Η ενοικίαση έναντι της αγοράς ενός σπιτιού - Πώς να κάνετε μια απόφαση, τα υπέρ και τα κατά

Από τα μέσα του 20ου αιώνα, το ποσοστό ιδιοκτησίας των ΗΠΑ κυμάνθηκε μεταξύ 62% και 70%. Σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των Η.Π.Α., το δεύτερο τρίμηνο του 2017 έφθασε στο 63,7%, κοντά στα ελάχιστα που παρατηρήθηκαν από τα μέσα της δεκαετίας του 1960. Αντίθετα, το ποσοστό κενών ενοικίασης ήταν 7,3% το 2ο τρίμηνο του 2017, κοντά σε ένα χαμηλό 20 ετών.

Το ποσοστό ιδιοκτησίας σπιτιού βρίσκεται εδώ και χρόνια. Η πτώση οφείλεται σε μεγάλο βαθμό σε οικονομικούς και δημογραφικούς παράγοντες, όπως είναι οι μειωμένες προσπάθειες της γήρανσης των Baby Boomers, οι αυξημένες τιμές κατοικιών σε ορισμένες αγορές υψηλού πληθυσμού και τα υψηλά φορτία φοιτητών που εμποδίζουν πολλούς νεότερους αγοραστές να εξοικονομούν αρκετά για να κάνουν τις πληρωμές.

Ανεξάρτητα από τις μεγάλες κοινωνικοοικονομικές δυνάμεις που επηρεάζουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας σπιτιού, ο καθορισμός του εάν και πότε να αγοράσει ένα σπίτι είναι μια προσωπική επιλογή που απαιτεί προσεκτική διάσκεψη. Η απόφαση αυτή ποικίλλει από την αγορά στην αγορά - αυτό που έχει νόημα στην Peoria μπορεί να μην λειτουργεί στο Σαν Φρανσίσκο και αντίστροφα. Επίσης, επειδή ο αμερικανικός πολιτισμός εξιδανικεύει την ιδιοκτησία κατοικίας σε κάποιο βαθμό, οι συναισθηματικές και κοινωνικές πιέσεις μπορούν να επηρεάσουν την απόφαση σχεδόν εξίσου με τις οικονομικές ανησυχίες.

Είστε ένας ενοικιαστής που ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα σπίτι ή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αναρωτιέται αν η μίσθωση έχει πιο νόημα σε αυτό το σημείο της ζωής σας; Ήρθε η ώρα να αξιολογήσετε το σχετικό κόστος, τα οφέλη και τα μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας έναντι της ενοικίασης του σπιτιού σας.

Κόστος αγοράς και ιδιοκτησίας του σπιτιού σας

Προκαταρκτικά και κλειστά έξοδα

Η αγορά ενός σπιτιού συνεπάγεται πολλές εκ των προτέρων δαπάνες. Μερικοί καταβάλλονται εκτός τσέπης αφού ο πωλητής δεχθεί την προσφορά αγοράς σας, ενώ άλλοι πληρώνονται κατά το κλείσιμο.

