Φορολογικά οφέλη ακινήτων επενδύσεων σε ακίνητα - Επεξήγηση των Κανόνων IRS

Το Equity Home είναι το θεμέλιο του προσωπικού πλούτου στις Ηνωμένες Πολιτείες, που αντιπροσωπεύει περίπου τα δύο τρίτα της καθαρής θέσης για τα περισσότερα αμερικανικά νοικοκυριά, ανά Bloomberg. Η επέκταση της ιδιοκτησίας στο σπίτι έχει ενθαρρυνθεί από κυβερνητικά προγράμματα και φορολογικά πλεονεκτήματα για να δοθεί κίνητρο για την αγορά κατοικιών. Σύμφωνα με μια μελέτη στις Κοινωνικές Δυνάμεις, η ιδιοκτησία σπιτιών οδηγεί σε "μια ισχυρότερη οικονομία, καλύτερα σχολεία και ένα επενδυμένο, προορατικό πολίτη". Οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν υψηλότερα ποσοστά ψηφοφορίας και συμμετέχουν περισσότερο σε οργανώσεις πολιτών.

Η κατοχή ακινήτων έχει κάποια μοναδικά οικονομικά πλεονεκτήματα. Για παράδειγμα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να αφαιρέσουν τους τόκους των στεγαστικών δανείων τους, τα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών και τους φόρους ακίνητης περιουσίας από τα συνηθισμένα έσοδα Επίσης, τα έσοδα από την πώληση ενός σπιτιού αντιμετωπίζονται ως κέρδη κεφαλαίου για φόρους - έως και 250.000 $ του κέρδους μπορούν να αποκλειστούν από το εισόδημα για έναν μόνο φορολογούμενο ή 500.000 $ για ένα ζευγάρι που υποβάλλει κοινή επιστροφή.

Η κατοχή ενός σπιτιού ή επενδύσεων σε ακίνητα προσφέρει τεράστια πλεονεκτήματα και για την κοινωνία και για εσάς ξεχωριστά. Δείτε πώς μπορείτε να αξιοποιήσετε στο έπακρο την επένδυσή σας.

Real Estate ως επένδυση

Η κατοχή μιας επένδυσης σε ακίνητα διαφέρει σημαντικά από την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας στην οποία ζει κανείς. Ενώ οι επενδυτές μοιράζονται πολλούς κοινούς κινδύνους - έλλειψη ρευστότητας, έλλειψη διαφάνειας, πολιτική και οικονομική αβεβαιότητα - κάθε επένδυση σε ακίνητα είναι μοναδική, ποικίλλει ανάλογα με τη χρήση, τη θέση, τη βελτίωση και τη μονιμότητα. Κάθε επένδυση μπορεί να υπόκειται σε μια μπερδεμένη συλλογή φορολογικών κανόνων, οι οποίες επηρεάζουν την καθαρή απόδοση της επένδυσης.

Ο Andy Heller, συν-συγγραφέας του βιβλίου "Buy Even Lower: The Regular People's Guide to Real Estate Riches", σημειώνει ότι οι περισσότεροι άνθρωποι πληρώνουν πάρα πολύ για τα ακίνητά τους: "Το κέρδος κλειδώνεται αμέσως μόλις ο επενδυτής αγοράσει το ακίνητο. Λόγω λαθών στην ανάλυση, ο επενδυτής πληρώνει πάρα πολύ και μετά εκπλήσσεται όταν δεν κάνει χρήματα ».

