Τι είναι ένα Piggyback 80-10-10 υποθήκη - Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Τώρα, αυτό το δάνειο combo είναι πολύ πιο δύσκολο να έρθει κοντά. Ωστόσο, εξακολουθεί να μπορεί να είναι μια επιλογή για τους αγοραστές κατοικιών με καλή πίστη που έχουν τουλάχιστον προκαταβολή 10% και προτιμούν να μην πληρώνουν PMI.

Τι είναι ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών?

Αν δεν έχετε προκαταβολή 20% στο σπίτι που σας ενδιαφέρει, οι δανειστές θα απαιτούν γενικά να πληρώσετε PMI. Αυτή η ασφάλιση βοηθά στην προστασία του δανειστή σε περίπτωση που το σπίτι σας πηγαίνει σε αποκλεισμό και η αξία του μειώνεται στο βαθμό που η πώληση δεν θα καλύψει την αρχική υποθήκη.

Δεδομένου ότι έχετε μια μεγαλύτερη προκαταβολή βοηθά στην αποτροπή αυτού του σεναρίου, δεν χρειάζεται να πληρώσετε ασφάλιση ιδιωτικών ενυπόθηκων δανείων εάν η υποθήκη σας είναι μικρότερη ή ίση με το 80% της αξίας του σπιτιού σας. Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών σας ωφελεί σχεδόν καθόλου, τον δανειολήπτη, εκτός από το γεγονός ότι μπορεί να σας επιτρέψει να εισέλθετε σε "περισσότερο" σπίτι με χαμηλότερη προκαταβολή. Διαφορετικά, είναι απλά μια πρόσθετη χρέωση που θα επιστραφεί στη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας.

Το ποσό που θα πρέπει να πληρώσετε για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών διαφέρει ανάλογα με το πόσο μεγάλο είναι το δάνειό σας, πόσο καλή είναι η πίστωση σας και πόσο μεγάλη είναι η προκαταβολή σας. Αλλά μια λογική εκτίμηση είναι ότι θα κοστίσει περίπου το 0,5% της αρχικής αξίας του δανείου σας κάθε χρόνο. Σε δάνειο 200.000 δολαρίων, αυτό ισούται με $ 1.000 ετησίως, ή $ 83 ανά μήνα.

Στα περισσότερα δάνεια, το PMI μπορεί να αφαιρεθεί όταν ο λόγος του δανείου σας προς αξία μειωθεί κάτω από το 80%. Είναι ακόμη φοροαπαλλαγή για μερικούς ανθρώπους. Ωστόσο, η αποφυγή αυτού του πρόσθετου κόστους θα σας εξοικονομήσει χρήματα, ειδικά εάν η φορολογική σας επιβάρυνση είναι πολύ υψηλή για να δικαιούστε την έκπτωση φόρου PMI.

Τι είναι ένα υποθήκη Piggyback?

Μία μέθοδος αποφυγής του PMI είναι μια υπόσχεση για γουρουνάκι ή μια υποθήκη "80-10-10". Οι αριθμοί αντικατοπτρίζουν τον τρόπο κάλυψης της τιμής αγοράς. Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πάρει τόσο μια βασική υποθήκη όσο και μια δεύτερη πίστωση υποθήκης ή εγχώριας δικαιοσύνης ίση με 80% και 10% της αξίας του σπιτιού αντίστοιχα.

Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι οι αριθμοί δεν είναι απαραίτητα καθορισμένοι. Μπορείτε να πάρετε ένα 80/15/5, ένα 75/15/10, ή οποιοδήποτε άλλο συνδυασμό ο δανειστής θα επιτρέψει. Αυτό διατηρεί επίσης την κύρια υποθήκη σε ή κάτω από το 80%.

80%

Ο πρώτος αριθμός αναφέρεται σε ποιο ποσοστό της αξίας του σπιτιού θα καλύψει η κύρια υποθήκη. Πρέπει να είναι μικρότερη ή ίση με 80% για να αποφευχθεί ο ΡΜΙ.

10%

Ο μεσαίος αριθμός αναφέρεται στο ποσοστό της τιμής αγοράς που θα καλύπτεται από μια δεύτερη πίστωση στεγαστικού δανείου, δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή πίστωση εγχώριας δικαιοσύνης. Το PMI δεν απαιτείται για αυτό το είδος δανείου, αλλά θα φέρει υψηλότερο επιτόκιο από το πρωτεύον υποθήκη.

10%

Ο τελικός αριθμός αναφέρεται στο ποσό που ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα χρειαστεί να κλωτσήσει ως προκαταβολή. Και πάλι, δεν χρειάζεται να είναι ακριβώς το 10%, αλλά το ποσό αυτό είναι κοινό.