Κερδίστε χρήματα. Για να δείξετε στον πωλητή ότι είστε σοβαροί για την αγορά του ακινήτου, είναι συνηθισμένο να συνοδεύετε την προσφορά αγοράς σας με έλεγχο "σοβαρού χρήματος". Τα αποταμιευτικά χρήματα κυμαίνονται γενικά από 1% έως 3% της τιμής αγοράς του σπιτιού, ανάλογα με τις συνθήκες της τοπικής αγοράς και την προτίμηση του πωλητή. Μετά την αποδοχή της προσφοράς, ο πωλητής καταθέτει τα χρήματα σε χρήμα σε λογαριασμό μεσεγγύησης και το ποσό πιστώνεται έναντι του κόστους κλεισίματος.
Προκαταβολή. Η προκαταβολή σας είναι το ποσοστό της τιμής αγοράς του σπιτιού που πληρώνετε εκ των προτέρων, συνήθως κατά το κλείσιμο. Πρέπει να ορίσετε ένα ποσό προκαταβολής στην προσφορά αγοράς σας, αν και μπορείτε να το αλλάξετε πριν κλείσετε αν ο πωλητής συμφωνήσει. Το ποσό της προκαταβολής ποικίλλει ευρέως ανάλογα με το πιστωτικό σας προφίλ, τις τοπικές συνθήκες αγοράς και τον τύπο στεγαστικού δανείου που έχετε εγκριθεί, αλλά συνήθως κυμαίνεται από 3,5% (κυρίως για τα δάνεια FHA) έως περισσότερο από 20% της τιμής αγοράς.
Εκτίμηση κατ 'οίκον. Για να διασφαλιστεί ότι η τιμή προσφοράς ταιριάζει με την πραγματική αξία του σπιτιού, οι δανειστές απαιτούν κατ 'οίκον αξιολόγηση πριν εγκρίνουν το δάνειο. Τα έξοδα αξιολόγησης, συνήθως $ 300 έως $ 500, καταβάλλονται κατά τη διάρκεια ή πριν από την αξιολόγηση.
Αρχική επιθεώρηση. Οι εγκεκριμένοι επιθεωρητές σπιτιών εκπαιδεύονται για να βρουν πιθανά προβλήματα και ελαττώματα που μπορεί να μην είναι εμφανή σε έναν άπειρο αγοραστή που κάνει μια περιστασιακή διαδρομή. Για το λόγο αυτό, οι αγοραστές ενθαρρύνονται έντονα να πάρουν ένα, παρόλο που οι ιδιωτικοί δανειστές σπάνια κάνουν την έγκριση του δανείου υπό τον όρο μιας ολοκληρωμένης επιθεώρησης στο σπίτι. Το κόστος είναι παρόμοιο με την εκτίμηση και συνήθως καταβάλλεται κατά την επιθεώρηση.
Φόροι ιδιοκτησίας. Δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων καταβάλλουν εκ των προτέρων τους φόρους ακίνητης περιουσίας, συνήθως σε αυξήσεις έξι μηνών, πρέπει να αποζημιώσετε τον πωλητή για τους φόρους που καταβλήθηκαν για την περίοδο μεταξύ της ημερομηνίας λήξης και της λήξης της τρέχουσας φορολογικής περιόδου. Αυτό το έξοδο ποικίλλει ευρέως με βάση τον τοπικό σας φορολογικό συντελεστή και την ημερομηνία λήξης. Θα μπορούσατε να είστε υπεύθυνοι για σχεδόν έξι μήνες φόρων ιδιοκτησίας, ή σχεδόν καθόλου.
Ασφάλιση του πρώτου έτους για ιδιοκτήτες σπιτιού. Οι δανειστές απαιτούν απόδειξη ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού πριν από το κλείσιμο. Πάντα πρέπει να πληρώσετε πρώτα το premium του πρώτου έτους, είτε την ημερομηνία που αγοράζετε την πολιτική είτε το κλείσιμο. Οι ασφαλιστικές δαπάνες των ιδιοκτητών σπιτιού ποικίλλουν ανάλογα με την αξία, το στυλ, την τοποθεσία και το περιεχόμενο του σπιτιού, καθώς και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, την εκπεστέα πολιτική και τα όρια κάλυψης. PolicyGenius είναι ένα εξαιρετικό μέρος για να αρχίσετε να ψάχνετε για ασφαλιστήρια συμβόλαια ιδιοκτητών σπιτιού. Θα σας δείξουν αποσπάσματα από πολλούς δανειστές, ώστε να ξέρετε ότι παίρνετε πάντα τις καλύτερες τιμές.
Άλλα έξοδα κλεισίματος. Η εκτίμηση, η επιθεώρηση, οι φόροι και η ασφάλιση είναι μόνο μερικά από τα πολλά στοιχεία γραμμής που περιλαμβάνονται στο κλείσιμό σας. Τα άλλα κόστη κλεισίματος περιλαμβάνουν τα τέλη προέλευσης δανείου, τα τέλη πιστοποίησης πλημμύρας, την αμοιβή πιστοποίησης πλημμύρας, την ασφάλιση τίτλου του δανειστή και του κατόχου, τους φόρους εγγραφής, τους κρατικούς και τοπικούς φόρους μεταβίβασης, τους τόκους υποθήκης του πρώτου μήνα και το τέλος κλεισίματος. Κατά κανόνα, μπορείτε να αναμένετε ότι το συνολικό κόστος κλεισίματος θα κυμανθεί από 2% έως 4% της τιμής αγοράς, ενώ ο λόγος θα μειωθεί καθώς αυξάνονται οι τιμές αγοράς.

Ανάλογα με τις τοπικές συνθήκες της αγοράς ακινήτων, το γενικό οικονομικό κλίμα και τις διαπραγματεύσεις, ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει ορισμένα ή όλα τα έξοδα κλεισίματος. Πριν κάνετε μια προσφορά, ρωτήστε τον αντιπρόσωπό σας εάν είναι ρεαλιστικό να περιμένουμε από τον πωλητή να μοιραστεί ή να καλύψει τα έξοδα κλεισίματος στην τρέχουσα αγορά σας.

Επαναλαμβανόμενες δαπάνες

Η ιδιοκατοίκηση συνεπάγεται επίσης πολλές επαναλαμβανόμενες δαπάνες. Ορισμένα συμπεριλαμβάνονται στη μηνιαία πληρωμή μεσεγγύησης που κάνετε στον δανειστή ή τον υποθηκοφύλακα σας, ενώ άλλα πληρώνονται ξεχωριστά.

