Αγοράζοντας ένα δεύτερο εξοχικό σπίτι - Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, Πράγματα που εξετάζουν

Θα μειωθούν οι τιμές; Είναι αδύνατο να το πω, αλλά ο Στάντ Χ Humphries, επικεφαλής οικονομολόγος της Zillow, λέει: "Είναι ένα τίμημα του ανόητου να προσπαθήσουμε να βρούμε χρόνο για τους οικονομολόγους - και για τους αγοραστές και τους πωλητές. Αν βρείτε ένα σπίτι που αγαπάτε και θέλετε να βρίσκεστε για μεγάλο χρονικό διάστημα, τώρα είναι ενδεχομένως ένας καλός χρόνος για να περάσετε στην αγορά. "

Πλεονεκτήματα της ιδιοκτησίας ενός δεύτερου σπιτιού

Είτε είστε σκιέρ που αγαπά τις βουνοπλαγιές του Κολοράντο ή της Γιούτα, ένας εραστής των παραλιών της Νότιας Καλιφόρνιας και της Φλόριντα, ή ένας πιθανός συνταξιούχος που επιδιώκει να ξεφύγει από το βορειοανατολικό χιονισμένο για τα ευρύχωρα, ηλιόλουστα εδάφη της Αριζόνα ή της Νότιας Τέξας, υπάρχουν διαθέσιμα σπίτια για να καλύψουν ένα ευρύ φάσμα προϋπολογισμών. Τα ίδια οφέλη της ιδιοκτησίας στο σπίτι ισχύουν για τον ιδιοκτήτη μιας συγκυριαρχία στην Βοστώνη ή ένα αρχοντικό στο Homestead στο Hot Springs της Βιρτζίνια.

1. Μακροπρόθεσμα κέρδη
Ενώ όλα τα περιουσιακά στοιχεία κυμαίνονται βραχυπρόθεσμα σε αξία, τα ακίνητα διακοπών είναι πιθανότερο να διατηρήσουν την αξία τους και να εκτιμήσουν απλά επειδή βρίσκονται σε δημοφιλείς περιοχές με γεωγραφικά περιορισμένη προσφορά. Υπάρχει μια πεπερασμένη ακτογραμμή ή βουνό στην οποία μπορούν να χτιστούν σπίτια και μόνο 18 τρύπες σε γήπεδο γκολφ.

Αλλά τα ακίνητα, όπως τα αποθέματα, τα ομόλογα και άλλες επενδύσεις, έχουν πάντα διακυμάνσεις στην αξία και πιθανότατα θα συνεχίσουν να το κάνουν στο μέλλον. Ως εκ τούτου, να γνωρίζετε ότι δεν υπάρχει εγγύηση ότι μια δεύτερη κατοικία θα πουλήσει για μια υψηλότερη τιμή στο μέλλον.

2. Φορολογικές ελαφρύνσεις
Πολλοί άνθρωποι που κατέχουν δευτερεύουσες κατοικίες προτιμούν να τους κρατήσουν αδημοσίευτους όταν δεν χρησιμοποιούνται για προσωπική απόλαυση. Εάν επιτρέπετε και χρεώνετε ενοίκιο για μέγιστη περίοδο δύο εβδομάδων, ο τόκος επί της υποθήκης και οι φόροι ιδιοκτησίας εκπίπτουν πλήρως από το ακαθάριστο εισόδημά σας. Με άλλα λόγια, για φορολογικούς σκοπούς, μπορείτε να χειριστείτε αυτήν την υποθήκη με τον ίδιο τρόπο που θα υποθέατε στην κύρια κατοικία σας.

3. Έσοδα από μισθώματα
Αν αποφασίσετε να νοικιάσετε το σπίτι σας, αλλά και να χρησιμοποιήσετε προσωπικά το ακίνητο, θα πρέπει να προσδιορίσετε εάν δικαιούστε να αφαιρέσετε τα λειτουργικά έξοδα. Για να το προσδιορίσετε, προσθέστε τις ημέρες που ενοικιάσατε. Εάν κατοικήσατε το ακίνητο κάτω από το 10% των ημερών που μισθώσατε ή για λιγότερο από δύο εβδομάδες - όποια είναι μεγαλύτερη - μπορείτε να αφαιρέσετε όλα τα λειτουργικά έξοδα του σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των τόκων, των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, των τελών καθαρισμού, αμοιβές. Αν χρειάζεστε βοήθεια για να καθορίσετε τι δικαιούστε να εκπέμψετε, επικοινωνήστε με έναν φοροτεχνικό ή αναθεωρήστε τη δημοσίευση IRS 527 για ενοίκια διακοπών.

