Πραγματικά κόστη αγοράς και ιδιοκτησίας ενός σπιτιού - μπορείτε να το αντέξετε;

Παρόλο που δεν είναι ένα απτό όφελος, η αίσθηση της ιδιοκτησίας είναι μία από τις καλύτερες πτυχές της αγοράς ενός σπιτιού. Συγκεκριμένα, είστε ο προϊστάμενος - δεν χρειάζεται να απαντήσετε σε έναν ιδιοκτήτη ο οποίος δεν θα σας αφήσει να βάψετε τους τοίχους σας, να εγκαταστήσετε ένα νέο ψυγείο ή να αναδιαμορφώσετε. Όταν είστε ιδιοκτήτης ενός σπιτιού, είναι δικό σας να κάνετε με αυτό που θέλετε.

2. Φορολογικά οφέλη

Οι φόροι σίγουρα δεν αντιπροσωπεύουν το πιο συναρπαστικό μέρος της ιδιοκτησίας σπιτιού, αλλά η εξοικονόμηση χρημάτων απλά θα μπορούσε να είναι. Όταν κατέχετε μια κατοικία, το ενδιαφέρον που πληρώνετε για την υποθήκη σας είναι φορολογητέα. Μπορείτε επίσης να πάρετε μια ομοσπονδιακή έκπτωση φόρου για φόρους ακίνητης περιουσίας που καταβλήθηκαν κατά τη διάρκεια του έτους.

Μπορεί επίσης να μπορείτε να επωφεληθείτε από μια απαλλαγή από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών εάν η κατοικία σας αυξάνεται σε αξία και τελικά το πουλάτε με κέρδος. Σημειώστε ότι μπορείτε να διεκδικήσετε μόνο κέρδος 250.000 δολαρίων για έναν μόνο φορολογούμενο ή έως και $ 500.000 για τους παντρεμένους φορολογούμενους που υποβάλλουν από κοινού. Και πρέπει να έχετε διατηρήσει το ακίνητο ως την κύρια κατοικία σας για τουλάχιστον δύο χρόνια πριν από την πώληση.

3. Πιθανή απόδοση της επένδυσης

Η ιδιοκτησία στο σπίτι δεν είναι η απίστευτη επενδυτική στρατηγική που υπήρχε. Όποιος αγόρασε ένα ακίνητο στις αρχές της δεκαετίας του 2000 και κατέληξε να πωλεί για μεγάλη ζημιά - ή, χειρότερα, αποκλείστηκε - μπορεί να το επιβεβαιώσει.

Ωστόσο, η άλλη επιλογή - η δαπάνη χρημάτων για ενοικίαση - δεν έχει καθόλου επενδυτικές δυνατότητες. Η κυριότητα, παρά τον κίνδυνο, έχει τουλάχιστον τη δυνατότητα επιστροφής της επένδυσης.

Πολλά πράγματα μπορούν να σας βοηθήσουν να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας να αποκομίσετε μια απόδοση στην αγορά κατοικίας σας, συμπεριλαμβανομένης της αξιοποίησης των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων και της αγοράς σε μια τοποθεσία που θα έρθει προς τα πάνω. Φυσικά, ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα που πρέπει να θυμάστε είναι ότι πρέπει να αγοράσετε ένα σπίτι που πραγματικά μπορείτε να αντέξετε οικονομικά στην πρώτη θέση.

Η παγίδα "House-Poor"

Είναι τα οράματα των countertops από γρανίτη και των κεφαλών νυχιών που χορεύουν στο κεφάλι σου; Ανάλογα με το πού βρίσκεστε στη ζωή, τα χαρακτηριστικά του ιδανικού σπιτιού θα μπορούσαν να σημαίνουν οτιδήποτε, από τις εξαιρετικές σχολικές περιοχές μέχρι τη γεωγραφική εγγύτητα με ένα μπαρ με ειδικές ευτυχισμένες ώρες δολοφόνων.

