Flipping σπίτια για το κέρδος - Συμβουλές για το πώς να Flip ένα σπίτι

Η επίδειξη έδειξε ότι ήταν απλή: βρείτε ένα φθηνό σπίτι προς πώληση, βάλτε κάποια χρήματα και ιδρώτα στο να το αποκαταστήσετε, μετά να το μεταπωλήσετε για ένα τεράστιο κέρδος. Έτσι την ρώτησα αν τα σπίτια είναι τόσο εύκολο όσο φαίνεται στην τηλεόραση.

Γέλασε και κούνησε το κεφάλι της. «Φαίνεται εύκολο», είπε. "Αλλά είναι επικίνδυνη, αναστατωμένη δουλειά. Μπορεί να είναι διασκεδαστικό, αλλά αν δεν ξέρετε τι κάνετε, βυθίζεστε. "

Λοιπόν, πώς ξέρετε αν είστε στην πρόκληση?

Τι είναι το House Flipping?

Το House flipping είναι όταν οι επενδυτές ακίνητων περιουσιών αγοράζουν σπίτια, συνήθως σε πλειστηριασμό, και στη συνέχεια μεταπωλούν τους σε ένα κέρδος μήνες κάτω από το δρόμο. Μπορείτε να κάνετε τα χρήματα αυτό; Ναί. Μπορείς να κάνεις πολύ των χρημάτων που κάνουν αυτό; Ναί. Αλλά μπορείτε επίσης να χάσετε όλα όσα έχετε αν κάνετε μια κακή απόφαση.

Pro tip: Ξεκινήστε τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων σας με Diversyfund. Μπορείτε να αρχίσετε να επενδύετε σε εμπορικά ακίνητα με μόλις $ 500. Εγγραφείτε σήμερα για λογαριασμό DiversyFund.

Κίνδυνος έναντι ανταμοιβής

Φανταστείτε να αγοράσετε ένα σπίτι για $ 150.000, επενδύοντας άλλα $ 25.000 σε ανακαινίσεις και στη συνέχεια ... τίποτα. Κανείς δεν θέλει να το αγοράσει. Τώρα πρέπει να πληρώσετε για το δικό σας ενοίκιο ή υποθήκη, καθώς και την υποθήκη για την ακίνητη περιουσία σας, καθώς και τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, την ασφάλιση κατοικίας και τους φόρους ιδιοκτησίας. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να πληρώσετε για το σπιτιού και τα τέλη ακινήτων όταν το σπίτι πωλεί τελικά. Όλα αυτά μειώνονται στο πιθανό κέρδος σας.

Σύμφωνα με το CNBC, το house flipping είναι το πιο δημοφιλές που έχει περάσει μια δεκαετία, όμως η μέση απόδοση για τα πτερύγια είναι χαμηλότερη από ό, τι τα προηγούμενα χρόνια. Χάρη σε μια καυτή αγορά κατοικιών που αυξάνει τις τιμές, το χαμηλό απόθεμα και τα αυξανόμενα ενοίκια (που οδηγούν ακόμα περισσότερους ανθρώπους στην αγορά κατοικίας), γίνεται όλο και πιο δύσκολο να κάνετε τεράστια κέρδη.

Το μέσο ακαθάριστο κέρδος για ένα σπίτι αναστροφή κατά το τρίτο τρίμηνο του 2017 ήταν $ 66.448, σύμφωνα με την ATTOM Data Solutions. Αυτό είναι κάτι περισσότερο από πολλούς ανθρώπους σε ένα χρόνο, και δελεάζει πολλούς νεοφερμένους που ονειρεύονται να εγκαταλείψουν τις καθημερινές εργασίες τους και να γίνουν επενδυτές πλήρους απασχόλησης. Ωστόσο, οι επενδυτές που κάνουν αυτά τα πολλά χρήματα ξέρουν πραγματικά τι κάνουν - και ακόμη και εξακολουθούν να προτομή μερικές φορές.

Η RealtyTrac διαπίστωσε ότι το 2016, το 12% των αναπήρων κατοικιών που πωλήθηκαν για το break-even ή με ζημία πριν από όλα τα έξοδα. Στο 28% των ανατροπών, το μικτό κέρδος ήταν μικρότερο από το 20% της τιμής αγοράς. Σύμφωνα με τον αντιπρόεδρο της RealtyTrac Daren Blomquist, το 20% είναι το ελάχιστο κέρδος που πρέπει τουλάχιστον να καλύπτει η αναδιαμόρφωση και το υπόλοιπο κόστος.

Απαιτήσεις αναδίπλωσης σπιτιών

Εάν διαβάζετε ακόμα, αυτό σημαίνει ότι είστε σχετικά αδιάφοροι από τους υψηλούς κινδύνους της στροφής του σπιτιού. Εδώ είναι τι χρειάζεστε για να ξεκινήσετε.

Μεγάλη πίστωση

Δεν μπορείς να μπεις στο σπίτι να σπρώχνεις με άσχημη πίστη, τέλος της ιστορίας. Αν δεν έχετε αρκετά μετρητά για να πληρώσετε για ένα σπίτι και όλες τις απαραίτητες ανακαινίσεις, θα χρειαστείτε κάποιο είδος δανείου. Και τα πρότυπα δανεισμού είναι αυστηρότερα από ό, τι παλιότερα, ειδικά αν θέλετε ένα δάνειο για ένα flip κτιρίου υψηλού κινδύνου.