Η Heller συνιστά ότι η επιτυχία στην επένδυση σε ακίνητα απαιτεί:

Ολοκληρωμένος Σχεδιασμός. Πάρα πολλοί άνθρωποι ερωτεύονται μια ιδιοκτησία χωρίς μια στρατηγική για να κάνουν κέρδη.
Ρεαλιστικές προσδοκίες. Η αγορά, η κατοχή και η πώληση ακινήτων δεν είναι ένας εύκολος τρόπος για πλούτο. Ο Eric Tyson, συν-συγγραφέας του "Real Estate Investing for Dummies", σημειώνει ότι πρέπει να είσαι έξυπνος, πρόθυμος να δουλέψεις και να γνωρίζεις την προσωπική ανεκτικότητα σε κίνδυνο.
Λεπτομερής Due Diligence. Στις προσπάθειες να κλείσουν προσφορές πριν από τους ανταγωνιστές, πολλοί αγοραστές δεν ελέγχουν επαρκώς το ιστορικό, τις συνθήκες και τους περιορισμούς μιας πιθανής αγοράς ακινήτων, καταλήγοντας σε εκπληκτικά ακριβό κόστος αποκατάστασης.
Αρμόδιοι και έμπειροι σύμβουλοι. Οι επιτυχείς πραγματικοί επενδυτές έχουν πάντα μια ομάδα συμβούλων για να τους βοηθήσουν στην εξεύρεση, ανάλυση, αγορά, χρηματοδότηση, διαχείριση και πώληση των ακινήτων τους.

Τύποι ακινήτων ακινήτων

Ο όρος "ακίνητα" περιλαμβάνει διαφορετικούς τύπους ακινήτων, όπως:

Ανεπτυγμένη ακίνητη περιουσία. Οι επενδυτές αγοράζουν ακατέργαστη γη για ποικίλους σκοπούς, συμπεριλαμβανομένων αγροκτημάτων και αγροκτημάτων, εκμετάλλευση φυσικών πόρων, όπως η συγκομιδή ξυλείας ή εξόρυξης άνθρακα, οι πωλήσεις υποδιαιρέσεων και παρτίδων ή η μελλοντική ανάπτυξή τους. Η τιμή της ακατέργαστης γης εξαρτάται από τη μέγιστη δυνατή χρήση της, είτε είναι γεωργική είτε από την τοποθεσία ενός κτιρίου γραφείων. Η γειτνίαση με τις αστικές περιοχές και οι εγκεκριμένοι χώροι διαχωρισμού καθορίζουν συχνά την αξία του ακινήτου.
Κατοικίες. Η ακίνητη περιουσία χρησιμοποιείται συνήθως για κατοικίες, είτε πρόκειται για μονοκατοικίες είτε για πολυκατοικίες, συμπεριλαμβανομένων διαμερισμάτων και συγκυριαρχιών. Αυτές οι ιδιότητες - που κυμαίνονται από ένα μονόδρομο έως τις εξελίξεις με εκατοντάδες μονάδες μίσθωσης - απαιτούν συνεχή συντήρηση και ενεργή διαχείριση για τη διατήρηση της πληρότητας και την αύξηση της αξίας.
Εμπορικές ιδιότητες. Αυτός ο τομέας περιλαμβάνει κτίρια γραφείων, ιδιότητες λιανικής πώλησης όπως καταστήματα τροφίμων και καταστήματα και βιομηχανικές ιδιότητες, συμπεριλαμβανομένων αποθηκών και εργοστασίων παραγωγής. Τα εμπορικά ακίνητα απαιτούν ενεργή διαχείριση εξαιτίας του ανταγωνισμού, της φυσικής συντήρησης, του σταθερού κύκλου εργασιών του ενοικιαστή και της ποικιλίας και της πολυπλοκότητας των όρων μίσθωσης. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων ασχολούνται τακτικά με νομικά ζητήματα, περιβαλλοντικά θέματα και περιβαλλοντικά ζητήματα.

Τα ακίνητα χαρακτηρίζονται επίσης ως:

