Πώς να πωλήσει το σπίτι σας από τον ιδιοκτήτη - Χωρίς έναν κτηματομεσίτη

Όταν ένα σπίτι χτυπά την αγορά χωρίς έναν πράκτορα, είναι γνωστό ως "προς πώληση από τον ιδιοκτήτη", ή FSBO (προφέρεται "FIZZ-boh"). Οι καταχωρίσεις FSBO είναι πιο συνηθισμένες σήμερα από ό, τι το 2007, χάρη στις πλατφόρμες καταχώρισης που απευθύνονται στους καταναλωτές όπως η Zillow και την ευκολότερη πρόσβαση στην υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) για μη-πράκτορες.

Αλλά FSBO δεν είναι καμία βόλτα στο πάρκο. Μια αναφορά 2017 Zillow διαπίστωσε ότι το 36% των ιδιοκτητών σπιτιών προσπαθούν να πουλήσουν τα σπίτια τους χωρίς έναν πράκτορα, αλλά μόνο το 11% στην πραγματικότητα ολοκληρώνουν οι ίδιοι τις πωλήσεις. Με άλλα λόγια, περισσότερα από τα δύο τρίτα των πωλητών που προσπαθούν FSBO αποτυγχάνουν.

Σκεφτείτε ότι έχετε ό, τι χρειάζεται για να συμμετάσχετε στις τάξεις των πωλητών που κλείνουν συμφωνίες FSBO; Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε για την πώληση του σπιτιού σας χωρίς έναν πράκτορα - και πώς να καθορίσετε αν είναι λογικό για εσάς.

Τι κάνουν οι επαγγελματικοί πράκτορες εγγραφών?

Πριν αποφασίσετε να παραιτηθείτε από την αντιπροσώπευση, καταλάβετε τι παραιτείστε. Τα κύρια καθήκοντα των επαγγελματικών πράκτορων διαπραγμάτευσης περιλαμβάνουν:

• Βοηθώντας τον πωλητή να ορίσει μια ρεαλιστική τιμή. Αν υποθέσουμε ότι χρησιμοποιείτε έναν τοπικό πράκτορα με εμπειρία που πωλεί σπίτια όπως η δική σας, θα πρέπει να γνωρίζουν καλά την αγορά. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν πώς να ερμηνεύουν comps ή πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις και τα πρόσφατα πρότυπα πωλήσεων. Στη συνέχεια, μπορούν να λάβουν υπόψη τους στόχους και τα κίνητρά σας, όπως πόσο γρήγορα θέλετε να πουλήσετε και να σας βοηθήσουν να ορίσετε μια ρεαλιστική τιμή καταλόγου.
• Προετοιμασία του σπιτιού προς πώληση. Ένας πράκτορας στρέφει ένα αντικειμενικό, ακόμη και επικριτικό μάτι πάνω στο σπίτι σας, εντοπίζοντας ζητήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από την καταχώριση ή ποιες εκπτώσεις πρέπει να εφαρμοστούν στην τιμή καταλόγου υπό το πρίσμα των ζητημάτων.
• Σταδιοποίηση του σπιτιού. Ο πράκτοράς σας πρέπει να σας βοηθήσει να προετοιμάσετε το σπίτι σας για καταχώρηση. Αυτό συνήθως περιλαμβάνει μια διεξοδική, συστηματική διαδικασία καθαρισμού και εκλογής και αυστηρούς κανόνες για τη διατήρηση της τάξης ενώ το σπίτι είναι στην αγορά.
• Καταχώρηση και εμπορία του σπιτιού. Πριν από την καταχώριση, ο πράκτοράς σας θα πρέπει να αναθέσει ή να πάρει φωτογραφίες επαγγελματικής ποιότητας για το εσωτερικό και το εξωτερικό του σπιτιού, να παράγει μια περιεκτική περιγραφή του ακινήτου και να προσθέσει το σπίτι στο MLS. Στις αγορές των πωλητών, ο πράκτοράς σας μπορεί να ψωνίσει το σπίτι γύρω από τους πράκτορες των αγοραστών και ενδεχομένως να προσελκύσει προσφορές πριν από την επίσημη επίσκεψη στην αγορά.
• Διευκόλυνση προβολών στο σπίτι. Ο πράκτοράς σας είναι ο κύριος διοργανωτής και σημείο επαφής για προβολές στο σπίτι και ανοικτά σπίτια. Δρουν ως ενδιάμεσοι για πράκτορες αγοραστών. αν ο πράκτοράς σας κάνει καλή δουλειά, ίσως να μην βλέπετε ποτέ κάποιον αγοραστή ή αγοραστή.
• Διευκόλυνση των διαπραγματεύσεων. Ο πράκτοράς σας λαμβάνει επίσης προσφορές υποψήφιων αγοραστών και ενεργεί ως ενδιάμεσος στις διαπραγματεύσεις. Η εμπειρία πωλήσεων και η τοπική τεχνογνωσία της αγοράς είναι χρήσιμες εδώ. ένας αρμόδιος πράκτορας μπορεί να σας βοηθήσει να ταξινομήσετε προσφορές μεγάλου μήκους από ποιοτικές προσφορές.
• Υποβοήθηση με τη διαδικασία κλεισίματος. Ο πράκτοράς σας θα πρέπει να σας συνοδεύει στο κλείσιμο, το οποίο οργανώνεται συνήθως από έναν πράκτορα διακανονισμού ή μια εταιρεία τίτλου και μπορεί επίσης να περιλαμβάνει δικηγόρο ακίνητης περιουσίας, ανάλογα με τους νόμους και τα έθιμα της δικαιοδοσίας σας. Για τους άπειρους πωλητές, η παρουσία ενός πράκτορα κατά το κλείσιμο είναι ένας σημαντικός ενισχυτής εμπιστοσύνης που μπορεί να μετριάσει διαφορές τελευταίας στιγμής ή νομικά ζητήματα.