Φυσικά, τα μεγάλα ντουλάπια, τα πατώματα από σκληρό ξύλο και ο χώρος γκαράζ είναι όλα μεγάλα, αλλά δεν σημαίνουν απολύτως τίποτα εάν πληρώνουν για αυτούς σας αφήνει επίπεδη έσπασε στο τέλος κάθε μήνα. Οι άνθρωποι που είναι "φτωχοί στο σπίτι" δαπανούν ένα δυσανάλογα υψηλό ποσοστό των εισοδημάτων τους σε στεγαστικά και οικιστικά έξοδα, αφήνοντάς τα με σχετικά περιορισμένο εισόδημα. Φανταστείτε να κάθεστε στο πανέμορφο σπίτι σας τριών τετραγωνικών ποδιών τρώγοντας noodles ramen κάθε βράδυ και θα πάρετε την εικόνα.

Είτε έχετε παρακολουθήσει πάρα πολλά επεισόδια "Real Housewives", είτε απλά προσπαθείτε να συμβαδίσετε με τους φίλους σας, υπάρχουν πολλοί λόγοι που οι άνθρωποι υπερβαίνουν όταν αγοράζουν ένα σπίτι. Πρώτα απ 'όλα, υπάρχει μια κοινή τάση να συγχωνεύεται η αγορά ενός σπιτιού με την αγορά του ονείρου σας. Η αλήθεια είναι, όμως, ότι ένα σπίτι - είτε είναι το πρώτο, το δεύτερο ή το τρίτο - δεν χρειάζεται να είναι τέλειο. Απλώς πρέπει να ταιριάζει στις ανάγκες σας σήμερα.

Πραγματικά κόστη αγοράς ενός σπιτιού

Πολλοί λαοί υποτιμούν σε μεγάλο βαθμό το πραγματικό κόστος αγοράς ενός σπιτιού. Ακολουθεί μια λίστα με τις δαπάνες που πρέπει να θυμάστε.

1. Προκαταβολή

Το χρυσό πρότυπο για προκαταβολή ανέρχεται σε 20% της τιμής αγοράς. Σε ένα σπίτι αξίας 250.000 δολαρίων, αυτό σημαίνει ότι το τράβηγμα υπερβαίνει τα 50.000 δολάρια μετρητά.

Πριν από την ύφεση, πολλοί δανειστές θα σας επιτρέψουν να ξεφύγετε με ένα πολύ μικρότερο ποσό ή να σας επιτρέπουν να σκαρφαλώσετε την προκαταβολή σας στις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας. Ωστόσο, σήμερα, ενώ υπάρχουν εξαιρέσεις, σχεδόν όλοι οι δανειστές απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) εάν κάνετε προκαταβολή κάτω του 20% της τιμής αγοράς.

Το καλό για μια υψηλότερη προκαταβολή είναι ότι μειώνει το ποσό του χρέους που παίρνετε κατά την αγορά ενός σπιτιού. Αυτό σημαίνει μικρότερο ενδιαφέρον και καλύτερη σχέση χρέους προς εισόδημα.

2. Κόστος κλεισίματος

Αν ξεκαθαρίσετε τον τραπεζικό λογαριασμό σας για μια εκπληκτική προκαταβολή, κρατήστε την ανάσα - γιατί υπάρχουν περισσότερα. Αναμένεται επίσης να εμφανιστείτε στο κλείσιμο με ένα επιπλέον τεμάχιο μετρητών για να καλύψετε ορισμένα έξοδα που καταβάλλονται στον δανειστή και σε άλλα μέρη. Αυτά τα "κόστη κλεισίματος", τα οποία συνδέονται με την εφοδιαστική της αγοράς ενός σπιτιού, συνήθως περιλαμβάνουν ασφάλιση τίτλου, αμοιβές για αναζήτηση τίτλου, εκτίμηση, αναδοχή, έρευνα και προέλευση δανείου.

