Πώς να σπάσει μια συμφωνία ενοικίασης διαμερίσματος χωρίς ποινή

Τίποτα δεν με εμπόδισε να μείνω άλλο δύο μήνες για να δω τη μίσθωση μου. Ο ιδιοκτήτης μου θα ήταν μέσα στα δικαιώματά του να επιδιώξει την πλήρη καταβολή του μισθώματος που οφείλεται μέχρι το τέλος της μίσθωσης.

Ευτυχώς για μένα, επέλεξε να μην το κάνει. Το συνολικό κόστος εξόδου από την τσέπη της σιωπηρής μίσθωσής μου συνέβαλε στο ενοίκιο περίπου ενός μηνός. Μετακόμισα έξω μέσα στο μήνα, χωρίς προπληρωμένη επιστροφή του μισθώματος που πληρώθηκε, και συμφώνησα να χρεώσω ένα μέρος της εγγύησης μου ίσο με μισό μισθώματος.

Είμαι τυχερός που η διαδικασία εξελίχθηκε τόσο ομαλά όσο έγινε. Τα πράγματα θα μπορούσαν να έχουν αποδειχτεί πολύ χειρότερα για μένα. Κάνουν πολύ χειρότερα για αμέτρητους άλλους ενοικιαστές που διακόπτουν τις μισθώσεις, ανεξάρτητα από το αν είναι αναγκαίο - είτε λόγω οικονομικών δυσχερειών, για παράδειγμα - είτε κατ 'επιλογή, όπως έκανα.

Οι πιθανές συνέπειες μιας σπασμένης μίσθωσης διαμερισμάτων περιλαμβάνουν μια αστική δίκη από τον ιδιοκτήτη σας για να ανακτήσει το εξαιρετικό ενοίκιο, την παρενόχληση από τους συλλέκτες χρεών, τις μακροπρόθεσμες πιστωτικές ζημίες και τη δυσκολία εξεύρεσης νέων κατοικιών. Ωστόσο, υπό ορισμένες συνθήκες, είναι δυνατόν να αποφευχθούν ορισμένα ή όλα αυτά τα αποτελέσματα, ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης σας δεν είναι πρόθυμος να έρθει σε μια άτυπη συμφωνία.

Πιθανές συνέπειες μιας Broken Apartment Lease

Αυτές είναι μερικές από τις συνέπειες που θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε μετά τη διακοπή της μίσθωσης σας. Δεν είναι αμοιβαία αποκλειστικά, που σημαίνει ότι θα μπορούσατε να ζήσετε αρκετές ταυτόχρονα.

1. Ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να σας υποθέσει

Όταν η δικαιολογία σας για το σπάσιμο της μίσθωσης σας δεν προστατεύεται από κρατικούς νόμους ή κανονισμούς που διέπουν τις σχέσεις ενοικιαστή-ιδιοκτητών, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να σας μηνύσει για απλήρωτο μίσθωμα. Είναι πιο πιθανό να συμβεί εάν:

• Προχωράτε νωρίς στην περίοδο μίσθωσης, όταν το υπόλοιπο του μισθώματος υπερβαίνει κατά πολύ τα δικαστικά έξοδα των ιδιοκτητών
• Ο ιδιοκτήτης σας γνωρίζει τον τόπο διαμονής σας
• Ο ιδιοκτήτης σας μαθαίνει ότι έχετε τους πόρους για να πληρώσετε το οφειλόμενο μίσθωμα εάν το παραγγείλετε
• Η μονάδα έχει παραμείνει κενή για κάποιο χρονικό διάστημα και οι προσπάθειες για την εκ νέου μίσθωσή της έχουν αποτύχει.

Εάν ο ιδιοκτήτης σας έχει εμπειρία που ασχολείται με κακούς ενοικιαστές, δεν θα διστάσουν να σας μεταφέρουν στο δικαστήριο αν αξίζει τον κόπο τους.

Είστε ελεύθεροι να προβείτε σε υπεράσπιση, ακόμη και αν η απόφαση σας για την εκμίσθωση δεν καλύπτεται από το εφαρμοστέο δίκαιο. Για παράδειγμα, σε πολλά κράτη, οι γαιοκτήμονες πρέπει να επιδείξουν καλή πίστη για την εκ νέου μίσθωση μονάδων που εκκενώθηκαν νωρίς. Δεν μπορούν απλώς να αφήσουν μια μονάδα κενή μέχρι να λήξει η μίσθωση και να μηνύσει τον ενοικιαστή-ενοικιαστή για την ενοικίαση πίσω.

Εάν στερείται αξιόπιστης υπεράσπισης για το σπάσιμο της μίσθωσης, ο δικαστής είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα αποφανθεί στην εύνοια του ιδιοκτήτη σας. Εάν έχετε ήδη φύγει από την πόλη, ίσως δεν αξίζει τον κόπο να επιστρέψετε και να εμφανιστείτε στο πρόσωπο. πολλοί ενοικιαστές που δεν μίσθωναν τη μίσθωση δεν το κάνουν.