Τούτου λεχθέντος, οι καλά οργανωμένοι πωλητές που είναι πρόθυμοι να βάλουν σημαντικό χρόνο και προσπάθεια είναι περισσότερο από ικανοί να αναλάβουν αυτά τα καθήκοντα.

Πώς να πωλήσετε το σπίτι σας χωρίς έναν κτηματομεσίτη

Σε κατά προσέγγιση ακολουθία, εδώ είναι αυτό που θα χρειαστεί να κάνετε για να βοσκόσετε το σπίτι FSBO σας από την προ-καταχώρηση της προετοιμασίας μέχρι την ημέρα κλεισίματος.

1. Αποκτήστε το σπίτι σας έτοιμο

Αρχίστε να προετοιμάζετε το σπίτι σας προς πώληση πολύ πριν να το καταγράψετε. Ξεκινήστε με μια λεπτομερή καμπάνια decluttering. Ο στόχος είναι να διευκολύνετε τους πιθανούς αγοραστές να οραματίζονται στο σπίτι σας, αντί να βλέπουν τα σημάδια της προσωπικότητάς σας παντού. Αφαιρέστε οτιδήποτε συμβάλλει στην αίσθηση της ζωής του σπιτιού, όπως οικογενειακές φωτογραφίες, και αποκρύψτε το σε κλειδωμένα ντουλάπια, χώρους αποθήκευσης, στο γκαράζ ή σε μια μονάδα αποθήκευσης εκτός χώρου. Επωφεληθείτε από την ευκαιρία να πουλήσετε ή να παραδώσετε αγαθά που δεν χρειάζεστε πλέον. χρησιμοποιήστε το eBay, το Amazon, το Craigslist ή μια παλιομοδίτικη πώληση γκαράζ για να τα ξεφορτώσετε γρήγορα.

Στη συνέχεια, τρίψτε τον τόπο μέχρι να λάμψει. Εάν είστε διατεθειμένοι να ξοδέψετε τα χρήματα για τον επαγγελματικό καθαρισμό σπιτιών μέχρι αυτό το σημείο, ίσως να θέλετε να κάνετε μια εξαίρεση εδώ. Μπορείτε να βρείτε ποιοτικά καθαριστικά σπιτιού για μια λογική τιμή από Handy.com. Οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν να πουν τη διαφορά μεταξύ ενός καλού ερασιτεχνικού καθαρισμού και ενός επαγγελματία καθαρού.

Τώρα, χτυπήστε τουλάχιστον μία αντικειμενική πηγή - τουλάχιστον, ένας φίλος που δεν σας πειράζει να σας προσβάλει, αλλά ιδανικά κάποιος που έχει εμπειρία στην ακίνητη περιουσία - να περπατήσετε στο σπίτι μαζί σας και να εντοπίσετε τα θέματα που μπορεί να παραβλέψετε. Τα κοινά σχέδια που πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από τη λίστα περιλαμβάνουν:

• Επαναφύτευση εσωτερικών τοίχων σε ουδέτερα χρώματα
• Αναδιατάσσοντας τα έπιπλα για να γεμίσετε μεγάλους χώρους και να τονίσετε τα μικρότερα
• Αντικατάσταση παρωχημένων συσκευών ή εξαρτημάτων
• Προσθέτοντας σπιτικές αλλά απρόσωπες προφορές, όπως κουβέρτες περιοχής και διακοσμητικά κεριά

Εκτός αν ζείτε σε ένα condo, δεν μπορείτε να παραμελήσετε το εξωτερικό του σπιτιού σας. Εάν το εξωτερικό σαφώς χρειάζεται εργασία, όπως μια νέα εργασία βαφής ή δρόμο, απευθυνθείτε πρώτα σε αυτά τα ζητήματα. Διαφορετικά, ο πρωταρχικός σας στόχος θα πρέπει να είναι να τονισθεί ο υπάρχων χώρος εξωραϊσμού και τα εξαρτήματά σας για να ενισχυθεί η προσφυγή στο κράσπεδο. Εάν έχετε ένα παραδοσιακό γκαζόν, δεν θα βλάψει ένα ψεκασμό σπόρων γρασιδιού ή χόρτου. για λουλούδια ή xeriscapes, φρέσκο ​​αχυρόστρωμα και χαλίκι, αντίστοιχα, θα πρέπει να κάνουν το τέχνασμα.

2. Ερευνήστε την αγορά και καθορίστε την τιμή σας

Τώρα ήρθε η ώρα να εκτελέσετε μια αντικειμενική ανάλυση της τοπικής αγοράς κατοικίας σας και να ορίσετε την τιμή καταλόγου του σπιτιού σας. Η λέξη-κλειδί εδώ είναι "αντικειμενική". Οι πωλητές της FSBO συχνά αφήνουν το συναίσθημα να παρεμβαίνει σε μια εντελώς λογική άσκηση. Η αγάπη σας για το σπίτι σας δεν επηρεάζει την αξία του.

Ελέγξτε τις πρόσφατες πωλήσεις συγκρίσιμων κατοικιών στην περιοχή σας για να πάρετε μια αίσθηση του πού θα πρέπει να τιμολογήσετε το σπίτι σας. Αναζητήστε τιμές πώλησης για σπίτια με παρόμοια έτοιμα τετραγωνικά μέτρα, υπνοδωμάτιο και μπάνιο, και μέγεθος διαμερίσματος. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον αριθμομηχανή HPI της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Χρηματοδοτικής Στέγασης για να βελτιώσετε την τιμολόγησή σας, αλλά μην πάρετε το λόγο του ως ευαγγέλιο. Και μην ασχοληθείτε με μια εκτίμηση. θα ξοδέψετε $ 300 έως $ 500 για να επιβεβαιώσετε αυτό που έχετε ήδη καθορίσει χωρίς κόστος και η τράπεζα του αγοραστή θα διεξάγει τη δική της αξιολόγηση κατά την αναδοχή, ούτως ή άλλως.

