Πώς να αγοράσετε ένα σπίτι ή ιδιοκτησία αποκλεισμού από μια τράπεζα - 5 ερωτήσεις για να ρωτήσετε

Σε αυτό το άρθρο, θα συνοψίσω μερικά από τα βασικά ερωτήματα για να σκεφτώ πριν αποφασίσει να υπογράψει μια σύμβαση αγοράς για έναν αποκλεισμό. Θα προσθέσω επίσης μερικά από τα προσωπικά μου ανέκδοτα και θα μοιραστώ μέρη της εμπειρίας μου. Εάν ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα σπίτι αποκλεισμού, αυτά τα σημεία είναι σημαντικά να εξετάσει και μπορεί να σας βοηθήσει να οικοδομήσουμε ένα υγιέστερο χρηματοπιστωτικό χαρτοφυλάκιο.

1. Πόσο καιρό έχει το ακίνητο στην αγορά?
Δεν δημιουργούνται εξίσου όλες οι αποκλεισμένες ιδιότητες. Για παράδειγμα, ένα καλό ακίνητο σε μια γειτονιά που θα έρθει θα αγοραστεί γρήγορα - συνήθως από επενδυτή σε ακίνητα ή από πρόθυμο άτομο που αναζητά νέο σπίτι. Μην περιμένετε αυτά τα σπίτια να παραμείνουν στην αγορά για περισσότερο από 30 ημέρες.

Ωστόσο, αν αγοράζετε ένα σπίτι σε υπο-par κατάσταση ή σε μια περιοχή που έχει πληγεί σκληρά από την κρίση των ενυπόθηκων δανείων, αναμένεται μεγαλύτερος χρόνος αγοράς. Ως αγοραστής, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη ευελιξία στην τιμή: οι τράπεζες μίσος που έχουν αποκλειστεί από την ιδιοκτησία στα χέρια τους για περισσότερο από 90 ημέρες (ένα δημοσιονομικό τρίμηνο), και θα διαπραγματευτεί με έναν καλό αγοραστή.

Αγόρασα το σπίτι μου στην Αριζόνα αφού ήταν στην αγορά για σχεδόν τρεις μήνες. Είδα ότι η τιμή του σπιτιού μειώθηκε κατά σχεδόν 7% κάθε μήνα, και ως εκ τούτου δεν περίμενε τον επόμενο μήνα για να αγοράσει το σπίτι. Αντ 'αυτού, διαπραγματεύτηκα με την τράπεζα για να μειώσω την τιμή κατά 12% από την πιο πρόσφατη τιμή. Η τράπεζα αντέδρασε με έκπτωση 9%. Οι τελικές αποταμιεύσεις μου αντιπροσωπεύουν σχεδόν έκπτωση 23% από την αναγραφόμενη τιμή (δηλαδή 7% + 7% + 9%).

2. Πόσο πληρώνετε ανά τετραγωνικό πόδι κατοικίας κατοικίας?
Η τιμή ανά τετραγωνικό πόδι είναι ένας καλός τρόπος για να καθορίσετε την αξία του σπιτιού σας. Ελέγξτε τις μέσες τιμές ανά τετραγωνικό πόδι των σπιτιών που πωλήθηκαν τους προηγούμενους δύο μήνες με τον ίδιο ταχυδρομικό κώδικα. Πολλαπλασιάστε το από την κατοικία του σπιτιού σας για να καθορίσετε μια "μέση" τιμή για το σπίτι σας.

Για παράδειγμα, αν ένα σπίτι αξίζει 75 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι και υπάρχουν 1.500 τετραγωνικά πόδια, τότε η συνολική αξία του σπιτιού είναι $ 112.500.

Φυσικά, εάν θέλετε να πληρώσετε τη μέση τιμή, υπάρχει ο κίνδυνος να πληρώσετε υπερβολικά. Εκτός αν το σπίτι σας είναι σε άριστη κατάσταση και δεν υπάρχει πολλή δουλειά για να κάνετε (σε αυτήν την περίπτωση, ο μέσος όρος πληρωμής είναι μεγάλος!), Εξετάστε τα δύο τρίτα των τιμών. Με αυτό κατά νου, ας υπολογίσουμε εκ νέου την αξία του σπιτιού και να δούμε τι παίρνουμε.

Δεδομένου ότι υποθέτουμε ότι το σπίτι δεν είναι στην κορυφή της αγοράς όσον αφορά την αξία, θα υποθέσουμε ότι αξίζει $ 65 ανά τετραγωνικό πόδι. Πολλαπλασιάζονται με τα ίδια 1.500 τετραγωνικά πόδια όπως και πριν, το σπίτι αξίζει τώρα $ 97.500. Voila! Υή έσωσε μόλις 15.000 δολάρια. Σκεφτείτε ότι μπορείτε να το βάλετε για καλύτερη χρήση; Σίγουρα.

Ως σκληρός διαπραγματευτής, ήμουν αποφασισμένος να πληρώσω πολύ χαμηλή τιμή ανά τετραγωνικό πόδι για το σπίτι μου. Ήξερα ότι η αγορά της Αριζόνα δεν θα βελτιωνόταν. Πραγματικά πλήρωσα τη δεύτερη χαμηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό πόδι στον ταχυδρομικό κώδικα κατά τη στιγμή της αγοράς κατά την περίοδο των 90 ημερών.