2. Μπορείτε να αντιμετωπίσετε μια κρίση χρήματος

Εάν ένα δικαστήριο αποφασίσει ότι είστε νόμιμα υποχρεωμένος να πληρώσετε το υπόλοιπο του ενοικίου σας λόγω, θα αντιμετωπίσετε μια κρίση χρήματος, επίσης γνωστή ως πιστωτική κρίση. Μπορεί να είστε σε θέση να αποφύγετε τις μακροπρόθεσμες πιστωτικές ζημίες από:

• Εκπόνηση ενός αμοιβαία αποδεκτού σχεδίου πληρωμής με τον ιδιοκτήτη σας στο δικαστήριο, το οποίο δεν μπορείτε να κάνετε αν δεν εμφανιστείτε για να υπερασπιστείτε την υπόθεσή σας
• Πληρώνοντας την κρίση εξ ολοκλήρου επί τόπου, αν μπορείτε.

Αν και οι κρίσεις και οι φορολογικές οφειλές δεν εμφανίζονται πλέον στις εκθέσεις καταναλωτικής πίστης που καταρτίζονται από τα τρία μεγάλα γραφεία παροχής στοιχείων πιστοληπτικής ικανότητας - ευπρόσδεκτη συνέπεια του Εθνικού Σχεδίου Υποστήριξης των Καταναλωτών - και επομένως δεν μπορούν να βλάψουν άμεσα το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, παραμένουν νομικά δεσμευτικοί. Μια απόφαση χρημάτων στην εύνοια του ιδιοκτήτη σας μπορεί να τους επιτρέψει να γαρνίρετε τους μισθούς σας, υπόκεινται σε όρια εισοδήματος (συνήθως 25% του διαθέσιμου εισοδήματος) και ενδεχομένως στον τραπεζικό σας λογαριασμό. Εάν ζείτε σε μια κοινοτική περιουσία, τα περιουσιακά στοιχεία του / της συζύγου σας ενδέχεται να υπόκεινται σε ποινές.

3. Μπορεί να έχετε να αντιμετωπίσετε τους συλλέκτες χρεών

Εάν ο πρώην ιδιοκτήτης σας αποφασίσει να μην ασχοληθεί με το χρόνο και το κόστος της επιδίωξης δικαστικής απόφασης για την επιστροφή του εκκρεμούντος ενοικίου, μπορεί να προσλάβει έναν οργανισμό συλλογής για να ανακτήσει το χρέος για λογαριασμό του.

Αν και ο ομοσπονδιακός νόμος περιορίζει τις διάρκειες στις οποίες μπορούν να εισπράξουν τα χρέη, οι οργανισμοί είσπραξης είναι πάντοτε πιο επιθετικοί από τους αρχικούς δικαιούχους. αν κάποιος παίρνει την περίπτωσή σας, θα το ξέρετε. Επιπλέον, το πρακτορείο συλλογής που αναλαμβάνει το χρέος που έχετε για τη μίσθωση μπορεί να επιλέξει να κάνει ό, τι δεν έκανε ο ιδιοκτήτης σας: ζητήστε μια δικαστική απόφαση στο δικαστήριο.

Η είσπραξη χρεών είναι κάτι που θέλετε να αποφύγετε με κάθε κόστος. Θα επηρεάσει σοβαρά το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Αν φοβάστε ότι ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να προσλάβει έναν οργανισμό συλλογής, εγγραφείτε για παρακολούθηση της πίστωσης από την TransUnion. Μπορείτε επίσης να χρησιμοποιήσετε το Credit Karma για να ελέγχετε δωρεάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας κάθε μήνα.

4. Μπορεί να χάσετε την εγγύησή σας

Η διακοπή της μίσθωσης σας είναι ένας από τους πολλούς λόγους που θα μπορούσατε να χάσετε την εγγύησή σας. Ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης σας αποφασίσει να μην σας μεταφέρει στο δικαστήριο, μπορεί να καταλάβει την κατάθεσή σας, συνήθως στο σύνολό του.

Τα περισσότερα κράτη περιορίζουν τις καταθέσεις σε ενοίκια ενός ή δύο μηνών. Λίγα, συμπεριλαμβανομένου του Οχάιο και της Νέας Υόρκης, δεν έχουν νόμιμα όρια σε κρατικό επίπεδο για τις καταθέσεις ασφαλείας για μονάδες που δεν υπόκεινται σε ενοικίαση. Σε αυτά τα κράτη, οι δήμοι μπορούν να επιβάλλουν χαμηλότερα όρια καταθέσεων ασφάλειας.

5. Μπορεί να έχετε δυσκολία στην εύρεση νέας στέγασης

Αν και οι κρίσεις χρημάτων για μη αμειβόμενο μίσθωμα δεν εμφανίζονται πλέον στις πιστωτικές εκθέσεις, τα ίδια τα χρέη υπομένουν και ο ιδιοκτήτης σας δεν είναι πιθανό να ξεχάσει ότι έσπασε τη μίσθωση σας. Αυτό θα μπορούσε να επιστρέψει για να σας δαγκώσει όταν αναζητάτε έπειτα τη στέγαση.

Ακόμα κι αν η ενοικίαση ή η υποθήκη σας παραλείπει τη διεύθυνση όπου έσπασε τη μίσθωσή σας, ένας τακτικός έλεγχος ιστορικού και αναζήτηση ακινήτων θα ξεδιπλώσει και την ταυτότητα του ιδιοκτήτη σας. Ότι παραλείψατε τη διεύθυνση του προβλήματος είναι μια κόκκινη σημαία από μόνη της. τώρα φανταστείτε πώς η συνομιλία μεταξύ του ιδιοκτήτη που σκληρύνει και του πιθανού μελλοντικού ιδιοκτήτη ή υποθηκών δανειστή σας θα πάει.