Το πρώτο σας βήμα είναι να ελέγξετε την πιστωτική σας έκθεση για να μάθετε το αποτέλεσμά σας. Ομοσπονδιακός νόμος σας επιτρέπει μια ελεύθερη πιστωτική έκθεση από κάθε μία από τις τρεις εθνικές εταιρείες αναφοράς πιστώσεων κάθε 12 μήνες, οπότε αυτό δεν θα σας κοστίσει τίποτα. Μπορείτε να πάρετε δωρεάν πιστωτική έκθεσή σας από το AnnualCreditReport.com ή καλώντας 1-877-322-8228.

Αν δεν έχετε μεγάλη πίστωση, ήρθε η ώρα να αρχίσετε να δημιουργείτε ένα καλό πιστωτικό αποτέλεσμα τώρα. Πληρώστε τους λογαριασμούς σας εγκαίρως, πληρώστε το χρέος σας και κρατήστε τα υπόλοιπα των πιστωτικών σας καρτών χαμηλά. Υπάρχουν πολλοί άλλοι τρόποι για να βελτιώσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, οπότε αφιερώστε χρόνο για να κάνετε ό, τι μπορείτε. Στη συνέχεια βεβαιωθείτε ότι έχετε εγγραφεί για μια δωρεάν υπηρεσία όπως το Credit Karma παρακολουθείτε την πρόοδό σας κάθε μήνα.

Όσο υψηλότερο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, τόσο το καλύτερο επιτόκιο θα έχετε σε ένα στεγαστικό δάνειο. Αυτό μπορεί να σας εξοικονομήσει χιλιάδες όταν αρχίσετε το house flipping, απελευθερώνοντας περισσότερα από τα χρήματά σας για να επενδύσετε στο ίδιο το σπίτι.

Τέλος, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τι βλάπτει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Για παράδειγμα, η λήψη πάρα πολλών πιστωτικών καρτών ταυτόχρονα μειώνει το αποτέλεσμά σας. Δεν θέλετε να κάνετε τίποτα για να βλάψετε το σκορ σας τους μήνες πριν από την υποβολή αίτησης για δάνειο.

Pro tip: Αν θέλετε να βελτιώσετε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, εγγραφείτε για έναν δωρεάν λογαριασμό με Experian Boost. Θα αρχίσουν να χρησιμοποιούν το ιστορικό πληρωμών από τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, οι οποίες μπορούν να ενισχύσουν άμεσα το πιστωτικό αποτέλεσμά σας.

Πολλά μετρητά

Εάν θέλετε να γυρίσετε ένα σπίτι, χρειάζεστε μετρητά. Οι νέοι επενδυτές μπαίνουν σε οικονομικό πρόβλημα όταν αγοράζουν ένα σπίτι χωρίς σημαντική προκαταβολή, στη συνέχεια χρησιμοποιούν πιστωτικές κάρτες για να πληρώσουν για βελτιώσεις στο σπίτι και ανακαινίσεις. Εάν το σπίτι δεν πωλεί γρήγορα, ή εάν οι ανακαινίσεις κοστίζουν περισσότερο από το αναμενόμενο, ξαφνικά ο επενδυτής βρίσκεται πάνω από το κεφάλι τους.

Μην είσαι αυτός ο τύπος. Εάν θέλετε να αναστρέψετε με επιτυχία, χρειάζεστε πολλά μετρητά. Οι περισσότεροι παραδοσιακοί δανειστές απαιτούν προκαταβολή 25%, και οι παραδοσιακοί δανειστές είναι εκεί που θα έχετε το καλύτερο επιτόκιο. Όταν έχετε τα μετρητά για να καλύψετε μια προκαταβολή, δεν χρειάζεται να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή PMI. Το μεγαλύτερο μέρος των δαπανών PMI κυμαίνεται μεταξύ 0,5% και 5% του δανείου, οπότε πρέπει να πληρώνετε αυτό κάθε μήνα, μπορεί πραγματικά να μειώσει τα κέρδη σας.

Τα δάνεια για ανατροπές έχουν επίσης υψηλότερα επιτόκια. Σύμφωνα με την TIME, οι περισσότεροι επενδυτές λαμβάνουν ένα δάνειο με μόνο τόκο και το μέσο επιτόκιο για αυτό το είδος δανείου είναι 12% έως 14%. Σε σύγκριση, το επιτόκιο για ένα συμβατικό στεγαστικό δάνειο είναι συνήθως 4%. Όσο περισσότερο μπορείτε να πληρώσετε σε μετρητά, τόσο μικρότερο είναι το ενδιαφέρον που θα υποστείτε.

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι να δημιουργήσετε μετρητά στον λογαριασμό σας ταμιευτηρίου. Χρησιμοποιήστε ένα αυτόματο σχέδιο αποταμίευσης για να εξοικονομήσετε χρήματα κάθε μήνα χωρίς κόπο. Είμαι ένας μεγάλος ανεμιστήρας των Acorns γιατί στρογγυλοποιεί κάθε αγορά που κάνω και επενδύει αυτόματα τη διαφορά. Εναλλακτικά, θα μπορούσατε να βρείτε τρόπους για να κερδίσετε επιπλέον χρήματα από την πλευρά και στη συνέχεια να χρησιμοποιήσετε αυτά τα χρήματα για να χτίσετε τα μετρητά σας για μια επένδυση.