Τα τέλη ενοικίασης διαφέρουν ανάλογα με τις εποχές και τη δημοτικότητα της θέσης του θέρετρου. Για τα περισσότερα θέρετρα, οι εβδομαδιαίες χρεώσεις ενοικίου αιχμής είναι συνήθως ίσες ή μεγαλύτερες από την μηνιαία πληρωμή υποθηκών της ιδιοκτησίας, επιτρέποντάς σας να σπάσετε ακόμη και με ετήσια κατοχή περίπου 30% από άποψη ταμειακών ροών.

4. Γνωριμία
Η επιστροφή στον ίδιο χρόνο και μετά από το χρόνο μπορεί να είναι παρήγορο, καθώς εξοικειώνεστε με την τοποθεσία. Σας επιτρέπει την ελευθερία να είστε ο ίδιος και την ευκαιρία να επεκτείνετε τις μακροχρόνιες φιλίες με τους κατοίκους - μπορείτε να γίνετε μέλος του κοινωνικού ιστού.

5. Ευκολία
Η δυνατότητα αποθήκευσης ειδών που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά στο δεύτερο σπίτι απλοποιεί το ταξίδι και τη συσκευασία. Τα σκεύη της σκιάς της οικογένειάς μου μαζί με επιπλέον ρούχα χειμώνα αποθηκεύτηκαν στο σπίτι μας στο Breckenridge του Κολοράντο και μας επέτρεψαν να κάνουμε εύκολα μη προγραμματισμένα ταξίδια για ένα σαββατοκύριακο του σκι χωρίς την ταλαιπωρία της συσκευασίας ή την ανησυχία αν τα σκι μας έφτασαν στην ίδια πτήση.

6. Έναρξη αρχηγών συνταξιοδότησης
Αν και μπορούμε να αγαπάμε τους τόπους όπου εργαζόμαστε και ζούμε, κάθε τόπος έχει τα μειονεκτήματά του. Εάν ζείτε στο Τέξας, για παράδειγμα, τα καλοκαίρια θερμοκρασιών 100 βαθμών είναι βάρβαρα. Οι άνθρωποι στο Σικάγο, τη Φιλαδέλφεια και άλλες βόρειες πόλεις συχνά μισούν τον ετήσιο αγώνα με το χιόνι.

Ένας κοινός στόχος της συνταξιοδότησης είναι να έχουμε έναν τόπο υποχώρησης για τις εποχές του χρόνου που μας αρέσουν περισσότερο στην κύρια κατοικία μας. Ο εντοπισμός και η αγορά ενός δεύτερου σπιτιού πριν από τη συνταξιοδότηση σας δίνει τη δυνατότητα να γνωρίσετε τα οφέλη ενός καταφυγίου πριν από την πραγματική συνταξιοδότηση, έναν χρόνο για να διορθώσετε και να τροποποιήσετε τα σχέδιά σας εάν η πραγματικότητα είναι διαφορετική από το όνειρο.

7. Θέση για συναντήσεις
Οι θέσεις ανακατεύουν τις αναμνήσεις των ανθρώπων, των σχέσεων και των καλών χρόνων. Ως μέλος μιας μεγάλης εκτεταμένης οικογένειας, πάντα απολάμβανα την ετήσια συνάντηση της Ημέρας της Ανεξαρτησίας στο σπίτι της λίμνης ξαδέλφου μου. Οι συγκεντρώσεις άρχισαν όταν ήμουν μικρός όταν ο πατέρας μου και οι δύο αδελφοί του αγόραζαν πολλά σε μια μεγάλη λίμνη στη δυτική Οκλαχόμα και συνέχισαν με τη γέννηση των παιδιών και των εγγονιών μου. Η ετήσια επίσκεψη έχει γίνει μια παράδοση που έχει διατηρήσει την συνεχώς αυξανόμενη οικογένειά μας, καθώς διασκορπίζουμε την περιοχή και τη χώρα.

Το άυλο όφελος από την ιδιοκτησία και τη διέλευση ιδιοκτησίας από γενιά σε γενιά - ειδικά ένα σπίτι που υπήρξε και θα συνεχίσει να είναι ο τόπος πολλών ευτυχών συγκεντρώσεων - είναι ανυπολόγιστο.