Ο παλιός σας ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να αναφέρει τη σπασμένη μίσθωση σε γραφεία παροχής υπηρεσιών ενοικίασης, όπως το γραφείο προστασίας ιδιοκτητών. Οι μισθωτές ενδέχεται να έχουν ελάχιστη ή καθόλου προσφυγή για να αφαιρέσουν τις υποτιμητικές - και ενδεχομένως ανακριβείς - πληροφορίες από αυτούς τους ελαφρά ρυθμιζόμενους πόρους.

6. Μπορεί να αντιμετωπίσετε τις συνεχιζόμενες οικονομικές δυσκολίες

Όταν τα κονδύλια είναι περιορισμένα και εξοικονομούν χρήματα, οποιαδήποτε υπερβολική εισφορά που σχετίζεται με τη στέγαση μπορεί να είναι αρκετή για να αυξήσει τον προϋπολογισμό σας. Η εύρεση του εαυτού σας στο γάντζο για μη πληρωμένο ενοίκιο πολλών μηνών, αφού ο ιδιοκτήτης σας εξασφαλίσει μια κρίση χρήματος θα μπορούσε να αποδειχθεί καταστροφικό για τα οικονομικά σας. Εάν δεν είναι επαρκή μέτρα ευγενών όπως η παροχή συμβουλών σε πιστωτικά ιδρύματα, η καλύτερη επιλογή σας είναι να δηλώσετε πτώχευση, ένα δραστικό βήμα που θα επηρεάσει αρνητικά την πίστωση σας για τα επόμενα χρόνια.

Pro tip: Αν καταλήξετε να σπάσετε μια μίσθωση και επηρεάζει την πίστωσή σας, προτείνω ιδιαίτερα εγγραφή για την Experian Boost. Αυτή είναι μια δωρεάν υπηρεσία που θα σας επιτρέψει να χρησιμοποιήσετε λογαριασμούς όπως τα βοηθητικά προγράμματα σας ή καλώδιο για να βελτιώσετε γρήγορα το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Επιπλέον, εάν μια υπηρεσία είναι δωρεάν και πρόκειται να ενισχύσει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας τότε γιατί να μην το δοκιμάσετε.

Πότε μπορείτε να σπάσετε τη μίσθωση σας με ελάχιστη ποινή?

Υπό τις ακόλουθες συνθήκες, μπορεί να σας επιτραπεί να διακόψετε τη μίσθωσή σας με ελάχιστη χρηματική ποινή - ή καθόλου. Λάβετε υπόψη ότι ακόμα και αν η απόλυτη απόφαση της μίσθωσης σας προστατεύεται από το κρατικό δίκαιο, ενδέχεται να χάνετε μέρος ή το σύνολο της εγγύησης σας.

Οι νόμοι που διέπουν τον ιδιοκτήτη και τα δικαιώματα ενοικιαστή ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος, επομένως συμβουλευτείτε τον γενικό εισαγγελέα του κράτους σας ή το γραφείο προστασίας των καταναλωτών για τοπική καθοδήγηση. Οι δωρεάν νομικοί πόροι, όπως το Nolo και το FindLaw, έχουν πολλές πληροφορίες σχετικά με τους νόμους περί μίσθωσης κατοικιών, αλλά δεν υποκαθιστούν τις επίσημες πηγές.

1. Σας ζητείται η στρατιωτική υπηρεσία Active-Duty

Ο ομοσπονδιακός Νόμος για την Αστική Αρωγή (SCRA) επιτρέπει στους εν υπηρεσία υπαλλήλους που εργάζονται σε οδοντιατρικά καθήκοντα να παραβιάζουν τις μισθώσεις χωρίς να επιβάλλονται ποινές, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις. Αυτή η προστασία ισχύει για:

• Εν ενεργεία μέλη όλων των τακτικών ενόπλων δυνάμεων, όπως ο στρατός, το ναυτικό, η πολεμική αεροπορία και οι πεζοναύτες
• Εν ενεργεία μέλη της Ακτοφυλακής που υπηρετούν στην υποστήριξη των τακτικών κλάδων των ενόπλων δυνάμεων
• Τα μέλη της Εθνικής Φρουράς και οι εφεδρικοί κλήθηκαν σε ενεργό καθήκον

Για να καταργήσετε μια μίσθωση υπογεγραμμένη πριν από την είσοδο σε κατάσταση ενεργού υπηρεσίας, δώστε στον ιδιοκτήτη σας αντίγραφο των στρατιωτικών σας παραγγελιών τουλάχιστον 30 ημέρες πριν σκοπεύετε να διακόψετε τη μίσθωση. Η κατάσταση ενεργού υπηρεσίας πρέπει να διαρκεί τουλάχιστον 90 συνεχείς ημέρες.

Για να καταργήσετε μια μίσθωση που υπογράφηκε μετά την είσοδο σε κατάσταση ενεργού υπηρεσίας, δώστε στον ιδιοκτήτη σας αντίγραφο ανάπτυξης ή μόνιμης αλλαγής εντολών σταθμού που διαρκεί τουλάχιστον 90 συνεχείς ημέρες. Η περίοδος προειδοποίησης 30 ημερών ισχύει και εδώ.