3. Πληρώνετε μετρητά ή υποθηκεύεστε?
Εάν πληρώνετε μετρητά, η προσφορά σας πηγαίνει κατευθείαν στο μπροστινό μέρος της στοίβας των προσφορών της τράπεζας. Ας πούμε ότι προσφέρετε 85.000 δολάρια μετρητά για ένα σπίτι που είναι εισηγμένο σε $ 100.000. Πιθανότατα έχετε περισσότερες πιθανότητες να το πετύχετε από το άτομο που προσφέρει $ 95.000. Τα μετρητά σημαίνει ότι είστε αξιόπιστος αγοραστής και η τράπεζα δεν χρειάζεται να περιμένει δύο εβδομάδες για να εισέλθει η επιταγή σας. Χρησιμοποιήστε αυτό το πλεονέκτημα σας.

Εάν αγοράζετε το σπίτι σας με ενυπόθηκο δάνειο, έχετε μεγαλύτερη ευελιξία στην τιμή, αφού η αρχική προκαταβολή θα είναι περίπου το 20% του σπιτιού. Αν αγαπάς πραγματικά το σπίτι, μην ανησυχείς για να πληρώσεις λίγο περισσότερο για να το πάρετε.

Ως ο ίδιος αγοραστής μετρητών, ήξερα ότι είχα μόχλευση σε πολλά μέτωπα. Ο κτηματομεσίτης μου, ο οποίος προβαίνει σε προμήθεια με βάση την αγορά μου, ήθελε να προσφέρω ένα ποσό πολύ κοντά στην ζητούμενη τιμή, ώστε να είχε μια οριστική πώληση. Φυσικά, δεν ήταν αυτός που πληρώνει, οπότε η άποψή του είχε τεθεί σε αναμονή.

4. Υπάρχουν πολλά στεγασμένα σπίτια στην ίδια περιοχή?
Αν υπάρχουν πολλά στεγασμένα σπίτια κοντά σε αυτό που αγοράζετε, πιθανότατα θα υπάρξει αυξημένη πτώση της αξίας. Αυτό το σενάριο στέλνει πολλά αρνητικά μηνύματα στους πιθανούς αγοραστές σχετικά με τη γειτονιά, την πόλη και την αγορά. Στην τρέχουσα οικονομία μας, αυτή είναι μια πανταχού παρούσα σκηνή, αλλά μην αφήσετε να σας εκτροχιάσει να κάνετε μια σοφή απόφαση. Μέχρι να πωληθούν όλα τα σπίτια στο μπλοκ, θα υπάρξει ένα αποκλεισμένο σπίτι που θα μειώσει την αξία της ιδιοκτησίας σας. Εκτελέστε μια γρήγορη σάρωση κώδικα ταχυδρομείου σε έναν αξιόπιστο ιστότοπο όπως το Redfin ή το Zillow για να δείτε πώς γίνεται η περιοχή.

Δεδομένου ότι το σπίτι που αγόρασα θα είναι μαζί μου για τουλάχιστον μισή δεκαετία, δεν ήμουν πολύ ανησυχούν για να δουν τέσσερα περισσότερα σπίτια στο μπλοκ σε αποκλεισμό. Πιστεύω ότι πέντε χρόνια είναι αρκετός χρόνος για να μειωθούν οι τιμές και να επανέλθουμε ξανά, διασφαλίζοντας ότι η επένδυσή μου είναι ασφαλής.

5. Πόσα χρήματα θα έχετε μετά την αγορά?
Να είστε έτοιμοι να δαπανήσετε πολλά χρήματα μετά την αρχική αγορά σας για να διορθώσετε το σπίτι για να ανταποκριθείτε στα πρότυπά σας. Έχετε τουλάχιστον άλλα 20% της αξίας του σπιτιού κρυμμένο σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Ακόμη και μετά από μια επιθεώρηση στο σπίτι, θα βρείτε πράγματα που σας ενοχλούν και πρέπει να αλλάξετε. Μην ξεχνάτε τις συσκευές, τα έπιπλα, τον εξωραϊσμό και τον φόρο ακίνητης περιουσίας. Εάν είναι δυνατόν, ζητήστε από την τράπεζα να καλύψει τα τέλη μεσεγγύησης (ή οποιαδήποτε από τις άλλες αμοιβές ακινήτων ή τα τέλη υποθηκών) ώστε να έχετε περισσότερα μετρητά στο χέρι. Ακόμα και τα 1.000 δολάρια που πληρώνουν είναι 1.000 δολάρια περισσότερο στην τσέπη σας, που είναι αρκετό για μια μεγάλη οθόνη LCD ή μια τηλεόραση πλάσματος!

Προσωπικά, έχω ξοδέψει χιλιάδες για διάφορες βελτιώσεις στο σπίτι. Ήμουν πραγματικά πολύ έκπληκτος για το πόσο γρήγορα αυτά τα κόστη προστίθενται. Οι μικρές αγορές όπως οι καταθέσεις ασφαλείας για λογαριασμό ηλεκτρικής ενέργειας και οι νέες πόρτες για το σπίτι ήταν πράγματα που απλώς δεν σκέφτηκα πριν.

Υπάρχουν πολλά άλλα ερωτήματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη πριν αποφασίσετε να εγκατασταθείτε, ειδικά όταν αγοράζετε μια περιουσία αποκλεισμού. Έχετε κάποια εμπειρία με κατασχέσεις; Ποια ήταν η εμπειρία σας και τι συνήθως ψάχνετε για?