Τι είναι ένα υποθήκη REIT (mREIT) - Ορισμός, κίνδυνοι & καταλληλότητα

Πρόσφατα, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μια κατηγορία REITs που ονομάζονται mREITs, τα οποία επίσης πληρώνουν υψηλά μερίσματα αλλά παρουσιάζουν ένα ελαφρώς διαφορετικό σύνολο κινδύνων.

Τι είναι το ατύχημα?

Το "m" σημαίνει "υποθήκη", καθώς οι mREIT είναι μια ειδική ομάδα REIT που βασίζει τις επενδύσεις τους σε ακίνητα στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Ως επί το πλείστον, αυτό σημαίνει ότι τα mREITs αγοράζουν στεγαστικά δάνεια στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων - με άλλα λόγια, αγοράζουν χρεόγραφα υποθήκης.

Αφού μια τράπεζα δανείζει χρήματα σε κάποιον που αγοράζει ένα σπίτι, η τράπεζα πωλεί την εν λόγω υποθήκη σε έναν αγοραστή υποθηκών (όπως ένα ακίνητο) και αφού τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συνδέονται με την αγορά κρατικών ομολόγων, τα mREIT συνδέονται στενά με αυτή την αγορά.

Τύποι mREIT

Όταν δημιουργείται ένας τόκος, συνήθως ειδικεύεται σε ένα είδος χρεωσικού ενυπόθηκου δανείου. Ορισμένες εταιρείες αγοράζουν μόνο υποθήκες που υποστηρίζονται από έναν ομοσπονδιακό οργανισμό όπως ο Fannie Mae, ο Freddie Mac ή ο Ginnie Mae. Επιλέγουν αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια επειδή υποστηρίζονται από μια ομοσπονδιακή εγγύηση και συνεπώς υπάρχει χαμηλότερος κίνδυνος αθέτησης, πράγμα που σημαίνει ότι είναι και λιγότερο κερδοφόροι.

Άλλα mREIT, που μερικές φορές ονομάζονται μη-agency mREIT, ειδικεύονται σε ενυπόθηκα δάνεια που δεν είναι εγγυημένα από μια ομοσπονδιακή υπηρεσία. Αυτά τείνουν να πληρώνουν υψηλότερα μερίσματα, κυρίως επειδή υπάρχει μεγαλύτερος κίνδυνος να μη ληφθούν υπόψη τα στεγαστικά δάνεια.

Ιδιοκτησία Μετοχών

Οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν σε αυτά τα ακίνητα αγοράζοντας μετοχές στις εταιρείες, οι οποίες διαπραγματεύονται δημόσια σε χρηματιστήριο. Ως μερικοί ιδιοκτήτες στην εταιρεία, οι μέτοχοι λαμβάνουν μερίσματα από τα mREIT - και εκεί συμβαίνουν αυτές οι ελκυστικές υψηλές αποδόσεις.

Όπως και άλλες δημόσιες εταιρείες, ένα ακίνητο αυξάνεται προς τα κάτω και προς τα κάτω σε αξία καθώς η αγορά επαναξιολογεί την αξία της εταιρείας. Εάν οι επενδυτές πιστεύουν ότι ένα ακίνητο θα γίνει λιγότερο κερδοφόρο, επειδή γίνεται πιο ακριβό για αυτούς να αντλήσουν χρήματα ή επειδή τα στεγαστικά δάνεια θα υποφέρουν ικανοποιητικά, η τιμή της μετοχής θα μειωθεί. Δεδομένου ότι πολλοί επενδυτές θεωρούν τα mREIT ως πηγή παθητικού εισοδήματος χάρη σε αυτά τα υψηλά μερίσματα, οι μετοχές mREIT θα υποτιμηθούν επίσης εάν οι επενδυτές πιστεύουν ότι τα μερίσματα θα μειωθούν.