Και στις δύο περιπτώσεις, το SCRA σας επιτρέπει 30 ημέρες για να εκκενώσετε τους χώρους μετά την ημερομηνία λήξης της τελευταίας μηνιαίας πληρωμής ενοικίου.

2. Η μονάδα σας υποφέρει σοβαρή ζημιά (πέρα από τον έλεγχό σας)

Πολλά κράτη επιτρέπουν στους ενοικιαστές να διακόπτουν τις μισθώσεις χωρίς ποινή, όταν οι μονάδες τους καθίστανται ακατοίκητες λόγω περιστάσεων που δεν υπόκεινται στον έλεγχό τους. Οι ορισμοί του "ακατοίκητου" και του "περιστατικού που διαφεύγει από τον έλεγχό σας" ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά οι συνήθεις καταστάσεις περιλαμβάνουν φυσικές καταστροφές και εγκληματικές πράξεις, όπως εμπρησμός, εντόσθια ή καταστροφή των χώρων.

3. Είστε θύμα της οικιακής βίας

Πολλά κράτη επιτρέπουν στα θύματα ενδοοικογενειακής βίας να σπάσουν τις μισθώσεις στέγασης χωρίς ποινή Οι κανόνες ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά μια τρέχουσα εντολή προστασίας που εκδίδεται από το δικαστήριο είναι συνήθως επαρκής απόδειξη της κατάστασης του θύματος.

Η ελάχιστη περίοδος προειδοποίησης είναι γενικά 30 ημέρες, αλλά δεν πρέπει ποτέ να παραμείνετε σε κατάσταση μη ασφαλούς για να αποφύγετε οικονομικές συνέπειες που μπορεί να μην εμφανιστούν ποτέ. Εάν αισθάνεστε ότι είστε σε κίνδυνο, επικοινωνήστε με την Εθνική Τηλεφωνική Γραμμή για την Οικογενειακή Βία.

4. Εσείς ή ένας συν-μισθωτής αντιμετωπίζετε κρίση υγείας

Αν ένα σοβαρό ζήτημα σωματικής ή ψυχικής υγείας σας καταστήσει εσείς εξαρτώμενο που ζείτε μαζί σας ή έναν συν-μισθωτή που δεν μπορείτε να ζήσετε ανεξάρτητα από τη μίσθωση κατοικίας σας, μπορείτε να επωφεληθείτε από την πρόωρη λήξη της μίσθωσης χωρίς την υποχρέωση καταβολής ολόκληρου του οφειλόμενου μισθώματος.

Όπου επιτρέπεται, οι σχετικές με τη στέγαση συμφωνίες περί μίσθωσης μπορεί να είναι περιορισμένες λόγω ηλικίας. Στη Νεβάδα, η ελάχιστη ηλικία είναι 60 έτη. Τα περισσότερα κράτη απαιτούν μια σημείωση από έναν τοπικά αδειοδοτημένο γιατρό και τουλάχιστον 30 ημέρες προειδοποίηση. Οι επιτρεπόμενες συνθήκες ποικίλλουν, αλλά γενικά συνοδεύονται από προϋποθέσεις για τις οποίες μπορείτε να ζητήσετε παροχές ασφάλισης αναπηρίας.

5. Ο ιδιοκτήτης σας δεν τιμά τις υποχρεώσεις του για διατήρηση κατοικιών

Πολλά κράτη έχουν νόμους «εποικοδομητικής εξώθησης» που επιτρέπουν στους ενοικιαστές να μετακινηθούν χωρίς ποινή όταν ο ιδιοκτήτης αποτύχει να διατηρήσει ασφαλείς, κατοικήσιμες κατοικίες.

Προκειμένου να χαρακτηριστεί ως εποικοδομητική έξωση, η αποτυχία πρέπει να είναι επίμονη και σοβαρή. Παραβλέποντας ένα αίτημα για αντικατάσταση ενός σπασμένου μικροκυμάτων πιθανώς δεν θα το κόψει? αγνοώντας επανειλημμένα, επείγοντα αιτήματα για να επιστρέψει η θερμότητα ή το νερό στην πιθανή βούληση. Γενικά, το πρόβλημα πρέπει να είναι τόσο σοβαρό ώστε να αναγκαστείτε να μετακομίσετε πριν τελειώσει η μίσθωση.

Ακόμη και αν η αποτυχία του ιδιοκτήτη πληροί το εποικοδομητικό πρότυπο απομάκρυνσης, θα πρέπει να τεκμηριώσετε λεπτομερώς το πρόβλημα -συμπεριλαμβανομένου του πότε άρχισε, του τρόπου με τον οποίο αναπτύχθηκε και του τρόπου με τον οποίο επηρεάζει τη χρήση του ακινήτου - μαζί με όλα τα αιτήματα για υπηρεσία. Η εγγραφή ενός εξουσιοδοτημένου επιθεωρητή κτιρίου για να τεκμηριώσει το θέμα και να επαληθεύσει ότι η μονάδα είναι ανέφικτη μπορεί να ενισχύσει την περίπτωσή σας.