Με τα αποτελέσματα της έρευνας αγοράς σας στο χέρι, ορίστε μια τιμή καταλόγου που αντικατοπτρίζει τους στόχους σας και τον χρονικό ορίζοντα. Εάν πρέπει να βγείτε από το σπίτι το συντομότερο δυνατό, ίσως λόγω της μετεγκατάστασης, να πωλούν γρήγορα. Αν μπορείτε να περιμένετε για τον σωστό αγοραστή, ορίστε υψηλότερη τιμή καταλόγου. Στις αγορές των καυτών πωλητών, όπου τα σπίτια πωλούνται συνήθως πάνω από την τιμή που ζητάτε, μια χαμηλότερη τιμή καταλόγου μπορεί να προκαλέσει έναν πόλεμο υποβολής προσφορών που τελειώνει με το σπίτι σας που πωλεί για πολύ περισσότερα από ό,.

3. Συγκεντρώστε πληροφορίες και σχεδιάστε την καταχώρισή σας

Στη συνέχεια, συγκεντρώστε τις πληροφορίες που χρειάζεστε για να δημιουργήσετε την καταχώρισή σας, συμπεριλαμβανομένων των εξής:

• Αρχική δεδομένα. Αυτό περιλαμβάνει ποσοτικές πληροφορίες, όπως χρονολογία κατασκευής, έτοιμο εσωτερικό τετραγωνικό μήκος, μέγεθος παρτίδας και υπνοδωμάτιο και μπάνιο, καθώς και στοιχεία όπως ρύθμιση θέρμανσης και ψύξης και ρυθμίσεις στάθμευσης. Αυτές τις μέρες, πολλά σπίτια που δεν δραστηριοποιούνται επί του παρόντος στο MLS έχουν ήδη υπάρξει "καταχωρίσεις" σε τοποθεσίες της αγοράς κατοικιών, όπως οι Zillow και Trulia. Αν συμβαίνει αυτό για τη δική σας, μπορείτε απλά να τραβήξετε αυτά τα δεδομένα αφού ελέγξετε την ακρίβεια. Αλλά φροντίστε να εξετάσετε τις ενεργές λίστες MLS για να επιβεβαιώσετε ότι δεν λείπει τίποτα σημαντικό.
• Φωτογραφίες. Οι φωτογραφίες του σπιτιού σας μπορούν να κάνουν ή να σπάσουν την καταχώρισή σας. Αν προτιμάτε να μην πληρώνετε αρκετές εκατοντάδες δολάρια για ένα επαγγελματικό πακέτο φωτογραφίας, κάντε το καλύτερο για να το αναπαράγετε. Το HGTV συνιστά να ενσωματώνει άφθονο φυσικό φως, δίνοντας έμφαση σε εκτεταμένες προβολές σε κοντινές λήψεις, λαμβάνοντας περισσότερες φωτογραφίες από αυτές που σκοπεύετε να δημοσιεύσετε και χρησιμοποιώντας λογισμικό επεξεργασίας για να αγγίξετε τις φωτογραφίες που σχεδιάζετε να δημοσιεύσετε. Θα θελήσετε τουλάχιστον έναν πυροβολισμό από κάθε δωμάτιο και διάδρομο στο σπίτι, καθώς και πολλές φωτογραφίες εξωτερικού και εξωτερικού χώρου.
• Περιγραφή. Η περιγραφή σας θα πρέπει να συνδυάζει τις πραγματικές πληροφορίες που δεν καλύπτονται από τα τυποποιημένα στοιχεία καταχώρησης με αντίγραφα πωλήσεων που προσελκύουν την προσοχή των αγοραστών. Καθίστε και νοσηλεύστε τα σημεία πώλησης του σπιτιού σας με τον αντικειμενικό σας φίλο. όπως κάνατε κατά την προετοιμασία, ο στόχος σας εδώ είναι να δείτε το σπίτι σας μέσω των οφθαλμών των υποψήφιων αγοραστών. Η περιγραφή του σπιτιού σας δεν είναι ποίηση, ούτε πρέπει να τραβήξει πάνω από μερικές εκατοντάδες λέξεις, οπότε μην ενοχλείτε την πρόσληψη ενός επαγγελματία για να το γράψετε. Αλλά βεβαιωθείτε ότι τα λόγια σας βοηθούν τους αγοραστές να βλέπουν τον εαυτό τους στο σπίτι. Εάν είστε κολλημένοι, διαβάστε τις περιγραφές παρόμοιων καταχωρίσεων.

4. Καταγράψτε το σπίτι σας στο MLS

Δεν είστε υποχρεωμένοι να αναφέρετε το σπίτι σας στο MLS και πολλοί ευαγγελιστές του FSBO ορκίζουν ότι δεν αξίζει τον χρόνο των πωλητών. Αλλά μια λίστα MLS είναι ο ευκολότερος και ίσως ο πιο οικονομικός τρόπος για να αποκτήσετε σοβαρή έκθεση για την καταχώρισή σας χωρίς να χρησιμοποιήσετε έναν επαγγελματία μεσίτη - και το πιο σημαντικό είναι να πάρετε την εγγραφή σας μπροστά στους πράκτορες των αγοραστών.

Η καταχώρηση στο MLS δεν είναι υπερβολικά δαπανηρή. Τα πακέτα MLS από αξιόπιστους παρόχους υπηρεσιών FSBO, όπως το MLS My Home συνήθως ξεκινούν από περίπου $ 100 για έξι μήνες, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται η προμήθεια του αντιπροσώπου του αγοραστή εάν υπάρχει.