8. Πρόσβαση σε άλλα εξοχικά σπίτια διακοπών
Πολλά δευτερεύοντα σπίτια βρίσκονται σε περιοχές που επισκέπτονται οι άνθρωποι - θέρετρα, γήπεδα γκολφ, βουνά, παραλίες - και η έλξη τους είναι καθολική. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες σε μια τοποθεσία συχνά φροντίζουν να ανταλλάσσουν χρόνο στο σπίτι τους για κάποιο χρονικό διάστημα σε ένα σπίτι που βρίσκεται σε άλλη περιοχή. Αυτό αναφέρεται ως ανταλλαγή κατοικίας.

Ως συνεργάτης σε ένα σπίτι που βρίσκεται στην Pebble Beach της Καλιφόρνια, άλλαξα μια εβδομάδα στο σπίτι μου για δύο εβδομάδες σε ένα σπίτι (με μαγειρική και οικονόμος) σε ένα νησί της Καραϊβικής. Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού του St. Maarten ήθελε να πάρει τους φίλους του για ένα μακρύ ταξίδι με γκολφ στα περίφημα μαγαζιά της Pebble Beach, ενώ ήθελα να πάρω την οικογένειά μου για παρατεταμένες παραλίες. Η ανταλλαγή πραγματοποιήθηκε καλά και για τα δύο μέρη.

Μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας ενός δεύτερου σπιτιού

Η κατοχή ενός δεύτερου σπιτιού, ανεξάρτητα από την τοποθεσία, δεν είναι για όλους.

1. Αρχικά έξοδα αγοράς
Οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν υψηλότερες προσδοκίες για ένα ακίνητο που προτίθενται να κατέχουν, παρά να νοικιάσουν. Αυτές οι προσδοκίες μπορούν να μεταφραστούν σε υψηλές τιμές.

Σε δημοφιλείς περιοχές όπου ο χώρος είναι περιορισμένος, το σπίτι μπορεί να είναι υψηλότερο από το κόστος της αρχικής σας κατοικίας. Επιπλέον, οι νέοι ιδιοκτήτες σπιτιού επιβαρύνονται κατά κανόνα με το κόστος της επίπλωσης της νέας αγοράς με τα πάντα, από τα έπιπλα μέχρι τα σεντόνια και τα πιάτα, τα οποία μπορούν εύκολα να υπερβούν το 25% έως 33% της τιμής αγοράς.

2. Υποθήκες υψηλού κόστους
Στο πρόσφατο παρελθόν, οι δανειστές έχουν καεί σοβαρά στην αγορά ακινήτων κατοικιών, και ως εκ τούτου μπορεί να είναι απρόθυμοι να δανείζουν σε μια νέα αγορά. Το ποσοστό της προκαταβολής και το επιτόκιο οποιασδήποτε υποθήκης είναι πιθανόν να είναι υψηλότερο για ένα ακίνητο διακοπών. Ανάλογα με την τοποθεσία, την κατάσταση και την αγοραία αξία του ακινήτου (καθώς και τη δική σας οικονομική κατάσταση και το πιστωτικό ιστορικό), μια τυπική υποθήκη 15 έως 30 ετών για μια ιδιοκτησία που δεν ανήκει στον ιδιοκτήτη απαιτεί συνήθως ποσοστό 20-30% % προκαταβολή της τιμής πώλησης (όσο υψηλότερη είναι η προκαταβολή, τόσο πιο εύκολο είναι να βρείτε έναν πρόθυμο δανειστή).

3. Αρχική Συντήρηση
Ως ιδιοκτήτης σπιτιού ή μέλος μιας ομάδας ιδιοκτητών σπιτιού, είστε υπεύθυνος για όλη τη συντήρηση του σπιτιού σας. Όταν ένας σωλήνας σπάσει ή η στέγη διαρρέει, είστε αυτός που πρέπει να πληρώσει για το κόστος της επισκευής. Μπορεί επίσης να είστε αυτός που αναγνωρίζει το πρόβλημα, φροντίζει για τον υδραυλικό ή τον ηλεκτρολόγο και τις συναντά σε τοποθεσία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να περάσετε όλη την επίσκεψή σας που εργάζεται στην ιδιοκτησία, κάτι που σίγουρα δεν είναι αυτό που περιμένατε όταν ονειρευόσαστε την ιδιοκτησία.