Εάν έχετε εκδιωχθεί εποικοδομητικά, να είστε έτοιμοι να εμφανιστείτε στο δικαστήριο εάν και όταν ο ιδιοκτήτης σας σας απαλλάξει για απλήρωτο μίσθωμα. Η εποικοδομητική έξωση είναι μια έγκυρη άμυνα εναντίον αιτημάτων μισθωμένου μισθώματος, αλλά οι δικαστές δεν παίρνουν μόνο τους ενοικιαστές στη λέξη τους - εξ ου και η ανάγκη για τεκμηρίωση. Εάν πληρώσατε οποιοδήποτε ενοίκιο αφού το πρόβλημα έγινε απαράδεκτο, θα μπορούσατε να μηνύσετε τον ιδιοκτήτη σας για να το ανακτήσετε. Αναζητήστε την εκπροσώπηση των εκπροσώπων των εκπροσώπων των εκπροσώπων της Pro bono στην περιοχή σας. για παράδειγμα, στη Μινεάπολη, όπου ζω, το Δίκτυο Εθελοντών Δικηγόρων αποτελεί μια μεγάλη πηγή για ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος.

6. Ο ιδιοκτήτης σας παρεμβαίνει ή επιτρέπει την παρεμπόδιση της ιδιωτικής ζωής σας

Αυτό είναι γνωστό ως "παραβίαση της ήρεμης απόλαυσης." Βασικά, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να παρεμποδίσουν αδικαιολόγητα τα δικαιώματα των ενοικιαστών για:

• Μυστικότητα. Οι κανόνες διαφέρουν ανά κράτος, αλλά οι ιδιοκτήτες πρέπει γενικά να δώσουν προειδοποίηση 12 έως 24 ωρών ότι προτίθενται να έχουν πρόσβαση στο ακίνητο σε μη επείγουσες καταστάσεις, όπως για προβολές ή επισκευές.
• Ασφάλεια. Οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν άμεσα ή έμμεσα να θέσουν σε κίνδυνο την ασφάλεια του ενοικιαστή - για παράδειγμα, επιτρέποντας την παράνομη δραστηριότητα στις εγκαταστάσεις ή την αποκατάσταση μιας διαρρεύσιμης γραμμής αερίου.
• Αποκλειστική χρήση. Ένας μισθωτής με αποκλειστική χρήση ενός μισθωμένου ακινήτου έχει το αποκλειστικό δικαίωμα να καταλαμβάνει και να χρησιμοποιεί αυτό το ακίνητο για τους σκοπούς που αναφέρονται στη μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι μόνο οι ενοικιαστές που κατονομάζονται στη μίσθωση μπορούν να κατοικούν στις εγκαταστάσεις. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί, για παράδειγμα, να εκδιώξει προσωρινά έναν μισθωτή για να δημιουργήσει χώρο για έναν επισκέπτη συγγενή ή να απαριθμήσει ένα δεύτερο υπνοδωμάτιο στην Airbnb χωρίς την άδεια του μισθωτή.

Εάν πιστεύετε ότι ο ιδιοκτήτης σας έχει παραβιάσει αυτή τη διαθήκη, ενδέχεται να είστε εντός των δικαιωμάτων σας να μετακινηθείτε χωρίς ποινή. Και πάλι, η τεκμηρίωση είναι ο φίλος σας αν και όταν ο ιδιοκτήτης σας σας φέρνει στο δικαστήριο.

7. Η μίσθωση σας έχει ρήτρα τερματισμού

Οι ενοικιαζόμενες μισθωτικές μισθώσεις μπορούν να έχουν εκτεταμένες ρήτρες πρόωρης καταγγελίας που επιτρέπουν στους ενοικιαστές να διακόπτουν τις μισθώσεις για λόγους που δεν προστατεύονται από το κρατικό ή τοπικό δίκαιο. Ακόμη και όταν επιτρέπεται, το κρατικό δίκαιο μπορεί να απαιτεί επαρκή προειδοποίηση - συχνά 30 έως 60 ημέρες - και επαρκή τεκμηρίωση, όπως επίσημη επιστολή προσφοράς εργασίας ή κατάθεση διαζυγίου. Οι ρήτρες τερματισμού μπορεί να περιλαμβάνουν καταστάσεις όπως:

• Μετακίνηση θέσεων εργασίας. Αυτό μπορεί να αφορά τη μετεγκατάσταση από τον εργοδότη σας ή την μετεγκατάσταση για να αναλάβετε θέση εργασίας σε έναν νέο εργοδότη. Μπορεί επίσης να καλυφθεί και η μετεγκατάσταση του συζύγου ή του εγχώριου εταίρου.
• Απώλεια εργασίας. Εάν αντιμετωπίζετε οικονομικές δυσκολίες λόγω απροσδόκητης απώλειας θέσεων εργασίας, ενδέχεται να έχετε λόγο να παραβιάσετε τη μίσθωση σας με ελάχιστη ποινή. Αν δεν έχετε ένα φτηνότερο ή δωρεάν χώρο, ίσως αρχικά θέλετε να διαπραγματευτείτε ένα πρόγραμμα αναβολής πληρωμής ενοικίου με τον ιδιοκτήτη σας (βλ. Παρακάτω).
• Διαζύγιο. Οι οικονομικές δυσχέρειες ή οι μετεγκαταστάσεις που προκαλούνται από το διαζύγιο μπορεί να σας απαλλάξουν από την υποχρέωσή σας να πληρώσετε μερικά ή όλα τα υπόλοιπα μισθώματα που οφείλονται σε μια σπασμένη μίσθωση. Το απλό γεγονός του διαζυγίου σας είναι απίθανο να είναι αρκετό, ωστόσο. Σε συνεννόηση με τους αντίστοιχους νόμιμους αντιπροσώπους σας, θα χρειαστεί να συντάξετε και να υπογράψετε μια συμφωνία μεταβίβασης μισθώσεων που θα αναθέτει όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή, συμπεριλαμβανομένης της πλήρους εξόφλησης του εναπομένοντος μισθώματος, στον σύζυγο που παραμένει στη μονάδα.
• Μια κρίση υγείας της οικογένειας. Εάν πρέπει να παρέχετε φροντίδα στο σπίτι για ένα σοβαρά άρρωστο μέλος της οικογένειας ή να αντιμετωπίσετε οικονομικές δυσκολίες που σχετίζονται με τη φροντίδα τους, μπορεί να έχετε προσφυγή. Και πάλι, το απλό γεγονός της ασθένειας ενός μέλους οικογένειας πιθανόν δεν θα είναι αρκετό εάν δεν είστε οικονομικά υπεύθυνος για τη φροντίδα τους.