5. Διαφήμιση αλλού

Η καταχώρησή σας MLS - και μια πινακίδα αυλής ή πεζοδρομίου, που μπορείτε να βρείτε για λίγα δολάρια online - δεν θα πρέπει να είναι το τέλος της εκστρατείας μάρκετινγκ FSBO σας. Σκεφτείτε επίσης να διαφημίσετε το σπίτι σας σε ορισμένες ή σε όλες αυτές τις επιλογές:

• FSBO Sites. Οι περιοχές FSBO είναι πλούσιες, αλλά για να ελέγξετε το κόστος και να διατηρήσετε τη διαχειρίσιμη εφοδιαστική, ίσως θέλετε να κολλήσετε με μερικούς από τους πιο γνωστούς. Στο FSBO.com, το πακέτο μόνο για το FSBO.com κοστίζει περίπου $ 100 για έξι μήνες. το πακέτο MLS και Realtor.com, το οποίο περιλαμβάνει syndication για Zillow και Trulia, κοστίζει περίπου $ 400 για έξι μήνες.
• Real Estate Sites. Εάν επιλέξετε να μην ξεκινήσετε για ένα ακριβό πακέτο FSBO, μπορείτε να δημοσιεύσετε την καταχώρησή σας FSBO κατευθείαν σε τοποθεσίες ακινήτων που αντιμετωπίζουν οι καταναλωτές όπως οι Zillow και Trulia. Είναι ελεύθερη να καταχωρεί τις καταχωρίσεις FSBO και στις δύο αυτές τοποθεσίες, οι οποίες συγκεντρώνουν συλλογικά εκατομμύρια υποψήφιους αγοραστές.
• Τοπικοί ταξινομημένοι ιστότοποι. Η Craigslist και η Nextdoor είναι και οι δύο δωρεάν, πολύ εμπορικοί διαβαθμισμένοι ιστότοποι δημοφιλείς με πωλητές και αγοραστές κατοικιών - παρόλο που οι καταχωρίσεις ακινήτων της Nextdoor δεν είναι διαθέσιμες παντού.
• Ένα κανάλι YouTube. Δημοσιεύστε μια επαγγελματική περιήγηση βίντεο στο σπίτι σας στο YouTube. Αλλά μην ασχοληθείτε με ένα τρεμάμενο, φορητό τηλέφωνο με κάμερα που περνάει από μέσα. αν δεν θέλετε να έρθετε για έναν επαγγελματία videographer, ρωτήστε έναν φίλο ή συνάδελφο με την παραγωγή βίντεο και την εμπειρία επεξεργασίας.
• Ένας αφιερωμένος δικτυακός τόπος. Παρόλο που ένας ειδικός ιστότοπος απαιτεί περισσότερη προσπάθεια από μια λίστα με το κλειδί στο χέρι FSBO ή μια βασική διαφήμιση Craigslist, η δημιουργία ενός μπορεί να αξίζει τον κόπο στις αγορές αγοραστών και για πολύτιμα ή διακριτικά σπίτια εν γένει. Κάποιοι πράκτορες των πωλητών το κάνουν αυτό και ο τομέας για το. Είναι σχεδόν σίγουρα διαθέσιμος. Αν δεν είστε έμπειρος προγραμματιστής Ιστού, χρησιμοποιήστε ένα πακέτο φιλοξενίας plug-and-play και ένα build builder site. Σχέδιο βάσης του Wix κοστίζει 11 δολάρια το μήνα, για παράδειγμα. Θυμηθείτε, θα χρειαστεί να φιλοξενήσετε μόνο τον ιστότοπό σας έως ότου το σπίτι πωλεί.

6. Κρατήστε ένα Open House

Κρατήστε ένα ανοιχτό σπίτι σύντομα μετά το σπίτι σας επίσημα χτυπήσει την αγορά. Για να προετοιμαστείτε για το μεγάλο ντεμπούτο σας, επισκεφθείτε μερικά ανοικτά σπίτια στην περιοχή, FSBO ή αλλιώς, και σημειώστε.

Στη συνέχεια, δημιουργήστε ένα γυαλιστερό φύλλο πωλήσεων και κάντε μερικές δωδεκάδες αντίγραφα. Πολλοί πωλητές απλά εκτυπώνουν τις λίστες MLS ή Zillow, αλλά εξετάστε το ενδεχόμενο να περάσετε το επιπλέον μίλι και να προσθέσετε περισσότερες περιφερειακές λεπτομέρειες σχετικά με το σπίτι, όπως το ιστορικό του, καθώς και τις ανέσεις γειτονιάς, ειδικά εκείνες που απευθύνονται στους πιθανούς αγοραστές του σπιτιού σας - πάρκα και σχολεία για οικογένειες και νυχτερινή ζωή για νεαρότερα singles.

Προγραμματίστε το ανοιχτό σπίτι σας για ένα Σαββατοκύριακο αργά το πρωί ή νωρίς το απόγευμα. Ο τυπικός χρόνος εκτέλεσης είναι δύο έως τρεις ώρες, αλλά μπορείτε να διαλέξετε περισσότερο εάν θέλετε. Υποθέτοντας ότι το σπίτι σας έχει ήδη καθαριστεί, απογοητευτεί και διοργανωθεί, η πρωταρχική σας ευθύνη πριν το ανοιχτό σπίτι εξαπλώνει τη λέξη. Σκεφτείτε:

• Κάνοντας μια διαφήμιση για Craigslist και Nextdoor, ακόμη και αν δεν έχετε καταχωρίσεις σε αυτούς τους ιστότοπους
• Δημοσιεύοντας τις λεπτομέρειες στα κανάλια κοινωνικών μέσων ενημέρωσης και ζητώντας από τους οπαδούς σας να διαδώσουν τη λέξη
• Αποστέλλοντας ένα μαζικό μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στις επαφές σας
• Δημοσίευση φυλλαδίων σε κοινοτικούς χώρους γύρω από την πόλη

Πρέπει να είστε παρόντες και "επί" για τη διάρκεια της ανοικτής κατοικίας σας. Φορέστε επαγγελματικά και αφιερώστε την πλήρη προσοχή σας σε όλους όσους περπατούν μέσα από την πόρτα, ανεξάρτητα από το πόσο σοβαρή φαίνεται να αγοράζουν πραγματικά τον τόπο. Απαντήστε σε ερωτήσεις υπομονετικά και σχολαστικά.

