6 Επιλογές Αν χρειαστεί να μετακομίσετε και δεν μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας

Παρά το γεγονός ότι βάζαμε το σπίτι μας στην αγορά μετά την άνοιξη - την εποχή των ακίνητων περιουσιών - και το γεγονός ότι η Πίστωση Φόρου Εισοδήματος Πρώτης Ημέρας είχε λήξει δύο μήνες πριν από τη μετακίνησή μας, ήμασταν βέβαιοι ότι θα πωλούσαμε το σπίτι μέσα λίγους μήνες.

Αγόρι, ήμασταν λάθος.

Χρειάστηκε σχεδόν ένας ολόκληρος χρόνος - μέχρι τον Μάιο του 2011 - προτού μπορέσουμε να πουλήσουμε το σπίτι μας και για μια τιμή σχεδόν 20.000 δολαρίων λιγότερο από ό, τι περιμέναμε να πάρουμε.

Αυτή είναι μια πάρα πολύ κοινή κατάσταση για τις οικογένειες που πρέπει να μετεγκατασταθούν. Μετά τη συντριβή στέγασης, η πώληση του σπιτιού σας δεν είναι πλέον ένα σχετικά εύκολο μέρος της μετεγκατάστασης. Ευτυχώς, υπάρχουν αρκετές επιλογές για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που προσπαθούν να πουλήσουν.

Επιλογές για όσους δεν μπορούν να πουλήσουν το σπίτι τους

1. Πουλήστε για τη σωστή τιμή

Κατά τη διάρκεια των πέντε ετών στο σπίτι του Κολόμβου, ο σύζυγός μου και εγώ βάζουμε πολλές χιλιάδες δολάρια σε βελτιώσεις στο σπίτι, καθώς και αμέτρητες ώρες εργασίας μας. Ενώ γνωρίζαμε ότι η βελτίωση στο σπίτι είναι κάτι που πρέπει να αναληφθεί γιατί θέλαμε τα αποτελέσματα (και όχι μόνο την αυξημένη αξία μεταπώλησης), δεν θα μπορούσαμε να βοηθήσουμε παρά να πάρουμε τα δολάρια στα μάτια μας όταν ξεκινήσαμε να σχεδιάζουμε την κίνηση μας. Αρχικά καταγράψαμε το σπίτι μας για περίπου 25.000 δολάρια περισσότερο από ό, τι πληρώσαμε γι 'αυτό - μια τιμή που θα ήταν κατάλληλη για το σπίτι μας πριν από τη συντριβή κατοικιών, αλλά όχι κάτι που θα μπορούσαμε να πάρουμε το 2010.

Μέχρι τη στιγμή που πωλήσαμε, αισθανόμασταν τυχεροί να πουλήσουμε για μόλις $ 6.000 περισσότερα από την αρχική μας τιμή αγοράς. Ενώ είναι απίθανο η αρχική καταχώρηση του σπιτιού μας σε αυτή την τιμή να έχει επιταχύνει την πώληση - οι αγοραστές ήταν τα πρώτα άτομα που επέδειξαν σοβαρό ενδιαφέρον για το σπίτι σε οποιαδήποτε τιμή - είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι τα χρήματα (και ο χρόνος) σπίτι συχνά δεν αυξάνουν την τιμή αγοράς, ιδίως σε μια κάτω αγορά.

Εργαστείτε με το Realtor σας για να βρείτε έναν ρεαλιστικό αριθμό που δεν σας κοστίζει από την αγορά και σας επιτρέπει να πουλάτε γρήγορα. Ένας τρόπος για να γίνει αυτό είναι να εξετάσουμε τις τιμές σε συγκρίσιμα σπίτια που έχουν πωληθεί πρόσφατα. Εάν, από την άλλη πλευρά, βλέπετε λίστα οι τιμές των κατοικιών παρόμοιες με τις δικές σας, μπορεί να μην έχετε μια ακριβή αίσθηση της αγοράς, δεδομένου ότι αυτές θα μπορούσαν να τιμολογηθούν πολύ πάνω από αυτό που ο πωλητής είναι πρόθυμος να πληρώσει.