Αβελτίωτος. Οι μη εγκεκριμένες ιδιότητες είναι ακατέργαστες εκτάσεις που δεν έχουν αλλάξει από την ανθρώπινη δράση, δηλαδή χωρίς κτίρια, δομές, δρόμους, τεχνητές λίμνες ή λίμνες επάνω σε αυτό. Δεδομένου ότι η γη θεωρείται ότι έχει άπειρη ωφέλιμη ζωή, δεν μπορεί να αποσβεστεί για φορολογικούς σκοπούς. Εντούτοις, μπορεί να υπάρχουν μειώσεις εξάντλησης εάν ληφθούν από το ακίνητο φυσικοί πόροι όπως ξυλεία, λάδι και άλλα ορυκτά.
Βελτιωμένη ιδιότητα. Οι βελτιωμένες ιδιότητες είναι γη που έχει τροποποιηθεί με την προσθήκη κτιρίων και τεχνητών κατασκευών, οικιστικών ή εμπορικών. Ενώ η γη δεν μπορεί να υποτιμηθεί, τα έξοδα βελτίωσης μπορεί να ανακτηθούν κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής τους. Σε πολλές περιπτώσεις επιτρέπεται η επιτάχυνση της απόσβεσης των πραγματικών περιουσιακών στοιχείων.

Κανόνες και κανονισμοί φορολογίας ακινήτων

Η κατοχή μιας επένδυσης σε ακίνητα μπορεί να προσφέρει σημαντικά οικονομικά οφέλη στον ιδιοκτήτη εάν είναι σωστά οργανωμένη και διαχειριζόμενη. Οι γενικοί κανόνες που ισχύουν για τη φορολογική μεταχείριση των επενδύσεων σε ακίνητα είναι:

Τα έξοδα που σχετίζονται με την απόκτηση ακίνητης περιουσίας (χρεώσεις τίτλου, τέλη εγγραφής) προστίθενται στη βάση κόστους του ακινήτου και αποσβένονται
Τα έξοδα που σχετίζονται με τη χρηματοδότηση ενός ακινήτου (αμοιβές δανειστή, τέλη υποβολής αιτήσεων) αποσβέννυνται κατά τη διάρκεια του δανείου
Οι δαπάνες που προκύπτουν από τη λειτουργία του ακινήτου (φόροι, ασφάλειες, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας) εκπίπτουν ως τρέχοντα έξοδα

Ωστόσο, οι φορολογικοί κανόνες είναι σύνθετοι και η εφαρμογή τους εξαρτάται από τον τύπο της περιουσίας, καθώς και από τη φορολογική κατάταξη του κατόχου της. Με άλλα λόγια, ένας επενδυτής μπορεί να είναι σε θέση να καταφύγει σε άλλα έσοδα από φόρους, ενώ άλλος δεν μπορεί.

Κατά συνέπεια, οι περίπλοκοι ιδιοκτήτες ακινήτων χρησιμοποιούν συχνά συνδυασμό νομικών οντοτήτων - trust, εταιρειών C, εκλογών του υποκεφάλου S και εταιρείες περιορισμένης ευθύνης - για να αγοράζουν, να διαχειρίζονται και να πωλούν τα περιουσιακά τους στοιχεία. Οι ιδιοκτήτες συνήθως συμμετέχουν σε μεταγενέστερες πολύπλοκες συναλλαγές μεταξύ των οντοτήτων προκειμένου να ελαχιστοποιήσουν τη νομική και οικονομική ευθύνη ή να μεγιστοποιήσουν τα προσωπικά τους φορολογικά οφέλη.

Κάθε στρατηγική δημιουργείται για να ικανοποιεί τις ιδιαίτερες περιστάσεις του ιδιοκτήτη, την προοριζόμενη χρήση του ακινήτου, την προσθήκη σημαντικών βελτιώσεων, την περίοδο κατοχής του περιουσιακού στοιχείου και τον τελικό αντίκτυπο της στρατηγικής σε μη συναφή εισοδήματα και φορολογικές υποχρεώσεις.

Ο φορολογούμενος μπορεί να απαιτηθεί για να δικαιολογήσει μια φορολογική θέση στο IRS. Ως εκ τούτου, η απόκτηση επαγγελματικής λογιστικής και νομικών συμβουλών είναι πάντοτε δικαιολογημένη, αν όχι απαραίτητη, προτού προχωρήσουμε στην εφαρμογή μιας στρατηγικής μείωσης των φόρων.

Τέλος, οι δυνητικοί επενδυτές ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν ότι τα οφέλη από οποιαδήποτε φορολογικά κίνητρα ενδέχεται να περιοριστούν για τους φορολογούμενους υψηλότερων εισοδημάτων λόγω σταδιακής κατάργησης και του εναλλακτικού ελάχιστου φόρου (AMT).

Η Έκδοση Παθητικού Εισοδήματος

Σύμφωνα με το IRS, το παθητικό εισόδημα είναι το εισόδημα που είναι αποτέλεσμα μισθωτικής δραστηριότητας ή επιχείρησης στην οποία ο φορολογούμενος δεν συμμετέχει ουσιωδώς. Οι απώλειες από το παθητικό εισόδημα μπορούν να αντισταθμιστούν μόνο από τα παθητικά κέρδη - η ζημία δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη μείωση του συνήθους εισοδήματος του φορολογούμενου και της επακόλουθης φορολογικής επιβάρυνσης.

Δεδομένου ότι οι περισσότερες βελτιωμένες επιχειρήσεις ακίνητης περιουσίας δημιουργούν φορολογητέες ζημίες κατά τα πρώτα έτη της ιδιοκτησίας λόγω της χρήσης επιταχυνόμενης απόσβεσης, η αδυναμία αντιστάθμισης τέτοιων ζημιών με τα συνηθισμένα εισοδήματα αποτελεί μειονέκτημα για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ορισμοί επενδυτών ακινήτων

Το κατά πόσον το εισόδημα από ενοίκια θεωρείται ως παθητικό ή μη-παθητικό εισόδημα εξαρτάται από την ταυτότητα του φορολογούμενου σε μία από τις τέσσερις κατηγορίες IRS για επενδυτές σε ακίνητα:

Επενδυτής σε ακίνητα. Ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας είναι μια οντότητα (μεμονωμένη ή νομική οργάνωση) που αγοράζει ένα ακίνητο με σκοπό την κατοχή του ακινήτου και την παραγωγή κεφαλαιουχικού κέρδους. Τα έσοδα και οι ζημίες ενός φορολογούμενου που ταξινομείται ως επενδυτής ακίνητης περιουσίας θεωρούνται "παθητικά" και δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να αντισταθμίσουν τα συνήθη έσοδα από άλλες πηγές. Υπάρχει μία εξαίρεση: οι επενδυτές με τροποποιημένο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα (MAGI) μικρότερο από 100.000 $ και που συμμετέχουν ενεργά σε μισθωτικές δραστηριότητες ενός ακινήτου μπορούν να αντισταθμίσουν το συνηθισμένο εισόδημα με ειδικό επίδομα 25.000 $ σύμφωνα με το Τμήμα 469 του IRC (Έντυπο 8582). Οι παθητικές ζημίες περισσότερο από το παθητικό εισόδημα και το ειδικό επίδομα μπορούν να μεταφερθούν μέχρι να σβήσει. Επίσης, οι επενδυτές σε ακίνητα έχουν δικαίωμα στην επεξεργασία κεφαλαιουχικών κερδών κατά την πώληση της περιουσίας τους.
Πωλητής ακινήτων. Ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας χαρακτηρίζεται ως αντιπρόσωπος εάν η πρόθεσή του είναι να αγοράσει ακίνητα προς πώληση, παρά επενδύσεις - με άλλα λόγια, αγορά και πώληση ακίνητης περιουσίας σε πολυάριθμες συχνές ή συνεχείς συναλλαγές (όπως η πώληση περιουσιακών στοιχείων). Το κύριο πλεονέκτημα του να είναι ένας έμπορος είναι ότι τα έσοδα και οι ζημίες θεωρούνται απλά και μπορούν να αντισταθμίσουν άλλα έσοδα. Ταυτόχρονα, τα ακίνητα που έχουν ταξινομηθεί ως ιδιοκτήτες αντιπροσώπων δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν επεξεργασία κεφαλαιακών κερδών, επεξεργασία πώλησης δόσεων (Δημοσίευση 537) ή ανταλλαγές παρόμοιου είδους (κώδικας IRC 1031). Επίσης, το εισόδημα που εισπράττεται ως έμπορος ακινήτων υπόκειται σε φόρο αυτοαπασχόλησης.
Επαγγελματικά ακίνητα. Οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών μπορούν να θεωρηθούν ως επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας εάν δαπανούν τουλάχιστον 750 ώρες κάθε χρόνο στην επιχείρηση ακίνητης περιουσίας και περισσότερο από το ήμισυ των ωρών εργασίας τους δαπανώνται για συγκεκριμένες δραστηριότητες ακίνητης περιουσίας. Μια εξειδικευμένη δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων είναι οποιαδήποτε ανάπτυξη, αναδιάρθρωση, κατασκευή, ανακατασκευή, αγορά, μετατροπή, μίσθωση, λειτουργία, διαχείριση, χρηματοδοτική μίσθωση ή πώληση ακινήτων. Εάν έχετε μια εργασία πλήρους απασχόλησης που δεν σχετίζεται με την ακίνητη περιουσία, είναι απίθανο να πληρούν τις προϋποθέσεις για την ταξινόμηση. Επίσης, η σωστή τήρηση αρχείων συμπεριλαμβανομένου ενός ημερολογίου των ωρών σας είναι κρίσιμη, καθώς το IRS είναι πιθανό να προκαλέσει τη χρήση της ταξινόμησης. Οι επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας φορολογούνται παρόμοια με τους επενδυτές ακίνητης περιουσίας εκτός από το ότι μπορούν να αφαιρέσουν το 100% των παθητικών ζημιών από το συνηθισμένο εισόδημα. Ενώ το εισόδημα μίσθωσης επαγγελματία ακίνητης περιουσίας αποκλείεται ειδικά από τους φόρους αυτοαπασχόλησης που καταβάλλονται από έναν αντιπρόσωπο ακινήτων, το εισόδημά τους υπόκειται στην επιχορήγηση 3,8% επί του καθαρού εισοδήματος από επενδύσεις που περιλαμβάνεται στον νόμο περί υγειονομικής περίθαλψης και παιδείας του 2010.
Μεσίτης ακινήτων. Ένα πρόσωπο ή μια οντότητα που αναδιαμορφώνει ή κατασκευάζει ένα ακίνητο θεωρείται ως επενδυτής ακινήτων από την IRS. Ένας προγραμματιστής πρέπει να κεφαλαιοποιήσει το σύνολο των δαπανών ή την ανάπτυξη του ακινήτου. Συμπεριλαμβανομένων των άμεσων δαπανών όπως οι τόκοι από δάνεια, οι φόροι και τα έξοδα κατασκευής, καθώς και τα έμμεσα κόστη όπως η διοίκηση, η διαχείριση και το συνεχιζόμενο κόστος λειτουργίας της επιχείρησης. Δεν υπάρχουν εκπτώσεις για φορολογικούς σκοπούς μέχρι να τεθεί το ακίνητο σε λειτουργία ή να πωληθεί. Το κύριο μειονέκτημα της ταξινόμησης των προγραμματιστών είναι η αδυναμία αντιστάθμισης των εξόδων όταν προκύπτουν από τους Κανόνες Ομοιόμορφης Κεφαλαιοποίησης.

Κατά τον προσδιορισμό της κατάταξης ενός ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας, το IRS εξετάζει την αρχική του πρόθεση κατά την αγορά του ακινήτου, καθώς και το ποσό του χρόνου που δαπανάται για την ακίνητη περιουσία και το δηλωμένο επιχειρηματικό του σκοπό. Ενώ ο προσδιορισμός είναι συχνά υποκειμενικός, η ταξινόμηση έχει σημαντικές φορολογικές επιπτώσεις στον φορολογούμενο.

