Πώς να πάρετε ένα ενυπόθηκο δάνειο αν είστε αυτοαπασχολούμενος με κυμαινόμενο εισόδημα

Ωστόσο, εάν είστε ιδιοκτήτης μιας επιχείρησης ή είστε αυτοαπασχολούμενος, η δυνατότητα χρηματοδότησης ακινήτων δεν είναι τόσο απλή. Ανεξάρτητα από το εισόδημά σας, οι νέοι ομοσπονδιακοί κανονισμοί απαιτούν από τους αυτοαπασχολούμενους να περάσουν από έναν αριθμό στελεχών για να λάβουν στεγαστικά δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να χρειαστεί να σκεφτείτε έξω από το κουτί για να βρείτε τη χρηματοδότηση που χρειάζεστε.

Νέοι Κανονισμοί για Πιστοποίηση Χρηματοδότησης

Μετά την έκρηξη της φούσκας των ακινήτων στις ΗΠΑ το 2008 - ξεκινώντας μια πιστωτική κρίση και μια καταστροφική ύφεση - η ομοσπονδιακή κυβέρνηση εξέτασε τις πρακτικές ενυπόθηκου δανεισμού και διαπίστωσε ότι κάτι έπρεπε να αλλάξει. Ως αποτέλεσμα αυτών των αλλαγών, οι καταναλωτές βρήκαν αμέσως όλο και πιο δύσκολο να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση από το σπίτι.

Οι κανονισμοί εξακολουθούν να ισχύουν. Το 2014, το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών καθόρισε πρότυπα για "ειδικευμένα στεγαστικά δάνεια" στο πλαίσιο των μεταρρυθμίσεων δανεισμού Dodd-Frank. Σύμφωνα με τους New York Times, αυτά τα δάνεια είναι συχνά δύσκολο να λάβουν έγκριση για αν δεν εργάζεστε συμβατική δουλειά.

Ωστόσο, η αγορά κυριαρχείται από αυτούς. Θεωρούνται από την κυβέρνηση ότι είναι σταθερά και δίκαια τόσο για τους καταναλωτές όσο και για τους δανειστές. Και, επιπλέον, οι εταιρείες υποθηκών έχουν υψηλό κίνητρο να τους προσφέρουν, αφού το προστατεύουν από τη νομική προσφυγή σε περίπτωση που ένα δάνειο πάει άσχημα.

Για να αποκτήσετε ειδική υποθήκη, πρέπει να έχετε τα εξής:

• Επαλήθευση Εισοδήματος. Δεν αρκεί να έχετε έναν γεμισμένο τραπεζικό λογαριασμό - πρέπει να αποδείξετε ότι έχετε μια σταθερή ροή εισοδήματος. Αν πληρώνονται σποραδικά αλλά σε μεγάλα κομμάτια, αυτές οι μισθολογικές πληρωμές τυπικά υπολογίζονται κατά μέσο όρο μέσα σε δύο χρόνια για να δώσουν στους δανειστές μια καλή ιδέα για το μηνιαίο σπίτι σας.
• Δείκτης χρέους προς εισόδημα. Ο λόγος χρέους προς εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει το 43%. Για τους σκοπούς της απόκτησης στεγαστικών δανείων, ο αριθμός αυτός υπολογίζεται διαιρώντας το επαναλαμβανόμενο μηνιαίο σας χρέος με το επαναλαμβανόμενο μέσο μηνιαίο σας εισόδημα. Φυσικά, αυτό είναι προβληματικό αν έχετε λάβει δάνεια για να ξεκινήσετε ή να υποστηρίξετε την επιχείρησή σας.
• Δύο χρόνια προσωπικών και επιχειρηματικών φορολογικών επιστροφών για τους αυτοαπασχολούμενους. Δυστυχώς, οι φορολογικές διαγραφές μπορεί να επανέλθουν για να πάρουν ένα τεράστιο κομμάτι από το εισόδημα που δικαιούστε όταν όλα λέγονται και γίνονται, γι 'αυτό οι δανειστές θέλουν να αναθεωρήσουν τις συνολικές σας αποδόσεις. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι το εισόδημά σας για αυτοαπασχόληση ήταν $ 75.000 ετησίως για τα τελευταία δύο χρόνια, αλλά οι επιχειρηματικές σας διαγραφές ήταν $ 50.000 κάθε χρόνο. Οι δανειστές το βλέπουν αυτό ως ετήσιο εισόδημα των 25.000 δολαρίων - πράγμα που θα καθιστούσε δύσκολο να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα μεγάλο μέρος οτιδήποτε.
• Ανάλυση των τάσεων εισοδήματος. Να είστε έτοιμοι να εξηγήσετε τις απορροές στο εισόδημα. Ακόμη και αν το εισόδημά σας φαίνεται καλό όταν υπολογίζεται κατά μέσον όρο για δύο χρόνια, πρέπει να εξηγήσετε τυχόν πτωτικές τάσεις πριν από τις προϋποθέσεις.
• Πρόσθετα Χρηματοοικονομικά Στοιχεία και Ιστορικό. Οι εταιρείες υποθηκών συχνά θέλουν να έχετε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 640 για να δικαιούστε ένα δάνειο FHA (ένα δάνειο ασφαλισμένο από την Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης), αλλά η βαθμολογία σας πρέπει να είναι πλησιέστερη προς 700 για ένα συμβατικό δάνειο. Η συνολική απαιτούμενη προκαταβολή κυμαίνεται από περίπου 3% έως 20% της τιμής του σπιτιού, ανάλογα με το προϊόν ενυπόθηκου δανείου (τα δάνεια του FHA συνήθως απαιτούν μικρότερη προκαταβολή από τα συμβατικά δάνεια). Οι υψηλές προκαταβολές μπορεί να είναι πολύ προκλητικές, αν έχετε επενδύσει τα ρευστά περιουσιακά στοιχεία στην επιχείρησή σας.

Όλες αυτές οι απαιτήσεις μπορούν να κάνουν πολύ πιο δύσκολη την εξεύρεση χρηματοδότησης εάν είστε αυτοαπασχολούμενος ή ιδιοκτήτης επιχείρησης, ακόμα κι αν είστε υπέροχοι με χρήματα και έχετε σημαντική εξοικονόμηση πόρων.

Εναλλακτικές λύσεις για τη χρηματοδότηση παραδοσιακών ακινήτων

Ακόμα κι αν φαίνεται ότι δεν θα είχατε ποτέ τη δυνατότητα να αποκτήσετε το δικό σας ιδιοκτησία λόγω των νέων κανονισμών για ειδικευμένα δάνεια, όλα δεν χάνονται. Άλλες επιλογές μπορεί να σας επιτρέψουν να βρείτε χρηματοδότηση από το σπίτι.

1. Βοήθεια από τα μέλη της οικογένειας

Αν και σίγουρα δεν είναι επιλογή για όλους, ορισμένοι αυτοαπασχολούμενοι εξαρτώνται από τα μέλη της οικογένειας για στεγαστικά δάνεια. Ας υποθέσουμε ότι έχετε ασκήσει αυτοαπασχόληση για ένα χρόνο και κερδίζετε ένα καλό εισόδημα, αλλά δεν μπορείτε να εξασφαλίσετε ένα ειδικευμένο στεγαστικό προϊόν επειδή δεν έχετε δύο χρόνια σταθερού εισοδήματος. Σε αυτή την περίπτωση, τα μέλη της οικογένειας με σταθερό εισόδημα (και μια μεγάλη σειρά γενναιοδωρίας) μπορεί να είναι πρόθυμοι να συνυπογράψουν το δάνειό σας. Το ακίνητο ανήκει σε εσάς και κάνετε πληρωμές για την υποθήκη, αλλά τα μέλη της οικογένειάς σας εγγυώνται το δάνειο.

Ορισμένες εταιρείες υποθηκών ακόμη και σας επιτρέπουν να αναχρηματοδοτήσετε το ακίνητο στο όνομά σας μόλις έχετε τα δύο χρόνια απόδειξής σας. Φυσικά, αυτή η επιλογή μπορεί να αποδειχθεί προβληματική για την οικογενειακή δυναμική αν η επιχείρησή σας πηγαίνει νότια ή εσείς δεν έχετε το δάνειο, γι 'αυτό το προσεγγίζετε προσεκτικά.