Πληρωμές δανείου. Πρέπει να κάνετε μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων για τη ζωή του ενυπόθηκου δανείου σας, συνήθως 15 ή 30 χρόνια. Αν έχετε υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, η πληρωμή του δανείου σας παραμένει σταθερή για ολόκληρο τον όρο. Εάν έχετε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, το επιτόκιο σας συνδέεται με ένα σημείο αναφοράς και η πληρωμή σας ποικίλλει ανάλογα με τις τιμές αναφοράς. Η πληρωμή του δανείου σας αποτελεί μέρος της μηνιαίας πληρωμής μεσεγγύησης.
Φόροι ιδιοκτησίας. Η πόλη ή ο νομός σας ορίζει τους φόρους ιδιοκτησίας σας, οι οποίοι πληρώνουν για τα τοπικά σχολεία, την υποδομή και άλλες κρίσιμες υπηρεσίες. Οι τιμές ποικίλλουν ευρέως ανά τοποθεσία και συχνά αλλάζουν από έτος σε έτος. Οι φόροι ιδιοκτησίας αποτελούν μέρος της μηνιαίας πληρωμής μεσεγγύησης - πληρώνετε ένα δωδέκατο της ετήσιας φορολογικής σας επιβάρυνσης κάθε μήνα.
Ασφάλειες ιδιοκτητών σπιτιού. Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Ασφαλιστικών Πληροφοριών, το μέσο ετήσιο ασφάλιστρο των ΗΠΑ για ιδιοκτήτες σπιτιού ήταν $ 1.132 το 2014. Ωστόσο, τα ασφάλιστρα των ιδιοκτητών σπιτιού μπορεί να διαφέρουν από έτος σε έτος με βάση τις αλλαγές στην εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας, τις εκπτώσεις και τα ποσά κάλυψης της πολιτικής σας, και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Όπως και με τους φόρους ακίνητης περιουσίας, πληρώνετε το ένα δωδέκατο του ετήσιου τέλους ιδιοκτήτη σπιτιού με τη μηνιαία πληρωμή μεσεγγύησης.
Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών. Εάν ο δανειστής υποθηκών σας είναι ιδιωτική εταιρεία και η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού σας, η μηνιαία πληρωμή μεσεγγύησης περιλαμβάνει αρχικά την πληρωμή ασφαλίστρων για ιδιωτική υποθήκη (PMI). Το PMI προστατεύει τον δανειστή σας από οικονομικές απώλειες εάν το σπίτι σας αποκλειστεί και πωληθεί με έκπτωση σε σχέση με την τιμή αγοράς. Αν έχετε καλή πίστωση, ο δανειστής σας μπορεί να υπολογίσει τα ασφάλιστρα PMI έως ότου ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) - ο λόγος του τρέχοντος υπολοίπου στεγαστικών δανείων προς τη συνολική αξία του οίκου σας - φθάσει το 78%. Εντούτοις, οι δανειστές γενικά τιμούν τα αιτήματα ακύρωσης PMI των δανειοληπτών μόλις το LTV φτάσει το 80%. Αν θέτετε υψηλότερο πιστωτικό κίνδυνο, ο δανειστής σας μπορεί να σας ζητήσει να μεταφέρετε PMI έως ότου η LTV σας είναι χαμηλότερη. Οι μηνιαίες πληρωμές PMI κυμαίνονται συνήθως από $ 50 έως $ 200, ανάλογα με το υπόλοιπο του δανείου σας και το ποσοστό PMI.
Βοηθητικά προγράμματα. Ως ιδιοκτήτης σπιτιού, είστε υπεύθυνος για την πληρωμή όλων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας και των τοπικών υπηρεσιών στην ιδιοκτησία σας: νερό, φυσικό αέριο, ηλεκτρικό, απορρίμματα και ανακύκλωση, καλώδιο και Internet και ίσως περισσότερα. Αυτά τα έξοδα ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με τη θέση και τη χρήση.
Συντήρηση. Είστε επίσης υπεύθυνοι για όλα τα έξοδα συντήρησης και συντήρησης του σπιτιού, όπως η αντικατάσταση των φθαρμένων εξαρτημάτων και συσκευών, η εξωτερική βαφή και το φινίρισμα, ο καθαρισμός εσωτερικών χώρων και η μηχανική συντήρηση (όπως καθαρισμός και επιθεώρηση HVAC). Ως γενικός κανόνας, μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε 1% της αξίας του σπιτιού σας ανά έτος για εργασίες συντήρησης και αντικατάστασης και επισκευές που σχετίζονται με τη φθορά.

Ειδικά ή One-Time Costs

Η ιδιοκτησία κατοικιών έρχεται επίσης με κάπως λιγότερο προβλέψιμο κόστος που συμβαίνει μόνο μία φορά ή σε ακανόνιστα διαστήματα.

Επιπλα. Εάν είστε ένας πρώτος ιδιοκτήτης σπιτιού, το νέο σας σπίτι είναι πιθανώς μεγαλύτερο από τον προηγούμενο χώρο σας. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να αγοράσετε έπιπλα και αξεσουάρ, ακόμα κι αν κατοικούσατε μερικά ή όλα τα έπιπλα της ενοικίασής σας. Εάν είστε επαναληπτικός αγοραστής, η επίπλωση δεν είναι τόσο δαπανηρή. Ανεξάρτητα από το αν τα έξοδα επίπλωσής σας ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τον προϋπολογισμό σας. Η αγορά μεταχειρισμένων επίπλων και αξεσουάρ είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να μειώσετε αυτές τις δαπάνες.
Μετακίνηση Κόστος. Είτε προσλαμβάνετε μια ομάδα μεταφορέων είτε νοικιάσετε ένα φορτηγό από το Uhaul.com και ακολουθείτε μια προσέγγιση DIY, η κίνηση μπορεί να κυμανθεί σε κόστος από περίπου $ 100 ή $ 200 έως περισσότερα από $ 1.000, ανάλογα με το πόσο πρέπει να μετακινήσετε και τι μπορείτε να πετύχετε το δικό σου.
Επισκευές. Είστε υπεύθυνοι για την πληρωμή για την αποκατάσταση τυχόν ζημιών που δεν καλύπτονται από ασφάλιση. Για παράδειγμα, αν το υπόγειό σας υποφέρει από ζημιές νερού λόγω εξωτερικών πλημμυρών και δεν έχετε ασφάλιση ασφάλισης πλημμυρών, οποιοδήποτε κόστος αποκατάστασης μούχλας είναι δικός σας για να πληρώσετε εκτός τσέπης. Ακόμα λιγότερο δαπανηρές επισκευές και αντικαταστάσεις μπορούν να προστεθούν. Για παράδειγμα, ένα παιδί ή ένα κατοικίδιο ζώο που τείνει σε έναν τοίχο, χτυπώντας και σπάζοντας έναν λαμπτήρα, ή βρώνοντας ένα χαλί πέρα από την επισκευή μπορεί να πάρει ακριβά.
Βελτιώσεις και έργα ανακαίνισης. Εάν θέλετε να αναλάβετε μια βελτίωση στο σπίτι ή ένα έργο ανακαίνισης, πρέπει είτε να πληρώσετε για το out-of-τσέπης ή να πάρει ένα δάνειο εγχώριας βελτίωσης που μπορείτε να πάρετε από μια εταιρεία όπως LightStream, που μπορεί να έρθει με δαπανηρές διατάξεις. Το κόστος του έργου ποικίλλει σε μεγάλο βαθμό Μια πλήρη ανακαίνιση κουζίνα ή προσθήκη μπόνους δωμάτιο μπορεί εύκολα να πετάξει πέρα από το σήμα 20.000 δολάρια, ενώ περίφραξη στην αυλή ή την ενημέρωση έπιπλα βεράντα σας μπορεί να κοστίσει μόνο μερικές εκατοντάδες δολάρια. Παρόλο που τα έργα βελτίωσης και ανακαίνισης μπορούν να ενισχύσουν την εκτιμημένη αξία του σπιτιού σας, αυτό δεν εγγυάται ότι θα αντικατοπτρίζεται στην ενδεχόμενη τιμή πώλησης.