Είστε ελεύθεροι να επιχειρήσετε να διαπραγματευτείτε μια πληρέστερη ρήτρα πρόωρης τερματισμού πριν υπογράψετε τη μίσθωση σας. Σε μια αγορά μισθωτών, οι ιδιοκτήτες μπορεί να είναι πιο διατεθειμένοι να γενναιοδωρία.

Μείωση του οικονομικού αντίκτυπου μιας σπασμένης μίσθωσης

Ακόμη και αν η απόφαση σας για την εκμίσθωση μίσθωσης δεν καλύπτεται από κρατικούς νόμους προστασίας μισθωτών, αυτές οι στρατηγικές ενδέχεται να αμβλύνουν τις οικονομικές επιπτώσεις της.

1. Όλα τα έγγραφα

Πρώτον, εάν πιστεύετε ότι η απόφασή σας να διακόψετε τη μίσθωση σας δικαιολογείται από κρατικό ή τοπικό νόμο, να τεκμηριώσετε οτιδήποτε και οτιδήποτε μπορεί να υποστηρίξει την αξίωσή σας. Διατηρείτε αρχεία για:

• Σημαντικές ημερομηνίες και ώρες, όπως την ημέρα που παρατηρήσατε για πρώτη φορά ένα ζήτημα κατοίκησης ή το χρονοδιάγραμμα μιας κλήσης αστυνομίας στην επόμενη μονάδα
• Εγγραφές υπηρεσιών ή επιθεώρησης σχετικά με το θέμα, όπως μια επιθεώρηση κλιβάνου που επιβεβαίωσε την ανάγκη αντικατάστασης
• Επικοινωνία σχετικά με το θέμα με τον ιδιοκτήτη σας, συμπεριλαμβανομένων των μηνυμάτων ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, των επιστολών με αλληλογραφία, των νομικών ειδοποιήσεων, των περιλήψεων τηλεφωνικών κλήσεων ή των εγγραφών (εφόσον επιτρέπεται από το νόμο) και συνοπτικών συνοπτικών συνομιλιών

Χωρίς επαρκή τεκμηρίωση, είναι πολύ λιγότερο πιθανό να κυριαρχήσετε στο δικαστήριο, αν συμβεί αυτό.

2. Ενημερώστε τον ιδιοκτήτη σας για το καθήκον του να μετριάσει τις ζημίες

Στα περισσότερα κράτη, οι ιδιοκτήτες πρέπει να καταβάλουν εύλογες προσπάθειες για την εκ νέου μίσθωση μονάδων που έχουν κενωθεί πριν λήξει η μίσθωση. Στη νομική γλώσσα, αυτό είναι γνωστό ως "καθήκον των ιδιοκτητών να μετριάσουν τις ζημίες". Το Nolo έχει έναν ολοκληρωμένο κατάλογο κρατών όπου ισχύει το καθήκον μετριασμού των ζημιών και όπου ο νόμος είναι λιγότερο σαφής.

Εάν ζείτε σε ένα κράτος που πρέπει να μετριαστεί, ελέγξτε τις προσπάθειες του ιδιοκτήτη σας για να ενοικιάσετε εκ νέου τη μονάδα που έχετε εκκενώσει. Εάν φαίνεται ότι δεν καταβάλλουν εύλογες προσπάθειες, δεν καταβάλλουν καθόλου προσπάθεια ή ζητούν επισήμως απλήρωτο μίσθωμα λίγο μετά τη μετακόμισή τους, τους στέλνουν γραπτή ειδοποίηση για το καθήκον τους να μετριάσουν. Η παρούσα ανακοίνωση θα πρέπει να τις παραπέμπει στο ισχύον καταστατικό του κράτους και να περιγράφει εν συντομία τις διατάξεις του, συμπεριλαμβανομένου του ορισμού του για «εύλογες προσπάθειες» και του τρόπου με τον οποίο τα βήματα που έλαβαν ή δεν έλαβαν μέχρι σήμερα δεν ανταποκρίνονται σε αυτό το πρότυπο. Διευκρινίστε στην επιστολή σας ότι ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να περιμένει να επιτρέψει απλώς τη λήξη της μίσθωσης, να ενοικιάσει εκ νέου τον τόπο σε μια νέα μακροχρόνια μίσθωση και στη συνέχεια να σας μεταφέρει στο δικαστήριο για να ενοικιάσετε.

