείγμα έντυπα που μπορείτε να συμπληρώσετε ηλεκτρονικά ή με το χέρι. Για παράδειγμα, το Γραφείο Recorder του County Clark (Nevada) παρέχει μια τυποποιημένη ηλεκτρονική φόρμα σε μία σελίδα. Μόλις λάβετε τη φόρμα, μάθετε εάν πρέπει να υποβάλετε τη δήλωσή σας σε επαναλαμβανόμενη βάση (για παράδειγμα, το Vermont απαιτεί ετήσιες δηλώσεις) ή μόλις μία φορά.
3. Συγκεντρώστε τις απαιτούμενες πληροφορίες. Οι πληροφορίες που απαιτούνται για τη δήλωση της κατοικίας ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά συνήθως περιλαμβάνουν τον αριθμό του αγροτεμαχίου (APN) του εκτιμητή, τη διεύθυνση του ακινήτου, τη νομική περιγραφή του ακινήτου (με διαστάσεις και όρια), το ενδιαφέρον του ιδιοκτήτη για την ιδιοκτησία και τους σημερινούς κατοίκους (συμπεριλαμβανομένων των εξαρτώμενων ατόμων). Οι περισσότερες από αυτές τις πληροφορίες μπορούν να βρεθούν στην πράξη ιδιοκτησίας.
4. Συμπληρώστε και επικυρώστε τη φόρμα. Χρησιμοποιώντας τις πληροφορίες που έχετε συγκεντρώσει, συμπληρώστε πλήρως τη φόρμα. Εάν ο τοπικός σας καταγραφέας απαιτεί να είναι συμβολαιογραφικές δηλώσεις, να το φέρετε σε συμβολαιογράφο με αποδεκτή απόδειξη ταυτότητας και να τον υπογράψετε στην παρουσία του συμβολαιογράφου. Ανάλογα με το πού βεβαιώνετε τη φόρμα, αυτό το βήμα μπορεί να απαιτεί μια ονομαστική χρέωση, συχνά γύρω στα $ 5.
5. Καταχωρίστε τη φόρμα. Καταθέστε την συμπληρωμένη, συμβολαιογραφική μορφή στο γραφείο καταγραφής του νομού σας. Ενώ τα έντυπα δήλωσης δεν είναι εξαιρετικά περίπλοκα έγγραφα, είναι απαραίτητο να συμπληρώσετε σωστά τη φόρμα σας - και το γραφείο του καταγραφέα σας δεν είναι πιθανό να προσφέρει χρήσιμες συμβουλές σε αυτό το μέτωπο. Εάν ανησυχείτε για την ικανότητά σας να συμπληρώσετε μόνοι σας το έντυπο, συμβουλευτείτε έναν πληρεξούσιο - σε περίπτωση που πρέπει να επικαλεστείτε τα δικαιώματά σας, η ώρα ή δύο στις αμοιβές των δικηγόρων θα πληρώσουν γρήγορα για τον εαυτό τους.
6. Αποκτήστε γραπτή επιβεβαίωση της κατάθεσης. Το γραφείο του καταγραφέα σας πρέπει να παράσχει αντίγραφο της υποβληθείσας δήλωσης που φέρει τη σφραγίδα του καταγραφέα. Αυτό υποδηλώνει ότι έχει κατατεθεί και έχει καταγραφεί.

Τελικό Λόγο

Αν και οι ασφάλειες των ιδιοκτητών σπιτιού και ο νόμος περί οικογενειακής κατοικίας έχουν μικρή ομοιότητα μεταξύ τους με νόμιμη έννοια, προστατεύουν και οι δύο από τις καταστροφικές απώλειες που μπορούν να αλλάξουν τη ζωή μιας οικογένειας τη νύχτα. Ακριβώς όπως ποτέ δεν θα επιθυμούσατε να ασκήσετε αξίωση με τον ασφαλιστή του σπιτιού σας, προτιμάτε να μην δοκιμάζετε ποτέ τα όρια της απαλλαγής από την ιδιοκτησία του κράτους σας για καταθέσεις πτώχευσης ή επιδόματα κατοχής για επιζώντες συζύγους. Αλλά, όταν όλα λέγονται και γίνονται, είναι παρήγορο να γνωρίζετε ότι τουλάχιστον κάποιο από τα ενδιαφέροντά σας για την πρωτεύουσα κατοικία σας προστατεύεται εν μέρει από την ατυχία.

Ζείτε σε εξοχική κατοικία?