Φορολογία

Αν και οι υψηλές αποδόσεις μερισμάτων μπορεί να είναι ελκυστικές, τα μερίσματα mREIT δεν πρέπει να λαμβάνονται στην ονομαστική τους αξία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι εταιρείες mREIT πρέπει να πληρώσουν τουλάχιστον το 90% του εισοδήματός τους στους μετόχους βάσει του νόμου, γεγονός που σημαίνει ότι το εισόδημα δεν φορολογείται στην REIT, αλλά φορολογείται ως κανονικό εισόδημα στον μέτοχο. Έτσι, τα μερίσματα mREIT δεν θεωρούνται κατάλληλα μερίσματα που είναι επιλέξιμα για προτιμησιακή φορολογική μεταχείριση, αλλά θεωρούνται απλά μερίσματα και φορολογούνται με τον οριακό φορολογικό συντελεστή του μετόχου. Ως εκ τούτου, όσο υψηλότερος είναι ο φορολογικός σας συντελεστής, τόσο λιγότερο θα κερδίζετε.

Επειδή τα REIT φορολογούνται με το συνηθισμένο εισόδημα και όχι με το χαμηλότερο επιτόκιο, μπορούν να είναι ένας πολύ αναποτελεσματικός τρόπος για να κερδίσουν παθητικό εισόδημα από φορολογική άποψη. Για μερικούς ανθρώπους, αυτό δεν έχει σημασία, αλλά εάν το εισόδημα από μια επένδυση της REIT μετατοπίζει τον επενδυτή σε υψηλότερο φόρο εισοδήματος ή είναι ήδη σε ένα, θα ήταν μάλλον πιο συνετό για τον επενδυτή να επιλέξει τις χαμηλότερες αποδόσεις των αποθεμάτων μερισματικής απόδοσης που φορολογούνται με το χαμηλότερο ποσοστό μερισμάτων.

Υπάρχει ένας τρόπος αποφυγής της φορολογικής ποινής των μερισμάτων REIT: Διατηρείτε τις συμμετοχές της REIT σε λογαριασμό απόσυρσης φόρου για να αποφύγετε την πλήρη προσθήκη των μερισμάτων REIT στο φορολογητέο εισόδημά σας ενώ εργάζεστε ακόμα.

mREITs και ομόλογα

Ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει την κερδοφορία και τη μερισματική απόδοση της mREITs είναι η αλλαγή στην αγορά ομολόγων. Τα ακίνητα δεν αγοράζουν μόνο υποθήκες με επανεπενδυθέντα κέρδη από τις δραστηριότητες της εταιρείας. Στην πραγματικότητα, δεδομένου ότι τόσο μεγάλο μέρος των κερδών της εταιρείας πηγαίνει στους επενδυτές, η εταιρεία πρέπει να δανειστεί χρήματα για να αγοράσει ενυπόθηκα δάνεια.

Αυτό είναι όπου η αγορά ομολόγων καθίσταται ζωτικής σημασίας για τις δραστηριότητες του mREIT. Με απλά λόγια, τα mREIT δανείζουν χρήματα σε βραχυπρόθεσμα επιτόκια ομολόγων και δανείζουν σε τιμές κοντά στα υψηλότερα μακροπρόθεσμα ομόλογα - όταν αγοράζουν στεγαστικά δάνεια, δανείζουν ουσιαστικά αυτά τα χρήματα με τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Δεδομένου ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συνδέονται με τα υψηλότερα μακροπρόθεσμα επιτόκια ομολόγων, τα κέρδη από τα κέρδη ανά μετοχή είναι άμεσα ανάλογα με το χάσμα (ή "spread") μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων ομολόγων.

Δεδομένου ότι τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων συνδέονται με τα επιτόκια των ομολόγων, ο επενδυτής σε mREITs πρέπει να εξετάσει την αγορά ομολόγων καθώς και τις αγορές ακινήτων και υποθηκών για να κατανοήσει το δυναμικό κέρδους. Όσο μεγαλύτερο είναι το χάσμα, μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων επιτοκίων ομολόγων, τόσο πιο κερδοφόρα γίνεται η επιχειρηματική δραστηριότητα mREIT. Εάν η Ομοσπονδιακή Τράπεζα διατηρεί την υπόσχεσή της να διατηρήσει χαμηλά τα επιτόκια, τα περιθώρια των ομολόγων θα πρέπει να παραμείνουν σημαντικά και τα μερίσματα MREIT θα πρέπει να παραμείνουν υψηλά.