Τώρα μπορείτε να δείτε γιατί αυτή η εγκατάσταση αναφέρεται ως υποθήκη "piggyback". Η δεύτερη υποθήκη piggybacks στην πρώτη, έτσι ώστε να μπορείτε να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα μεγαλύτερο δάνειο χωρίς μεγαλύτερη προκαταβολή και εξακολουθούν να αποφεύγουν να πληρώνουν PMI.

Πλεονεκτήματα

Τα παρακάτω είναι γενικά πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας υποθήκης με γουρουνάκι. Θα πρέπει να εκτελέσετε τους αριθμούς σας για να διαπιστώσετε εάν είναι οικονομικά αποδοτικό να πάρετε μια υποθήκη ή μια παραδοσιακή υποθήκη που περιλαμβάνει PMI.

1. Μπορεί να αγοράσει ένα μεγαλύτερο σπίτι. Μπορεί να δικαιούστε ένα μεγαλύτερο συνδυασμένο δάνειο με αυτή τη μέθοδο σε σύγκριση με την αναδίπλωση των δύο δανείων σε μία.
2. Χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή. Μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα αποφεύγοντας το PMI.
3. Φορολογική μεταχείριση. Ο τόκος για ένα δεύτερο δάνειο υποθηκών ή εγχώριας δικαιοσύνης είναι εκπτώσιμος από τον φόρο μέχρι $ 100.000.
4. Μικρή προκαταβολή. Με αυτήν τη μέθοδο, μπορείτε να αποφύγετε PMI με προκαταβολή 10% ή ακόμα και 5%.

Μειονεκτήματα

1. Απαιτεί καλή πίστωση. Πρέπει να έχετε ισχυρή πίστωση για να πάρετε αυτό το είδος δανείου ή για να κάνει πιο οικονομική λογική από το να πάρει ένα παραδοσιακό δάνειο με PMI.
2. Υψηλότερο επιτόκιο. Θα πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο για τη δεύτερη υποθήκη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η καταβολή PMI αντί για δύο δάνεια μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα για την μηνιαία πληρωμή σας.
3. Κόστος και τέλη κλεισίματος. Ένα δάνειο piggyback είναι συχνά πιο ακριβά, αφού πρέπει να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος και τα τέλη για δύο στεγαστικά δάνεια αντί για ένα.
4. Δεν μπορεί να πάρει το πλήρες φορολογικό πλεονέκτημα. Ο τόκος για μια δεύτερη υποθήκη εκπίπτει μόνο για το μέρος του δανείου που είναι κάτω από $ 100.000. Έτσι, εάν η δεύτερη υποθήκη σας είναι μεγάλη, μπορεί να μην έχετε το πλήρες φορολογικό πλεονέκτημα.
5. Το PMI είναι φοροαπαλλακτικό. Αν εμπίπετε στα όρια εισοδήματος που ορίζονται από το IRS και μπορείτε να αφαιρέσετε τις πληρωμές ΙΜΙ στους φόρους σας, η υποθήκη που είναι στην αγορά είναι λιγότερο πιθανό να είναι οικονομικά αποδοτική.

Τελικό Λόγο

Όπως και με όλες σχεδόν τις οικονομικές αποφάσεις, αυτό καταλήγει στην κατάστασή σας και πόσο από μια προκαταβολή που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Για παράδειγμα, εάν έχετε μια προκαταβολή κοντά στο 20%, ίσως είστε καλύτερα να δεχτείτε ένα δάνειο με PMI. Παρόλο που θα πληρώσετε PMI για τουλάχιστον μερικούς μήνες, όταν το υπόλοιπό σας δανείου φτάσει το 80% της αξίας του σπιτιού σας, μπορείτε να ζητήσετε από τον δανειστή σας να το αφαιρέσει. Αυτή η προσέγγιση θα μπορούσε να είναι λιγότερο δαπανηρή από την πληρωμή υψηλότερου επιτοκίου σε δεύτερη υποθήκη για πολλά χρόνια συν υψηλότερα κόστη κλεισίματος.

Ή εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 10%, το επιτόκιο της δεύτερης σας υποθήκης μπορεί να είναι πολύ υψηλό και συνεπώς να μην υπάρχει εξοικονόμηση κόστους από την αποφυγή PMI. Θα θελήσετε επίσης να εξετάσετε εάν δικαιούστε να αφαιρέσετε τον δείκτη PMI από τους φόρους σας και αν θα μπορούσατε να αφαιρέσετε όλους τους τόκους από μια δεύτερη υποθήκη ή μόνο ένα μέρος αυτής.

Όλα αυτά είπε, τόσο καλύτερα την πίστωσή σας, τόσο πιο πιθανό είναι μια υποθήκη piggyback να δουλέψει για εσάς. Να είστε έτοιμοι να κάνετε κάποια έρευνα για να βρείτε έναν δανειστή που είναι ακόμα πρόθυμος να γράψει αυτό το είδος του δανείου.

Θα σκεφτόσαστε ποτέ να αποκτήσετε υποθήκη για το σπίτι σας; Γιατί ή γιατί όχι?