Θυμηθείτε ότι ο στόχος του ανοιχτού σπιτιού σας είναι να δώσετε στην αγορά μια θετική πρώτη εντύπωση του σπιτιού σας και ανταγωνίζεστε επαγγελματίες πράκτορες που το κάνουν αυτό για να ζήσουν. Πράξη ανάλογα.

7. Εμφάνιση του σπιτιού σας

Μόλις το ανοιχτό σπίτι σας είναι στα βιβλία, είναι ανοικτή σεζόν για ιδιωτικές εμφανίσεις. Αγοράστε ένα κιβώτιο κλειδώματος, το οποίο μπορείτε να βρείτε για λιγότερο από 15 δολάρια στο Amazon.com, για να διατηρήσετε ασφαλή τα εφεδρικά κλειδιά ή να εγκαταστήσετε μια κλειδαριά αριθμητικού πληκτρολογίου στην μπροστινή πόρτα σας. μπορείτε να πάρετε μια βασική κλειδαριά πολλαπλών κωδικών από την Amazon.com για $ 75 ή λιγότερο.

Όταν οι πράκτορες των αγοραστών επικοινωνούν μαζί σας, επαληθεύστε την ταυτότητά τους ελέγχοντας τους αριθμούς αδείας τους με τα αρχεία καταστάσεων. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, θα έλεγες στο Τμήμα Real Estate της Καλιφόρνια. Στη συνέχεια, θα επεξεργαστείτε τις ώρες προβολής με κάθε πράκτορα. τα βράδια και τα σαββατοκύριακα τείνουν να είναι πιο βολικά για τους αγοραστές.

Στην ιδανική περίπτωση, θα βρεθείτε έξω από το σπίτι - ή, τουλάχιστον, από την όραση - κατά τη διάρκεια της επίδειξης καθώς η παρουσία σας μπορεί να αναβάλλει κάποιες προοπτικές. Επίσης, θυμηθείτε να κρατήσετε το σπίτι σας πεντακάθαρο και απαλλαγμένο από ακαταστασία μέχρι να το πουλήσει.

8. Να είστε έτοιμοι να πετάξετε και να διαπραγματευτείτε προσφορές

Όταν πηγαίνετε FSBO, δεσμεύεστε ότι ενεργείτε ως δικό σας πράκτορας. Αυτό σημαίνει να διαπραγματευτείτε και να διαπραγματευτείτε προσφορές με πράκτορες αγοραστών που διαπραγματεύονται συμφωνίες για ακίνητη περιουσία.

Εάν αυτό ακούγεται αποθαρρυντικό, περάστε από αυτές τις αποτελεσματικές στρατηγικές διαπραγμάτευσης. Πάνω απ 'όλα, κρατήστε δύο κύρια πράγματα στο μυαλό:

• Δεν είστε υποχρεωμένοι να απαντήσετε σε χαμηλά ή αβέβαια Προσφορές. Ότι ο πράκτορας ενός αγοραστή έχει το χρόνο να σας στείλει μια προσφορά δεν έχει καμία επίπτωση στην ποιότητα της προσφοράς. Μη διστάσετε να απορρίψετε τις εξωπραγματικά χαμηλές προσφορές. πιο συχνά από ό, τι δεν είναι, ο ίδιος αγοραστής θα επανέλθει με κάτι περισσότερο στη γραμμή. Το ίδιο ισχύει και για προσφορές με υψηλή μόχλευση (όταν η προκαταβολή του αγοραστή είναι πολύ χαμηλότερη από το πρότυπο 20%) ή ανεπιθύμητες προσφορές από τον πωλητή (για παράδειγμα, ο αγοραστής ζητά έναν τόνο τελών κλεισίματος του πωλητή).
• Η υπομονή πληρώνει. Οι κίνητροι αγοραστές είναι εκεί έξω, ακόμη και σε αγορές κάτω. Μην αποθαρρύνεστε από αυτό που φαίνεται σαν αναιμικό ενδιαφέρον για την καταχώρισή σας. μπορείτε πάντα να μειώσετε την τιμή προσφοράς σας εάν πρόκειται για κάτι τέτοιο.

9. Να διατηρήσετε μια εταιρεία τίτλου ή έναν πράκτορα διακανονισμού

Η καταχώρηση και η εμπορία του σπιτιού σας είναι αρκετά απλή για να το χειριστείτε μόνοι σας, αλλά θα χρειαστείτε επαγγελματική βοήθεια για να κλείσετε την πώληση.

Συγκεκριμένα, θα χρειαστείτε έναν πράκτορα μεσεγγύησης για να διευκολύνετε τη διαδικασία. Ανάλογα με τους νόμους και τα έθιμα του κράτους σας, ο πράκτορας μεσεγγύησης μπορεί να είναι εκπρόσωπος εταιρείας τίτλου ή δικηγόρος ακινήτων. Χρησιμοποιήστε τον κατάλογο της Αμερικανικής Ένωσης Τίτλων Γης για να βρείτε εταιρείες εγγεγραμμένων τίτλων ή για βοήθεια σχετικά με τον ρυθμιστή ακινήτων του κράτους σας.

Ο πράκτορας μεσεγγύησης θα είναι το κύριο σημείο επαφής σας για όλες τις εργασίες κλεισίματος και τα σχετικά έξοδα κλεισίματος, τα οποία συνήθως καλύπτει ο αγοραστής, αλλά τα οποία μπορεί να συμφωνήσετε να χωρίσετε ή να υποθέσετε για να ενθαρρύνετε την πώληση. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής θα είναι υπεύθυνος για την εκτέλεση μιας αναζήτησης τίτλου στο σπίτι και την αναδοχή του ασφαλιστηρίου του τίτλου.

10. Συμπληρώστε την απαιτούμενη νομική τεκμηρίωση και κλείστε την πώληση

Ένα συνονθύλευμα κρατικών και ομοσπονδιακών νόμων διέπει τις συναλλαγές επί ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Ανεξάρτητα από το πού βρίσκεται το σπίτι σας, θα δεσμευτείτε από ομοσπονδιακά καταστατικά όπως ο νόμος περί δίκαιης στέγασης, ο οποίος απαγορεύει στους πωλητές να κάνουν διακρίσεις εις βάρος μελών ορισμένων προστατευόμενων τάξεων.

