Πώς να αναχρηματοδοτήσει μια υποθήκη στο σπίτι σας

Πριν από την εφαρμογή, κατανοήστε τι θα σας ζητήσει ο δανειστής υποθηκών, τι είδους υποθήκη είστε (και δεν ψάχνετε) και εάν έχει νόημα να αναχρηματοδοτείτε τώρα ή να περιμένετε.

Εάν είστε έτοιμοι να αναχρηματοδοτήσετε, ακολουθήστε αυτά τα βήματα για να πάρετε την καλύτερη δυνατή συμφωνία για τη νέα σας υποθήκη.

5 βήματα για την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας

1. Προετοιμάστε την οικονομική σας επισκόπηση

Οι δανειστές χρειάζονται την πλήρη οικονομική σας εικόνα για να καθορίσουν αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τη νέα σας υποθήκη. Ωστόσο, προτού παράσχετε αυτό, είναι καλύτερο να εξετάσετε μόνοι σας τα οικονομικά σας.

Αρχικά, ελέγξτε την αναφορά πίστωσης. Αν βρείτε τυχόν ανακρίβειες, ζητήστε από τα πιστωτικά γραφεία να τα διορθώσουν. Δεν θέλετε οι υλικές ανακρίβειες να επιδεινώσουν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας ή να αυξήσουν το επιτόκιο που προσφέρετε.

Στη συνέχεια, πάρτε μαζί την τεκμηρίωσή σας. Κάθε τράπεζα ή μεσίτης υποθηκών με τον οποίο εργάζεστε θα ζητήσει ορισμένα στοιχεία. Είναι επίσης καλύτερο να αναθεωρήσετε πρώτα αυτά τα στοιχεία, ώστε να μην αντιμετωπίζετε εκπλήξεις:

• Απόδειξη του εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένων των φορολογικών δηλώσεων, των αμοιβών ή των τραπεζικών δηλώσεων
• Μια πρόσφατη εκτίμηση του σπιτιού σας (ειδικά αν δεν έχετε πολλά κεφάλαια)
• Τρέχουσες πιστωτικές και πιστωτικές εκθέσεις
• Φόροι ακινήτων

2. Καθορίστε την υποθήκη που θέλετε

Η αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας σας δίνει την ευκαιρία για μια "δουλειά". Εάν δεν έχετε πάρει αυτό που ήθελε για πρώτη φορά, χρησιμοποιήστε την ευκαιρία να προσαρμόσετε τη νέα υποθήκη σας πιο προσεκτικά στις ανάγκες σας.

Επίσης, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας μπορεί να έχει βελτιωθεί μετά από λίγα χρόνια έγκαιρων πληρωμών υποθηκών και μπορεί τώρα να δικαιούστε ένα καλύτερο ποσοστό από ό, τι κάνατε προηγουμένως. Αλλά πριν ξεκινήσετε να ψωνίζετε, αποφασίστε τι θέλετε από την αναχρηματοδότησή σας.

Πόσος χρόνος δανείου θέλετε?
Μπορεί να θέλετε να δομήσετε την αναχρηματοδοτούμενη υποθήκη σας για να σας εξοφλήσει με το ίδιο χρονοδιάγραμμα με την αρχική υποθήκη σας. Για παράδειγμα, αν είχε αρχικά υποθήκη 30 ετών και αναχρηματοδοτήσατε το έτος έξι, ο όρος της νέας σας υποθήκης θα ήταν 24 έτη.

Μπορείτε επίσης να έχετε μεγαλύτερο ή μικρότερο όρο από ό, τι είχε αρχικά. Αν το επιτόκιο και τα τέλη είναι τα ίδια, μια πιο μακροπρόθεσμη θα σας δώσει μια χαμηλότερη πληρωμή. Ωστόσο, επειδή θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να αποπληρωθεί, τελικά θα πληρώσετε περισσότερο τόκο. Εάν θέλετε να εξοφλήσετε το σπίτι σας γρηγορότερα και να πληρώσετε λιγότερα επιτόκια, θα είναι πιο κατάλληλη μια βραχύτερη περίοδος δανείου, όπως 15 ή 20 χρόνια, εφ 'όσον μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις υψηλότερες πληρωμές.

Θέλετε υποθήκη με μόνιμο σταθερό επιτόκιο?
Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου, ή ARM, ήταν πρακτικά ανήκουστη πριν από δεκαπέντε χρόνια. Αλλά τώρα είναι ευρέως διαθέσιμα και είναι συχνά μια από τις πρώτες επιλογές που παρουσιάζει ένας υπάλληλος δανείου.