Έσπασε τη μίσθωσή μου σε μια υποχρέωση να μετριάσω το κράτος και ήταν αμέσως προφανές ότι ο ιδιοκτήτης μου κατάλαβε την υποχρέωσή του βάσει του νόμου. Μέσα σε λίγες μέρες από την ειδοποίηση, έδειχνε τον τόπο και είμαι σίγουρος ότι είχε έναν νέο ενοικιαστή παραταγμένο πριν φύγω επίσημα. Σε κάθε περίπτωση, η ευκολία με την οποία επανεκχώρησε η μονάδα χωρίς αμφιβολία έπαιξε στην επιείκεια του.

3. Βρείτε ένα Υποστηρικτικό

Ακόμη και όταν ο ιδιοκτήτης σας έχει το καθήκον να ενοικιάσει εκ νέου τη μονάδα, θα θελήσετε να καταβάλλετε εύλογες προσπάθειες από μόνος σας για να βοηθήσετε αυτή τη διαδικασία.

Ένας από τους ευκολότερους τρόπους επίλυσης μιας σπασμένης μίσθωσης είναι η υπενοικίαση της μονάδας για το υπόλοιπο της μίσθωσης. Πολλές μισθώσεις κατοικιών απαγορεύουν ρητά την υπομίσθωση, αλλά αν δεν συμβαίνει αυτό, ενημερώστε τον ιδιοκτήτη σας ότι προτίθεστε να υποχωρήσετε και να διαφημίσετε τη θέση σε δωρεάν ή φτηνές πηγές όπως το Craigslist και το Nextdoor που επισκέπτονται μελλοντικοί ενοικιαστές στην περιοχή σας. Θα μπορούσατε επίσης να χρησιμοποιήσετε μια υπηρεσία όπως το Roommates.com.

Είναι σημαντικό να είσαι ειλικρινής για τις προθέσεις σου για υπενοικίαση. Είναι κατανοητό ότι οι ιδιοκτήτες τείνουν να είναι προσεκτικοί για τους υποκείμενους και, τουλάχιστον, θα υποβάλλονται στον ίδιο έλεγχο όπως οποιοσδήποτε άλλος μισθωτής πλήρους απασχόλησης. Είναι προς το συμφέρον σας και από τότε που παραμένετε υπεύθυνοι για τη μίσθωση και το μίσθωμα που οφείλεται ακόμη και μετά την υπεκμίσθωση.

Το ιδανικό υποκείμενο είναι κάποιος με τον οποίο έχετε μια προϋπάρχουσα σχέση και για τον οποίο δεν έχετε κανένα δισταγμό να εγγυάται. Ξέρω τους ενοικιαστές που έχουν καεί από σκεπτόμενα υποκείμενα με τα οποία δεν είχαν προηγούμενη σχέση.

4. Μεταφέρετε τη μίσθωση σας

Αν προτιμάτε να μην διατηρήσετε την ευθύνη για τη μίσθωση μετά τη μετακόμισή σας, εξετάστε τη μεταφορά του σε νέο μισθωτή. Οι μεταβιβαζόμενοι αναλαμβάνουν νομική ευθύνη για το ενοίκιο που οφείλεται μετά την ημερομηνία μεταφοράς, απαλλάσσοντας τον προηγούμενο μισθωτή, ο οποίος σας επιτρέπει να φύγετε νωρίς από τη μίσθωση σας νωρίς χωρίς καθυστερημένη υποχρέωση πέραν των νομίμως επιτρεπόμενων αμοιβών για ζημιά ή ασάφεια που προκάλεσε.

Βεβαιωθείτε ότι η μίσθωση σας είναι μεταβιβάσιμη προτού αφιερώσετε χρόνο και προσπάθεια για να αναζητήσετε νέους ενοικιαστές. Εάν η μίσθωση σας είναι μεταβιβάσιμη, ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να σας εμποδίσει να πραγματοποιήσετε αυτήν την κίνηση, αλλά μπορεί να παραμείνετε δεσμευμένοι από μια απαιτούμενη περίοδο ειδοποίησης, συνήθως 30 έως 60 ημέρες. Εάν η μεταφορά δεν είναι ρητά επιτρεπτή, μπορεί να χρειαστεί να ζητήσετε την άδεια του ιδιοκτήτη σας και ο ιδιοκτήτης σας μπορεί να είναι εντός των δικαιωμάτων του να αρνηθεί.

Και στις δύο περιπτώσεις, να είστε άμεσα με τον ιδιοκτήτη σας. Πολλοί ιδιοκτήτες είναι δύσπιστοι στις μεταφορές μίσθωσης για τους ίδιους λόγους που είναι επιφυλακτικοί για τις συμφωνίες υπεκμισθώσεων. Έχω ακούσει ανεπιθύμητες αποδείξεις ότι οι ιδιοκτήτες αποτρέπουν τις προσπάθειες αναχώρησης των ενοικιαστών για τη μεταβίβαση μισθώσεων, ακόμη και όταν η μίσθωση επιτρέπει ρητά μεταφορές.

5. Δώστε όσο το δυνατόν περισσότερες παρατηρήσεις

Όσο μεγαλύτερη είναι η περίοδος ειδοποίησής σας, τόσο μικρότερη είναι η πιθανότητα η μονάδα σας να παραμείνει κενή μετά την αναχώρησή σας. Ποτέ δεν πονάει να υπερβείτε την απαιτούμενη περίοδο ειδοποίησης του κράτους σας, αν και αυτό μπορεί να μην είναι δυνατό μέσα σε μια βιαστική αναχώρηση.