Το ζήτημα είναι ακόμη πιο περίπλοκο, δεδομένου ότι η ονομασία μπορεί να διαφέρει από ιδιοκτησία σε ιδιοκτησία. Στην πραγματικότητα, ένας ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας μπορεί να θεωρηθεί ως επενδυτής ακινήτων για ένα ακίνητο και έναν κτηματομεσίτη για έναν άλλο. Ως εκ τούτου, οι ιδιοκτήτες ακινήτων συχνά χρησιμοποιούν μια ποικιλία νομικών προσώπων για να αποκτήσουν, να αναπτύξουν και να κατέχουν ακίνητα για να αποκτήσουν το μέγιστο φορολογικό πλεονέκτημα.

Πρόσθετες εκτιμήσεις φορολογίας ακινήτων

Οι επενδυτές που κατέχουν βελτιωμένη ακίνητη περιουσία μπορούν να χρησιμοποιήσουν μια ποικιλία φορολογικών περιθάλψεων για τη μείωση της φορολογικής τους οφειλής, περιλαμβανομένων:

Υποτίμηση

Οι αποσβέσεις είναι η διαδικασία ανάκτησης του κόστους ενός περιουσιακού στοιχείου κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του. Ενώ η γη, έχοντας μια άπειρη ζωή, δεν είναι αποσβέσιμη, τα ακίνητα κτίρια και βελτιώσεις έχουν ωφέλιμη ζωή 39 ετών, και κατοικίες ενοικίασης ακινήτων μια ζωή 27,5 ετών σύμφωνα με IRS Δημοσίευση 946.

Ανάλογα με την κλάση ιδιοκτησίας, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιήσουν είτε γραμμική είτε επιταχυνόμενη μέθοδο απόσβεσης. Η πρώτη μέθοδος παρέχει ένα συνεπές ποσό έκπτωσης κάθε χρόνο στη διάρκεια της ζωής του ακινήτου (το κόστος των βελτιώσεων διαιρείται με την ωφέλιμη ζωή σε έτη, δηλαδή $ 3.500.000 το κόστος / 39 έτη = 89.744 $ υποτίμηση κάθε χρόνο). Η ταχεία απόσβεση δημιουργεί το μεγαλύτερο κόστος απόσβεσης στα πρώτα χρόνια και μειώνεται μετά από αυτό.

Οι επενδυτές συχνά διαχωρίζουν τα διάφορα στοιχεία μιας δομής για φορολογικούς σκοπούς λόγω της διαφορετικής ωφέλιμης ζωής τους. Για παράδειγμα, οι βελτιώσεις μίσθωσης - οι καταλύματα που γίνονται για έναν συγκεκριμένο ενοικιαστή - μπορούν να αποσβένονται για περίοδο 15 ετών ή λιγότερο, ενώ τα έπιπλα και τα έπιπλα γραφείου έχουν διάρκεια ζωής 7 ετών. Με τον διαχωρισμό των περιουσιακών στοιχείων, η απόσβεση μεγιστοποιείται, δημιουργώντας μια φορολογητέα ή "χάρτινη" απώλεια.

Το άρθρο 179 του Κώδικα IRS επιτρέπει την εξόφληση της αγοράς ορισμένων ειδών εξοπλισμού (όπως κλιματισμού ή μονάδων θέρμανσης) μέχρι το ποσό των 500.000 δολαρίων το έτος απόκτησης. Ο κατάλληλος εξοπλισμός κυμαίνεται από τα επαγγελματικά οχήματα και τα έπιπλα έως το υλικό και το λογισμικό του υπολογιστή που είναι απαραίτητα για την εκτέλεση της επιχείρησης. Επίσης, το Κογκρέσο προβλέπει αποσβέσεις μπόνους σε μερικά χρόνια πάνω από τα όρια των 179, που είναι σήμερα 2 εκατομμύρια δολάρια.

Κέρδη και Ζημιές Κεφαλαίου

Όταν πωλούνται, τα προσωπικά ή επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία υπόκεινται σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Το κέρδος ή η ζημία ενός περιουσιακού στοιχείου προσδιορίζεται από τη διαφορά μεταξύ της τιμής "βάσης" - της τιμής αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των προσαρμογών, όπως οι αποσβέσεις, όπως ορίζονται στη δημοσίευση του IRS 551 - και την καθαρή τιμή πώλησης. Τα κέρδη ή οι ζημίες θεωρούνται βραχυπρόθεσμα εάν κρατούνται για λιγότερο από ένα έτος ή μακροπρόθεσμα εάν η περίοδος κατοχής είναι μεγαλύτερη του ενός έτους.