Η μεγαλύτερη απειλή για τα mREITs είναι η αύξηση της βραχυπρόθεσμης αποδόσεως του Δημοσίου. Αυτό οφείλεται εν μέρει στο γεγονός ότι τα mREIT έχουν γίνει δημοφιλείς καθ 'όλη τη διάρκεια του 2012. Τον Ιανουάριο ο πρόεδρος Ben Bernanke ανακοίνωσε την πρόθεση της Fed να διατηρήσει τα επιτόκια χαμηλά μέχρι το τέλος του 2014, εξασφαλίζοντας ουσιαστικά τα περιθώρια κέρδους για τρία χρόνια. Η υπόσχεση να συνεχιστεί η εισφορά μετρητών στο πλαίσιο του QE3 το Σεπτέμβριο προκάλεσε επίσης πτώση των τιμών των μετοχών του mREIT, όπως και η δήλωση του Bernanke ότι η Federal Reserve σκοπεύει να διατηρήσει τα ποσοστά χαμηλά μέχρι το 2015.

Κίνδυνοι & παγίδες για επενδυτές mREIT

Πριν ξεμείνετε και γεμίζετε το χαρτοφυλάκιό σας με μια δέσμη mREIT, υπάρχουν πολλά σημεία που πρέπει να λάβετε υπόψη. Αν και το δυναμικό κέρδους μπορεί να είναι υψηλό, οι επενδυτές της MREIT κινδυνεύουν να χάσουν χρήματα στην υποκείμενη τιμή της μετοχής και επίσης μέσω μειωμένων μερισμάτων.

1. Μειώσεις μερισμάτων
Ορισμένα mREITs έχουν μειώσει τις πληρωμές μερισμάτων τους τα τελευταία χρόνια. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για αυτό: μη εξυπηρετούμενα δάνεια, κακή διαχείριση και συρρίκνωση των ευκαιριών στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Και δεδομένου ότι τα μερίσματα mREIT είναι πολύ ευαίσθητα στις διακυμάνσεις των επιτοκίων των ομολόγων και στο χρηματικό ποσό της οικονομίας, εάν η Federal Reserve αποφασίσει να αυξήσει τα επιτόκια, τα mREIT θα είναι τα πρώτα που θα χάσουν την αξία τους.

2. Προεπιλογή υποθηκών και αναχρηματοδότηση
Ένα υψηλότερο κόστος δανεισμού θα επηρεάσει όλα τα mREIT, αλλά μεμονωμένες mREITs μπορεί επίσης να βλάψει τα δάνεια με χαμηλή απόδοση. Εάν οι υποθήκες που κατέχονται από ένα ακίνητο δεν πληρώνονται, το mREIT χάνει χρήματα. Ενώ οι mREIT συνήθως είναι πολύ διαφοροποιημένες μεταξύ των διαφόρων υποθηκών, εξακολουθούν να περιορίζονται σε μία αγορά και, συνεπώς, δεν έχουν την πολυμορφία για να αντέξουν την κατάρρευση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων.

Εάν μια άλλη καταστροφή, όπως η κρίση ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, αναγκάζει τους κατόχους υποθηκών να χρεοκοπούν για τις υποθήκες τους, θα μπορούσε να καταστρέψει την αγορά της αγοράς. Υπάρχει ένας τρόπος για να μετριαστεί αυτός ο κίνδυνος, όμως: Ορισμένοι mREITs επενδύουν μόνο σε στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζονται από πρακτορεία, όπως τα δάνεια Fannie Mae και Freddie Mac. Δεδομένου ότι τα εν λόγω δάνεια οργανισμού έχουν κρατική εγγύηση των Η.Π.Α., είναι χαμηλότεροι από τους κινδύνους που δεν σχετίζονται με τα πρακτορεία και συνήθως προσφέρουν χαμηλότερη απόδοση μερίσματος.

Το άλλο άκρο, ωστόσο, είναι εξίσου κακό: Εάν υποθηκεύεται μια υποθήκη νωρίς, το mREIT χάνει επίσης χρήματα επειδή δεν θα πληρώνει πλέον τόκους από αυτό το χρέος και θα πρέπει να αγοράσει νέο χρέος. Το υψηλό ποσοστό των αναχρηματοδοτήσεων υποθηκών το 2012 έβλαψε μερικά mREIT και παρόλο που μπορούν ακόμα να δανειστούν χρήματα με χαμηλά επιτόκια και να αγοράσουν ενυπόθηκα δάνεια, αυτά τα στεγαστικά δάνεια ενδέχεται να έχουν χαμηλότερα επιτόκια.