Οι περισσότερες στεγαστικές δόσεις ρυθμιζόμενου επιτοκίου έχουν σταθερό επιτόκιο για λίγους μήνες έως περισσότερο από πέντε χρόνια. Μετά από αυτό το σημείο, το επιτόκιο θα προσαρμοστεί σύμφωνα με δείκτη επιτοκίων, όπως το LIBOR. Το πλεονέκτημα για ένα ARM είναι ότι το επιτόκιο για τα πρώτα χρόνια είναι πολύ χαμηλό σε σχέση με ένα σταθερό επιτόκιο 30 ετών. Επίσης, αυτές οι υποθήκες τείνουν να είναι πιο εύκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις.

Εάν είστε βέβαιοι ότι δεν θα παραμείνετε στο σπίτι σας περισσότερο από την αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου, ένα ARM μπορεί να είναι μια καλή επιλογή. Αλλά αν κρατήσετε την υποθήκη πέρα ​​από αυτό το σημείο, το επιτόκιο σας πιθανότατα θα αυξηθεί και ίσως ακόμη και να κάνει τις πληρωμές σας απρόσιτες.

Επιπλέον, κινδυνεύετε να αυξήσετε περαιτέρω το ποσοστό. Στην πραγματικότητα, πολλοί άνθρωποι αναχρηματοδότησης τώρα βγαίνουν από τις ARM και σε στεγαστικά δάνεια με μόνιμο σταθερό επιτόκιο. Δυστυχώς, αυτό οφείλεται εν μέρει στο γεγονός ότι οι υπάλληλοι δανείων έχουν παρερμηνεύσει τα δάνεια αυτά στο παρελθόν.

Για παράδειγμα, αν ο υπάλληλος δανείου σας λέει ότι το επιτόκιο είναι σταθερό, ρωτήστε τον για πόσο καιρό έχει καθοριστεί. Δεδομένου ότι πολλοί άνθρωποι ζητούν μια υποθήκη "30 ετών σταθερού επιτοκίου", ορισμένοι αδίστακτοι δανειστές θα παρουσιάσουν ένα δάνειο 30 ετών με σταθερό επιτόκιο, αλλά δεν αναφέρουν ότι το επιτόκιο έχει καθοριστεί μόνο για δύο χρόνια. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο είναι σημαντικό να ελέγξετε διπλά όλα τα έγγραφα δανείου πριν υπογράψετε.

Ποιο είναι το σπίτι σου αξίζει τώρα?
Δεδομένου ότι οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν και κατεβαίνουν, ίσως να μην γνωρίζετε πόσα κεφάλαια έχετε στο σπίτι σας. Το ποσό των ιδίων κεφαλαίων είναι απλώς το ποσό που αξίζει το σπίτι σας μείον το ποσό που οφείλετε στην υποθήκη σας και σε τυχόν πιστωτικές κάρτες ιδίων κεφαλαίων, δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης ή δεύτερη και τρίτη υποθήκη.

Αυτό είναι σημαντικό επειδή συνήθως χρειάζεστε κάποιο ποσό ιδίων κεφαλαίων για να δικαιούστε να αναχρηματοδοτήσετε. Τούτου λεχθέντος, ακόμη και αν έχετε λίγα κεφάλαια ή είστε ανάποδα στην υποθήκη σας, μπορείτε ακόμα να δικαιούστε να αναχρηματοδοτήσετε μέσω του κυβερνητικού προγράμματος Making Home Affordable. Μέσω παραδοσιακών μέσων, η απόκτηση υποθήκης σε ένα σπίτι με περιουσία μικρότερη από 10% μπορεί να είναι δύσκολη ή αδύνατη ή μπορεί να μην πληρείτε τις προϋποθέσεις για ένα αρκετά χαμηλό επιτόκιο για να φτάσετε το κόστος αναχρηματοδότησης.

Τρέχετε άλλα χρέη στην υποθήκη σας?
Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να είναι έξυπνο να συνδυάσετε μια σειρά πιστωτικών ιδρυμάτων εγχώριας δικαιοσύνης, δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή δεύτερη υποθήκη με την κύρια υποθήκη σας σε αναχρηματοδότηση. Αυτό σας επιτρέπει να πάρετε μια καλύτερη τιμή για το χρέος και ενδεχομένως να το πληρώσετε γρηγορότερα.