Ο κρατικός ρυθμιστής ακινήτων σας - για παράδειγμα, το Τμήμα Κτηματολογίου της Καλιφόρνιας - είναι η αρχή ελέγχου για νομικά ζητήματα που σχετίζονται με το κράτος. Στις περισσότερες δικαιοδοσίες, οι αγοραστές και οι πωλητές χρησιμοποιούν μια τυποποιημένη σύμβαση πώλησης ακινήτων. Η FindLaw περιγράφει λεπτομερώς τι πρέπει να περιλαμβάνει η σύμβαση. Ακόμη και αν χρησιμοποιείτε μια δωρεάν ή φθηνή φόρμα από το Διαδίκτυο, δεν βλάπτετε να το τρέξετε από έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας ή, τουλάχιστον, από τον πράκτορα μεσεγγύησης.

Ο πράκτορας μεσεγγύησης και ο πληρεξούσιος ακίνητης περιουσίας, αν έχετε, πρέπει να διασφαλίζουν ότι όλα τα έγγραφα που κλείνουν είναι εντάξει, καθώς οτιδήποτε εκτός λειτουργίας μπορεί να καθυστερήσει ή να θέσει σε κίνδυνο την πώληση. Αν δεν είστε ικανοποιημένοι με τη διαχείριση όλων, θεωρήστε τη μίσθωση ενός μεσίτη μόνο για την ολοκλήρωση της πώλησης.

Ψάξτε για εκπροσώπηση μόνο μέσω αμοιβής μέσω παρόχων υπηρεσιών FSBO όπως ForSaleByOwner.com, των οποίων το πιο ακριβό πακέτο των πωλητών πωλητών κοστίζει περίπου 900 δολάρια - ακόμα μικρότερη από την προμήθεια 2% έως 3% του πράκτορα της πλήρους υπηρεσίας, υποθέτοντας ότι η τιμή πώλησης τουλάχιστον 50.000 δολάρια. Οι μεσίτες μόνο με προμήθεια μπορεί να είναι χρήσιμοι και πριν το κλείσιμο.

Οφέλη από την πώληση του σπιτιού σας χωρίς έναν πράκτορα

Οι ιδιοκτήτες σπιτιών αναφέρουν συνήθως αυτούς τους λόγους για τη μετάβαση στο FSBO.

1. Δεν χρειάζεται να πληρώσετε την Επιτροπή του πράκτορα

Σε όρους δολαρίου, αυτό είναι το μεγαλύτερο πλεονέκτημα της πώλησης του σπιτιού σας χωρίς έναν πράκτορα. Οι πράκτορες καταχώρισης σπάνια λαμβάνουν λιγότερο από 2% προμήθεια. αυτό είναι $ 2.000 για κάθε $ 100.000 σε αξία πώλησης. Στη μέση ημερήσια τιμή πώλησης των $ 317.400 στις ΗΠΑ το τέταρτο τρίμηνο του 2018, αυτό είναι $ 6.348. Σε πολλές αγορές, η προμήθεια 3% είναι στάνταρντ. δηλαδή $ 3.000 ανά 100.000 δολάρια σε αξία πώλησης και $ 9.522 σε πώληση με μέση τιμή.

Οι πωλητές FSBO πρέπει ακόμα να πληρώσουν την προμήθεια του αντιπροσώπου του αγοραστή εάν ο αγοραστής έχει επαγγελματική εκπροσώπηση, κάτι που συνήθως συμβαίνει. Αλλά το 2% έως 3% της τελικής τιμής πώλησης είναι μικρότερο από 4% έως 6% της τελικής τιμής πώλησης, την οποία θα πληρώσατε αν και οι δυο σας είχαν πράκτορες.

2. Βρίσκεστε στον πλήρη έλεγχο της διαδικασίας

Για καλύτερα ή χειρότερα, οι FSBO έχουν πλήρη έλεγχο της πώλησης. Αυτό είναι προφανώς αληθές για τους πωλητές με επαγγελματική εκπροσώπηση, αλλά όποιος εργάστηκε με έναν κτηματομεσίτη γνωρίζει ότι αναπόφευκτα ασκούν επιρροή - όσο λεπτή ή καλοπροαίρετη - στη διαδικασία.

Ακόμα και ένας καλός πράκτορας που δεν βιάζεται να κλείσει μπορεί να σας ωθήσει να πάρετε μια προσφορά με την οποία ίσως να μην είστε άνετοι - ή που θα θέλατε να διαπραγματευτείτε περαιτέρω - επειδή πραγματικά πιστεύουν ότι είναι η καλύτερη συμφωνία που θα πάρετε . Λιγότερο σχολαστικοί πράκτορες μπορούν να πιέσουν τους πελάτες να κλείσουν ταχύτερα και να δεχθούν κατώτερες προσφορές για να καταγράψουν τις προμήθειες ή να καλύψουν τις ποσοστώσεις πωλήσεων πριν από το τέλος ενός συγκεκριμένου μήνα ή ενός τριμήνου. Μπορεί ακόμη και να αποτρέψουν τους αγοραστές από το γεγονός ότι είστε παρακινημένοι να πουλήσετε, σε σαφή αντίθεση με τα οικονομικά σας συμφέροντα.

3. Δεν χρειάζεται να ασχοληθείτε με έναν πράκτορα που δεν σας αρέσει

Όταν ενεργείτε ως δικό σας πράκτορα, δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για τη σύγκρουση προσωπικοτήτων, αισθητικών προτιμήσεων ή διαπραγματευτικών στυλ. Μπορεί να χρειαστεί να παλέψετε με τις δικές σας αντιφατικές επιθυμίες ή να κάνετε συμβιβασμούς με τον σύζυγό σας ή τον σύντροφό σας, αλλά αυτό είναι διαφορετικό. γνωρίζετε τον σύζυγό σας ή τον συνεργάτη σας πολύ καλύτερα από έναν τυχαίο κτηματομεσίτη.