2. Χρηματοδότηση πωλητή

Οι πωλητές που είναι ιδιοκτήτες της περιουσίας τους μπορούν να επιλέξουν να προσφέρουν χρηματοδότηση μόνοι τους, είτε επειδή η αγορά είναι αδύναμη (δεν μπορούν να βρουν αγοραστή), είτε ενδιαφέρονται να δημιουργήσουν εισοδηματική ροή από την επένδυσή τους. Οι όροι ενός δανείου συντάσσονται σε μια ειδοποιητική σημείωση και οι μηνιαίες πληρωμές σας πηγαίνουν απευθείας στον πωλητή.

Οι ρυθμίσεις αυτές έχουν συνήθως υψηλότερο επιτόκιο από τα τραπεζικά δάνεια, αλλά μπορούν να μειώσουν το συνολικό κόστος εξαλείφοντας τα τέλη προέλευσης των ενυπόθηκων δανείων και άλλες προμήθειες δανεισμού. Πρέπει να είστε προετοιμασμένοι να εξηγήσετε στον πωλητή γιατί είστε αξιόπιστος υποψήφιος όταν δεν είστε αρκετά ισχυρός υποψήφιος για ένα παραδοσιακό τραπεζικό δάνειο. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μια αρκετά μεγάλη προκαταβολή, ένας μεγάλος τραπεζικός λογαριασμός και οι ισχυρές ροές εσόδων μπορούν να κάνουν τη συζήτηση για εσάς.

3. Rent-to-Own

Μια ιδιοκτησία ενοικίου-ιδιοκτησίας μπορεί να είναι μια καλή επιλογή αν περιμένετε τα δύο χρόνια εισοδήματός σας απόδειξη πριν από την απόκτηση ενός ειδικευμένου ενυπόθηκου προϊόντος. Σε αυτές τις συμφωνίες, εισάγετε μια μίσθωση και πληρώστε ενοίκιο όπως θα κάνατε για οποιαδήποτε ιδιοκτησία ενοικίασης. Ωστόσο, το ενοίκιο είναι συνήθως λίγο υψηλότερο από την αγοραία αξία, και αυτό το "έξτρα" πηγαίνει προς την οικοδόμηση μιας προκαταβολής που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε στο τέλος της μίσθωσης για να αγοράσετε το ακίνητο. Εάν επιλέξετε να μην αγοράσετε το σπίτι στο τέλος της μίσθωσης σας, αυτό το πλεόνασμα συνήθως παραμένει με τον ιδιοκτήτη.

Το πλεονέκτημα αυτής της επιλογής είναι να εξοικονομήσετε την προκαταβολή σας για περίοδο ενός ή δύο ετών, να οικοδομήσετε την επιχείρησή σας, να καλύψετε τα εισοδήματά σας και να αντιμετωπίσετε οποιαδήποτε άλλα ζητήματα που ενδέχεται να σας εμποδίσουν από ένα πιστοποιημένο υποθηκοποιημένο προϊόν,.

4. Επενδυτικοί λογαριασμοί ή ασφαλιστικές πολιτικές

Εάν έχετε λογαριασμούς συνταξιοδότησης ή ασφαλιστήρια συμβόλαια, μπορεί να μπορείτε να δανειστείτε εναντίον τους. Ωστόσο, όλες οι παρακάτω επιλογές απαιτούν είτε να χτίσετε τον συνταξιοδοτικό σας λογαριασμό είτε την πολιτική ασφάλισης αξίας μετρητών πίσω στο προηγούμενο μέγεθός του, αν δεν θέλετε να αντικαταστήσετε τα οφέλη που προτίθενται να προσφέρουν. Επίσης, να θυμάστε ότι χάνετε τα κέρδη όταν τα χρήματα συνταξιοδότησης χρησιμοποιούνται για ένα σπίτι και όχι επιτρέπονται να αυξηθούν στους λογαριασμούς σας.