Κόστος ενοικίασης του σπιτιού σας

Προκαταβολικά έξοδα

Η ενοικίαση δεν συνεπάγεται δαπανηρή διαδικασία αγοράς, οπότε έχει λιγότερα προκαταβολικά έξοδα. Παρόλα αυτά, ενδέχεται να αντιμετωπίσετε τις ακόλουθες δαπάνες πριν ή σύντομα μετά τη μετάβαση σε ένα νέο διαμέρισμα.

Κατάθεση εγγύησης. Οι ιδιοκτήτες απαιτούν εγγύηση για την κάλυψη ζημιών σε ακίνητα που απαιτούν επισκευές, παραβιάσεις ενοικίου, σπασμένες μισθώσεις και άλλα παρεπόμενα. Πολλά κράτη περιορίζουν τις καταθέσεις ασφαλείας σε 1,5 φορές το μηνιαίο ενοίκιο.
Ενοικίαση πρώτου μήνα. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες απαιτούν το μίσθωμα του πρώτου μήνα προκαταβολικά. Εάν μετακομίσετε στη μέση του μήνα, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να δεχτεί μια κατ 'αποκοπήν πληρωμή ενοικίου.
Μη επιστρέψιμες καταθέσεις. Ανάλογα με τους νόμους ιδιοκτησίας ενοικίου στην πολιτεία σας, την κατάσταση διαβίωσης σας και τις προτιμήσεις του ιδιοκτήτη σας, ενδέχεται να σας χρεωθούν μη επιστρέψιμες καταθέσεις επιπλέον της εγγύησης σας. Για παράδειγμα, οι καταθέσεις κατοικίδιων ζώων είναι συνηθισμένες. Αυτά συνήθως κυμαίνονται από $ 100 έως $ 500, ανάλογα με τον τύπο της ενοικίασης ζώων και βάσης.
Μετακίνηση Κόστος. Όπως οι αγοραστές κατοικιών, οι ενοικιαστές πρέπει να πληρώσουν για να μεταφέρουν τα υπάρχοντά τους, είτε με την πρόσληψη μεταφορέων, τη μίσθωση ενός φορτηγού και την οδήγησή τους, είτε με βάση τους φίλους.

Επαναλαμβανόμενες δαπάνες

Μηνιαίο ενοίκιο. Εκτός αν ζείτε σε μια γειτονιά με ενοίκιο ή σε μια πόλη με αυστηρούς νόμους προστασίας ενοικιαστής, το ενοίκιο σας μπορεί να αυξηθεί όποτε υπογράφετε νέα μίσθωση. Οι πληρωμές ενοικίου ποικίλλουν ευρέως ανάλογα με τις τοπικές συνθήκες της αγοράς, τον αριθμό των επιβατών και το μέγεθος, την κατάσταση και τη θέση της ενοικίασης.
Pet Rent. Αντί για μια κατάθεση κατοικίδιων ζώων, ορισμένοι ιδιοκτήτες χρεώνουν ενοίκιο κατοικίδιων ζώων. Το μίσθωμα κατοικίδιων ζώων απλώνει το αναμενόμενο κόστος της φθοράς των ζώων συντροφιάς κατά τη διάρκεια της διαμονής του ενοικιαστή. Συνήθως ανέρχεται σε $ 10 έως $ 40 το μήνα, ανάλογα με το μίσθωμα των ζώων και της βάσης.
Ασφάλειες ενοικιαστή. Οι ενοικιαστές δεν υποχρεούνται να φέρουν ασφάλιση ενοικιαστή (που μπορείτε να βρείτε μέσα από PolicyGenius) για την κατοχή τους, αλλά συνιστάται ιδιαίτερα να προστατεύονται από απώλειες λόγω κλοπής, πυρκαγιάς και άλλων κινδύνων. Το κόστος ασφάλισης βασίζεται στην αξία και τη φύση της ασφαλισμένης περιουσίας, τα όρια κάλυψης, τις εκπτώσεις και άλλους παράγοντες. Σύμφωνα με την U.S. News, το μέσο μηνιαίο κόστος της ασφάλισης των ενοικιαστών είναι περίπου 15 δολάρια.
Βοηθητικά προγράμματα. Οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας ποικίλλουν ανάλογα με τον ιδιοκτήτη και την περιοχή. Σε μερικές κατοικίες, ιδιαίτερα σε μεγαλύτερα πολυκατοικίες, όλες οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας (συμπεριλαμβανομένων των καλωδιακών υπηρεσιών και του Internet) μπορούν να συμπεριληφθούν στο μηνιαίο ενοίκιο. Σε άλλους, οι ενοικιαστές είναι υπεύθυνοι για τα περισσότερα ή όλα τα βοηθητικά προγράμματα.
Πλυντήριο. Πολλά ενοίκια δεν διαθέτουν πλυντήρια ρούχων. Οι ενοικιαστές πρέπει είτε να βρουν ένα κοντινό πλυντήριο ή να χρησιμοποιήσουν μηχανήματα που λειτουργούν με κέρματα ή με κάρτες. Και στις δύο περιπτώσεις, η διαδικασία απαιτεί άμεση πληρωμή περίπου $ 2 έως $ 4 ανά κύκλο. Ακόμη και για τους μισθωτές που χρησιμοποιούν στρατηγικές για να εξοικονομήσουν χρήματα στα ρούχα, αυξάνει τα $ 9 έως $ 18 ανά άτομο, ανά μήνα, αναλαμβάνοντας ένα φορτίο το καθένα, ανά εβδομάδα.