Οι αγοραστές μπορούν γενικά να αναμένουν να πληρώσουν μεταξύ 2% και 5% της τιμής αγοράς ενός σπιτιού στο κόστος κλεισίματος. Για το υποθετικό σπίτι των 250.000 δολαρίων, αυτό μεταφράζεται σε $ 5.000 έως $ 12.500. Μερικές φορές, οι αγοραστές μπορούν να διαπραγματευτούν για τους πωλητές για να καλύψουν αυτές τις δαπάνες, αλλά δεν είναι κάτι που πρέπει να υπολογίζετε.

3. Πληρωμή υποθηκών

Αν δεν κατορθώσατε να αγοράσετε το σπίτι σας με μετρητά, θα πρέπει να αντιμετωπίσετε μια πληρωμή υποθηκών κάθε μήνα - και αρκετοί παράγοντες συνεισφέρουν στο ποσό.

• ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου. Αυτό είναι το ποσό των χρημάτων που δανείστηκε για να χρηματοδοτήσει το σπίτι σας. Με ένα σπίτι 250.000 δολαρίων, αν υποθέσετε ότι πραγματοποιήσατε προκαταβολή ύψους 50.000 δολαρίων, θα έπρεπε να χρωστάτε $ 200.000 κυρίως.
• Ενδιαφέρον. Το ενδιαφέρον είναι ουσιαστικά το τέλος που οι δανειστές χρεώνουν σε αντάλλαγμα για τα δάνεια που δίνουν στους ιδιοκτήτες σπιτιού. Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων κυμαίνονται άγρια, αλλά κατά τον χρόνο της γραφής τους κυμαίνονταν γύρω στο 3,7% για ένα συμβατικό σταθερό δάνειο 30 ετών, υποθέτοντας και πάλι μια προκαταβολή 20%.
• Φόρος ακίνητης περιουσίας. Η τοπική κυβέρνηση σας επιβάλλει φόρους στην ιδιοκτησία σας για να καλύψει το όργωμα του χιονιού, τη συντήρηση του δρόμου, τη συντήρηση των δέντρων, την κρατική διοίκηση, την αστυνομία, την πυροσβεστική υπηρεσία και άλλες υπηρεσίες πόλης. Οι φόροι ιδιοκτησίας χρηματοδοτούν επίσης δημόσια σχολεία, βιβλιοθήκες και πάρκα. Αυτές τις μέρες, οι δανειστές γενικά απαιτούν από τους δανειολήπτες να πληρώνουν τους φόρους τους σε ένα δεσμευμένο λογαριασμό. Αντί να χρεώσετε το χρέος ολόκληρου του φόρου ακίνητης περιουσίας χύμα μία φορά το χρόνο, κατανέμεται σε μηνιαία ποσά που μεταφέρονται στην πληρωμή υποθηκών σας και κατατίθενται σε ξεχωριστό λογαριασμό που τηρεί ο δανειστής. Όταν ο φόρος ακίνητης περιουσίας σας λήγει, ο δανειστής σας το πληρώνει για σας χρησιμοποιώντας αυτά τα κεφάλαια. Ο φόρος ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται ως ποσοστό της αξίας του σπιτιού σας και τα ποσοστά διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία. Ενώ το 1,2% είναι μια κοινή εκτίμηση (όταν στρογγυλεύεται για το δείγμα σπίτι μας, ισοδυναμεί με 3.000 δολάρια ετησίως), αξίζει να σημειωθεί ότι θα μπορούσατε να πληρώσετε μόλις 0,18% στη Λουιζιάνα, αλλά περισσότερο από 10 φορές αυτό που διασχίζοντας τα σύνορα σε γειτονικό Τέξας.
• ΑΣΦΑΛΙΣΗ. Η πληρωμή υποθηκών σας μπορεί επίσης να περιλαμβάνει ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού, η οποία, όπως και οι πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας, κατατίθεται σε λογαριασμό μεσεγγύησης. Αφού βγάλετε την ασφάλεια ενός ιδιοκτήτη σπιτιού, ο δανειστής σας πιθανότατα θα κάνει τις πληρωμές για λογαριασμό σας. Οι πολιτικές για τους δανειστές ποικίλλουν, γι 'αυτό βεβαιωθείτε ότι αυτό ισχύει για την περίπτωσή σας. Διαφορετικά από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών που προαναφέρθηκε, τα ασφαλιστήρια συμβόλαια ιδιοκτητών κατοικιών συχνά καλύπτουν κλοπή, βανδαλισμό, πυρκαγιά και ζημιές από καιρικές συνθήκες. Οι πλημμύρες και οι σεισμοί τείνουν να αποκλείονται από τις τυποποιημένες πολιτικές. Για ένα σπίτι 250.000 δολαρίων, 1.500 δολάρια είναι μια σταθερή εκτίμηση για την ετήσια ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού.
• Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI). Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, η τράπεζά σας είναι πιθανό να απαιτήσει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών αν κάνετε προκαταβολή κάτω του 20%. Σε περίπτωση που σταματήσετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών ή πληρώσετε εντελώς, η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών βοηθά στην προστασία του δανειστή καλύπτοντας την υποχρέωσή σας. Το PMI συχνά μεταφέρεται και στο μηνιαίο σας στεγαστικό παγούρι, αν και ορισμένοι δανειστές επιτρέπουν μια κατ 'αποκοπήν πληρωμή. Ο δείκτης PMI κοστίζει μεταξύ 0,5% και 1% του ποσού του δανείου ετησίως.