Ασφάλεια ζωής
Αν κατέχετε ασφαλιστήριο συμβόλαιο ζωής σε μετρητά, όπως μια ολόκληρη ζωή ή μια γενική πολιτική ζωής, είναι δυνατό να δανειστείτε έναντι της χρηματικής αξίας της. Καθώς πληρώνετε στην πολιτική με την πάροδο του χρόνου, η χρηματική αξία αυξάνεται καθώς κερδίζει μερίσματα και τόκους. Πιθανόν δεν θα πρέπει καν να απαντήσετε σε οποιαδήποτε ερώτηση σχετικά με τη λήψη δανείου, αλλά χρειάζεστε ένα σχέδιο για να το πληρώσετε (όπως θα κάνατε με οποιοδήποτε δάνειο).

Επιπλέον, πρέπει να σκεφτείτε πολύ και πολύ για τους κινδύνους που σχετίζονται με το δανεισμό από μια πολιτική ασφάλισης ζωής, ιδιαίτερα εάν συμβεί το αδιανόητο και η οικογένειά σας έχει μείνει χαμηλότερη πληρωμή επειδή η χρηματική αξία είναι συνδεδεμένη με ένα δάνειο. Οι κανόνες διαφέρουν ανάλογα με την πολιτική που έχετε στην κατοχή σας, οπότε μιλήστε στην ασφαλιστική σας εταιρεία πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση.

IRA
Ανά πάσα στιγμή, μπορείτε να αποσύρετε τις συνεισφορές σας από ένα Roth IRA χωρίς φόρους ή ποινές. (Εάν είστε άνω των 59 ετών και άνω, μπορείτε να αποσύρετε τα χρήματα χωρίς φόρο και χωρίς ποινή για οποιονδήποτε σκοπό.) Ωστόσο, ακόμα και αν είστε κάτω από 59 1/2 και έχετε συνεισφέρει λιγότερα από 10.000 δολάρια στην Roth, μπορείτε να αποσύρετε έως και 10.000 δολάρια χωρίς φόρο ή χρηματική ποινή που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για την αγορά, επισκευή ή αναδιαμόρφωση ενός πρώτου σπιτιού.

Για να θεωρηθεί ένας πρώτος ιδιοκτήτης σπιτιού, δεν πρέπει να έχετε στην κατοχή σας ένα σπίτι για τα τελευταία δύο χρόνια. Τα τυχόν αποσυνδεδεμένα κέρδη πρέπει να χρησιμοποιούνται εντός 120 ημερών και τα κέρδη αυτά πρέπει να έχουν εγγραφεί στο λογαριασμό για τουλάχιστον πέντε έτη, ώστε να αποφευχθεί τόσο η ποινή πρόωρης απόσυρσης ύψους 10% όσο και οι φόροι εισοδήματος από την απόσυρση. Εάν τα κέρδη έχουν καταχωρηθεί στο λογαριασμό για λιγότερα από πέντε χρόνια, δεν θα υπολογιστεί η ποινή του 10%, αλλά πρέπει να πληρώσετε τον συνήθη φόρο εισοδήματος.

Μπορείτε επίσης να αποσύρετε έως και 10.000 δολάρια από ένα παραδοσιακό IRA, συμπεριλαμβανομένων των SEP-IRA, και να αποφύγετε την ποινή 10% εάν τα χρήματα χρησιμοποιούνται για τον ίδιο σκοπό και ξοδεύονται εντός 120 ημερών. (Εάν είστε άνω των 59 ετών, μπορείτε να αποσύρετε τα χρήματα του IRA για οποιονδήποτε σκοπό χωρίς ποινή.) Ωστόσο, πρέπει να καταβάλετε φόρο εισοδήματος για την απόσυρση.

Επιπλέον, το επίδομα πρόωρης αποχώρησης των 10.000 δολαρίων είναι ένα όριο διάρκειας ζωής για αποσύρσεις από οποιοδήποτε IRA - συμπεριλαμβανομένου του Roth IRA - για αγορά (και επισκευή ή ανακατασκευή) ενός πρώτου σπιτιού. Με άλλα λόγια, το άθροισμα των αποσύρσεων από οποιονδήποτε συνδυασμό λογαριασμών του IRA δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 10.000 δολάρια.