Πλεονεκτήματα της αγοράς

1. Η οικοδόμηση της κεφαλαιακής επάρκειας μέσα στο χρόνο

Σε αντίθεση με τους μισθωτές, οι ιδιοκτήτες σπιτιού οικοδομούν ίδια κεφάλαια με το χρόνο Στις περισσότερες υποθήκες, ένα μέρος κάθε μηνιαίας πληρωμής πηγαίνει προς το συμφέρον του δανείου. Το υπόλοιπο πληρώνει τον κύριό του. (Το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης του δανειστή σας δείχνει τις ακριβείς αναλογίες που αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου για κάθε μήνα πληρωμής.) Κάθε δολάριο που βάζετε προς το κεφάλαιο του δανείου σας αντιπροσωπεύει ένα δολάριο μετοχικού κεφαλαίου - πραγματική ιδιοκτησία του ακινήτου. Μόλις φθάσετε στο 20% του μετοχικού κεφαλαίου ή στο 80% του LTV, μπορείτε να αξιοποιήσετε αυτό το μετοχικό κεφάλαιο με ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας για να εξασφαλίσετε χαμηλότερο επιτόκιο ή μεγαλύτερο παράθυρο αποπληρωμής.

Μπορείτε επίσης να αυξήσετε την αξία του σπιτιού σας, και έτσι να μειώσετε το LTV σας, μέσω συνετών επενδύσεων στη βελτίωση του σπιτιού σας. Για παράδειγμα, το σπίτι που η γυναίκα μου και εγώ πρόσφατα αγόρασε έχει μόνο ένα χωματόδρομο χωματόδρομος με ένα μικρό υπόστεγο στο τέλος. Το άνοιγμα του δρόμου και η οικοδόμηση ενός κατάλληλου ανεξάρτητου γκαράζ στη θέση του υπόστεγου θα αυξήσει σημαντικά τη λειτουργικότητα της ιδιοκτησίας και θα περιορίσει την έκκληση, αυξάνοντας ενδεχομένως την αξία της κατά ποσό μεγαλύτερο από το συνολικό κόστος του έργου.

2. Φορολογικά οφέλη

Αρκετά φορολογικά οφέλη αφορούν αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες σπιτιού, αν και δεν είναι όλοι οι ιδιοκτήτες σπιτιού επωφελούνται για όλα τα οφέλη. Αυτά είναι τα πιο αξιοσημείωτα:

Εξαίρεση στην οικία. Πολλά κράτη απαλλάσσουν τα σπίτια (κατοικίες) που κατέχονται από ιδιοκτήτες από ένα μέρος του φορολογικού βάρους των ακινήτων που κανονικά θα συσσωρεύεται. Για παράδειγμα, η Λουιζιάνα απαλλάσσει από το φόρο ακίνητης περιουσίας τα πρώτα 75.000 δολάρια από την αξία ενός σπιτιού, οπότε το σπίτι των 200.000 δολαρίων στη Νέα Ορλεάνη φορολογείται σαν να ήταν αξίας 125.000 δολαρίων.
Ομοσπονδιακές φορολογικές ελαφρύνσεις. Εάν αναφέρετε τον ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματός σας, μπορείτε να αφαιρέσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας σας και τους τόκους που έχουν καταβληθεί για την υποθήκη σας, μειώνοντας το συνολικό φόρο εισοδήματος (συχνά σημαντικά). Αυτό ωφελεί ιδιαίτερα όσους βρίσκονται σε υψηλότερες φορολογικές κλίμακες.

Αυτά τα οφέλη δεν είναι διαθέσιμα στους ενοικιαστές.

3. Δυναμικό για εισόδημα ενοικίου

Ακόμα κι αν δεν σκέφτεστε αρχικά το σπίτι σας ως επενδυτικό ακίνητο, μπορείτε να το μετατρέψετε σε πηγή εισοδήματος. Αυτό μπορεί να αντισταθμίσει εν μέρει ή εντελώς τις υποθήκες, τις φορολογικές σας υποχρεώσεις και τις ασφαλιστικές σας πληρωμές.

