Τι είναι η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) - Πώς να αποφύγετε την πληρωμή της

Αλλά γιατί το πληρώνετε; Ουσιαστικά, ο δανειστής σας απαιτεί από εσάς να πληρώσετε τα ασφάλιστρα για ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο που τα επιστρέφει εν μέρει σε περίπτωση αθέτησης της υποθήκης σας. Θα συζητήσουμε πότε πρέπει να έχετε PMI, τι προστατεύει αυτή η ασφάλιση, ποιος χρειάζεται να το μεταφέρει και τρόπους αποφυγής πληρωμής.

Δείκτης αναλογίας δανείου προς αξία (LTV)

Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) είναι αυτός που εξετάζει ο δανειστής για να καθορίσει εάν πρέπει ή όχι να πληρώσετε PMI και πότε μπορείτε να σταματήσετε να τον πληρώνετε. Για να υπολογίσετε αυτό το λόγο, πάρτε το ποσό του δανείου και συγκρίνετε το με την τρέχουσα αξία του σπιτιού σας. Για παράδειγμα, εάν η υποθήκη σας είναι 150.000 δολάρια και το σπίτι σας αξίζει σήμερα 200.000 δολάρια, το δάνειο σας σε σχέση με την αξία είναι 75%.

Όταν αγοράζετε ένα νέο σπίτι, ο δανειστής σας θα εξετάσει το ποσό της προκαταβολής σας σε σύγκριση με την τιμή πώλησης για να καθορίσει το δάνειο σας σε σχέση αξίας. Έτσι, εάν αγοράσετε ένα σπίτι για $ 200.000 και βάζετε 20.000 δολάρια κάτω, το δάνειο σας σε σχέση αξίας είναι 90%. Συνήθως, εάν το δάνειο σας σε σχέση αξίας είναι πάνω από 80%, θα πρέπει να πληρώσετε PMI.

Τι είναι ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών?

Όταν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, ο δανειστής θέλει να βεβαιωθεί ότι το σπίτι σας θα έχει αρκετό μετοχικό κεφάλαιο για να εξοφλήσει το υπόλοιπο του δανείου σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων και να πάει σε αποκλεισμό. Αλλά δεδομένου ότι οι αποκλεισμένοι από τα σπίτια συχνά πωλούνται σε "έκπτωση", οι δανειστές θέλουν ένα προσωρινό αποθεματικό τουλάχιστον 20%. Με άλλα λόγια, θέλουν να είναι εύλογα σίγουροι ότι μπορούν να ανακτήσουν τα χρήματα που σας δανείζουν εάν το σπίτι πρέπει να πωληθεί σε χαμηλότερη τιμή από την αρχική τιμή πώλησης.

Ωστόσο, αυτό δεν σημαίνει ότι οι δανειστές δεν είναι πρόθυμοι να εγγράψουν δάνεια, όταν βάζετε κάτω από το 20%. Απλώς σας χρεώνουν περισσότερο για το προνόμιο μέσω PMI. Με αυτό τον τρόπο, παίρνετε μια υποθήκη, και ελαχιστοποιούν τον κίνδυνο να σας προσφέρουν ένα δάνειο. Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών είναι μια πραγματική ασφαλιστική σύμβαση που εκδίδεται από μια ασφαλιστική εταιρεία που ωφελεί τον δανειστή σας. Εάν το σπίτι σας πηγαίνει σε αποκλεισμό και ο δανειστής δεν είναι σε θέση να ανακτήσει το οφειλόμενο υπόλοιπο με την πώληση του σπιτιού, η ασφαλιστική εταιρεία που εξέδωσε το PMI σας θα πληρώσει τον δανειστή τη διαφορά.

Η PMI ονομάζεται "ιδιωτική" επειδή προσφέρεται μόνο σε ιδιωτικές εταιρείες και όχι σε κυβερνητικούς οργανισμούς ή δημόσιους δανειστές ενυπόθηκων δανείων. Τα δημόσια προγράμματα, όπως τα προγράμματα στεγαστικών δανείων FHA και VA, έχουν τη δική τους ασφάλεια ασφάλισης υποθηκών, αλλά λειτουργούν διαφορετικά και διαχειρίζονται εσωτερικά. Ωστόσο, μια αξιοσημείωτη διαφορά μεταξύ PMI και ασφάλισης υποθηκών που συνδέεται με πολλά δάνεια FHA και VA είναι ότι η τελευταία δεν λήγει ποτέ. Με άλλα λόγια, θα συνεχίσετε να πληρώνετε ασφάλιση υποθηκών με δάνεια FHA και VA ακόμα και μετά το ποσοστό δανείου σας σε αξία που έχει μειωθεί κάτω από το 80%.

Ποιος χρειάζεται ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών?

Γενικά, εάν ο λόγος LTV σας είναι μικρότερος από 80%, είστε ξεκάθαροι. Ωστόσο, αν έχετε χαμηλό πιστωτικό όριο ή αν θεωρείτε ότι υπάρχει υψηλός κίνδυνος για τον δανειστή, μπορεί να χρειαστεί να μεταφέρετε PMI ακόμη και αν έχετε λόγο δανείου σε αξία ύψους 70%, 60% ή και 50%.

Μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι "υψηλού κινδύνου" αν έχετε πουλήσει πολλά σπίτια πρόσφατα, έχουν αποκλειστεί ή εάν έχετε ένα ασταθές ή χωρίς χαρτοφυλάκιο εισόδημα. Ωστόσο, αυτό πρέπει να αναφέρεται σαφώς στα δάνεια σας και εάν δεν είστε βέβαιοι πώς λειτουργεί, λάβετε μια σαφή απάντηση από τον υπάλληλο δανείου σας πριν υπογράψετε.