Συνοψίζοντας, τα παρακάτω αντιπροσωπεύουν μια μηνιαία πληρωμή υποθηκών στο δείγμα των 250.000 δολαρίων:

• Αρχή και ενδιαφέρον: 931,31 δολάρια
• Φόρος ακίνητης περιουσίας: 250,00 δολάρια
• Ασφάλεια περιουσίας: 125,00 δολάρια
• Σύνολο: $ 1.306,91

Αυτά τα στοιχεία υποθέτουν ότι έχετε κάνει μια προκαταβολή 20%. Εάν δεν το έχετε, πρέπει να ληφθούν υπόψη τα έξοδα PMI, τα οποία θα ανέρχονταν σε 1.250 έως 2.500 δολάρια ετησίως σε αυτό το σενάριο.

30 χρόνια αργότερα, αφού τελικά εξοφλήσετε το δάνειό σας αξίας 200.000 δολαρίων, εδώ είναι το ποσό που θα δαπανηθείτε συνολικά:

• ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου: 200.000 δολάρια
• Ενδιαφέρον: 135.489,29 δολάρια
• Φόροι ιδιοκτησίας: 90.000 δολάρια
• ΑΣΦΑΛΙΣΗ: 45.000 δολάρια
• Σύνολο: 470.489,29 δολάρια

Προσθέστε τα προκαθορισμένα σας έξοδα και τα έξοδα κλεισίματος των 50.000 δολαρίων και έχετε δαπανήσει σημαντικά περισσότερο από το διπλάσιο της αρχικής τιμής αγοράς του σπιτιού σας - και αυτό μόνο εάν κατορθώσατε να κλειδώσετε ένα καλό επιτόκιο.

Κόστος της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού

Φυσικά, η πραγματική αγορά είναι μόνο η αρχή. Η κατοχή και διατήρηση ενός σπιτιού φέρνει πολλά έξοδα μαζί με αυτό.