Αν αγοράζετε έναν αποκλεισμό από μια τράπεζα ή μέσω μιας δημοπρασίας ακίνητης περιουσίας, μια άλλη επιλογή είναι να εξαγάγετε μια σειρά πιστωτικών ιδίων κεφαλαίων (HELOC) μέσω του Σχήματος, εάν πληρείτε τις προϋποθέσεις. Εάν έχετε αρκετή εξοικονόμηση πόρων και κατορθώσετε να βρείτε μια κατ 'εξοχήν κατοικία, μπορείτε να αγοράσετε το σπίτι και στη συνέχεια να πάρετε ένα μικρό δάνειο ή πιστωτική γραμμή για να πληρώσετε για τις ανακαινίσεις και άλλες δαπάνες.

Τι κάνει μια καλή επένδυση ακίνητων περιουσιών?

Δεν κάθε σπίτι κάνει ένα καλό flip. Ακριβώς επειδή ένα σπίτι που πωλεί για μια τιμή rock-bottom δεν σημαίνει ότι μπορείτε να βάλετε χρήματα σε αυτό και να κάνετε αυτόματα μια περιουσία. Τα επιτυχημένα flippers είναι πολύ διασκεδαστικά για τα σπίτια που επιλέγουν να επενδύσουν in. Εδώ είναι τι θα πρέπει να αναζητήσετε σε μια πιθανή flip σπίτι.

Εξαιρετική τοποθεσία

Οι εμπειρογνώμονες δεν μπορούν να τονίσουν αρκετά. Βρείτε ένα σπίτι σε μια επιθυμητή γειτονιά ή μια που είναι στο δρόμο προς τα πάνω. Μπορείτε να βελτιώσετε ένα σπίτι ό, τι θέλετε, αλλά είναι σχεδόν αδύνατο να βελτιωθεί η προσωπικότητα και η ασφάλεια μιας γειτονιάς με δική σας.

Ξεκινήστε με την έρευνα των τοπικών πόλεων και γειτονιών. Αναζητήστε περιοχές με αυξανόμενες πωλήσεις ακινήτων, αύξηση της απασχόλησης και άλλες ενδείξεις ότι η πόλη αναπτύσσεται. Αποφύγετε τις γειτονιές με μεγάλο αριθμό κατοικιών προς πώληση. αυτό θα μπορούσε να είναι ένα σημάδι μιας καταθλιπτικής τοπικής οικονομίας ή ενός σημείου που οι γείτονες φεύγουν λόγω εγκληματικότητας ή ανάπτυξης.

Στη συνέχεια, εξετάστε την ασφάλεια κάθε γειτονιάς που εξετάζετε. Τα σπίτια που βρίσκονται σε ή κοντά σε περιοχές υψηλής εγκληματικότητας θα είναι δίπλα στο αδύνατο να πουλήσουν με κέρδος. Χρησιμοποιήστε υπηρεσίες χαρτογράφησης του εγκλήματος, όπως η έκθεση για το έγκλημα και το έγκλημα επιτόπου, για να μάθετε τι συμβαίνει στη γειτονιά. Θα θελήσετε επίσης να ελέγξετε τον εθνικό δημόσιο ιστοτόπο για παραβάτες σεξουαλικής εκμετάλλευσης για να διαπιστώσετε εάν οι εγγεγραμμένοι παραβάτες σεξουαλικής εκμετάλλευσης ζουν κοντά στο σπίτι.

Σύμφωνα με την Fortune, το 2016, τα πτερύγια στις ακόλουθες πόλεις είδαν ακαθάριστα κέρδη 80% ή περισσότερο της τιμής που πληρώνουν για τα σπίτια τους:

• Ανατολικό Stroudsburg, Πενσυλβάνια (212,1%)
• Reading, Πενσυλβάνια (136,4%)
• Πίτσμπουργκ, Πενσυλβάνια (126,8%)
• Flint, Michigan (105,8%)
• Νέα Υόρκη, Κονέκτικατ (104,8%)
• Φιλαδέλφεια, Πενσυλβάνια (103,7%)
• Νέα Ορλεάνη, Λουιζιάνα (97,6%)
• Σινσινάτι, Οχάιο (88,5%)
• Buffalo, Νέα Υόρκη (85,1%)
• Κλίβελαντ, Οχάιο (83,8%)
• Τζάκσονβιλ, Φλόριντα (81,8%)
• Βαλτιμόρη, Μέριλαντ (80,8%)

Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν επίσης ορισμένες αγορές που δείχνουν σημάδια υπερβολικής επένδυσης. Αυτό σημαίνει ότι το απόθεμα είναι τόσο χαμηλό και η ζήτηση είναι τόσο υψηλή που τα πτερύγια πληρώνουν τιμές άνω των αγορών για τα σπίτια, γεγονός που μπορεί να μειώσει δραστικά τα καθαρά κέρδη. Σύμφωνα με την Fortune, αυτές οι εξαιρετικά καυτές αγορές περιλαμβάνουν:

• Σαν Αντόνιο, Τέξας
• Όστιν, Τέξας
• Σολτ Λέικ Σίτι, Γιούτα
• Νάπολη, Φλόριντα
• Ντάλας, Τέξας
• Σαν Χοσέ, Καλιφόρνια

Αν βρήκατε ένα προσιτό σπίτι σε μια γειτονιά που βρίσκεται σε εξέλιξη, το επόμενο βήμα σας είναι να ερευνήσετε τα τοπικά σχολεία. Τα σπίτια σε συστήματα καλών σχολείων πωλούν ταχύτερα και διοικούν υψηλότερες τιμές από τα σπίτια σε μέτρια ή φτωχά σχολικά συστήματα. Χρησιμοποιήστε ιστοσελίδες όπως το GreatSchools, το SchoolDigger και το Niche για να δείτε τις βαθμολογίες και τις κριτικές των τοπικών σχολείων.

Όταν εξετάζετε την τοποθεσία ενός επενδυτικού οίκου, πρέπει επίσης να σκεφτείτε τη γειτνίαση του με την πρωτεύουσα κατοικία σας. Θυμηθείτε, θα εργάζεστε σε αυτό το σπίτι καθημερινά τις εβδομάδες και τους επόμενους μήνες. Μην επενδύετε σε σπίτι πολύ μακριά από το σημείο όπου ζείτε ή εργάζεστε. θα ξοδέψετε περισσότερα χρήματα για το φυσικό αέριο και θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο για να το διορθώσετε.

Ηχητική κατάσταση και οι σωστές ανακατασκευές

Εάν έχετε κάνει ποτέ ένα έργο ανακαίνισης σπιτιού, γνωρίζετε ότι κάποιες άσχημες εκπλήξεις μπορεί να κρύβονται ακριβώς κάτω από την επιφάνεια. Και οι άσχημες εκπλήξεις όπως το μαύρο μούχλα ή το ραγισμένο θεμέλιο μπορεί να σας καταστρέψουν οικονομικά.

Ψάξτε για δομικά ήχους σπίτια, ειδικά αν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα παλαιότερο σπίτι. Μπορεί να μην έχετε την ευκαιρία να επιθεωρήσετε ένα σπίτι, ειδικά αν το αγοράσετε σε δημοπρασία ακινήτων. Έτσι πρέπει να μάθετε τι να ψάξετε ή να φέρετε κάποιον έμπειρο σχετικά με την οικοδόμηση, την ηλεκτρική και τις υδραυλικές εγκαταστάσεις για να εξετάσετε το σπίτι μαζί σας και να αποφασίσετε αν είναι καλό να αγοράσετε.

Εστίαση σε σπίτια που χρειάζονται μόνο μερικές γρήγορες ενημερώσεις για μεταπώληση. Το φινίρισμα των ντουλαπιών κουζίνας, η προσθήκη νέου υλικού, ο καθορισμός της αυλής και η ενημέρωση των χρωμάτων και των χαλιών είναι όλα σχετικά φθηνά έργα που μπορούν να μετατρέψουν ένα σπίτι.

Τι πρέπει να αποφύγετε; Ένα σπίτι που έχει μούχλα, χρειάζεται αντικατάσταση στέγης ή χρειάζεται επανασύνδεση, θα απαιτήσει κάποιο σοβαρό χρόνο και μετρητά για ενημέρωση και πώληση. Βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε ποιες ενημερώσεις και επισκευές μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να κάνετε, ποιες επισκευές δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και ποιες βελτιώσεις στο σπίτι θα αυξήσουν την τιμή πώλησης του σπιτιού. Έχετε υπόψη σας ότι ορισμένα έργα βελτίωσης της οικίας μπορούν να μειώσουν την αξία μεταπώλησης.

Όταν εκτιμάτε το κόστος οποιασδήποτε εργασίας, οι ειδικοί συμβουλεύουν να προσθέσετε 20% στο τελικό σύνολο, καθώς πάντα θα κοστίσει περισσότερο από ό, τι νομίζετε ότι θα.

Τέλος, όταν εξετάζετε ένα σπίτι, μην ξεχάσετε να υπολογίσετε το κόστος των οικοδομικών αδειών. Αυτά μπορεί να κοστίζουν οπουδήποτε από μερικές εκατοντάδες έως αρκετές χιλιάδες δολάρια, ανάλογα με το είδος της εργασίας που εμπλέκονται και την πόλη στην οποία βρίσκεστε. Δεν υπολογίζεται το κόστος της άδειας είναι ένα πρωτοφανές λάθος που μπορεί να καταστρέψει γρήγορα τον προϋπολογισμό σας για την ανακαίνιση.

Αγοραία αξία

Βεβαιωθείτε ότι η τιμή του σπιτιού είναι χαμηλότερη από την αξία του στην τοπική αγορά. Προσπαθήστε να αγοράσετε το χειρότερο σπίτι σε μια μεγάλη γειτονιά, σε σύγκριση με το καλύτερο σπίτι σε μια κακή γειτονιά. Το χειρότερο σπίτι σε μια μεγάλη γειτονιά δεν έχει πουθενά να πάει αλλά σε αξία, λόγω της αξίας των άλλων κατοικιών στην περιοχή.

Παρόλο που μπορείτε να κάνετε αναζήτηση στον ιστό και να δείτε εκατομμύρια αποκλεισμένων σπιτιών για πώληση, μην αγοράσετε ποτέ ένα σπίτι χωρίς να το βλέπετε αυτοπροσώπως. Αυτό είναι το μεγαλύτερο λάθος που κάνουν τα νέα παντελόνια. Λάβετε υπόψη ότι μια ηλεκτρονική φωτογραφική γκαλερί αναφέρει μόνο μέρος της ιστορίας. Οι ξεπερασμένες φωτογραφίες, οι απαρχαιωμένες γειτονιές και το μαύρο καλούπι είναι μόνο μερικές από τις ιστορίες τρόμου των αποκλεισμένων σπιτιών που βρέθηκαν σε απευθείας σύνδεση. Πάντα να ερευνήσετε ένα ακίνητο πριν αποφασίσετε να το αγοράσετε.

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι για να αναστρέψετε, είναι σημαντικό να μην υπερεκτιμάτε το σπίτι επενδύοντας υπερβολικά στην ανακαίνιση. Θέλετε να το βελτιώσετε αρκετά να κάνετε ένα υγιές κέρδος και να το διατηρήσετε στο ίδιο επίπεδο με αυτό που πωλεί στη γειτονιά. Εάν βάζετε πάρα πολλά στο σπίτι, δεν θα κάνετε τα χρήματά σας πίσω.

Πώς να γυρίσετε ένα σπίτι

Αν το κτύπημα ήταν τόσο εύκολο όσο η εύρεση ενός φθηνού σπιτιού στο διαδίκτυο, η αγορά του και η πώληση του με κέρδος, θα είχαμε όλοι δισεκατομμυριούχους ακινήτων. Πρέπει να εκπαιδεύσετε τον εαυτό σας πριν καν αρχίσετε να κοιτάτε τα σπίτια. Εδώ είναι τι πρέπει να ξέρετε.

1. Μάθετε την αγορά σας

Πρώτον, ερευνάτε την τοπική αγορά ακινήτων σας. Πού θέλουν οι άνθρωποι να ζήσουν τώρα; Τι είδους σπίτι θέλουν οι άνθρωποι να αγοράσουν αυτή τη στιγμή; Μην κάνετε εικασίες σχετικά με τις γειτονιές που βρίσκονται σε εξέλιξη. Θυμηθείτε, θέλετε αυτό το σπίτι να πωλείται γρήγορα.

2. Κατανόηση των επιλογών χρηματοδότησης σας

Στη συνέχεια, να γίνει ειδικός στις επιλογές χρηματοδότησης στο σπίτι. Θα αγοράσετε ένα σπίτι με μετρητά; Θα υποβάλετε αίτηση για στεγαστικό δάνειο στο σπίτι μέσω εταιρείας όπως το δάνειο δανεισμού ή θα πάρετε ένα HELOC; Βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τα μέσα και τα έξω από τη χρηματοδότηση στο σπίτι πριν να υποβάλετε αίτηση για δάνειο ή να κάνετε μια προσφορά σε ένα σπίτι. Αυτό θα σας επιτρέψει να λάβετε την καλύτερη απόφαση για τις περιστάσεις σας.

3. Ακολουθήστε τον κανόνα 70%

Αναλύστε πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να χάσετε σε οποιαδήποτε συμφωνία. Οι έμπειροι κυνηγούς ακολουθούν τον κανόνα του 70% όταν αναλύουν πόσο είναι πρόθυμοι να πληρώσουν για ένα σπίτι. Ο κανόνας αυτός ορίζει ότι οι επενδυτές πρέπει να πληρώνουν όχι περισσότερο από το 70% της αξίας μετά την επισκευή (ARV) ενός ακινήτου μείον το κόστος των επισκευών που απαιτούνται.

Ας πούμε ότι η ARV ενός σπιτιού (ή αξία μετά από τις απαραίτητες επισκευές) είναι $ 200.000 και χρειάζεται επισκευές $ 30.000. Ο κανόνας 70% δηλώνει ότι δεν πρέπει να πληρώσετε περισσότερα από $ 110.000 για αυτό το σπίτι:

200.000 δολάρια (ARV) x 0.70 = 140.000 δολάρια - 30.000 δολάρια (επισκευές) = 110.000 δολάρια

Αυτός ο κανόνας είναι ένας καλός οδηγός που πρέπει να ακολουθήσετε όταν αρχίσετε να σκοντάρετε στο σπίτι, καθώς μπορεί να σας βοηθήσει να αποφύγετε την υπερπληρωμή για ένα σπίτι.

4. Μάθετε να διαπραγματευτείτε

Όσο λιγότερα χρήματα επενδύετε σε ένα σπίτι, τόσο περισσότερα χρήματα μπορείτε να κερδίσετε κατά τη διάρκεια του flip. Οι καλές στρατηγικές διαπραγμάτευσης θα σας βοηθήσουν να διαπραγματευτείτε αποτελεσματικά με τους εργολάβους και τους άλλους εργαζόμενους.

5. Μάθετε πόσο κοστίζει το μέσο κόστος των έργων

Ξέρετε πόσο κοστίζει η ανακαίνιση ενός σπιτιού των 1.000 τετραγωνικών ποδιών; Επανασυνδέστε ένα σπίτι; Δημιουργήστε μια τράπουλα; Τοπίο σε μια αυλή?

Κάθε έργο είναι διαφορετικό, αλλά με κάποια εμπειρία, μπορείτε να μάθετε πώς μπορείτε να εκτιμήσετε το κόστος πολλών ανακαινίσεων στο σπίτι και να πάρετε μια ιδέα εάν ένα συγκεκριμένο σπίτι είναι μια καλή αγορά ή όχι. Ένας από τους καλύτερους τρόπους για να χτίσετε την εμπειρία σας με αυτό είναι να κάνετε κάποια ανακαινίσεις στο σπίτι σας. Αυτό μπορεί επίσης να σας δώσει μια γενική ιδέα για το είδος των έργων που θέλετε να κάνετε και τα έργα που είστε καλύτερα από την ενοικίαση έξω.

Μάθετε ποιες βελτιώσεις στο σπίτι αυξάνουν την αξία ενός σπιτιού και εστιάζουν πρώτα σε αυτά τα έργα. Αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν την αναβάθμιση των συσκευών κουζίνας, τη βαφή του εξωτερικού χώρου του σπιτιού, την εγκατάσταση επιπλέον αποθηκευτικού χώρου σε ντουλάπες, την αναβάθμιση του καταστρώματος και την προσθήκη τεχνολογιών πράσινης ενέργειας.

6. Δίκτυο με πιθανούς αγοραστές

Δίκτυο εκτενώς και να μιλήσετε με τους πιθανούς αγοραστές προτού καν αρχίσετε να ψάχνετε για ένα σπίτι για να αναστρέψετε. Κάνε ό, τι μπορείς για να χτίσεις σχέσεις με μελλοντικούς αγοραστές. Εάν έχετε έναν αγοραστή ευθυγραμμισμένο όταν αγοράζετε ένα επενδυτικό σπίτι, το σπίτι πωλεί μόλις ολοκληρωθούν οι ενημερώσεις.

Μπορείτε επίσης να εξοικονομήσετε χρήματα μακροπρόθεσμα εάν αφιερώσετε χρόνο για να πάρετε την άδεια του realtor σας, η οποία θα σας επιτρέψει να μεσολαβήσετε στις δικές σας διαπραγματεύσεις και να αποφύγετε να πληρώσετε έναν άλλο πράκτορα.

7. Βρείτε έναν Mentor

Εάν γνωρίζετε ένα επιτυχημένο σπίτι flipper, ρωτήστε αν θα ήταν πρόθυμοι να σας καθοδηγήσουν. Ίσως θελήσετε ακόμη και να εξετάσετε το ενδεχόμενο να προσφέρετε αυτό το πρόσωπο ένα κίνητρο να είστε ο μέντορας σας.

Για παράδειγμα, ρωτήστε εάν θα σας καθοδηγήσουν σε αντάλλαγμα για ένα μικρό ποσοστό του πρώτου σας επιτυχημένου flip. Με αυτόν τον τρόπο ο μέντορας έχει κίνητρο να σας διδάξει και θα είστε σίγουροι ότι θα έχετε μια υψηλής ποιότητας εκπαίδευση. Η παροχή οικονομικού κινήτρου σας δίνει τη δυνατότητα να προσεγγίσετε εμπειρογνώμονες που δεν γνωρίζετε προσωπικά, αφού αποζημιώνονται για τις προσπάθειές τους, θα τους κάνουν πιο δεκτικούς.

8. Έρευνες και κατασχέσεις

Πολλοί ιστότοποι παρέχουν καταχώριση αποκλεισμού. Μερικά από τα πιο δημοφιλή περιλαμβάνουν:

• Foreclosure.com
• Zillow
• Williams & Williams
• Auction.com
• RealtyTrac

Μπορείτε επίσης να βρείτε καταχωρίσεις αποκλεισμού μέσω ιστότοπων εταιρειών ακινήτων όπως Re / Max. Κάτω από τα φίλτρα αναζήτησης, επιλέξτε την επιλογή "κατασχέσεις".

Η τοπική εφημερίδα σας είναι μια άλλη πηγή κατασχέσεων αποκλεισμού. Οι νόμιμοι δημοπράτες έβαλαν ειδοποιήσεις στο νομικό τμήμα των τοπικών εφημερίδων και συνήθως μπορείτε να βρείτε τις συγκεκριμένες καταχωρίσεις τους, επισκεπτόμενοι τους ιστοτόπους τους.

Ένας άλλος τρόπος να βρεθούν κατασχέσεις είναι μέσω μιας τράπεζας. Αναζητήστε μια συγκεκριμένη τράπεζα μαζί με τα γράμματα "REO", τα οποία αντιπροσωπεύουν το "Real Estate Owned." Αυτό σημαίνει απλώς ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν είναι πλέον ιδιοκτήτης του σπιτιού. η τράπεζα κάνει. Αυτή η αναζήτηση θα σας μεταφέρει απευθείας σε καταχωρίσεις αποκλεισμού κάθε τράπεζας.

Μόλις βρείτε ένα σπίτι που θέλετε να αγοράσετε, ελέγξτε το φόντο του με το BuildFax. Για $ 39, το BuildFax παρέχει έναν ολοκληρωμένο έλεγχο ιστορικού σε ένα σπίτι. Μπορείτε να ανατρέξετε σε εκτεταμένες λεπτομέρειες σχετικά με το ιστορικό του σπιτιού, συμπεριλαμβανομένων των επισκευών, της αναδιαμόρφωσης και των προσθηκών. Αυτό μπορεί να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χρήματα.

Για παράδειγμα, ας πούμε ότι θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι του οποίου η λίστα δείχνει ότι ο φούρνος του αντικαταστάθηκε πριν από 10 χρόνια. Όταν εκτελείτε μια αναφορά στο BuildFax, μαθαίνετε ότι ο κλίβανος είναι πιο κοντά στα 20 χρόνια. Τώρα μπορείτε να επιστρέψετε στον πωλητή και να διαπραγματευτείτε μια πολύ χαμηλότερη τιμή.

9. Κάντε μια προσφορά

Μόλις βρείτε ένα σπίτι που σας αρέσει, ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά. Εάν είναι μια μεγάλη κατοικία που πωλεί σε χαμηλή τιμή, μπορεί να έχετε ανταγωνισμό. Για πολλούς αναπήρους, η αναστροφή είναι μια εργασία πλήρους απασχόλησης, και πιθανότατα θα ξέρουν και για αυτό το σπίτι. Μπορείτε να γλιστρήσετε από τον ανταγωνισμό στοχεύοντας σε μια γειτονιά και πηγαίνοντας από πόρτα σε πόρτα κάνοντας προσφορές.

Πριν κάνετε μια προσφορά, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε την υψηλότερη τιμή που μπορείτε να πληρώσετε για ένα σπίτι και εξακολουθείτε να κερδίζετε. Αυτό περιλαμβάνει την εκτίμησή σας για επισκευές, τόκους και φόρους. Θυμηθείτε να τοποθετήσετε την εκτίμησή σας κατά 20%. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού ή τράπεζα δεν θα πουλήσει σε σας για αυτή την τιμή, περπατήστε μακριά. Είναι καλύτερα να συνεχίσετε να ψάχνετε από το να διακινδυνεύσετε να σπάσει από μια κακή επένδυση.

10. Βρείτε καλούς εργολάβους

Αν έχετε κάποιες στερεές δεξιότητες DIY, μπορείτε να επιλέξετε να κάνετε μερικές ή περισσότερες από τις ανακαινίσεις τον εαυτό σας. Αυτό μπορεί να σας εξοικονομήσει ένα σημαντικό χρηματικό ποσό - αν ξέρετε τι κάνετε.

Γνωρίζοντας πότε για να DIY και πότε να προσλάβει έναν ανάδοχο είναι ζωτικής σημασίας. Θα πρέπει να αντιμετωπίζετε μόνο τα έργα που είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να κάνετε καλά και με τον προϋπολογισμό. Για τα έργα που δεν μπορείτε να κάνετε μόνοι σας, πρέπει να βρείτε έναν σπουδαίο εργολάβο.

Αν δεν γνωρίζετε κανέναν εργολάβο στην περιοχή σας, μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε HomeAdvisor. Αναλύουν και τοποθετούν τους εργολάβους μέσω διεξοδικής διαδικασίας ελέγχου. Έτσι, δεν έχει σημασία αν ψάχνετε για έναν γενικό εργολάβο ή κάποιον που ειδικεύεται σε ένα εμπόριο, το HomeAdvisor πρόκειται να σας δώσει το καλύτερο στην περιοχή σας.

Ένας γενικός εργολάβος, ή η GC, είναι ένας οικοδόμος που διαχειρίζεται ολόκληρο το έργο ανακαίνισης και προσλαμβάνει τους δικούς του υπεργολάβους για να κάνει το απαραίτητο έργο. Η πρόσληψη ενός GC μπορεί να είναι δαπανηρή. θα προσθέσουν 10% έως 20% σε αυτό που χρεώνουν οι υπεργολάβοι τους κατά τον υπολογισμό του τελικού λογαριασμού σας. Ωστόσο, μπορεί να αξίζει το βάρος τους σε χρυσό αν βρείτε μια μεγάλη επενδυτική ευκαιρία, δεν μπορείτε να το κάνετε μόνοι σας και είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε τις πρόσθετες δαπάνες.

Ένας καλός εργολάβος μπορεί να σας βοηθήσει να αποφύγετε τα δαπανηρά λάθη ανακαίνισης και να εξοικονομήσετε χρόνο σε ένα έργο. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να πάρετε το σπίτι επάνω για την πώληση γρηγορότερα και να κάνετε λιγότερες πληρωμές υποθηκών. Εάν γυρίζετε ένα σπίτι ενώ εργάζεστε με πλήρη απασχόληση, η πρόσληψη ενός GC είναι πιθανώς μια αναγκαιότητα. κάποιος πρέπει να είναι διαθέσιμος στο σπίτι για να επιβλέπει το έργο τουλάχιστον με μερική απασχόληση ή το έργο δεν θα γίνει ποτέ.

Ένας γενικός εργολάβος θα είναι επίσης υπεύθυνος για την απόκτηση των απαραίτητων οικοδομικών αδειών. Αυτό σημαίνει ότι το όνομά τους θα είναι σε κάθε άδεια, και είναι υπεύθυνοι για να βεβαιωθείτε ότι η δουλειά γίνεται σωστά για κάθε επιθεώρηση. Βεβαιωθείτε ότι έχετε υποβάλει αίτηση για άδειες μόλις η πώληση είναι τελική για να εξοικονομήσετε χρόνο και να μετακινήσετε τη διαδικασία.