401k
Ενώ μπορείτε να δανειστείτε έναντι των 401k σας, είναι μια επικίνδυνη επιλογή. Σε αντίθεση με την απόσυρση χρημάτων από τα 401k σας - η οποία είναι κακή ιδέα εκτός και αν γίνει σε απόλυτη απελπισία - ένα δάνειο έναντι των 401k σας μπορεί να σας πάρει μετρητά έως το μισό της αξίας του λογαριασμού σας, με μέγιστο ποσό $ 50.000.

Για παράδειγμα, εάν η αξία του λογαριασμού σας είναι $ 50.000, μπορείτε να δανειστείτε μόνο $ 25.000 για μια προκαταβολή. Πληρώνετε τόκο - αλλά επιστρέφεται στον εαυτό σας. Ωστόσο, το επιτόκιο είναι μεταβλητό - βασισμένο στο βασικό επιτόκιο - το οποίο θα μπορούσε να είναι ένα πρόβλημα εάν οι κορυφαίοι βαθμοί υπερβαίνουν το τρέχον επίπεδο του 3,25%. Δεδομένου ότι μια προθεσμία δανείου 401k είναι συνήθως πέντε χρόνια (αλλά μερικοί είναι μέχρι 15 χρόνια) πρέπει να είστε σίγουροι ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις μηνιαίες πληρωμές για τη διάρκεια. Επιπλέον, αν χάσετε τη δουλειά σας, έχετε μόλις 60 ημέρες για να εξοφλήσετε το δάνειο - διαφορετικά, το μη καταβληθέν ποσό μπορεί να φορολογηθεί ως συνήθη εισόδημα και αν έχετε ηλικία κάτω των 59 1/2 ετών, έχετε επιβάλει ποινή 10% πρόωρης απόσυρσης.

5. Κατάστημα γύρω για μη ειδικευμένα ενυπόθηκα προϊόντα

Είναι δυνατό να βρεθούν οι δανειστές που είναι πρόθυμοι να σκέφτονται έξω από το πλαίσιο "ειδικής υποθήκης" εάν αποδείξετε ότι είστε υποψήφιος χαμηλού κινδύνου. Τα προϊόντα στεγαστικών δανείων χωρίς τίτλο περιλαμβάνουν δάνεια χωρίς τεκμηρίωση, δάνεια μόνο για τόκους και δάνεια με δικαιώματα προπληρωμής.

Για παράδειγμα, πείτε ότι τα επιχειρηματικά δάνεια σας έχουν ωθήσει πάνω από το δείκτη χρέους προς εισόδημα για μια ειδική υποθήκη. Αν έχετε μια προκαταβολή 40%, ένα μεγάλο πιστωτικό αποτέλεσμα, και αρκετά χρόνια σταθερού εισοδήματος, μπορείτε να βρείτε πιθανώς έναν δανειστή. Ωστόσο, εξαιτίας των νομικών και χρηματοοικονομικών κινδύνων του δανειστή που σχετίζονται με ανεξιχνίακα προϊόντα, συνήθως πληρώνετε υψηλότερο επιτόκιο για αυτό το είδος προϊόντος.

Τελικό Λόγο

Ακριβώς επειδή ακολουθήσατε το όνειρό σας για να δουλέψετε μια επιχείρηση δεν σημαίνει ότι πρέπει να εγκαταλείψετε το όνειρό σας να έχετε ένα σπίτι. Ακόμα κι αν πρέπει να περιμένετε δύο χρόνια για να αποδείξετε επαρκώς το εισόδημά σας, ο χρόνος που επενδύετε για να κάνετε έναν καλό υποψήφιο για ένα δάνειο θα μπορούσε να καταλήξει σε σημαντικά μερίσματα. Χρησιμοποιήστε το χρόνο σας για να αφαιρέσετε τα χρήματα για μια μεγαλύτερη προκαταβολή και να αυξήσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, ώστε να μπορείτε να δικαιούστε το καλύτερο προϊόν εκεί όταν είναι ώρα να αγοράσετε.

Ποιες πρόσθετες επιλογές μπορείτε να προτείνετε να βρείτε χρηματοδότηση για ένα σπίτι διατηρώντας παράλληλα ένα καθεστώς αυτοαπασχολούμενου?