Οι συγκρούσεις αντιπροσώπων-πωλητών εμφανίζονται με πολλούς τρόπους. Συχνά σκέφτομαι μια εμπειρία που η σύζυγός μου και εγώ είχα ως αγοραστές. Ο πράκτοράς μας, ο οποίος εργάστηκε σε ένα πολύ προαστιακό γραφείο, επικρίθηκε στην αστική γειτονιά της εργατικής τάξης που θέλαμε να αγοράσουμε. Μας κατευθύνει αμείλικτα σε "ωραιότερα" - και ακριβότερα - τμήματα της πόλης και στο δρόμο σε παρουσιάσεις, έκανε επιφυλακτικά σχόλια σχετικά με τα κακά διατηρημένα σπίτια, τα άθλια αυτοκίνητα και τους φαινομενικά αδρανείς ντόπιους.

Αγνοήσαμε τις "συμβουλές" του και αγόρασα ένα υπέροχο αρχικό σπίτι στη γειτονιά που θέλαμε. Χρόνια αργότερα, είμαστε ακόμα ικανοποιημένοι από την επιλογή μας. Αλλά ακριβώς όπως είχαμε προβλήματα με τον κτηματομεσίτη μας ως αγοραστές, θα μπορούσατε να έχετε προβλήματα με έναν πράκτορα όταν πουλάτε το σπίτι σας.

4. Μπορείτε να μιλήσετε με γνώμονα το σπίτι σας

Επαγγελματίες πράκτορες είναι, καλά, επαγγελματίες. Ξέρουν πώς να βάλουν το καλύτερο πόδι ενός σπιτιού προς τα εμπρός, επισημαίνοντας τα κορυφαία σημεία πωλήσεών του ελαχιστοποιώντας τις ελλείψεις του.

Αλλά ακόμα και ο πιο υγιής επαγγελματίας πράκτορας δεν γνωρίζει το σπίτι σας όπως και εσείς. Ενώ δεν είναι ποτέ σοφό να αφήσετε τα συναισθήματα να παρεμποδίζουν τη σκοπιμότητα ή τα καλύτερα οικονομικά σας συμφέροντα (βλ. Παρακάτω), η αγάπη σας για το σπίτι σας είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα σε ανοιχτά σπίτια και παρουσιάσεις. Έχω βρει πάντα τις προβολές FSBO πιο ενδιαφέρουσες και ενημερωτικές από τις αντιπροσωπευτικές αντιπροσωπείες. Σε ένα ιδιαίτερα αξέχαστο ανοιχτό σπίτι, είχα μια μακρά συνομιλία με τον πωλητή FSBO για το κεντρικό κενό του σπιτιού, ένα εργαλείο που δεν είχα δει ποτέ πριν.

5. Δεν χρειάζεται να το πάτε μόνος του

Η αναστολή της πλήρους εξυπηρέτησης από έναν επαγγελματία πράκτορα δεν σημαίνει ότι θα πάει τελείως μόνος. Εάν είστε πραγματικά αφοσιωμένοι στην πώληση DIY, χρησιμοποιήστε τα social media για να βρείτε επιτυχημένους πωλητές FSBO στην περιοχή σας. χωρίς αμφιβολία θα έχουν πολύτιμες συμβουλές. Με πόρους όπως το Craigslist και το FSBO.com, μπορείτε να καταγράφετε και να διαφημίζετε το σπίτι σας σε πολλαπλές τοποθεσίες με λογικές προσπάθειες. Και αν αποφασίσετε ότι χρειάζεστε περισσότερη βοήθεια από ό, τι νομίζατε, οι υπηρεσίες μεσιτείας κατ 'αποκοπή εξακολουθούν να κοστίζουν σημαντικά λιγότερο από την αντιπροσώπευση με πλήρη υπηρεσία.

Μειονεκτήματα της πώλησης του σπιτιού σας χωρίς έναν πράκτορα

Εδώ μπορείτε να θελήσετε να σκεφτείτε δύο φορές για μια πώληση FSBO.

1. Δεν είστε τόσο έμπειροι ως έμπειρος επαγγελματίας

Οι πωλητές της FSBO δεν έχουν τόσο μεγάλη εμπειρία όσο έμπειροι κτηματομεσίτες ή μεσίτες, των οποίων τα διαπιστευτήρια απαιτούν χρόνια μελέτης και πρακτικής. Σίγουρα, μπορείτε να εργαστείτε στις πωλήσεις ή να γνωρίσετε το δρόμο σας γύρω από μια νομική σύμβαση, αλλά είναι απίθανο να έχετε το πλήρες φάσμα γνώσεων, δεξιοτήτων και μεθόδων για να ταιριάζει με ένα πραγματικό pro.

Παρά το συμπέρασμα της μελέτης NBER ότι οι FSBOs έκαναν εξίσου με πωλητές που βοηθούν τους πράκτορες, η έλλειψη εμπειρίας σας θα μπορούσε να σας βλάψει στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων ή να οδηγήσει σε ένα νεκρό λάθος που αυξάνει τη νομική ή οικονομική σας ευθύνη στο δρόμο.

2. Πιθανόν να μην έχετε εξειδίκευση στην τοπική αγορά

Ανεξάρτητα από το πόσο καιρό έχετε ζήσει στην περιοχή, είναι απίθανο να γνωρίζετε την τοπική αγορά ακινήτων σας καθώς και έναν επαγγελματία πράκτορα που έχει κάνει επιχειρήσεις εδώ και χρόνια. Οι πράκτορες πλήρους απασχόλησης συμμετέχουν σε δεκάδες πωλήσεις ετησίως. αυτά που σχετίζονται με μεγαλύτερες χρηματιστηριακές αγορές βλέπουν δεκάδες ή εκατοντάδες ακόμη. Μπορούν να ξεμπερδεύουν τις ενδείξεις και τις τάσεις που δεν είναι άμεσα εμφανείς από τις ποσοτικές αναλύσεις της αγοράς και να μετατρέπουν αυτά τα nuggets σε εφαρμόσιμες στρατηγικές που πληρώνουν για τους πωλητές - λέγοντας συμβουλεύοντας έναν πελάτη να τιμολογήσει το αρχικό του σπίτι χαμηλότερα από ότι μπορεί να αντέξει η αγορά και πυροδοτώντας έναν πόλεμο αγοραστές που επιθυμούν να επωφεληθούν από την ευκαιρία προστιθέμενης αξίας.