Τα ακίνητα που ανήκουν σε προγραμματιστές ακινήτων πρέπει να περιλαμβάνουν όλες τις δαπάνες - άμεσες και έμμεσες - στον υπολογισμό της βάσης έως ότου το ακίνητο τεθεί σε χρήση ή πωληθεί. Το κύριο μειονέκτημα της ταξινόμησης των προγραμματιστών είναι η αδυναμία αντιστάθμισης των εξόδων όταν προκύπτουν από τους Κανόνες Ομοιόμορφης Κεφαλαιοποίησης. Τα έσοδα από την πώληση ακινήτων που ανήκουν σε αντιπροσώπους ακίνητης περιουσίας θεωρούνται κανονικό εισόδημα και δεν είναι επιλέξιμα για την αντιμετώπιση κεφαλαιακών κερδών.

Τα βραχυπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη αντισταθμίζουν τις βραχυπρόθεσμες κεφαλαιακές απώλειες, ενώ τα μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη αντισταθμίζουν τις μακροπρόθεσμες απώλειες κεφαλαίου Η υπόλοιπη βραχυπρόθεσμη ζημία ή κέρδος αντιστοιχεί στην υπόλοιπη μακροπρόθεσμη ζημία ή κέρδος. Εάν το καθαρό αποτέλεσμα είναι μακροπρόθεσμο κεφαλαιουχικό κέρδος, το ήμισυ του κέρδους είναι αφορολόγητο και το ήμισυ υπόκειται στον κανονικό συντελεστή φόρου εισοδήματος του φορολογούμενου. Δεδομένου ότι ο μέγιστος φορολογικός συντελεστής είναι 39,60%, ένα μακροπρόθεσμο κεφαλαιακό κέρδος θα φορολογείται μέχρι το 19,8%. Τα βραχυπρόθεσμα κέρδη φορολογούνται με το συνήθη επιτόκιο του φορολογούμενου.

Το μέγιστο ποσό των 3.000 δολαρίων μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων ζημιών μπορεί να αφαιρεθεί από τα συνήθη έσοδα σε ένα μόνο έτος, ενώ η υπόλοιπη ζημία μεταφέρεται. Οι φορολογικοί φορείς χρησιμοποιούν το Πρόγραμμα Δ του Εντύπου 1040 για να αναφέρουν τα κέρδη και τις ζημίες κεφαλαίου.

Οι φόροι επί των κερδών από την πώληση ακινήτων που ανήκουν σε επενδυτές ακίνητης περιουσίας μπορούν να αναβληθούν εάν αναφέρονται ως πώληση δόσεων σύμφωνα με τους κανόνες του Θέματος 705 - Πωλήσεις Δόσεων. Η αντιμετώπιση αυτή είναι ιδιαίτερα επωφελής για τα βραχυπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη, καθώς η κερδοφορία και η φορολογική υποχρέωση κατανέμονται σε αρκετά χρόνια. Κάθε πληρωμή αποτελείται από μερίδια της αφορολόγητης επιστροφής κεφαλαίου, τόκων και κεφαλαιουχικού κέρδους.

Οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν το IRS Section 1031 για να αναβάλουν τους φόρους για τυχόν κέρδη εάν εμπορεύονται το ακίνητό τους για μια παρόμοια ιδιοκτησία σε μια παρόμοια ανταλλαγή. Η βάση στη νέα ιδιοκτησία παραμένει η ίδια με τη βάση στην παλαιά ιδιοκτησία, διατηρώντας έτσι το πιθανό μελλοντικό κέρδος άθικτο. Ωστόσο, η βάση του παλαιού ακινήτου μεταφέρεται επίσης στο νέο ακίνητο για να υπολογιστεί η απόσβεση.

Άλλα θέματα

Οι αντιπρόσωποι ακίνητης περιουσίας υπόκεινται σε φόρους αυτοαπασχόλησης και υποβολή εκθέσεων, ενώ οι επαγγελματίες του τομέα ακίνητης περιουσίας ενδέχεται να είναι υπεύθυνοι για την επιχορήγηση των καθαρών εσόδων από επενδύσεις. Κατά συνέπεια, ο επαγγελματίας στον τομέα των ακινήτων και οι σύμβουλοί τους χρησιμοποιούν ποικίλες στρατηγικές για να αναβάλουν ή να αποφύγουν τέτοιους φόρους. Για παράδειγμα, το εισόδημα από μίσθωση που μεταβιβάζεται σε έναν επενδυτή από εταιρεία S αποκλείεται ως εισόδημα αυτοαπασχόλησης και δεν υπόκειται σε φόρο αυτοαπασχόλησης.

Το επιχειρηματικό εισόδημα που δεν υπόκειται σε φόρο αυτοαπασχόλησης υπόκειται στον φόρο επί των καθαρών εσόδων από επενδύσεις με μία μεγάλη εξαίρεση: Τα έσοδα που θεωρούνται μη παθητικά σύμφωνα με το άρθρο 469 του κώδικα δεν υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος καθαρής επένδυσης. Σύμφωνα με τη Forbes, αυτό σημαίνει ότι τα έσοδα από την ενοικίαση ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του κέρδους από τη διάθεση, θα μπορούσαν να απαλλαγούν από τον φόρο 3,8% στην περίπτωση επαγγελματιών ακίνητης περιουσίας.

Τελικό Λόγο

Ο Andrew Carnegie, ένας μετανάστης της Σκωτίας στα μέσα της δεκαετίας του 1800, έχτισε μια περιουσία στη χαλυβουργία και έγινε ένας από τους μεγαλύτερους φιλάνθρωπους της χώρας. (Πιστεύεται ότι ανοίγει 2.800 δημόσιες βιβλιοθήκες σε πόλεις σε όλη την Αμερική.)

Ακόμη και με την επιτυχία του ως βιομηχάνου, η Carnegie αναγνώρισε την επενδυτική αξία της ακίνητης περιουσίας: "Το 90% όλων των εκατομμυριούχων γίνεται έτσι μέσω της ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας. Περισσότερα χρήματα έχουν πραγματοποιηθεί στην ακίνητη περιουσία από ό, τι σε όλες τις βιομηχανικές επενδύσεις σε συνδυασμό. Ο σοφός νέος άνθρωπος ή μισθωτός του σήμερα επενδύει τα χρήματά του σε ακίνητα. "

Από την παρατήρηση της Carnegie, η ελκυστικότητα της ακίνητης περιουσίας ως επένδυση παραμένει αδιευκρίνιστη. Η Barbara Corcoran, μια γνωστή αμερικανική επιχειρηματίας και ένας συχνός συμμετέχων στο Tank Shark του ABC, ισχυρίζεται: "Ένα αστείο πράγμα συμβαίνει στην ακίνητη περιουσία. Όταν έρθει πίσω [μετά από μια ύφεση], έρχεται πίσω σαν gangbusters. "

Ενώ η φορολογική μεταχείριση των επενδύσεων σε ακίνητα συχνά προκαλεί σύγχυση, οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν φορολογικές στρατηγικές για τη μείωση του κινδύνου και τη βελτίωση των αποδόσεων. Η διατήρηση των αρμόδιων φορολογικών συμβούλων και η παρακολούθηση των αλλαγών στους κανόνες και τους κανονισμούς θα καταβάλλουν μερίσματα πολύ μεγαλύτερα από το κόστος τους.

Επενδύετε σε ακίνητα; Έχετε χρησιμοποιήσει τους φορολογικούς κανονισμούς προς όφελός σας; Επιθυμείτε να έχετε καλύτερη κατανόηση των κανονισμών ώστε να τους εκμεταλλευτείτε?