3. Απώλειες λειτουργίας
Τρίτον και πιο ανησυχητικά, πολλά από τα μεγαλύτερα mREIT λειτουργούν με ελάχιστα κέρδη ή απώλειες. Σε περίπτωση που ένα πακέτο συνεχίζει να λειτουργεί με κέρδος μικρότερο από το ποσό που πρέπει να μειώσει τα μερίσματα, το μέρισμα αυτό θα πρέπει να μειωθεί. Όταν ανακοινώνονται αυτές οι μειώσεις μερισμάτων, η τιμή της μετοχής του mREIT μειώνεται επίσης. Φυσικά, αν η εταιρεία λειτουργεί με ζημία για αρκετό καιρό, θα βγει από την επιχείρηση και οι μετοχές θα είναι άχρηστες.

Το δεύτερο τρίμηνο του 2012, μερικά από τα μεγαλύτερα έσοδα από την κεφαλαιοποίηση της αγοράς σημείωσαν απώλειες εκατομμυρίων δολαρίων και λειτουργικά περιθώρια από -30% έως -60%. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι μειώθηκαν τα επιτόκια των μακροπρόθεσμων ομολόγων, μειώνοντας τη διαφορά μεταξύ βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων επιτοκίων ομολόγων καθώς οι επενδυτές αναζητούσαν μια ασφαλή αγορά ομολόγων.

Δεδομένου ότι καμία εταιρεία δεν μπορεί να λειτουργήσει για πάντα με ζημία, αυτές οι απογοητευτικές επιστροφές εγείρουν άβολα ερωτήματα σχετικά με τη βιωσιμότητα της ανατίμησης του mREIT, εάν οι διαφορές των ομολόγων συνεχίσουν να μειώνονται. Αναδεικνύει επίσης το ερώτημα πόσο κερδοσκοπία και κίνδυνος υπάρχει στην αγορά των ακτών, καθώς αυτές οι απώλειες έπλησσαν εταιρείες μόλις οι τιμές των μετοχών τους αυξάνονταν.

4. QE3 και κίνδυνος προπληρωμής
Η πρόσφατη απόφαση της Federal Reserve να ξεκινήσει ένας τρίτος γύρος ποσοτικής χαλάρωσης (QE3) είναι μια άλλη ανησυχία για τα mREIT. Το QE3, σε αντίθεση με τους προκατόχους του, στοχεύει σε ενυπόθηκα χρεόγραφα - η Fed σκοπεύει να αγοράσει απεριόριστο ποσό αυτών των τίτλων μηνιαίως έως ότου η οικονομία φαίνεται καλύτερα.

Αυτοί οι τίτλοι είναι οι ίδιοι με τους οποίους επενδύει το mREIT, επομένως η ανακοίνωση αυτή τους επηρεάζει άμεσα. Με την Federal Reserve έναν πιο επιθετικό παίκτη στην αγορά, μπορεί να υπάρχουν περισσότερες ευκαιρίες για τους κατόχους υποθηκών να αναχρηματοδοτήσουν. Αυτό είναι κακό για τα mREITs, διότι μια αναχρηματοδότηση σημαίνει ότι η υποθήκη που κατέχουν πληρώνεται νωρίς - και το εισόδημα που κέρδιζαν από τις πληρωμές τόκων σταματούν.

Από την άλλη πλευρά, το QE3 ενδέχεται να έχει θετικότερο αντίκτυπο στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Ενθαρρύνοντας περισσότερες αναχρηματοδοτήσεις, δημιουργεί μεγαλύτερη ενυπόθηκη δραστηριότητα και συνεπώς περισσότερες επιχειρηματικές ευκαιρίες για τα mREIT. Καθώς διατηρεί επίσης τα χαμηλά επιτόκια των βραχυπρόθεσμων ομολόγων, θα πρέπει να διατηρηθεί μια μεγάλη διαφορά μεταξύ των βραχυπρόθεσμων και των μακροπρόθεσμων επιτοκίων ομολόγων, επιτρέποντας στις mREITs να δανειστούν χρήματα με πολύ χαμηλότερο επιτόκιο από αυτό που δανείζουν.