Ωστόσο, εάν σκέφτεστε να μετακινήσετε το χρέος πιστωτικών καρτών υψηλού ενδιαφέροντος σε μια νέα υποθήκη, εξετάστε προσεκτικά τις πιθανές συνέπειες πρώτα. Για παράδειγμα, αυτό που κάποτε ήταν ακάλυπτο χρέος πιστωτικών καρτών και είναι επιλέξιμο για εκκαθάριση σε πτώχευση θα γίνει ασφαλισμένο από το σπίτι σας. Με άλλα λόγια, θέτετε το σπίτι σας σε κίνδυνο αν δεν μπορείτε να εξοφλήσετε το ποσό που έχετε εισφέρει στην υποθήκη σας.

Επίσης, εάν χρησιμοποιείτε το υπάρχον μετοχικό κεφάλαιο για να εξοφλήσετε οποιοδήποτε χρέος, θα μειώσετε αναγκαστικά το ποσό των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας και ίσως χρειαστεί να πληρώσετε ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών ή PMI. Λόγω του PMI, μερικές φορές μπορεί να κοστίσει λιγότερο για να διατηρηθεί χωριστό το χρέος HELOC ή της πιστωτικής σας κάρτας, ακόμα και αν είναι υψηλότερο. Το PMI γενικά απαιτείται όταν έχετε λιγότερα από 20% ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας και το κόστος ποικίλλει ελαφρώς από τον δανειστή.

Πόσο καλή είναι η πίστη σου?
Ένας καλός μεσίτης ενυπόθηκων δανείων μπορεί να σας δώσει μια μπάλαpark σχήμα σχετικά με το ποια ποσοστά θα προκριθείτε για με βάση το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Αν δεν μπορείτε να πληρείτε τις προϋποθέσεις για χαμηλότερο επιτόκιο, είναι λιγότερο πιθανό να ωφεληθείτε από ένα χαρτοφυλάκιο. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι επιτόκιο χρειάζεστε για να πάρετε τον όρο δανείου που θέλετε, προκειμένου να κάνετε την αναχρηματοδότηση αξίζει το κόστος.

Αφού απαντήσετε σε αυτές τις ερωτήσεις, συνδέστε τις πληροφορίες σε έναν αριθμομηχανή υποθηκών για να υπολογίσετε τις πληρωμές, ώστε να μπορείτε να συγκρίνετε τις προσφορές δανειστή και να προσδιορίσετε ποιες είναι πραγματικά "πολύ καλές για να είναι αληθινές".

Θα υποστείτε ποινή προπληρωμής?
Δεδομένου ότι οι δανειστές επωφελούνται από τους τόκους που πληρώνετε, τα κέρδη τους μειώνονται αν πληρώσετε την υποθήκη σας πιο γρήγορα από ό, τι αναμενόταν από την αναχρηματοδότηση ή πώληση του σπιτιού σας. Ως εκ τούτου, έχουν εισαγάγει μια μικρή ασφάλεια (για τον εαυτό τους) στην εξίσωση μέσω της ποινής προπληρωμής υποθηκών.

Μια υποθήκη με ποινή προπληρωμής βασικά σας χρεώνει επιπλέον αν θα πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε ή να πωλήσετε το σπίτι σας μέσα στα πρώτα λίγα χρόνια από τη λήψη της υποθήκης. Αυτή η περίοδος ποινής είναι συχνά μεταξύ τριών και πέντε ετών, αν και μπορεί να είναι όσο και δέκα χρόνια ή και περισσότερο. Επιπλέον, η χρέωση που επιβάλλεται είναι συχνά απότομη, όπως το ενδιαφέρον έξι μηνών, αν πληρώσετε το δάνειο νωρίτερα.

Γιατί λοιπόν στη γη θα θέλατε μια ποινή προπληρωμής για το νέο σας δάνειο; Λοιπόν, πολλοί άνθρωποι δεν το κάνουν. Αλλά το flip-side είναι ότι μπορεί να σας πάρει ένα χαμηλότερο ποσοστό. Η επιβολή ποινής προπληρωμής είναι επικίνδυνη επειδή ποτέ δεν ξέρετε τι θα σας ρίξει η ζωή και πότε θα χρειαστεί να κινηθείτε. Τούτου λεχθέντος, αν είστε βέβαιοι ότι θα είστε στα ίδια χρόνια από τώρα, διερευνήστε το πλεονέκτημα της προσθήκης μιας ποινής προπληρωμής στο δάνειό σας και αναζητήστε ένα που σας τιμωρεί μόνο αν αναχρηματοδοτείτε και όχι αν πουλάτε.