6. Μεταβείτε σε μια πιο βραχυπρόθεσμη μίσθωση

Η μίσθωση που έσπασε ήταν εξαμηνιαία μίσθωση - πιθανώς ένας άλλος παράγοντας στην επιείκεια του ιδιοκτήτη μου. Και η σύζυγός μου και εγώ ήμασταν τυχεροί να μεταβούμε σε μια μηνιαία μίσθωση λίγο πριν αγοράσουμε το πρώτο σπίτι μας. στο τέλος του τελευταίου μας μήνα σε αυτό το διαμέρισμα, ήμασταν ελεύθεροι και σαφείς.

Αν προετοιμάζετε να ανανεώσετε τη μίσθωση σας και αναμένετε να μετακινηθείτε πριν από την επόμενη ημερομηνία ανανέωσης, δείτε εάν ο ιδιοκτήτης σας θα συμφωνήσει σε ανανεωμένο όρο μικρότερο του ενός έτους. Το μηνιαίο είναι ιδανικό, αλλά πολλοί ιδιοκτήτες δεν είναι πρόθυμοι να αναλάβουν αυτόν τον κίνδυνο. τρεις ή έξι μήνες είναι πιο συχνές. Ο ιδιοκτήτης σας δεν έχει καμία υποχρέωση να συμφωνήσει με μια βραχύτερη μίσθωση, φυσικά.

7. Έκκληση για επιείκεια

Όταν όλα τα άλλα αποτύχουν, απευθυνθείτε στην πιο ήπια πλευρά του ιδιοκτήτη σας. Οι περισσότεροι γαιοκτήμονες δεν είναι κακοποιοί κακοποιών που δεν ενδιαφέρονται για τίποτα άλλο παρά μεγιστοποίηση της ταμειακής ροής των ακινήτων τους. Σε περιπτώσεις γνήσιας κακουχίας, η δική σας μπορεί να είναι πρόθυμη να σας κόψει ένα διάλειμμα.

Βοηθήστε τον ιδιοκτήτη σας να φτάσει στο "ναι" πηγαίνοντας το επιπλέον μίλι πριν και κατά τη διάρκεια της μετακόμισης. Καθαρίστε τον χώρο σχολαστικά, προσφέρετε χρώμα ή κάνετε μικρές επισκευές που δεν απαιτούν εξειδικευμένο εργατικό δυναμικό, καταβάλλετε συντονισμένη προσπάθεια για να βρείτε αντικαταστάτες ενοικιαστές - χωρίς να παραβιάσετε το καθήκον του ιδιοκτήτη να μετριάζει - και να τραγουδήσετε τους επαίνους του ιδιοκτήτη σε online φόρουμ μισθωτών.

Εάν ο ιδιοκτήτης σας δεν είναι διατεθειμένος να συγχωρήσει εντελώς το εξαιρετικό ενοίκιο, το επόμενο καλύτερο είναι να επεξεργαστείτε ένα αμοιβαία αποδεκτό σχέδιο αποπληρωμής χωρίς να πάτε στο δικαστήριο. Αν οφείλετε ενοίκια τεσσάρων μηνών, ίσως ο ιδιοκτήτης σας θα δεχτεί δόσεις για τους επόμενους 12 ή 18 μήνες. Τελικά, ο ιδιοκτήτης σας θα προτιμούσε κατά πάσα πιθανότητα την πλήρη - ή και μερική - πληρωμή με την πάροδο του χρόνου σε ουσιαστική διαγραφή.

Τελικό Λόγο

Ότι η απόφασή μου να λύσω τη μίσθωσή μου τελείωσε αρκετά καλά ώστε όλοι οι εμπλεκόμενοι δεν μπόρεσαν να μετριάσουν την παρατεταμένη λύπη μου. Αν και διαχωρίσαμε φιλικά, δεν μπορώ να αισθανθώ ότι άφησα τον ιδιοκτήτη μου κάτω. Δεν μπορώ να φανταστώ ότι ήταν χαρούμενος που έφυγα νωρίς.

Χρόνια αργότερα, είναι εύκολο για μένα να πω στους αναγνώστες να μην κάνουν ό, τι έκανα και να σπάσω μίσθωση οικειοθελώς χωρίς επιτρεπτή αιτιολόγηση. Η απόφασή σας μπορεί να εξαντληθεί καθώς και η δική μου, και μπορείτε να μετριάσετε την οικονομική ζημία ακολουθώντας τις οδηγίες εδώ. Αλλά αυτό δεν κάνει απαραίτητα σωστά.

Από την άλλη πλευρά, εάν η σημερινή κατάσταση στέγασης απειλεί την ασφάλεια, την ελευθερία ή την ιδιωτική ζωή σας, έχετε κάθε δικαίωμα να φύγετε με κάθε δυνατή βιασύνη και ανησυχία για την άσκηση των νόμιμων δικαιωμάτων σας αργότερα. Η ζωή σας είναι πιο σημαντική από οποιαδήποτε προσωρινή οικονομική επιβράδυνση.

Έχετε σπάσει ποτέ τη μίσθωση του διαμερίσματός σας; Πώς πήγε για εσάς?