Το πιο σημαντικό, όταν η αγορά κατοικίας βιώνει γλουτό, πρέπει να συνειδητοποιήσετε ότι το σημείο τιμής στο οποίο μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας είναι πιθανό να είναι μικρότερο από αυτό που θα θέλατε και ίσως ακόμα λιγότερο από ό, τι πληρώσατε για το σπίτι. Αλλά θυμηθείτε, αν δεν έχετε την πολυτέλεια να πουλήσετε το σπίτι σας για λιγότερα από όσα πληρώσατε, δεν είστε χωρίς επιλογές.

2. Περιμένετε

Ο προγραμματισμός για το χειρότερο είναι αυτό που όλοι οι πωλητές κατοικίας πρέπει να κάνουν, και δεν το έκανε αυτό ήταν το μεγαλύτερο λάθος που έκανα και ο σύζυγός μου. Υποθέσαμε ότι η συντριβή στέγασης δεν είχε επηρεάσει τη γειτονιά μας. Αλλά με δύο κατασχέσεις μέσα σε μερικά τετράγωνα από εμάς και μερικά σπίτια στην γειτονιά που πωλούν για λιγότερο από ό, τι άξιζαν, εμείς (και ο Realtor μας) θα έπρεπε να έχουμε δει το γράψιμο στον τοίχο. Αντ 'αυτού, αγοράσαμε αμέσως ένα νέο σπίτι αμέσως στην Ιντιάνα, πιστεύοντας ότι θα έχουμε μόνο λίγους μήνες διπλών υποθηκών.

Ένα καλύτερο σχέδιο θα ήταν να ενοικιάσουμε ένα διαμέρισμα για ένα ή δύο χρόνια, καθώς περιμέναμε να πουλήσει το πρώτο μας σπίτι. Όχι μόνο θα μας έφερνε οικονομική πίεση, αλλά θα μας έδινε επίσης την ευκαιρία να μάθουμε περισσότερα για τις διάφορες γειτονιές της νέας μας πόλης.

Μια άλλη επιλογή κατά τη διάρκεια μιας σκληρής αγοράς στέγης είναι να μείνει μέρος της οικογένειας, ενώ ο νέος εργαζόμενος μετακινείται από τον εαυτό του να αναλάβει τη νέα δουλειά. Παρόλο που αυτό μπορεί να είναι συναισθηματικά δύσκολο, καθιστά ευκολότερο να κρατάτε το σπίτι σε σχήμα κορυφής για προβολές και σας επιτρέπει να αποφύγετε το αυξημένο κόστος ασφάλισης ενός κενού σπιτιού.

Τελικά, είναι καλύτερο να υποθέσουμε ότι δεν θα πουλήσετε το σπίτι σας γρήγορα, και θα κάνετε τη στέγαση και τα κινητά σας σχέδια με βάση αυτό.

3. Γίνετε ιδιοκτήτης

Με κάποιους τρόπους, η ενοικίαση του σπιτιού σας μπορεί να είναι μια ευχάριστη λύση στα δεινά των πωλήσεών σας. Ωστόσο, υπάρχουν πολλά να γνωρίζετε για να είστε ιδιοκτήτης πριν μπείτε.

Δικαστικά έξοδα

• Ασφάλιση του σπιτιού. Η εκμίσθωση του σπιτιού σας συνεπάγεται πολλά συναφή έξοδα που δεν μπορείτε να προβλέψετε. Για παράδειγμα, ο ασφαλιστής σας πρέπει να αλλάξει σε μια πολιτική που καλύπτει ειδικά τους ιδιοκτήτες / ενοικιαστές. Σύμφωνα με το Ίδρυμα Ασφαλιστικών Πληροφοριών, "Οι πολιτικές ιδιοκτητών γενικά κοστίζουν περίπου 25% περισσότερο από μια τυπική πολιτική ιδιοκτητών σπιτιού, επειδή οι ιδιοκτήτες χρειάζονται περισσότερη προστασία από έναν τυπικό ιδιοκτήτη σπιτιού".
• Διαχείριση Ακινήτων. Επιπλέον, το κόστος της διαχείρισης ακινήτων - ιδιαίτερα εάν είστε απομακρυσμένος ιδιοκτήτης - θα μπορούσε ενδεχομένως να καλύψει ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματος από ενοίκια. Εάν βρίσκεστε σε ένα άλλο μέρος της χώρας, θα χρειαστεί να έχετε κάποιον που να βρίσκεται στη διάθεσή σας για να αντιμετωπίσει τυχόν ζητήματα, από φραγμένες αποχετεύσεις, συντηρητικές εργασίες, έως ενοικιαστές. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πρέπει να προσλάβετε έναν διαχειριστή ακινήτων, ο οποίος γενικά θα σας κοστίσει περίπου το 10% του μηνιαίου ενοικίου.
• Κέρδη κεφαλαίου. Τέλος, η φορολογική επιβάρυνσή σας πιθανόν να αλλάξει όταν γίνετε ιδιοκτήτης. Για παράδειγμα, μια πιθανή ανησυχία για το φόρο είναι η πιθανή απώλεια της απαλλαγής από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών. Εφόσον κατοικείτε στο σπίτι σας για δύο από τα πέντε χρόνια πριν από την πώληση του σπιτιού σας, δεν χρειάζεται να πληρώνετε φόρους μέχρι $ 250.000 κέρδος ($ 500.000 για τα παντρεμένα ζευγάρια) από την πώληση του σπιτιού σας. Ωστόσο, αν καταλήξετε να ενοικιάσετε το σπίτι σας για περισσότερο από τρία χρόνια μετά την μετακίνησή σας και στη συνέχεια να πουλήσετε για κέρδος, θα χρωστάτε χρήματα στην ομοσπονδιακή κυβέρνηση για το κέρδος αυτό.