Ο ευκολότερος τρόπος για να γίνει αυτό είναι η μίσθωση μέρους ή του συνόλου του ακινήτου, υπό τον όρο ότι ακολουθείτε όλους τους νόμους περί τοπικών ενοικίων. Μπορείτε να νοικιάσετε ένα υπνοδωμάτιο υπνοδωματίου σε έναν φίλο, να ζήσετε σε μια μονάδα διπλής όψης και να νοικιάσετε το άλλο σε ξένους, ή να αγοράσετε και να μετακομίσετε σε ένα δεύτερο σπίτι, αφήνοντας ολόκληρο το ακίνητό σας ελεύθερο να νοικιάσετε. Μπορείτε επίσης να βυθίσετε στην οικονομία μοιράσματος και να πάρετε βραχυπρόθεσμους μισθωτές μέσω της Airbnb, Vrbo, ή άλλη πλατφόρμα κοινής χρήσης κατοικιών.

4. Περισσότερη δημιουργική ελευθερία

Ως ιδιοκτήτης σπιτιού, η δική σας διακόσμηση, το έργο DIY και οι επιλογές βελτίωσης στο σπίτι δεν ανταποκρίνονται σε κανέναν, υπό τον όρο ότι δεν θα σπάσουν τους τοπικούς οικοδομικούς κώδικες ούτε θα παραβιάσουν τους κανόνες σύνδεσης των ιδιοκτητών σπιτιού. Μπορείτε να βάψετε τοίχους, να προσθέσετε νέα έπιπλα μπάνιου, να ενημερώσετε την κουζίνα σας, να τελειώσετε το υπόγειο σας, ή να χτίσετε ένα αίθριο ή κατάστρωμα στο περιεχόμενο της καρδιάς σας.

Αλλάζοντας ριζικά το περιβάλλον διαβίωσής σας για να ταιριάζει στις ιδιοτροπίες σας είναι μια διασκέδαση, και μάλιστα κάθαρση της ιδιοκατοίκησης - και γενικά, δεν είναι διαθέσιμη στους ενοικιαστές.

5. Αίσθηση της ύπαρξης και της Κοινότητας

Δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν την τάση να παραμένουν στα σπίτια τους για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από τους μισθωτές, είναι πιθανότερο να αποβάλουν τις ρίζες τους στις κοινότητές τους. Αυτό εκδηλώνεται με πολλούς τρόπους. Μπορείτε να συμμετάσχετε σε μια τοπική ένωση γειτονιάς, να υποστηρίξετε τα μπλοκ μέρη ή τις Εθνικές Βραδιές, να συμμετάσχετε εθελοντικά σε ένα κοντινό κοινοτικό κέντρο, να συμμετάσχετε σε μια σχολική ομάδα ή να ευθυγραμμιστείτε με μια περιοχή βελτίωσης επιχειρήσεων. Ως ενοικιαστής, ίσως να μην κάνετε τίποτα από αυτά τα πράγματα, ειδικά εάν γνωρίζετε ότι μπορεί να κινείται μέσα σε ένα ή δύο χρόνια.

Μειονεκτήματα της αγοράς

1. Πιθανότητα οικονομικής ζημιάς

Παρόλο που η ιδιοκτησία του σπιτιού χτίζει την ισότητα με την πάροδο του χρόνου, η ισότητα δεν ισοδυναμεί με αυτόματο κέρδος. Εάν οι εγχώριες αξίες στην περιοχή σας μειώνονται ή παραμένουν σταθερές κατά τη διάρκεια της θητείας σας ως ιδιοκτήτης σπιτιού, σπρώχνοντας την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού σας, κινδυνεύετε να χάσετε οικονομική ζημιά όταν πουλάτε. Ενώ η μίσθωση δεν δημιουργεί ίδια κεφάλαια, δεν ενέχει επίσης τον κίνδυνο κατοχής αποσβέσιμου στοιχείου ενεργητικού.

2. Ευθύνη για τη συντήρηση και επισκευές

Ως ιδιοκτήτης σπιτιού, είστε υπεύθυνος για την κάλυψη του κόστους όλων των ανασφάλιστων εργασιών συντήρησης και επισκευής στο σπίτι σας. Αν και η ακριβής δαπάνη σας ενδέχεται να διαφέρει από το ένα έτος στο επόμενο, μπορείτε να αναμένετε να πληρώσετε περίπου το 1% της αξίας του σπιτιού σας ετησίως προς αυτές τις δαπάνες. Εάν ζείτε σε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων για 10 χρόνια, αυτό είναι $ 20.000 για την περίοδο, και ίσως περισσότερο εάν πρέπει να αντικαταστήσετε ένα δαπανηρό, μακρόβινο μηχανικό αντικείμενο, όπως ένας φούρνος.

3. Τα περισσότερα σπίτια δεν πωλούνται επιπλωμένα

Οι New York Times ανέφεραν πρόσφατα μια αυξανόμενη τάση στις πωλήσεις ακινήτων υψηλών προδιαγραφών: πλήρως επιπλωμένα νέα σπίτια κατασκευής. Ενώ αυτή η έννοια είναι υπέροχη, είναι μακριά από το συνηθισμένο, ιδιαίτερα στην κατασκευή μιας οικογένειας. Εκτός αν η προηγούμενη κατοικία σας ήταν ομοιόμορφα μεγέθους και πλήρως επιπλωμένη, θα πρέπει να αφιερώσετε χρόνο, χρήμα και ενέργεια για την επίπλωση του πρόσφατα αγορασμένου σπιτιού σας.