4. Χρόνος ταξιδιού
Κατά πάσα πιθανότητα, μια δεύτερη κατοικία θα βρίσκεται σε ώρες από την κύρια κατοικία σας, απαιτώντας είτε μακριές αυτόματες εκδρομές είτε αεροπορικές πτήσεις. Η ευκαιρία να χρησιμοποιήσετε το σπίτι για σύντομες εκδρομές στο Σαββατοκύριακο εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την απόσταση που πρέπει να ταξιδέψετε. Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι στην άλλη πλευρά της χώρας, προγραμματίστε να πηγαίνετε λιγότερο συχνά, αλλά διαμένετε για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα.

5. Μη ευελιξία
Εάν πληρώνετε ένα σημαντικό χρηματικό ποσό κάθε μήνα για ένα δεύτερο σπίτι, μπορεί να αισθανθείτε ότι πρέπει να επισκέπτεστε συνεχώς και αποκλειστικά το ακίνητο για να δικαιολογήσετε την επένδυσή σας. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να είστε σίγουροι ότι θα απολαύσετε τις επισκέψεις σας 5 ή 10 χρόνια στο μέλλον όσο απολαμβάνετε να επισκεφτείτε τη θέση σήμερα. Τα σπίτια δεν είναι υγρές επενδύσεις - αν αποφασίσετε να πωλήσετε, μπορεί να χρειαστούν αρκετοί μήνες ή και χρόνια για να πάρετε την τιμή που θέλετε.

Βήματα για την αγορά ενός εξοχικού σπιτιού

Η αγορά ενός σπιτιού, είτε πρόκειται για μια πρωτεύουσα κατοικία είτε για ένα σημείο διακοπών, μπορεί να είναι μια πολύπλοκη διαδικασία και μια σημαντική οικονομική δέσμευση. Ωστόσο, ακολουθώντας τα κατάλληλα βήματα, μπορείτε να κάνετε την εμπειρία όσο πιο ανώδυνη γίνεται.

1. Προσδιορίστε την ιδανική τοποθεσία σας
Οι περιοχές του θέρετρου έχουν συνήθως ένα ευρύ φάσμα ιδιοτήτων για να ταιριάζουν σε διάφορους προϋπολογισμούς. Όσο μεγαλύτερη είναι η περιοχή που είστε διατεθειμένοι να εξετάσετε, τόσο πιο πιθανό είναι να βρείτε μια περιουσία που ταιριάζει στον προϋπολογισμό σας. Για παράδειγμα, πρέπει να ζείτε στον ωκεανό ή σε μια συγκεκριμένη ορεινή πλαγιά ή θα ήσαστε πρόθυμοι να οδηγήσετε στην παραλία ή το τελεφερίκ?

2. Καθορίστε εύρος τιμών
Η κατοχή μιας δεύτερης κατοικίας πρέπει να είναι ευχάριστη, όχι η πηγή σταθερής οικονομικής πίεσης. Για σκοπούς εύρους τιμών, υποθέστε ότι η προκαταβολή, το κόστος κλεισίματος και η επίπλωση θα είναι το 33% της τιμής αγοράς. Με άλλα λόγια, αν έχετε 50.000 δολάρια σε μετρητά, το αρχικό εύρος τιμών σας θα πρέπει να κυμαίνεται μεταξύ $ 130.000 και $ 170.000.

3. Εξετάστε την Κλασματική Ιδιοκτησία
Ενώ οι περισσότερες ιδιοκτησίες διακοπών μεταβιβάζονται σε πράξεις που έχουν εκδοθεί (ο αγοραστής λαμβάνει μια καταγεγραμμένη πράξη που αποδεικνύει την ιδιοκτησία του σε συγκεκριμένη αναγνωρισμένη ακίνητη περιουσία), η κλασματική ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας είναι μια εναλλακτική λύση που έγινε δημοφιλής στη δεκαετία του 1990. Αυτό επιτρέπει σε έναν αγοραστή να ταιριάζει περισσότερο με την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου με το κόστος του ή, αντίθετα, επιτρέπει την αγορά ενός ακριβά ακινήτου για την ίδια επένδυση.

Εάν, για παράδειγμα, ένας επενδυτής αγόρασε ένα κλασματικό επιτόκιο για $ 100.000 με δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για 30 ημέρες το χρόνο, η αξία του αγαθού που αγοράστηκε θα μπορούσε να φτάσει τα 1,2 εκατομμύρια δολάρια (12 επενδυτές * επένδυση 100.000 $ = 1,2 εκατομμύρια δολάρια). Υπάρχει συνήθως μια μεγάλη διαφορά στην εμφάνιση, τα καταλύματα και τις συναντήσεις μεταξύ $ 100.000 και $ 1.000.000 ακινήτων.