Πιθανά φορολογικά οφέλη

• Ισχυρισμός απώλειας κεφαλαίου. Μία από τις ανησυχίες για την απώλεια της απαλλαγής από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (ειδικά σε μια αγορά κάτω) είναι ότι η ενοικίαση του σπιτιού σας και η πώληση του με ζημία σημαίνει ότι μπορείτε να διεκδικήσετε την απώλεια κεφαλαίου από το εισόδημά σας. Αυτό μπορεί να είναι ένα τεράστιο φορολογικό διάλειμμα και γι 'αυτό είναι συχνά μια μεγάλη ιδέα για τους πωλητές σε μια αγορά κάτω να νοικιάσουν το σπίτι τους πριν από την πώληση, καθώς μπορούν πραγματικά να αποκαταστήσουν κάποια από τη ζημία τους μέσω των φόρων.
• Φορολογικές διακοπές. Εκτός από την αξίωση της απώλειας κεφαλαίου από το εισόδημά σας, υπάρχουν και άλλες φορολογικές ελαφρύνσεις για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που νοικιάζουν τα σπίτια τους ενώ είναι ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να αφαιρέσουν σχεδόν όλα τα έξοδα που σχετίζονται με τη συντήρηση και την εμπορία του ενοικιαζόμενου σπιτιού τους, όπως ασφάλιστρα, επισκευές, έξοδα διαφήμισης, υπηρεσίες εξωραϊσμού, υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων, τόκους υποθηκών ή ακόμη και έξοδα ταξιδίου που σχετίζονται με τη μίσθωση.

Ρύθμιση των τιμών σας
Μπορεί να είναι δύσκολο να γνωρίζετε ένα κατάλληλο ποσό για να χρεώνετε για ενοικίαση. Ο γενικός κανόνας για επενδυτικές ιδιότητες υποδηλώνει ότι πρέπει να χρεώσετε τουλάχιστον το 1% του ποσού της υποθήκης για να δημιουργήσετε θετική ταμειακή ροή. Ωστόσο, αυτός ο κανόνας είναι λίγο πιο δύσκολος όταν ενοικιάζετε το υπάρχον σπίτι σας.

Πρέπει πρώτα να καθορίσετε πόσο το ενοίκιο είναι τυπικό για τη γειτονιά σας. Ακόμα κι αν υπάρχουν λίγα ενοικιαζόμενα ακίνητα όπου ζείτε, μπορείτε ακόμα να καθορίσετε ένα λογικό επιτόκιο. Συζητήστε με τους οργανισμούς διαχείρισης ακινήτων για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις τιμές και αναζητήστε παρόμοια ενοικιάματα στο διαδίκτυο. Craigslist, Rentometer, και Rent.com είναι επίσης καλοί πόροι για τον έλεγχο.

Πρέπει επίσης να υπολογίσετε τα ποσοστά κενών θέσεων σας, προκειμένου να αποκτήσετε μια ιδέα για το πόσα χρήματα να περιμένετε για ένα χρόνο ενοικίασης. Οι περισσότερες συμβουλές σχετικά με την επένδυση σε ακίνητα υποδηλώνουν ότι προγραμματίζετε μόνο ενάμιση μήνα χρήσης ανά έτος - πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να περιμένετε 10% κενή θέση για οποιοδήποτε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που ενοικιάζετε.

Ακόμη και αν διαπιστώσετε ότι το ποσό του ενοικίου που θα μπορούσατε να χρεώσετε (μείον το σχετικό κόστος μεταφοράς και το ποσοστό κενών θέσεων) δεν θα αρκούσε για να καλύψει το μηνιαίο σας χρεόγραφο υποθήκης, εξακολουθεί να έχει νόημα να νοικιάσετε το σπίτι σας, αντί να επιχειρήσετε να μεταφέρετε υποθήκη από τον εαυτό σας.

Εύρεση ενοικιαστών
Μια από τις πιο δύσκολες πτυχές της ενοικίασης του σπιτιού σας είναι η εύρεση αξιόπιστων ενοικιαστών. Πρέπει να βεβαιωθείτε ότι διαφημίζεστε σε πολύ ορατές τοποθεσίες: σε απευθείας σύνδεση, τόσο σε περιοχές ενοικίασης όπως Rent.com και Craigslist, καθώς και σε ιστότοπους κοινωνικής δικτύωσης όπως το Facebook. μέσω τοπικών εταιρειών μετεγκατάστασης και υπηρεσιών ανθρώπινου δυναμικού · σε όλα τα τοπικά πανεπιστήμια. και με ένα παλιομοδίτικο σημάδι στην αυλή σας.

Μόλις έχετε αιτούντες, είναι επιτακτική ανάγκη να τους βάλετε σε διαδικασία εξέτασης. Μπορείτε να βρείτε εφαρμογές boilerplate και συμβάσεις μίσθωσης σε απευθείας σύνδεση, αλλά πρέπει να βεβαιωθείτε ότι ζητάτε από τους δυνητικούς σας ενοικιαστές το εισόδημά τους, το ιστορικό απασχόλησης και το ιστορικό ενοικίασης - και καλέστε όλες τις αναφορές τους.

Επιπλέον, να θυμάστε ότι μπορείτε να ζητήσετε αριθμούς κοινωνικής ασφάλισης για ελέγχους υποβάθρου και πίστωσης μέσω ιστότοπου όπως η E-Renter. Αυτοί οι έλεγχοι υποβάθρου και πίστωσης κοστίζουν μια ονομαστική αμοιβή (περίπου $ 25), αλλά μπορεί να σας εξοικονομήσουν πολλούς πονοκεφάλους.

4. Γυρίστε το σπίτι σας σε μια ενοικίαση διακοπών

Ακόμα κι αν δεν είσαι μακροπρόθεσμος ιδιοκτήτης δεν είναι δυνατό ή δελεαστικό για σένα, μπορείς να αντισταθμίσεις μερικές από τις δαπάνες με τη μίσθωση του σπιτιού σου στους ταξιδιώτες. Καταχώρηση του σπιτιού σας ως ενοικίασης διακοπών στο Vrbo ή στον ιστότοπο ενοικίασης διαμερισμάτων peer-to-peer Airbnb μπορεί να σας βοηθήσει να οδηγήσετε την πτώση της αγοράς έως ότου είστε σε θέση να πουλήσετε.

Επιπλέον, εάν χρησιμοποιείτε το σπίτι σας ως διακοπές ενοικίασης αρκετά συχνά ώστε να πληροί τις προϋποθέσεις ως εισόδημα που παράγει ακίνητα και καταλήγετε στην πώληση του ακινήτου προτού ανακάμψει η αγορά, μπορείτε να διεκδικήσετε αυτή την απώλεια των φόρων σας.

5. Βάλτε το σπίτι σας επάνω για μια σύντομη πώληση

Εάν απολύτως πρέπει να μετεγκατασταθούν και είστε υποβρύχια στο σπίτι σας, μια σύντομη πώληση είναι μια επιλογή last ditch που θα σας βγάλει τουλάχιστον από το σπίτι. Σε αυτή την περίπτωση, εσείς και ο δανειστής σας συμφωνείτε να πουλήσετε το σπίτι σας σε πολύ μειωμένη τιμή, απλά για να το πουλήσετε. Στη συνέχεια, ο δανειστής σας συγχωρεί την ανεπάρκεια μεταξύ του τι μπορείτε να πληρώσετε για την υποθήκη και το πλήρες ποσό. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, αυτή η ανεπάρκεια είναι δεν και ο πωλητής εξακολουθεί να είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του στον δανειστή.

Δυστυχώς, ακόμη και όταν η ανεπάρκεια συγχωρείται, μια σύντομη πώληση μπορεί να έχει μακροχρόνιες οικονομικές συνέπειες. Μπορεί να βλάψει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, αν και όχι τόσο όσο ένας αποκλεισμός, κάτι που συχνά προσπαθεί να αποφύγει μια σύντομη πώληση. Επίσης, οι δανειστές γενικά συμφωνούν μόνο σε μια σύντομη πώληση εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι ήδη πίσω από τις πληρωμές και έχει λάβει μια προκαθορισμένη ειδοποίηση.

Αρκεί να πω, μια σύντομη πώληση είναι μόνο μια λύση αν το πρόβλημα της υποθήκης σας είναι διαφορετικά ανυπέρβλητο.

6. Πηγαίνετε στον αποκλεισμό

Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να φαίνεται ότι επιτρέποντας στην τράπεζα να αποκλείσει το σπίτι σας είναι η μόνη σας επιλογή. Ακόμα κι αν ο αποκλεισμός σας βγάλει από το μπελά σας, αυτή είναι μια εναλλακτική λύση που πρέπει να εργαστείτε σκληρά για να αποφύγετε. Οι περισσότεροι άνθρωποι καταλαβαίνουν ότι ο αποκλεισμός έχει σημαντικές πιστωτικές συνέπειες - αλλά πολλοί δεν συνειδητοποιούν ότι το χτύπημα στην πιστωτική σας κάρτα μπορεί να σας κοστίσει τις πιστωτικές σας κάρτες. Μετά από αποκλεισμό, ο πρώην ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να βρει πιστωτικές κάρτες ακυρωμένες ή περιορισμένες. Επιπλέον, χρειάζονται χρόνια (συνήθως τρία έως επτά) πριν οι τράπεζες είναι πρόθυμες να πάρουν μια ευκαιρία για μια υποθήκη για έναν ιδιοκτήτη σπιτιού που έχει αποκλειστεί σε μια πρώην κατοικία.

Ο αποκλεισμός δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να περπατήσει μακριά χωρίς να ξοδέψει χρήμα. Στα περισσότερα κράτη, οι τράπεζες μπορούν νόμιμα να πάνε πίσω από τους ιδιοκτήτες σπιτιού για την έλλειψη, η οποία είναι η διαφορά μεταξύ του τι μπορούσε να πάρει η τράπεζα για το σπίτι και του τι οφειλόταν ακόμη στην υποθήκη. Και ακόμη και αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ζουν σε ένα κράτος με νόμους κατά της ανεπάρκειας πρέπει ακόμα να απαντήσουν στην τράπεζα εάν έχουν πάρει ποτέ ένα δεύτερο δάνειο ή έχουν αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη τους για να εξαργυρώσουν κάποιες μετοχές. Οι νόμοι κατά της ανεπάρκειας δεν προστατεύουν τους ιδιοκτήτες σπιτιών σε αυτές τις περιπτώσεις.

Οτιδήποτε ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να κάνει για να αποφύγει τον αποκλεισμό είναι τελικά η καλύτερη οικονομική απόφαση, καθώς ο αποκλεισμός μπορεί να συνεχίσει να επηρεάζει αρνητικά τα οικονομικά για τα επόμενα χρόνια.

Τελικό Λόγο

Μπορεί να μην είναι δυνατή η πώληση του σπιτιού σας εντός του επιθυμητού χρονικού πλαισίου ή για την τιμή που επιθυμείτε, αλλά η αποδοχή αυτού του γεγονότος και η λήψη των αποφάσεών σας ανάλογα μπορεί να σας βοηθήσει να επιτύχετε το καλύτερο οικονομικό αποτέλεσμα για την κατάστασή σας. Υποθέτοντας ότι το χειρότερο για την αγορά κατοικίας είναι πιθανότατα η ασφαλέστερη πορεία δράσης για την κατώτατη γραμμή.

Έχετε πρόσφατα προσπαθήσει να πουλήσετε το σπίτι σας; Τι άλλες συμβουλές προτείνετε σε όσους αγωνίζονται να πουλήσουν?