1. Βοηθητικά προγράμματα

Εάν έχετε νοικιάσει ποτέ, πιθανότατα έχετε συνηθίσει σε λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Ωστόσο, οι πιθανότητες είναι ότι μερικές από αυτές ενσωματώθηκαν στο μηνιαίο ενοίκιό σας. Ως ιδιοκτήτης σπιτιού, πρέπει να πληρώσετε για όλα τα ακόλουθα:

• Θερμότητα
• Ηλεκτρική ενέργεια
• Αέριο
• Υπόνομος
• Νερό
• Σκουπίδια και ανακύκλωση
• Επιλογές όπως το καλώδιο και το Διαδίκτυο

2. Συντήρηση

Πολλά πράγματα μπορεί να πάνε στραβά με ένα σπίτι. Ο κλίβανος μπορεί να ανατινάξει, ο θερμαντήρας νερού μπορεί να σπάσει, οι σωλήνες να εκραγούν, ένα σύστημα HVAC μπορεί να φτάσει στο χέρι, και το ηλεκτρικό σας σύστημα μπορεί να μην είναι μέχρι να κωδικοποιήσει. Επιπλέον, η στέγη σας μπορεί να διαρρεύσει, η καπνοδόχος σας μπορεί να σπάσει, η μόνωση σας μπορεί να είναι ανεπαρκής και το μικρό παιδί σας να τραβήξει όλο τους τους τοίχους σε μόνιμο δείκτη.

Ως ενοικιαστής, απλά καλέστε τον ιδιοκτήτη σας όταν κάτι σπάσει ή πηγαίνει στραβά. Αλλά όταν είστε κύριος, το δολάριο σταματάει μαζί σας.

Η ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού είναι μια λύση σε αυτά τα πιθανά προβλήματα, αλλά δεν καλύπτει, για παράδειγμα, συνήθη συντήρηση, μούχλα, αποχετεύσεις αποχέτευσης ή τερμίτες. Επιπλέον, ακόμη και αν έχετε ασφάλιση, θα καταλήξετε να πληρώνετε εκπεστέο ποσό όταν προβείτε σε αξίωση και τα ποσοστά σας ενδέχεται να αυξηθούν ως αποτέλεσμα. Για να αντισταθμίσουν τυχόν δυσκολίες, ο καθένας θα πρέπει να διατηρήσει ένα σημαντικό αποθεματικό ταμειακών διαθεσίμων για να καλύψει τα πρόσθετα έξοδα συντήρησης, τόσο τακτική όσο και μη αναμενόμενα.

Υπολογισμός Πόσο μπορείτε να αντέξετε οικονομικά

Αυτοί οι αριθμοί είναι αποθαρρυντικοί, ναι, αλλά είναι σημαντικό να απορροφηθεί η πραγματικότητα της ιδιοκτησίας σπιτιού και να εξασφαλιστεί ότι αγοράζετε ένα σπίτι που δεν τεντώσει τον προϋπολογισμό σας πάρα πολύ λεπτό. Το ερώτημα, λοιπόν, είναι πώς ακριβώς διασφαλίζετε μια λογική τιμή αγοράς για το επίπεδο εισοδήματός σας?

Γνωρίζουμε ότι το δείγμα σπίτι $ 250.000 κοστίζει λίγο περισσότερο από $ 1.300 το μήνα μετά το αρχικό κόστος πληρωμής και κλεισίματος - χωρίς να υπολογίζονται οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και η συντήρηση. Η πλειοψηφία των οικονομικών εμπειρογνωμόνων συστήνει - και πολλοί δανειστές απαιτούν - ότι το κόστος στέγης σας δεν υπερβαίνει το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός σας. Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν το κεφάλαιο υποθήκης και τους τόκους, συν τους φόρους και την ασφάλιση.

Για το σπίτι δείγμα μας, θα χρειαστείτε ένα ετήσιο εισόδημα των περίπου 56.000 δολαρίων για να χτυπήσει εκείνο το 28%. Και, φυσικά, το 28% είναι ένας μέγιστος συνιστώμενος αριθμός για το λόγο του χρέους προς εισόδημα (HDTI). Μπορείτε να είστε πολύ πιο άνετοι - δηλαδή, λιγότερο "σπίτι κακή" - αν μπορείτε να διαχειριστείτε 20% έως 25% HDTI. Θα χρειαστείτε ένα ετήσιο εισόδημα ύψους περίπου 63.000 δολαρίων για να έχετε ένα HDTI 25% για ένα σπίτι 250.000 δολαρίων. Στο 20%, Και το εισόδημά σας θα πρέπει να είναι περίπου $ 79.000 για μια HDTI 20% στο ίδιο σπίτι.