3. Προσδιορίστε τον καλύτερο χρόνο για την αναχρηματοδότηση

Αν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε ένα ARM, θα μπορούσατε να χάσετε πιθανή εξοικονόμηση εάν το κάνετε πριν το αρχικό χαμηλό επιτόκιο λήξει. Ωστόσο, υπάρχουν και άλλοι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη, όπως για παράδειγμα τα επιτόκια και η αγορά κατοικίας.

Για παράδειγμα, εάν έχετε δύο χρόνια πριν από την προσαρμογή του επιτοκίου ARM, αλλά το ποσοστό συμμετοχής σας κυμαίνεται γύρω στο 20%, μπορείτε να επιλέξετε να αναχρηματοδοτήσετε τώρα, ώστε να μην χρειαστεί να πληρώσετε PMI εάν η τιμή του σπιτιού σας μειωθεί. Μάθετε από το υποθηκοφυλακείο σας όταν τα επιτόκια σας θα αρχίσουν να αλλάζουν και να συγκρίνετε τους πιθανούς κινδύνους και τα οφέλη της παραμονής στο ARM σας λίγο περισσότερο έναντι της αναχρηματοδότησης τώρα.

Από την άλλη πλευρά, ίσως χρειαστεί να χρειαστεί χρόνος για την αναχρηματοδότησή σας σύμφωνα με άλλα γεγονότα, όπως η αναμονή μέχρι να έχετε δύο χρόνια στην τρέχουσα δουλειά σας, να πληρώσετε το χρέος ή να εξοικονομήσετε χρήματα για δαπάνες αναχρηματοδότησης. Κάθε ένας από αυτούς τους παράγοντες μπορεί να διευκολύνει τη διαδικασία εξεύρεσης δανείου ή να μειώσει την πληρωμή σας. Επειδή η αίτηση για αναχρηματοδότηση θα βλάψει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, είναι καλύτερο να περιμένετε μέχρι να δεσμευθείτε πριν υποβάλετε την αίτησή σας. Διαφορετικά, μπορεί να είναι πιο δύσκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις εάν σταματήσετε τη διαδικασία και επανεκκινήσετε, για παράδειγμα, έξι μήνες αργότερα.

Μια άλλη σκέψη είναι πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας. Δεδομένου ότι η αναχρηματοδότηση συνήθως κοστίζει μεταξύ $ 2.000 και $ 4.000, ανάλογα με το μέγεθος της υποθήκης σας και όπου ζείτε, βεβαιωθείτε ότι θα επιστρέψετε το κόστος πριν μετακινηθείτε. Ο γενικός κανόνας είναι ότι εάν δεν σκοπεύετε να ζήσετε στο σπίτι σας για τουλάχιστον δύο ακόμη χρόνια, η αναχρηματοδότηση θα σας κοστίσει περισσότερα χρήματα από ό, τι εξοικονομεί.

4. Αίτηση διαβουλεύσεων δανείου

Η αναχρηματοδότηση μιας υποθήκης είναι γενικά ευκολότερη και ταχύτερη από τη λήψη της αρχικής σας υποθήκης, οπότε δεν υπάρχει έλλειψη τραπεζών και χρηματιστών που είναι πρόθυμοι να σας βοηθήσουν.

• Προσφορά δανεισμού. Ένα καλό μέρος για να ξεκινήσετε είναι με ένα δικτυακό τόπο όπως δάνειο δένδρων, το οποίο σας επιτρέπει να πάρετε τα ποσοστά εισαγωγικά από διάφορους διαφορετικούς δανειστές. Απλά συμπληρώστε μια φόρμα και παρέχουν τις πληροφορίες σας σε πολλούς δανειστές που θα ανταγωνιστούν για να σας προσφέρουν χαμηλές τιμές. Λάβετε υπόψη ότι οι χαμηλότερες τιμές και το χαμηλό κόστος κλεισίματος δεν συμβαδίζουν συνήθως.
• Δανειστής Μετοχών ή Δανειστής. Μπορείτε επίσης να επικοινωνήσετε με τους μεσίτες ενυπόθηκων δανείων ή τους αξιωματικούς δανείων που σας βοήθησαν με την αρχική σας υποθήκη εάν είχατε μια καλή εμπειρία μαζί τους. Μπορούν επίσης να παρέχουν πληροφορίες σχετικά με το τι είδους επιτόκια μπορεί να δικαιούστε και τι μοιάζει με την αγορά πριν υποβάλετε αίτηση.
• Πιστωτική Ένωση ή Τράπεζα. Οι πιστωτικές ενώσεις δεν προσφέρουν πάντα τις πιο ανταγωνιστικές τιμές, ειδικά για μεγαλύτερα δάνεια όπως μια υποθήκη. Αλλά εάν έχετε μια μακροχρόνια σχέση με την πιστωτική σας ένωση ή την τράπεζά σας, μπορεί να είστε σε θέση να πάρετε μια καλή συμφωνία.