Η κλασματική ιδιοκτησία διαφέρει από τη χρονομεριστική μίσθωση. Με κλασματική ιδιοκτησία, είστε κάτοχος μέρους του ακινήτου, ενώ με χρονομεριστική μίσθωση, έχετε απλώς το δικαίωμα να χρήση το ακίνητο. Η διαφορά αυτή αντιπροσωπεύει τα φορολογικά οφέλη ενός κλασματικού επιτοκίου, καθώς και τη δυνατότητα να επωφεληθούν από τυχόν αυξήσεις των τιμών στο ακίνητο.

Τόσο κλασματική ιδιοκτησία όσο και χρονομεριστική μίσθωση απαιτούν συντονισμό με άλλους ιδιοκτήτες για να διατηρήσουν χρόνο στο ακίνητο. Αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο εκτενέστερα ή απλά δεν θέλετε να ασχοληθείτε με εξωτερικό γραφείο, μπορείτε να δημιουργήσετε μια ιδιωτική συνεργασία για να αγοράσετε και να αποκτήσετε ένα ακίνητο.

Το σπίτι μου στην Pebble Beach μοιράστηκε με δύο συνεργάτες και ήταν μια τέλεια ρύθμιση. Πραγματοποιήσαμε διαπραγματεύσεις με έναν τοπικό αντιπρόσωπο για να διαχειριστούμε τη συντήρηση του ακινήτου για μια μικρή μηνιαία αμοιβή, ώστε να μην χρειαζόταν να ασχοληθούμε με τοπικά προϊόντα, οικιακά καθαριστικά ή τοπικές επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας όταν βρισκόμασταν στο χώρο, κάνοντας το σπίτι διακοπών μας μια πραγματική απόδραση.

4. Ενεργοποιήστε έναν τοπικό αντιπρόσωπο
Η βοήθεια ενός τοπικού κτηματομεσίτη είναι ανεκτίμητη κατά τη διάρκεια της αναζήτησής σας για το σπίτι διακοπών των ονείρων σας. Ένας καλός πράκτορας μπορεί να σας καθοδηγήσει στη διαδικασία αγοράς, να σας βοηθήσει να βρείτε χρηματοδότηση υποθηκών και να είστε σε θέση να διαχειριστείτε το ακίνητο όταν είστε μακριά. Ακόμη και αν αγοράζετε ένα κλασματικό ενδιαφέρον από έναν προγραμματιστή ακινήτων, ο Realtor μπορεί να σας βοηθήσει να πάρετε μια καλύτερη διαπραγμάτευση.

Τελικό Λόγο

Ένας φίλος πρόσφατα αγόρασε ένα κλασματικό μερίδιο ιδιοκτησίας σε ένα σπίτι μέσα σε ένα αποκλειστικό θέρετρο γκολφ στο Ώστιν του Τέξας, όπου η κόρη του θα παρακολουθήσει το κολλέγιο. Το σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων, πολυτελώς επιπλωμένο και συντηρημένο, περιλαμβάνει προνόμια γκολφ και σπα σε ένα εθνικό θέρετρο γκολφ. Ο πωλητής, ιδιοκτήτης κατασκευαστικής εταιρείας, ήταν διατεθειμένος να πουλήσει τους τόκους για λιγότερο από την αρχική τιμή του πριν από οκτώ χρόνια λόγω ανατροπών στον κατασκευαστικό κλάδο και συνεπώς την ανάγκη να μειωθούν τα προσωπικά του έξοδα σε όλους τους τομείς.

Στην πραγματικότητα, ο φίλος μου ήταν σε θέση να αγοράσει ένα μερίδιο του σπιτιού κάτω από το κόστος κατασκευής του. Από την πλευρά του, έχει τώρα ένα σπίτι διακοπών για τρεις μήνες το χρόνο για μια τιμή που είναι μικρότερη από το κόστος και την ταλαιπωρία της ενοικίασης δωματίων ξενοδοχείου, την καταβολή τέλους θερέτρου ή την αγορά ακριβών γευμάτων εστιατορίου. Οι ευκαιρίες είναι εκεί έξω - τώρα είναι η ώρα να ξεκινήσετε μια αναζήτηση για το σπίτι των ονείρων σας.

Αν έχετε ήδη ένα δεύτερο σπίτι, θα το κάνατε και πάλι?

(πιστωτική φωτογραφία: Bigstock)