Αντίθετα, πολλά ενοίκια είναι επιπλωμένα. Ακόμη και αν οι διακοσμήσεις τους δεν ταιριάζουν απόλυτα με τα γούστα σας, οι επιπλωμένοι χώροι εξοικονομούν πόρους και ευεξία στο μπροστινό μέρος της θητείας σας.

4. Υψηλά έξοδα εκ των προτέρων

Παρόλο που το αρχικό κόστος αγοράς στο σπίτι ποικίλλει σε μεγάλο βαθμό ανάλογα με το μέγεθος της προκαταβολής και την αξία του σπιτιού, μπορείτε να περιμένετε να περάσετε τουλάχιστον το 5,5% της αξίας του σπιτιού σας (για ένα δάνειο FHA και σχετικά χαμηλό κόστος κλεισίματος) Θα μπορούσατε να περάσετε πολύ περισσότερο από το 20% της τιμής αγοράς.

Αντίθετα, οι περισσότεροι ενοικιαστές πληρώνουν σχετικά χαμηλό κόστος εκ των προτέρων. Και όσοι επιστρέφουν μέρος ή το σύνολο της κατάθεσης ασφαλείας του προηγούμενου διαμερίσματός τους μπορούν να το βάλουν προς την ασφάλεια κατάθεσης στη νέα τους θέση.

Πλεονεκτήματα της ενοικίασης

1. Καμία ευθύνη για τη συντήρηση ή επισκευές

Ως ενοικιαστής, δεν είστε υπεύθυνοι για το κόστος συντήρησης ή επισκευής στο σπίτι. Εάν μια τουαλέτα δημιουργεί αντίγραφα ασφαλείας, ένας σωλήνας εκρήγνυται ή μια συσκευή σταματήσει να λειτουργεί, δεν χρειάζεται να καλέσετε έναν ακριβό επισκευαστή - πρέπει απλά να καλέσετε τον ιδιοκτήτη ή τον επιστάτη σας.

2. Η μετακίνηση είναι ευκολότερη

Όταν νοικιάζετε, η μετεγκατάσταση για εργασία είναι ευκολότερη, λιγότερο χρονοβόρα και ενδεχομένως λιγότερο δαπανηρή. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι ενοικιαστές που συχνά αλλάζουν θέσεις εργασίας (ή έχουν σταθερές θέσεις εργασίας που απαιτούν συχνή μετεγκατάσταση) τυπικά νοικιάζονται έως ότου σταθεροποιηθεί η επαγγελματική τους ζωή. Παρόλο που μια ξαφνική κίνηση μπορεί να σας απαιτήσει να σπάσετε τη μίσθωση σας, μπορείτε να αντισταθμίσετε μερικώς ή πλήρως το κόστος της υποβολής σας από την υπεκμίσθωση του διαμερίσματός σας ή τη διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη σας.

Αντίθετα, η πώληση ενός σπιτιού απαιτεί χρόνο και προσπάθεια. Αν χρειαστεί να πουλήσετε γρήγορα το σπίτι σας, ενδέχεται να αναγκαστείτε να δεχτείτε χαμηλότερη τιμή και ενδεχομένως να χάσετε την επένδυσή σας.

3. Δεν υπάρχει έκθεση στην αγορά ακινήτων

Οι αρχικές τιμές κυμαίνονται ανάλογα με τις μεταβαλλόμενες οικονομικές συνθήκες και μπορούν να μειωθούν με την πάροδο του χρόνου. Εάν είστε ενοικιαστής, αυτό δεν είναι το πρόβλημά σας - είναι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού σας.

4. Πιστωτικές απαιτήσεις γενικά λιγότερο αυστηρές

Αν και οι περισσότεροι ιδιοκτήτες απαιτούν από τους μελλοντικούς μισθωτές να υποβληθούν σε πιστωτικό έλεγχο, είναι συνήθως μια πρόταση μηδενικού ποσού. Η αίτησή σας είτε εγκρίνεται είτε απορρίπτεται με βάση το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και το πιστωτικό ιστορικό. Εφόσον δεν έχετε μια καρότσα πιστωτική έκθεση που περιλαμβάνει πτωχεύσεις και κρίσεις, είναι πιθανό να βρείτε έναν ιδιοκτήτη πρόθυμο να σας νοικιάσει.

Αντίθετα, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων έχουν συνήθως υψηλά πιστωτικά πρότυπα, ενώ σε πολλές περιπτώσεις τα πιστωτικά αποτελέσματα κάτω από 680 ή 700 θεωρούνται χαμηλά. Ακόμα και μικρές αλλαγές στο πιστωτικό αποτέλεσμά σας μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σας, προσθέτοντας ενδεχομένως χιλιάδες δολάρια σε τόκους για το δάνειο σας.

Pro tip: Εάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι χαμηλότερο από το επιθυμητό, σκεφτείτε να εγγραφείτε Experian Boost. Αυτή η δωρεάν υπηρεσία θα χρησιμοποιήσει τις πληρωμές του τηλεφώνου και του λογαριασμού σας για να βελτιώσει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας αμέσως.

5. Κάποια βοηθήματα μπορεί να συμπεριληφθούν

Πολλοί ιδιοκτήτες πολυκατοικιών καλύπτουν το κόστος των περισσότερων ή όλων των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, συμπεριλαμβανομένων μη βασικών στοιχείων όπως η καλωδιακή τηλεόραση. Η πρακτική είναι λιγότερο συχνή, αλλά σίγουρα ακόμα δυνατή, σε μικρότερα κτίρια όπως τα διώροφο και οι μονοκατοικίες. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να πληρώσουν το πλήρες κόστος κοινής ωφέλειας, μερικές φορές αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα, ανάλογα με το μέγεθος και τη χρήση της κατοικίας.

Μειονεκτήματα της ενοικίασης

1. Δεν υπάρχει κτίριο μετοχικού κεφαλαίου

Εκτός αν συμμετέχετε σε συμφωνία ενοικίασης-ιδιοκτησίας, κάθε δολάριο που πληρώνετε στο ενοίκιο παραμένει για πάντα. Ανεξάρτητα από το πόσο καιρό παραμένετε στη μονάδα ενοικίασης ή πόσο υποδειγματικός είναι ένας ενοικιαστής, δεν μπορείτε να δημιουργήσετε μετοχές στην ιδιοκτησία σύμφωνα με μια τυποποιημένη σύμβαση μίσθωσης. Αν σκοπεύετε να μείνετε στην ίδια τοποθεσία για περισσότερα από μερικά χρόνια, η αγορά μπορεί να είναι μια εξυπνάδα οικονομική επιλογή από την ενοικίαση.

2. Κανένα ομοσπονδιακό φορολογικό πλεονέκτημα

Ενώ οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αφαιρέσουν τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τους τόκους των στεγαστικών δανείων από τις ομοσπονδιακές φορολογικές δηλώσεις εισοδήματος, Ανάλογα με το φόρο ακίνητης περιουσίας σας και την επιβάρυνση τόκων υποθηκών, αυτό το κενό μπορεί να αυξήσει την ομοσπονδιακή φορολογική σας υποχρέωση κατά αρκετές εκατοντάδες δολάρια το χρόνο.

3. Περιορισμένος έλεγχος επί των συνεχιζόμενων δαπανών στέγασης

Εκτός αν ζείτε σε έναν δήμο με νόμους ελέγχου του ενοικίου, ο ιδιοκτήτης σας έχει τη δυνατότητα να αυξήσει το ενοίκιο σας μόλις λήξει η ισχύουσα μίσθωση σας. Οι ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων ακινήτων αυξάνουν τα ενοίκια ώστε να ταιριάζουν με τις αυξήσεις των ενοικίων σε άλλα σημεία της αγοράς, να αναγκάσουν τους σημερινούς ενοικιαστές να εγκαταλείψουν τις εγκαταστάσεις αντί να υπογράψουν νέα μίσθωση και για πολλούς άλλους λόγους.

Εάν διατηρείτε μια καλή σχέση με τον ιδιοκτήτη σας, είναι λιγότερο πιθανό να αντιμετωπίσετε τεράστιες αυξήσεις ενοικίου από έτος σε έτος. Ό, τι κι αν κάνετε, δεν μπορείτε να ασκήσετε τον πλήρη έλεγχο του ενοικίου σας. Αντίθετα, οι ιδιοκτήτες σπιτιού με στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου πραγματοποιούν σταθερές πληρωμές δανείων κάθε μήνα, ανεξάρτητα από το τι κάνει η τοπική αγορά ακινήτων.

4. Περιορισμένη Ασφάλεια Στέγασης

Ενώ οι περισσότερες δικαιοδοσίες έχουν γενναιόδωρους νόμους προστασίας μισθωτών που απαγορεύουν στους εκμισθωτές να εκδιώξουν χωρίς αιτία και απαιτούν επαρκή προειδοποίηση (συνήθως 30 ή 60 ημέρες) ότι οι ενοικιαστές δεν θα έχουν τη δυνατότητα να ανανεώσουν τις μισθώσεις τους, κανένας νόμος δεν σας επιτρέπει να παραμείνετε στη μίσθωση σας επ 'αόριστον. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν αντιμετωπίζουν τέτοια αβεβαιότητα. Μπορούν να παραμείνουν στα σπίτια τους εφ 'όσον μένουν τρέχουσες στις πληρωμές υποθηκών τους.

Τελικό Λόγο

Οι New York Times έχουν μια εύχρηστη αριθμομηχανή που ζυγίζει το γνωστό κόστος (τόσο οικονομικό όσο και χρόνο) που συνδέεται με τη μίσθωση και την αγορά. Παρόλο που αυτή η αριθμομηχανή μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε τι κάνει την πιο οικονομική λογική σε μια συγκεκριμένη κατάσταση, δεν μπορεί να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε όλους τους υποκειμενικούς, μη οικονομικούς παράγοντες που επηρεάζουν την τελική σας απόφαση. Μόνο εσείς και οι αγαπημένοι σας μπορεί να κάνετε την τελική επιλογή, έτσι ώστε να εργάζεστε για μια απόλυτη απόφαση, κρατήστε ένα ανοιχτό μυαλό. Θυμηθείτε ότι είναι καλύτερο να περιμένετε και να κάνετε τη σωστή κλήση απ 'ό, τι βιάζεστε σε μια επιλογή που έρχεστε να μετανιώσετε.

Αποφασίζετε να νοικιάσετε ή να αγοράσετε το σπίτι σας?