3. Θα χρειαστεί να αφιερώσετε πολύ χρόνο στη διαδικασία

Η πώληση ενός σπιτιού είναι χρονοβόρα ανεξάρτητα από το τι, αλλά είναι πολύ περισσότερο χωρίς τη βοήθεια ενός πράκτορα. Πριν δεσμευθείτε να πάτε μόνος του, υπολογίστε πόσο αξίζει ο χρόνος σας και πόσο μπορείτε να σώσετε χωρίς έναν πράκτορα, έχοντας κατά νου ότι το σπίτι σας μπορεί να τελειώσει να πωλεί λιγότερο ως FSBO παρά σε μια πώληση με υποβοηθούμενη από πράκτορες. Αν το ασφάλιστρο δεν αξίζει τις πολλές, πολλές ώρες που θα ξοδεύετε την προετοιμασία και την προβολή του σπιτιού σας, το FSBO μπορεί να μην είναι για σας.

4. Πρέπει να είστε ο κύριος διαπραγματευτής

Όχι όλοι οι πωλητές FSBO είναι γεννημένοι διαπραγματευτές, αλλά όσοι είναι άνετοι με το give-and-take dealmaking έχουν φυσικά ένα πόδι σε εκείνους τους αντιμέτωπους με την αντιπαράθεση.

Εάν είστε πρόθυμοι να πληρώσετε κάποιον να διαπραγματευτεί για λογαριασμό σας, ειδικά αν υποψιάζεστε ότι θα κάνουν καλύτερη δουλειά από εσάς, η συνεργασία με έναν επαγγελματία πράκτορα μπορεί να αξίζει τον κόπο σας. Καθώς ζυγίζετε τις επιλογές σας, θυμηθείτε ότι η τιμή πώλησης δεν είναι ο μόνος δείκτης της διαπραγμάτευσης της επιτυχίας. Εάν είστε παρακινημένοι να πουλήσετε αλλά αισθάνεστε ότι η συναισθηματική σας προσήλωση στο σπίτι σας ή η αδυναμία σας να αναγνωρίσετε μια ποιοτική προσφορά εμποδίζει την ικανότητά σας να κλείσετε τη συμφωνία, ένας επαγγελματίας ίσως βοηθήσει εσάς και τον αγοραστή σας να φτάσετε ναι γρηγορότερα.

5. Μπορείτε να αντιμετωπίσετε την αντίσταση από τους αντιπροσώπους των αγοραστών

Είναι κατανοητό ότι οι κτηματομεσίτες προστατεύουν τη συντεχνία τους. Κάποιοι κατευθύνουν ενεργά τους πελάτες τους μακριά από FSBOs. Άλλοι απολαμβάνουν τη διαπραγμάτευση με ερασιτέχνες αλλά ανησυχούν για τους νομικούς κινδύνους που αντιμετωπίζουν οι άπειροι πωλητές. Επίσης, οι περισσότεροι πράκτορες δεν ελέγχουν τακτικά τους ιστότοπους με καταχωρίσεις FSBO, εκτός αν το ζητούν ειδικά οι πελάτες τους - ένας άλλος λόγος για τον οποίο θα πρέπει να αυξήσετε την προβολή της αγοράς του σπιτιού σας με την καταχώρηση στο MLS.

Χρειάζεστε ακόμη περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την πώληση του σπιτιού σας χωρίς τη χρήση ενός πράκτορα; Υπάρχει ένα σπουδαίο βιβλίο για τον Αμαζόν που ονομάζεται, Ελέγξτε, ελέγξτε, πουλήθηκε: Ένας οδηγός λίστας ελέγχου για την πώληση του σπιτιού σας για περισσότερα χρήματα χωρίς έναν πράκτορα.

Τελικό Λόγο

Το δυνητικό οικονομικό όφελος από την πώληση χωρίς αντιπρόσωπο συσχετίζεται άμεσα με την τιμή πώλησης. Οι προμήθειες των αντιπροσώπων είναι υψηλότερες στις πιο ακριβές αγορές κατοικιών - όπως οι μεγάλες παράκτιες πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο και η Νέα Υόρκη ή οι ιδιαίτερα επιθυμητές κοινότητες διακοπών με περιορισμένη προσφορά κατοικιών - σε σχέση με τις αγροτικές περιοχές και τις μικρότερες πόλεις. Αλλά οι ακριβές αγορές κατοικιών τείνουν να είναι πιο ανταγωνιστικές τόσο για τους αγοραστές όσο και για τους πωλητές. Αυτό αυξάνει την χρησιμότητα των πρακτόρων και στις δύο πλευρές της συναλλαγής - και, για τους πωλητές, αυξάνει τις πιθανότητες οι υπηρεσίες των πρακτόρων να πληρώσουν για τους ίδιους.

Στο τέλος της ημέρας, εναπόκειται σε εσάς να διαπιστώσετε εάν το FSBO έχει νόημα για το σπίτι, την αγορά και τους στόχους σας. Αυτός ο προσδιορισμός μπορεί να απορρέει από ένα απλό υπολογισμό δολαρίων και λεπτών ή κάτι πιο περίπλοκο και υποκειμενικό, όπως η προθυμία σας να αφιερώσετε χρόνο στην αγορά της περιουσίας σας ή να υπομείνετε το κενό άμεσης αλληλεπίδρασης με τους υποψήφιους αγοραστές.

Σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας χωρίς βοήθεια από κτηματομεσίτη; Γιατί ή γιατί όχι?