Ανεξάρτητα από το αν αποφασίζετε να συνεργαστείτε με μια τοπική τράπεζα ή πιστωτική ένωση, μια μεγάλη τράπεζα ή έναν μεσίτη, η πίστη σας πρέπει να είναι στο πορτοφόλι σας. Εξετάστε προσεκτικά τις προσφορές από όλες τις πλευρές για να προσδιορίσετε καλύτερα ποια είναι η κατάλληλη για εσάς. Κοιτάξτε το συνολικό κόστος της αναχρηματοδότησης (συμπεριλαμβανομένων των σημείων προέλευσης, των σημείων έκπτωσης, της ασφάλισης τίτλου και άλλων τελών) και μην επικεντρωθείτε μόνο στα έξοδα τσέπης ή στην πληρωμή σας. Οι δανειστές έχουν πάρει πολύ δημιουργική θέση στην παροχή δανείων που είναι πραγματικά "υψηλού κόστους" φαίνεται να είναι "χαμηλού κόστους".

Βεβαιωθείτε ότι συγκρίνετε μήλα με μήλα όταν εξετάζετε διαφορετικά αποσπάσματα. Με άλλα λόγια, επιβεβαιώστε ότι κάθε προσφορά που λαμβάνετε είναι για τον ίδιο τύπο δανείου - αυτό που ζητήσατε. Δυστυχώς, ορισμένοι αδίστακτοι δανειστές θα σας δείξουν εκπληκτικές «διαπραγματεύσεις» για να σας παρασύρουν. Εν συνεχεία, θα διαπιστώσετε ότι η "συμφωνία" ήταν για ένα εντελώς διαφορετικό είδος δανείου, όπως ένα ARM 6 μηνών. Στην πραγματικότητα, εάν ζητάτε ένα 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου και ο υπάλληλος δανείου σας παρουσιάζει μια τριετή υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου με καθορισμένη περίοδο 6 μηνών, σηκωθείτε και αφήστε!

5. Κόστος εκτός τσέπης

Πρέπει να εξετάσετε αν θα πρέπει να πληρώσετε το κόστος για να αναχρηματοδοτήσετε την τσέπη σας ή να το τυλίξετε μέσα στο δάνειο. Αν και οι δανειστές θα προσφέρουν χαμηλό ή μη κόστος αναχρηματοδοτήσεις, συνειδητοποιούν ότι πολλοί από αυτούς απλώς τυλίγουν το κόστος εντός του δανείου που πρέπει να εξοφληθεί αργότερα.

Εξετάστε τα αποσπάσματα που λαμβάνετε για να καθορίσετε τον τρόπο καταβολής του κόστους κλεισίματος και τον τρόπο με τον οποίο θα επηρεαστούν οι όροι του δανείου, ενσωματώνοντας αυτές τις δαπάνες έναντι της εξόφλησής τους. Λάβετε υπόψη ότι εάν χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος, θα σας πάρει περισσότερο χρόνο για να τις αποκαταστήσετε. Ωστόσο, η κάλυψη του κόστους κλεισίματος εντός του δανείου μπορεί να σας επιτρέψει να αναχρηματοδοτήσετε ακόμη και όταν δεν έχετε αρκετά μετρητά για να καλύψετε τα έξοδα.

Τελικό Λόγο

Το πιο σημαντικό πράγμα κατά την αγορά για μια αναχρηματοδότηση είναι να έρθει στο τραπέζι προετοιμασμένοι και να ελέγξετε διπλά όλα όσα σας λένε ή "εγγυημένα". Αυτή η επικράτεια είναι ακόμα αγοραστή-προσέξτε. Μην καταλαβαίνετε να παίρνετε την εύκολη έξοδο και να "εμπιστεύεστε" κάποιον.

Ίσως αργότερα να βρείτε, για παράδειγμα, ότι η συμφωνία που θεωρήσατε ότι ήταν πολύ καλή για να είναι αλήθεια στην πραγματικότητα ήρθε με ποινή προπληρωμής που σας εμποδίζει να πουλάτε το σπίτι σας. Κάντε τον εαυτό σας μια χάρη και να κάνετε την εργασία σας. Επίσης, να έχετε κατά νου ότι μια υποθήκη είναι μια υποθήκη ανεξάρτητα από το πού το παίρνετε, και οι περισσότεροι θα πωληθούν αμέσως σε άλλο σέρβις αφού υπογράψετε.