Ξεκινήστε την οικοδόμηση ενός δικτύου εργολάβων που εμπιστεύεστε, συμπεριλαμβανομένων των υδραυλικών, των ηλεκτρολόγων και των τοπικών τεχνών. Υπηρεσίες όπως το Handy.com, η λίστα Angie, το Porch και το HomeAdvisor μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε αξιόπιστους επαγγελματίες στην περιοχή σας. Όταν συνεννοείτε έναν εργολάβο, ρωτήστε τον εαυτό σας τις ακόλουθες ερωτήσεις:

• Έφτασαν εγκαίρως? Οι εργολάβοι που καθυστερούν συνήθως θα χάσουν χρόνο και θα επιβραδύνουν το έργο ανακαίνισης.
• Έχουν ποιοτικές αναφορές? Ζητήστε αναφορές και καλέστε τους. Εάν ένας εργολάβος δεν παρέχει αναφορές, μην σπαταλάτε το χρόνο σας που τους απασχολεί.
• Αναπροσαρμόζουν το ραντεβού σας πολλές φορές? Και πάλι, εάν έχουν κάποιο πρόβλημα με τη διαχείριση του χρόνου, θα επηρεάσουν την ανακαίνισή σας.
• Οργανώνονται? Η αποδιοργάνωση σπαταλάει το χρόνο.
• Μπορούν να παρέχουν μια επαγγελματική, ακριβή προσφορά? Κάθε προσφορά που παρέχουν θα πρέπει να είναι λεπτομερής και σε χαρτί. Ένα λεκτικό απόσπασμα και μια χειραψία δεν θα το κόψουν με ένα flip, τουλάχιστον στην αρχή μιας σχέσης όταν μόλις μάθετε αν μπορείτε να εμπιστευθείτε αυτό το άτομο.

Είναι μια έξυπνη ιδέα να αρχίσετε να δημιουργείτε ένα δίκτυο ποιοτικών εργολάβων πριν Κάνετε μια προσφορά σε ένα σπίτι. Θυμηθείτε, μπορεί να χρειαστεί πολύς χρόνος για να βρείτε καλή βοήθεια και δεν θέλετε να ξεκινήσετε αυτή τη διαδικασία αφού επενδύσετε σε ένα σπίτι και κάνετε δύο πληρωμές υποθηκών κάθε μήνα.

Λάβετε υπόψη ότι οι περισσότεροι πεπειραμένοι πτερυγγοί προσπαθούν να αγοράσουν ένα σπίτι, να ανακαινιστούν και να εγκατασταθούν σε 90 ημέρες. Αυτός είναι ο γρήγορος χρόνος ανακύκλωσης και για τις πρώτες σας μετακινήσεις, μπορεί να μην είναι εφικτή. Όσο περισσότερο όμως το σπίτι σας είναι συνδεδεμένο με έργα, τόσο μικρότερο είναι το κέρδος που πρέπει να κάνετε. γι 'αυτό είναι τόσο σημαντικό να ζυγίζετε προσεκτικά εάν πρέπει να κάνετε το έργο μόνοι σας ή να νοικιάσετε βοήθεια. Κάνοντας τον εαυτό σας μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα εκ των προτέρων, αλλά εάν σας παίρνει τρεις φορές περισσότερο από έναν επαγγελματία, μπορεί να μην αξίζει τον κόπο.

11. Relist και Sell

Πολλά πικάπ καταλήγουν να καταγράφουν τα σπίτια τους με ένα realtor. Οι μεσίτες τρώνε και κοιμούνται στην ακίνητη περιουσία, έχουν πρόσβαση στους αγοραστές και μπορούν να καταγράψουν το σπίτι σας στη βάση δεδομένων της υπηρεσίας πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS). Γνωρίζουν επίσης τις τρέχουσες διακυμάνσεις της αγοράς και έχουν τις δεξιότητες και το δίκτυο για να σας φέρουν την καλύτερη τιμή γρήγορα.

Μπορείτε επίσης να επιλέξετε να πουλήσετε το σπίτι σας. Θα εξοικονομήσετε χρήματα σε τέλη ακινήτων, αλλά σε ορισμένες αγορές, ίσως καταλήξετε να περιμένετε πολύ χρόνο για να πουλήσει το σπίτι. Επιπλέον, η καταχώριση και η εμφάνιση ενός σπιτιού απαιτεί χρόνο. Εάν δεν μπορείτε να είστε διαθέσιμος κάθε φορά που κάποιος θέλει να δει το σπίτι και δεν θέλετε να φιλοξενήσετε ανοικτά σπίτια, η συνεργασία με ένα realtor μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή για εσάς.

Τελικό Λόγο

Δεν υπάρχει καμία αμφιβολία ότι η εκτροπή σπιτιών είναι μια επικίνδυνη επιχείρηση. Εάν παίρνετε έξυπνες αποφάσεις, μπορείτε να κάνετε πολλά χρήματα flipping. Αλλά μπορείτε επίσης να χάσετε τα πάντα εάν κάνετε μια κακή επένδυση.

Πριν φτάσετε στον κόσμο του house flipping, κάνετε την έρευνά σας για να βεβαιωθείτε ότι είναι σωστό για σας. Βιβλία όπως το "The Flipping Blueprint: Το Ολοκληρωμένο Σχέδιο για Flipping Σπίτια και Δημιουργώντας την Ακίνητη Περιουσία σας-Επένδυση Business" από τον Luke Weber μπορεί να σας πει όλα όσα πρέπει να ξέρετε για να ξεκινήσετε και να αποφύγετε κάποια ξεκάθαρα λάθη.

Έχετε γυρίσει ένα σπίτι; Ποια ήταν η εμπειρία σου; Τι θα θέλατε να είχατε κάνει διαφορετικά?