Πώς να αποφύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών

Ο καλύτερος τρόπος για να αποφύγετε την καταβολή PMI είναι να μην το έχετε για το δάνειο για να ξεκινήσετε! Εάν αγοράζετε ένα νέο σπίτι, αλλά δεν θα έχετε σημαντική προκαταβολή, ζητήστε από τον υπάλληλο δανείου σας προτάσεις για αποφυγή PMI.

Στο παρελθόν, μια δημοφιλής επιλογή ήταν η υποθήκη 80-10-10 ή piggyback, η οποία χρησιμοποίησε συνδυασμό ενός δεύτερου στεγαστικού δανείου ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και της προκαταβολής σας για να μειώσει τη σχέση δανείου προς αξία της πρωτογενούς υποθήκης. Αυτό μπορεί να είναι ακόμα διαθέσιμο μέσω κάποιων δανειστών σήμερα.

Αλλά εάν είστε ήδη σε υποθήκη που έχει PMI, έχετε δύο επιλογές για να την αφαιρέσετε:

1. Γνωρίστε τη σχέση δανείου προς αξία

Αν το δάνειο σας είναι κοντά στο κατώτατο όριο του 80% ή οποιοδήποτε κατώτατο όριο ορίζεται από τον δανειστή σας στην αρχική χαρτοφυλάκιο στεγαστικών δανείων, το PMI θα καταργηθεί αυτόματα από τον δανειστή. Στην πράξη, οι περισσότεροι δανειστές περιμένουν έως και 78%, αλλά αν καλέσετε και ρωτήσετε, θα το καταργήσουν νωρίτερα.

Δεδομένου ότι ο δανειστής σας θα υπολογίσει το LTV από την αρχική τιμή αγοράς, θα πρέπει να παρακολουθείτε την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού σας. Με άλλα λόγια, αν το σπίτι σας έχει αυξηθεί σε αξία, μπορείτε να αποκτήσετε μια επαγγελματική εκτίμηση και να το παρουσιάσετε στον δανειστή ως απόδειξη ότι η αξία έχει αυξηθεί.

Ενώ οι επαγγελματικές εκτιμήσεις κοστίζουν συνήθως μερικές εκατοντάδες δολάρια, αυτό μπορεί να είναι καλά χρήματα που δαπανώνται αν σας βγάλει από την καταβολή του PMI αρκετούς μήνες ή χρόνια νωρίτερα από ό, τι διαφορετικά θα είχε.

2. Αναχρηματοδοτήστε την υποθήκη

Πριν αναχρηματοδοτήσετε μια υποθήκη, ζυγίστε το έξοδο έναντι της μηνιαίας αποταμίευσης. Βεβαιωθείτε επίσης ότι συγκρίνετε μήλα με μήλα. Με άλλα λόγια, αν έχετε 25 χρόνια πίσω από το τρέχον δάνειο, ζητήστε από τον δανειστή να κάνει προσφορά για μια υποθήκη 25 ετών για το τρέχον υπόλοιπο του δανείου σας και να δούμε πώς αυξάνονται οι αριθμοί.

Εάν το τρέχον δάνειό σας απαιτεί PMI και ένα νέο δεν θα ήταν, και αν επίσης δικαιούστε για χαμηλότερο επιτόκιο, μια αναχρηματοδότηση θα έχει πιθανώς νόημα. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι το σημερινό σας δάνειο απαιτεί αναλογία δανείου προς αξία 70% προτού να σταματήσετε να πληρώνετε PMI και το τρέχον σας δάνειο σε αξία είναι 75%.

Αν η πίστωσή σας έχει βελτιωθεί από τότε που υποβάλατε την υποψηφιότητα για την αρχική υποθήκη, ενδέχεται να είστε σε θέση να αναχρηματοδοτήσετε μια νέα υποθήκη όπου το όριο για PMI είναι 80%. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε PMI με τη νέα υποθήκη.

Αλλά για να διαπιστώσετε αν αυτή η αναχρηματοδότηση πραγματικά σας εξοικονομεί χρήματα, δείτε πόσο καιρό χρειάζεται για να αποκαταστήσετε το κόστος κλεισίματος μέσω των μηνιαίων εξοικονομήσεων και βεβαιωθείτε ότι θα είστε στο σπίτι τόσο πολύ. Και πάλι, και αυτό δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί, σιγουρευτείτε ότι συγκρίνετε τα μήλα με τα μήλα κατά την ανασκόπηση των εισαγωγικών τιμών: ο νέος όρος δανείου και η ισορροπία πρέπει να είναι ίδιοι με αυτό που υπάρχει στην τρέχουσα υποθήκη σας.

Τελικό Λόγο

Η πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών είναι συχνά ένα απαραίτητο κόστος αν θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς σημαντική προκαταβολή. Ωστόσο, πρέπει να κατανοήσετε τους όρους της τρέχουσας σύμβασης υποθήκης σας και να υπολογίσετε το δάνειο σας σε σχέση με την αξία για να αποφύγετε την πληρωμή του περισσότερο από το απολύτως απαραίτητο.

Επιπλέον, το να γνωρίζετε πότε και πώς να αφαιρέσετε το PMI θα μειώσει τον μηνιαίο σας λογαριασμό υποθηκών. Ακολουθήστε τις παραπάνω συμβουλές και την επόμενη φορά που υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τους κανόνες PMI και ζητάτε διευκρινίσεις πριν υπογραφή.

Πληρώνετε ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών; Ποια είναι τα μερικά από τα βήματα που παίρνετε για να τα αφαιρέσετε από το ενυπόθηκο δάνειο?