5. Περιορισμένο κεφάλαιο
Δεδομένου ότι οι εταιρείες αυτές πρέπει να επιστρέψουν το 90% του εισοδήματός τους στους μετόχους, είναι πολύ περιορισμένοι στον τρόπο με τον οποίο μπορούν να διαχειριστούν και να επανεπενδύσουν τα κέρδη τους, γεγονός που καθιστά δύσκολο να αναπτυχθούν σε καλές εποχές και να παραμείνουν στην επιφάνεια σε δύσκολες στιγμές. Αυτό καθιστά τη δομή REIT μια εγγενώς επικίνδυνη επιχείρηση. Το εμπόδιο για αυτόν τον κίνδυνο είναι μια πολύ υψηλότερη βραχυπρόθεσμη απόδοση μερισμάτων, αλλά αυτό το εμπόριο δεν είναι πάντα βιώσιμο.

Αρμοδιότητα

Δεδομένου ότι τα mREIT είναι ευμετάβλητα και επηρεάζονται εύκολα από την αγορά ενυπόθηκων δανείων, την αγορά ακινήτων και την αγορά ομοσπονδιακών κρατικών ομολόγων, είναι ένα επικίνδυνο στοίχημα. Ωστόσο, οι υψηλές αποδόσεις τους και η άμεση καταβολή κερδών στους επενδυτές τους καθιστούν μια εξαιρετική πηγή μετρητών βραχυπρόθεσμα.

Επιπλέον, προσφέρουν μια υγρή μορφή επένδυσης σε ακίνητα και πρόσβαση σε επαγγελματική διαχείριση. Με την αγορά μετοχών σε ένα ακίνητο, οι μεμονωμένοι επενδυτές μπορούν να δανείσουν έμμεσα χρήματα στους ανθρώπους στην αγορά ενυπόθηκων δανείων. Αν νομίζετε ότι θα υπάρξει ανάκαμψη στις αγορές ακινήτων και στεγαστικών δανείων, οι mREITs είναι ένας τρόπος να κάνετε αυτό το στοίχημα.

Οι νεότεροι, πιο επιθετικοί επενδυτές που δεν κατέχουν κανένα ακίνητο αλλά αυτοί που είναι αισιόδοξοι στην ακίνητη περιουσία, ίσως θελήσουν να εξετάσουν τα mREITs. Ωστόσο, το mREIT μπορεί επίσης να έχει θέση σε πιο ώριμα χαρτοφυλάκια, εφόσον το ποσοστό που συνθέτουν δεν υπερβαίνει τον επενδυτή που μπορεί να αντέξει να χάσει.

Τελικό Λόγο

Οι παγίδες των mREIT δεν σημαίνει ότι πρέπει πάντα να αποφεύγονται. Χρησιμοποιώντας πλεονεκτήματα των ομολόγων που είναι αρκετά προβλέψιμα και προσφέροντας ρευστότητα στην αγορά ακινήτων, τα mREITS παρέχουν μια πολύτιμη υπηρεσία και μια ευκαιρία για τους επενδυτές να παραδώσουν τα κεφάλαιά τους σε εμπειρογνώμονες που μπορούν να διαδραματίσουν τόσο την αγορά ομολόγων όσο και την ακίνητη περιουσία,.

Ωστόσο, προτού επενδύσετε, κοιτάξτε πέρα ​​από αυτές τις διψήφιες αποδόσεις μερίσματος, ανεξάρτητα από το πόσο θαυμάσια εμφανίζονται για πρώτη φορά. Μελετώντας τον ισολογισμό του mREIT, τις καταστάσεις ταμειακών ροών και τις παρελθούσες επιδόσεις, οι επενδυτές μπορούν να έχουν μια καλή αίσθηση για το αν αξίζει να επενδύσει η εταιρεία και αν μπορούν να αντέξουν τον κίνδυνο.

Ποιες είναι οι σκέψεις σας σχετικά με την επένδυση σε mREITS?