Το βλέποντας από διαφορετική οπτική γωνία, ο παρακάτω πίνακας δείχνει περίπου τι μπορεί να αντέξει ο αγοραστής σε διάφορα ετήσια επίπεδα εισοδήματος. Φυσικά, αυτά είναι ακαθάριστες εκτιμήσεις - το κόστος ποικίλλει ανάλογα με την τοποθεσία και τα επιτόκια αλλάζουν καθημερινά.

Ετήσιο εισόδημα: $ 30.000

• 28% HDTI: τιμή αγοράς 118.000 δολαρίων
• 25% HDTI: τιμή αγοράς 104.000 δολαρίων
• 20% HDTI: Τιμή αγοράς $ 82.000

Ετήσιο εισόδημα: $ 50.000

• 28% HDTI: τιμή αγοράς 220.000 δολαρίων
• 25% HDTI: τιμή αγοράς 193.000 δολαρίων
• 20% HDTI: τιμή αγοράς 150.000 δολαρίων

Ετήσιο εισόδημα: $ 70.000

• 28% HDTI: τιμή αγοράς 310.000 δολαρίων
• 25% HDTI: Τιμή αγοράς 281.000 δολαρίων
• 20% HDTI: τιμή αγοράς 220.000 δολαρίων

Ετήσιο εισόδημα: $ 90.000

• 28% HDTI: τιμή αγοράς 414.000 δολαρίων
• 25% HDTI: Τιμή αγοράς 368.000 δολαρίων
• 20% HDTI: τιμή αγοράς 291.000 δολαρίων

Εάν μπορείτε να ξεφύγετε με ακόμη χαμηλότερη από 20% HDTI, τότε με κάθε τρόπο, το κάνετε.

Για τους περισσότερους ανθρώπους, το κόστος της στέγης δεν είναι το μόνο χρέος. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι πλήρεις αναλογίες χρέους προς έσοδα (DTI) λαμβάνουν υπόψη όλες τις επαναλαμβανόμενες μηνιαίες οφειλές. Αυτά περιλαμβάνουν τις πληρωμές αυτοκινήτων, τα δάνεια σπουδαστών, την υποστήριξη παιδιών ή τις πληρωμές διατροφής και τις μηνιαίες ελάχιστες πληρωμές με πιστωτικές κάρτες. Δεν θέλετε η συνολική σας υποχρέωση να υπερβαίνει το 36% του ακαθάριστου εισοδήματός σας.

Αν έχετε σήμερα μηδενικό χρέος, μπορείτε να ξεφύγετε πιο άνετα με συμπίεση του ανώτατου ορίου του συνιστώμενου ποσοστού χρέους κατοικιών. Ωστόσο, εάν κάνετε juggling ένα δάνειο αυτοκινήτου, ένα δάνειο σπουδαστών και πληρώνετε τις πιστωτικές κάρτες, θα πρέπει να κατευθύνετε πολύ, μακριά από το ποσοστό κατοικίας 28%.

Τελικό Λόγο

Η ιδιοκτησία στο σπίτι είναι δαπανηρή - ακόμη και υπό τις καλύτερες συνθήκες. Είναι κρίσιμο ότι είστε ρεαλιστές για το τι μπορείτε άνετα να προσφέρετε εσείς και η οικογένειά σας. Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε εύκολα να κάνετε τις μηνιαίες πληρωμές σας και να έχετε ακόμη χρήματα για ταξίδια, ρούχα και περιστασιακά δείπνα που δεν προέρχονται από φούρνο μικροκυμάτων. Αν πλησιάζετε προσεκτικά, όχι παρορμητικά, την ιδιοκτησία του σπιτιού, βάζετε τον εαυτό σας σε θέση να κάνετε μια σωστή απόφαση.

Σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι?