Πώς να σταματήσετε και να αποφύγετε τον αποκλεισμό στο σπίτι σας

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να καταλήξουν σε αυτή την κατάσταση για πολλούς διαφορετικούς λόγους. Μερικοί χάνουν τη δουλειά τους και δεν μπορούν πλέον να τα βγάλουν πέρα. Για άλλους, μια κρίση της υγείας τους αφήνει βαριά ιατρικούς λογαριασμούς που καταναλώνουν τα διαθέσιμα κεφάλαια τους. Και μερικοί απλά κάνουν το λάθος να αγοράζουν περισσότερο σπίτι από ό, τι μπορούν να αντέξουν οικονομικά, έτσι ώστε ακόμη και μια μικρή αλλαγή στα οικονομικά τους είναι αρκετή για να βγάλουν τις πληρωμές μακριά τους.

Δεν έχει σημασία γιατί συμβαίνει, ο αποκλεισμός είναι μια φοβερή εμπειρία. Η απώλεια του σπιτιού σας είναι πάντα τρομακτική και καταθλιπτική, αλλά όταν την χάσετε επειδή δεν θα μπορούσατε να καλύψετε τις πληρωμές, μπορείτε να αισθανθείτε σαν να είναι δικό σας λάθος. Αυτό παγιδεύει συναισθήματα ντροπής και ενοχής πάνω από όλα τα άλλα άγχη σας. Και για να κάνει τα πράγματα χειρότερα, ένας αποκλεισμός βλάπτει σοβαρά το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, καθιστώντας πολύ πιο δύσκολο για σας να αγοράσετε ένα άλλο σπίτι στο μέλλον.

Αν αντιμετωπίζετε αυτό το πρόβλημα, είναι λογικό να κάνετε ό, τι είναι δυνατόν για να το αποφύγετε. Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δέχονται μετρητά για να αποτρέψουν τον αποκλεισμό - ή τουλάχιστον να προστατευθούν από κάποιες από τις χειρότερες επιπτώσεις του αποκλεισμού.

Αύξηση επιπλέον μετρητών

Εάν δεν έχετε πέσει πίσω στις πληρωμές υποθηκών σας περισσότερο από ένα μήνα ή δύο, έχετε ακόμα την ευκαιρία να επιστρέψετε στην πορεία. Εάν μπορείτε να καταφέρετε να αυξήσετε αρκετά επιπλέον μετρητά, μπορείτε να κάνετε τις χαμένες πληρωμές και να εξοικονομήσετε το σπίτι σας από αποκλεισμό.

Εδώ είναι μερικοί τρόποι να συγκεντρωθούν χρήματα σε μια βιασύνη.

Μειώστε τα έξοδά σας

Ξεκινήστε περικόπτοντας όλες τις πρόσθετες δαπάνες στον προϋπολογισμό σας, αν δεν έχετε ήδη. Ακύρωση της καλωδιακής τηλεόρασης, κλιμάκωση πίσω σε ένα φθηνότερο σχέδιο κινητού τηλεφώνου, πτώση της συμμετοχής στο γυμναστήριο, διακοπή της κατανάλωσης εμφιαλωμένου νερού και διακοπή της λειτουργίας του φαγητού, ακόμη και αν πρόκειται για καφέ το πρωί.

Εάν αυτό δεν αρκεί για να κλείσετε το χάσμα στον προϋπολογισμό σας, ήρθε η ώρα να προχωρήσετε σε πιο ακραίες στρατηγικές. Ψάξτε για τρόπους για να μειώσετε τους λογαριασμούς σας στο παντοπωλείο, να βρείτε οικονομικά προσιτή υγειονομική περίθαλψη και ίσως ακόμη και να εγκαταλείψετε το αυτοκίνητό σας. Η σύσφιξη της ζώνης σας είναι πολύ οδυνηρή, αλλά είναι καλύτερο από το να χάσετε το σπίτι σας.

Χρησιμοποιήστε προγράμματα βοήθειας

Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για οποιαδήποτε μορφή κρατικής βοήθειας - όπως το Medicaid, το SNAP (σφραγίδες τροφίμων) ή η βοήθεια για θέρμανση - το παίρνετε. Τα επιπλέον χρήματα που απελευθερώνει στον προϋπολογισμό σας θα σας επιτρέψουν να διατηρήσετε την υποθήκη σας. Το Benefit Finder στο Benefits.gov μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε και να υποβάλετε αίτηση για προγράμματα στην πολιτεία σας.

Πουλήστε Stuff

Αναζητήστε στο σπίτι σας για οτιδήποτε αξίας που μπορείτε να πουλήσετε για να κερδίσετε χρήματα. Τα αντικείμενα υψηλής αξίας περιλαμβάνουν κοσμήματα, ηλεκτρονικά είδη, συλλεκτικά αντικείμενα, εργαλεία, μουσικά όργανα και ακόμη και μερικά έπιπλα ή ένα δεύτερο αυτοκίνητο, αν μπορείτε να τα πάτε χωρίς αυτά. Μπορείτε να πουλήσετε τα υπάρχοντά σας στο eBay, να τα τοποθετήσετε στο Craigslist ή να τα πάρετε σε ένα κατάστημα πιόνι.

Ενισχύστε το εισόδημά σας

Ψάξτε για τρόπους για να κερδίσετε κάποιο έξτρα εισόδημα για να τα καλύψετε. Δείτε εάν ο προϊστάμενός σας είναι πρόθυμος να σας δώσει κάποιες επιπλέον βάρδιες ή υπερωρίες κατά την εργασία. Εάν αυτό δεν λειτουργεί, κοιτάξτε να πάρετε μια δεύτερη δουλειά ή μια συναυλία πλευρά σαν οδήγηση για Uber. Η ενοικίαση ενός επιπλέον δωματίου στο σπίτι σας, εάν έχετε ένα, είναι ένας άλλος τρόπος να φέρετε κάποια επιπλέον χρήματα.

Πατήστε το Ταμείο Συντάξεων σας

Εάν έχετε τα χρήματα που έχουν διατεθεί σε ένα συνταξιοδοτικό ταμείο, σκεφτείτε να πάρετε μια έγκαιρη απόσυρση. Αν έχετε ένα Roth IRA, μπορείτε να αποσύρετε χρήματα από αυτό χωρίς να χρειάζεται να πληρώσετε επιπλέον φόρους ή ποινές. Κάνοντας αυτό θα σας αφήσει ακόμα πίσω στις αποταμιεύσεις σας συνταξιοδότησης, αλλά μπορείτε να ανησυχήσετε για την κάλυψη αργότερα, μόλις η χρηματοοικονομική κρίση σας έχει περάσει.

Εάν έχετε ένα παραδοσιακό IRA ή 401k, θα πρέπει να πληρώσετε φόρους και ποινές για τυχόν προηγούμενες αναλήψεις, αλλά το κόστος θα μπορούσε να αξίζει τον κόπο να σώσει την κατοικία σας.

Αναχρηματοδότηση

Μερικοί άνθρωποι καταλήγουν σε προβλήματα λόγω των ρυθμιζόμενων υποθηκών ποσοστού που έχουν χαμηλή, διαχειρίσιμη πληρωμή για τα πρώτα χρόνια, στη συνέχεια ξαφνικά άλμα σε ένα επίπεδο που είναι μακριά. Μερικοί από τους χειρότερους παραβάτες είναι δάνεια μόνο από τόκους, τα οποία γίνονται πολύ πιο ακριβά όταν πρέπει να αρχίσετε να πληρώνετε κεφάλαιο καθώς και τόκους. Άλλοι έχουν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, αλλά το επιτόκιο είναι πολύ υψηλό - ίσως επειδή είχαν κακή πίστωση ή ίσως επειδή τα επιτόκια απλά συνέβαιναν να είναι υψηλά εκείνη τη στιγμή.

Αν βρίσκεστε σε οποιαδήποτε από αυτές τις περιπτώσεις, η αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας θα μπορούσε να είναι αρκετή για να φτάσετε τη μηνιαία πληρωμή σας σε ένα επίπεδο που μπορείτε να χειριστείτε. Αυτό μπορεί να είναι μια επιλογή ακόμη και αν είστε ανάποδα στο δάνειό σας. Συνήθως, οι τράπεζες δεν θέλουν να αναχρηματοδοτήσουν μια υποθήκη, εκτός αν έχετε ένα δίκαιο ποσό ιδίων κεφαλαίων, αλλά αν η εναλλακτική λύση είναι το κλείσιμο του δανείου, η τράπεζα μπορεί να κερδίσει περισσότερα χρήματα αφήνοντάς σας να αναχρηματοδοτήσετε παρά με τη διαδικασία αποκλεισμού.

Αναχρηματοδότηση έναντι αποκλεισμού

Η αναχρηματοδότηση του στεγαστικού δανείου σας, αν μπορείτε, είναι συνήθως η καλύτερη εναλλακτική λύση στον αποκλεισμό. Προσφέρει αρκετά πλεονεκτήματα:

• Λιγότερο αντίκτυπο στην πίστωση. Η υποβολή αίτησης για ένα νέο δάνειο θα είναι πάντα μια φορά, αλλά η πτώση είναι προσωρινή. Σε σύγκριση με άλλες επιλογές - όπως μια σύντομη πώληση, τροποποίηση δανείου ή πράξη αντί για αποκλεισμό - μια αναχρηματοδότηση θα πρέπει να επιφέρει τη μικρότερη ζημία στην πιστοληπτική σας ικανότητα μακροπρόθεσμα.
• Ένα πιο προσιτό δάνειο. Η αναχρηματοδότηση του σπιτιού σας αντικαθιστά ένα δυσπρόσιτο δάνειο με ένα προσιτό. Θα έχετε μηνιαίες πληρωμές που ταιριάζουν πιο άνετα στον προϋπολογισμό σας, αντί να το τεντώσετε στο όριο ή και πέρα.
• Διατηρείτε το σπίτι σας. Το πιο σημαντικό, η αναχρηματοδότηση σας επιτρέπει να κρατήσετε το σπίτι σας. Θα πρέπει να περάσετε κάποιες παρενοχλήσεις που συμπληρώνουν τα χαρτιά, αλλά αυτό είναι πολύ λιγότερο πρόβλημα από τη μετάβαση σε ένα νέο σπίτι.

Τρόποι αναχρηματοδότησης

Εάν έχετε δημιουργήσει πολλά κεφάλαια στο σπίτι σας, η τράπεζά σας θα πρέπει να είναι στην ευχάριστη θέση να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη σας για σας. Ακόμη και αν δεν μπορείτε να πάρετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο, θα πρέπει να μπορείτε να μειώσετε τις μηνιαίες πληρωμές σας επεκτείνοντας τη διάρκεια δανείου σας.

Για παράδειγμα, αν είχατε δάνειο 200.000 δολαρίων και έχετε ήδη πληρώσει $ 50.000, μπορείτε να πάρετε ένα νέο δάνειο 30 ετών για $ 150.000. Θα σας πάρει περισσότερο χρόνο για να εξοικονομήσετε το σπίτι σας, αλλά αυτό είναι καλύτερο από το να χάσετε το σπίτι σας εντελώς.

Εάν δεν έχετε πολλά κεφάλαια, υπάρχει η πιθανότητα να μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε με τη βοήθεια ορισμένων ειδικών προγραμμάτων. Αυτά περιλαμβάνουν:

• ΑΡΠΑ. Το πρόγραμμα προσιτής αναχρηματοδότησης για το σπίτι (HARP) βοηθά τους ιδιοκτήτες σπιτιού, των οποίων τα σπίτια έχουν χάσει την αξία τους για να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά δάνεια, ακόμα και αν είναι πλέον ανάποδα. Το πρόγραμμα αυτό είναι διαθέσιμο μόνο για υποθήκες που δημιουργήθηκαν μέχρι το Μάιο του 2009 από τα κυβερνητικά χορηγούμενα προγράμματα Fannie Mae ή Freddie Mac. Ο ιστότοπος HARP μπορεί να σας πει εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις και σας βοηθάτε να υποβάλετε αίτηση. Το HARP πρόκειται να λήξει στα τέλη του 2018, οπότε θα χρειαστεί να ενεργήσετε γρήγορα για να χρησιμοποιήσετε αυτό το πρόγραμμα.
• Προγράμματα FHA. Εάν η υποθήκη σας υποστηρίζεται από την Federal Housing Authority (FHA), μπορείτε να επωφεληθείτε από ορισμένα ειδικά προγράμματα FHA για αναχρηματοδότηση. Μια απλή αναχρηματοδότηση FHA είναι μια καλή επιλογή για να έχετε το χαμηλότερο δυνατό επιτόκιο και να διατηρήσετε χαμηλά τα έξοδά σας εκτός τσέπης, ενώ ένα FHA Streamline Refinance σας βοηθά να αναχρηματοδοτείτε γρήγορα και να αποφύγετε γραφειοκρατία.
• IRRRL. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού με υποθήκη που χρηματοδοτείται από το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων, ή την VA, μπορούν να τύχουν δανείου αναχρηματοδότησης επιτοκίων (IRRRL). Μερικές φορές αναφέρεται ως δάνειο VA Streamline ή VA-to-VA, το δάνειο αυτό σας βοηθά να αναχρηματοδοτήσετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο. Οποιοσδήποτε δανειστής μπορεί να προσφέρει αυτό το είδος δανείου, αλλά κανένας δανειστής δεν είναι υποχρεωμένος να, έτσι ίσως χρειαστεί να ψωνίσετε γύρω για να βρείτε μια τράπεζα που θα παρέχει αυτό το δάνειο σε σας.

Δανείου προπόνηση

Αν δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε το στεγαστικό σας δάνειο, μπορείτε να προσπαθήσετε να πάρετε τον δανειστή σας να συμφωνήσει σε μια "προπόνηση υποθηκών." Αυτό ακούγεται σαν ένα σχέδιο άσκησης για το σπίτι σας, αλλά είναι στην πραγματικότητα ένα σχέδιο που σας βοηθά να "επεξεργαστείτε" έναν τρόπο να κάνετε την υποθήκη σας πιο εύχρηστη. Υπάρχουν διάφοροι τύποι ασκήσεων υποθηκών, όπως τροποποιήσεις δανείων, σχέδια ανεκτικότητας και σχέδια αποπληρωμής.

Τροποποίηση δανείου

Με μια τροποποίηση δανείου, ο δανειστής σας συμφωνεί να αλλάξει τους όρους της υποθήκης σας για να καταστήσει τις πληρωμές πιο προσιτές. Για παράδειγμα, ο δανειστής θα μπορούσε να μειώσει το επιτόκιο, να αλλάξει το δάνειο από ρυθμιζόμενο επιτόκιο σε σταθερό επιτόκιο ή να παρατείνει τη διάρκεια του δανείου. Ένα πλεονέκτημα των τροποποιήσεων δανείου είναι ότι η αίτηση για μία προσωρινά σταματά τη διαδικασία αποκλεισμού, δίνοντάς σας περισσότερο χρόνο για να σώσει το σπίτι σας.

Για να δικαιούστε μια τροποποίηση δανείου, πρέπει να δείξετε ότι έχετε υποστεί οικονομικές δυσχέρειες και ότι δεν μπορείτε πλέον να καλύψετε τις τρέχουσες πληρωμές δανείων. Για να το αποδείξετε αυτό, πρέπει να παρέχετε έγγραφα όπως paychecks, φορολογικές δηλώσεις και τραπεζικές δηλώσεις. Πρέπει επίσης να περάσετε μια δοκιμαστική περίοδο για να δείξετε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να κάνετε τις νέες, χαμηλότερες πληρωμές.

Υπάρχουν πολλά διαφορετικά προγράμματα τροποποίησης δανείου. Το Hardest Hit Fund (HHF), το οποίο παρέχει τροποποιήσεις στο δάνειο κατοικιών και άλλη βοήθεια στους αγωνιώδεις ιδιοκτήτες σπιτιού, διατίθεται σε 18 κράτη και την περιφέρεια της Κολούμπια μέχρι τα τέλη του 2020. Υπάρχουν ειδικά προγράμματα τροποποίησης δανείων για τα δάνεια VA και FHA, καθώς και προγράμματα που εκτελούνται από τράπεζες.

Για να υποβάλετε αίτηση για τροποποίηση δανείου, επικοινωνήστε με το τμήμα άμβλυνσης ζημιών του δανειστή σας (επίσης γνωστό ως τμήμα διατήρησης του σπιτιού). Θα πρέπει να μπορείτε να βρείτε πληροφορίες επικοινωνίας για αυτό το τμήμα στη μηνιαία δήλωση υποθηκών σας ή στον δικτυακό τόπο του δανειστή. Η ιστοσελίδα Making Home Affordable (MHA) έχει περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το τι θα χρειαστεί να κάνετε.

Ανοχή

Σε ορισμένες περιπτώσεις, η χρηματοπιστωτική κρίση που θέτει την πληρωμή υποθηκών σας μακριά σας είναι μόνο προσωρινή. Για παράδειγμα, ίσως έχετε χάσει τη δουλειά σας, αλλά ξέρετε ότι θα ξεκινήσετε μια νέα σε μερικούς μήνες. Ή ίσως έχετε προβλήματα υγείας που σας άφησαν προσωρινά ανίκανα να εργαστείτε.

Σε μια τέτοια κατάσταση, μια συμφωνία ανεκτικότητας μπορεί να σας βοηθήσει μέχρι να επιστρέψετε στα πόδια σας. Σύμφωνα με αυτά τα σχέδια, ο δανειστής υποθηκών συμφωνεί να μειώσει, ή ακόμα και να αναστείλει, την πληρωμή υποθηκών σας για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Επίσης υπόσχονται να μην αποκλείσουν το ακίνητο κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Σε αντάλλαγμα, συμφωνείτε να συνεχίσετε να πληρώνετε ολόκληρο το ποσό της υποθήκης σας μόλις αυξηθεί η περίοδος, καθώς και να πληρώσετε επιπλέον για να καλύψετε τις αναπάντητες πληρωμές.

Η διαδικασία για την αναζήτηση ανεκτικότητας δανείου ξεκινάει με τον ίδιο τρόπο όπως και η λήψη τροποποίησης δανείου: επικοινωνήστε με τον δανειστή σας και ζητήστε του να σας βοηθήσει να δημιουργήσετε ένα σχέδιο. Απλά θυμηθείτε ότι η ανοχή είναι μόνο μια προσωρινή λύση. Δεν θα σας βοηθήσει να μείνετε σε ένα σπίτι που δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.

Σχέδιο αποπληρωμής

Ίσως διατρέχετε τον κίνδυνο αποκλεισμού επειδή χάσατε αρκετές πληρωμές υποθηκών κατά τη διάρκεια μιας βραχυπρόθεσμης κρίσης, αλλά τώρα είστε πίσω στα πόδια σας και πληρώνετε πάλι τις πληρωμές. Σε αυτή την περίπτωση, ένα σχέδιο αποπληρωμής σας προσφέρει έναν τρόπο να πιαστείτε και να αποφύγετε τον αποκλεισμό.

Σε ένα σχέδιο αποπληρωμής, ο δανειστής σας προσθέτει όλες τις πληρωμές που χάσατε, και στη συνέχεια διαιρεί το σύνολο σε μικρά κομμάτια που προστίθενται στην κανονική πληρωμή υποθηκών σας για μια καθορισμένη περίοδο. Για παράδειγμα, εάν είστε πίσω από $ 3.000, θα μπορούσατε να προσθέσετε επιπλέον $ 500 σε κάθε πληρωμή υποθηκών για τους επόμενους έξι μήνες. Η διάρκεια της περιόδου αποπληρωμής ποικίλλει, αλλά τρεις έως έξι μήνες είναι χαρακτηριστική.

Μικρές εκπτώσεις

Αν απλώς δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά το σπίτι σας, η καλύτερη επιλογή σας θα ήταν να την πουλήσετε. Το πρόβλημα είναι ότι εάν οι τιμές κατοικιών έχουν μειωθεί, το ποσό που θα φέρεται στο σπίτι από την αγορά θα μπορούσε να είναι μικρότερο από το ποσό που οφείλετε στην υποθήκη σας, αφήνοντας σας ακόμα στο κόκκινο. Σε μια περίπτωση όπως αυτή, μια σύντομη πώληση - η πώληση του σπιτιού σας για λιγότερο από το ποσό που έχετε αφήσει στην υποθήκη - θα μπορούσε να είναι η λύση. Εάν ο δανειστής σας συμφωνεί, μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι σας, να φύγετε και να αρχίσετε.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι επί του παρόντος χρωστάτε 100.000 δολάρια στην υποθήκη σας. Για να πληρώσετε αυτό το ποσό και να καλύψετε επίσης τα έξοδα κλεισίματος για την πώληση, θα πρέπει να αναφέρετε το σπίτι για $ 105.000. Ωστόσο, η αγορά κατοικίας στην περιοχή σας είναι τόσο κρύα που δεν έχετε προσφορές σε αυτή την τιμή.

Με μια σύντομη πώληση, θα μπορούσατε να μειώσετε την ζητούμενη τιμή για το σπίτι στα $ 95.000. Με $ 5.000 για το κλείσιμο του κόστους, αυτό αφήνει μόνο $ 90.000 για να εξοφλήσει την παλιά υποθήκη σας. Ωστόσο, ο δανειστής συμφωνεί να αποδεχθεί αυτό το μικρότερο ποσό ως πλήρη πληρωμή για το δάνειό σας αντί να περάσει από την δαπανηρή, χρονοβόρα διαδικασία αποκλεισμού στο σπίτι. Ορισμένοι δανειστές απαιτούν πραγματικά να δοκιμάσετε μια σύντομη πώληση προτού να εξετάσουν τυχόν άλλες εναλλακτικές λύσεις στον αποκλεισμό, όπως μια τροποποίηση του δανείου.

Σύντομη πώληση έναντι αποκλεισμού

Μια σύντομη πώληση έχει πολλά πλεονεκτήματα σε σχέση με έναν αποκλεισμό, αλλά έχει και κάποια μειονεκτήματα. Δείτε πώς συγκρίνεται:

• Λιγότερα περιμένετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι. Εάν το σπίτι σας περνάει από αποκλεισμό, θα πρέπει να περιμένετε πέντε έως επτά χρόνια πριν μια τράπεζα σας δώσει πάλι υποθήκη. Αυτή η περίοδος αναμονής μπορεί να μειωθεί σε τρία χρόνια, εάν μπορείτε να δείξετε ότι ο αποκλεισμός οφείλεται σε περιστάσεις που δεν έχουν τον έλεγχό σας. Μετά από μια σύντομη πώληση, ωστόσο, θα μπορούσατε να δικαιούστε για ένα στεγαστικό δάνειο πάλι σε μόλις δύο χρόνια.
• Έλεγχος της Πώλησης. Με μια σύντομη πώληση, ελέγχετε τη διαδικασία πώλησης του σπιτιού σας. Μπορείτε να αποφασίσετε πόσο να το ζητήσετε και θα ξέρετε ποιος είναι ο τελικός αγοραστής. Σε έναν αποκλεισμό, η τράπεζα απλά συλλαμβάνει το σπίτι σας, και δεν έχετε κανέναν τρόπο να μάθετε τι θα συμβεί σε αυτό.
• Λιγότερο κοινωνικό στίγμα. Για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού, μια σύντομη πώληση είναι πολύ λιγότερο ενοχλητικό από έναν αποκλεισμό. Για τους γείτονες, μοιάζει με οποιαδήποτε άλλη πώληση στο σπίτι. μόνο η τράπεζα ξέρει ότι παίρνετε λιγότερα για την ιδιοκτησία από ό, τι οφείλετε.
• Συνεχιζόμενες πληρωμές. Ενώ βρίσκεστε σε μικρή πώληση στο σπίτι σας, είστε ακόμα στο γάντζο για να συνεχίσετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών έως ότου ολοκληρωθεί η πώληση. Εάν το σπίτι σας είναι σε αποκλεισμό, αντίθετα, μπορείτε να σταματήσετε να κάνετε τις πληρωμές και να συνεχίσετε να ζείτε στο σπίτι μέχρι να σας ξεπεράσει η τράπεζα.
• Ίδια επίδραση στο πιστωτικό αποτέλεσμα. Μια σύντομη πώληση και ένας αποκλεισμός τόσο ζημιά την πιστοληπτική ικανότητα σας κατά περίπου το ίδιο ποσό. Κάθε επιλογή μπορεί να προκαλέσει πτώση της πιστωτικής σας βαθμολογίας κατά 105 έως 160 μονάδες. Και οι δύο αφήνουν ένα αρνητικό σημάδι που θα παραμείνει στην πιστωτική σας έκθεση για επτά χρόνια, αλλά η βαθμολογία σας μπορεί να αρχίσει να ανακάμπτει μετά τα δύο πρώτα χρόνια.

Πώς να κάνετε μια σύντομη πώληση

Για να λάβετε έγκριση για μια σύντομη πώληση, επικοινωνήστε με το τμήμα άμβλυνσης ζημιών της τράπεζάς σας, ακριβώς όπως θα κάνατε για μια τροποποίηση του στεγαστικού δανείου. Θα πρέπει να συμπληρώσετε μια αίτηση και να την υποστηρίξετε με πολλά έγγραφα που να δείχνουν όλες τις λεπτομέρειες των οικονομικών σας. Η τράπεζα θα χρησιμοποιήσει αυτές τις πληροφορίες για να καταλάβει εάν η λήψη της σύντομης πώλησης είναι στην πραγματικότητα η μόνη εναλλακτική λύση της αποκλεισμού της.

Οι περισσότερες τράπεζες απαιτούν επίσης να έχετε μια προσφορά από έναν αγοραστή προτού αποδεχτούν μια σύντομη πώληση. Έτσι, πρέπει να αναφέρετε το σπίτι με τη χαμηλότερη τιμή, να πάρετε την προσφορά, να το πάρετε στην τράπεζα, και στη συνέχεια να περιμένετε να ακούσετε εάν η σύντομη πώληση έχει εγκριθεί πριν αποφασίσετε αν θα αποδεχθείτε την προσφορά. Όλα αυτά εμπρός και πίσω μεταξύ του πωλητή, του αγοραστή και του δανειστή κάνει τις μικρές πωλήσεις μια πολύ περίπλοκη διαδικασία που μπορεί να διαρκέσει μέχρι ένα ολόκληρο έτος.

Είναι σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι εάν ο δανειστής εγκρίνει την πώληση, συμφωνεί επίσης να μην σας απαλλάξει για το επιπλέον ποσό που δεν έχετε πληρώσει ακόμα για την υποθήκη. Μερικές φορές, ο δανειστής συμφωνεί να αποδεσμεύσει το δικαίωμα ή το νόμιμο χρέος του στο ακίνητο ώστε να μπορείτε να το πουλήσετε, αλλά δεν συμφωνεί να δεχθεί τα έσοδα ως πλήρη εξόφληση του δανείου σας. Αντ 'αυτού, μπορεί να αναζητήσει μια "κρίση ανεπάρκειας" εναντίον σας για να συλλέξετε τα επιπλέον χρήματα με τέτοιο τρόπο ώστε να γαρνίρετε τους μισθούς σας.

Σε μερικά κράτη - δηλαδή στην Αριζόνα, την Καλιφόρνια, τη Νεβάδα και το Όρεγκον - κρίσεις ανεπάρκειας μετά από μια σύντομη πώληση είναι παράνομες. Εκτός αν ζείτε σε ένα από αυτά τα τέσσερα κράτη, πρέπει να λάβετε γραπτή συμφωνία από τον δανειστή σας, δηλώνοντας ότι δεν θα αναζητήσουν ένα. Διαφορετικά, θα μπορούσατε να πουλήσετε το σπίτι σας για λιγότερο από ό, τι αξίζει και να είστε ακόμα στην τρύπα.

Πράξη που υπονομεύει τον αποκλεισμό

Εάν όλα τα άλλα αποτύχουν, υπάρχει ακόμα ένα τελευταίο πράγμα που μπορείτε να κάνετε για να αποφύγετε τη μακρά, οδυνηρή διαδικασία αποκλεισμού. Ονομάζεται πράξη αντί του αποκλεισμού και είναι μια συναλλαγή στην οποία βασικά στέλνετε το σπίτι σας στον δανειστή υποθηκών σας. Σε αντάλλαγμα, ο δανειστής συμφωνεί να σας απαλλάξει από το χρέος σας, ακόμα κι αν ήταν κάτι παραπάνω από αυτό που αξίζει σήμερα το σπίτι.

Πράξη στο Lieu εναντίον αποκλεισμού

Μια αντίθεση στην πράξη είναι, στην πραγματικότητα, ακόμα ένας αποκλεισμός, αλλά είναι πιο γρήγορος και ευκολότερος. Μόλις παραδώσετε το σπίτι σας, το χρέος σας ακυρώνεται αμέσως. Επίσης, αποφεύγετε την πολύ δημόσια αμηχανία να περάσετε από διαδικασίες αποκλεισμού.

Μια πράξη στη θέση θα βλάψει πιθανώς το πιστωτικό αποτέλεσμά σας εξίσου με έναν κανονικό αποκλεισμό. Ωστόσο, δεν θα χρειαστεί να περιμένετε μέχρι να μπορέσετε να αγοράσετε ξανά ένα σπίτι. Επιλέγοντας ένα αντίγραφο της πράξης θα μπορούσατε να μειώσετε τον χρόνο αναμονής από τουλάχιστον πέντε χρόνια σε τέσσερις - ή ακόμα και δύο, αν μπορείτε να δείξετε ελαφρυντικές περιστάσεις.

Πώς να πάρετε μια πράξη που κρύβεται στον αποκλεισμό

Η διαδικασία της αρχικής πράξης αρχίζει με την επικοινωνία με το τμήμα άμβλυνσης ζημιών της τράπεζάς σας. Θα πρέπει να συμπληρώσετε το ίδιο είδος γραφειοκρατίας όπως θα κάνατε για μια τροποποίηση δανείου ή μια σύντομη πώληση, δείχνοντας ότι έχετε υποστεί οικονομικές δυσκολίες και δεν μπορείτε πλέον να ικανοποιείτε τις πληρωμές σας.

Ακριβώς όπως εσείς, η τράπεζά σας πιθανότατα μοιάζει σε μια πράξη αντί για τελευταία λύση. Είναι λιγότερο δαπανηρό και χρονοβόρο για αυτό από έναν αποκλεισμό, αλλά δεν είναι τόσο καλό όσο μια αναχρηματοδότηση ή ακόμα και μια σύντομη πώληση. Ορισμένες τράπεζες θα σας ζητήσουν να δοκιμάσετε να πουλήσετε το ακίνητο πριν δεχτούν μια αντίθεση και θα σας ζητήσουν γραφική εργασία για να αποδείξετε ότι το έχετε διαθέσει στην αγορά.

Εάν η τράπεζά σας συμφωνεί με μια πράξη αντί για λογαριασμό σας, θα πρέπει να υπογράψετε δύο έγγραφα. Τα πρώτα χέρια πάνω από το σπίτι σας στον δανειστή, και το δεύτερο, που ονομάζεται βεβαίωση estoppel, εξηγεί εάν η τράπεζα δέχεται την πράξη ως πλήρη πληρωμή για το χρέος στεγαστικών δανείων σας. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η τράπεζα θα σας απαλλάξει από το χρέος σας μετά από μια πράξη στη θέση της, αλλά σε σπάνιες περιπτώσεις, θα μπορούσε να διατηρήσει το δικαίωμα να ζητήσει μια απόφαση ανεπάρκειας εναντίον σας. Για να αποφύγετε αυτό το πρόβλημα, βεβαιωθείτε πριν υπογράψετε τα έγγραφα που δηλώνει συγκεκριμένα ότι η πράξη σας δεν αντικαθιστά το χρέος σας.

Τι δεν λειτουργεί: Απάτες αποκλεισμού

Ίσως να αναρωτιέστε γιατί αυτό το άρθρο δεν ανέφερε καμία από τις υπηρεσίες "βοήθειας αποκλεισμού" που διαφημίζουν μέσω τοπικών εγγράφων, φυλλομετρητών και διαφημίσεων στο διαδίκτυο. Αυτές οι υπηρεσίες ισχυρίζονται ότι, αντάλλαξαν έναντι αμοιβής, μπορούν να σώσει το σπίτι σας από αποκλεισμό. Μπορούν να προσφέρουν:

• Διαπραγμάτευση με τον δανειστή σας για την αναχρηματοδότηση του δανείου σας
• Αναλάβετε το δάνειό σας έτσι ώστε να πληρώσετε την υποθήκη σας σε αυτούς, όχι στην τράπεζα
• Εκτελέστε έναν έλεγχο εγκληματολογικού δανείου για να δείτε εάν ο δανειστής σας παραβιάζει νόμους
• Βοηθήστε να βρείτε προγράμματα βοήθειας για τους ιδιοκτήτες σπιτιών που βρίσκονται σε δύσκολη θέση
• Σας βοηθά να καταθέσετε πτώχευση

Δυστυχώς, αυτές οι αποκαλούμενες υπηρεσίες είναι πραγματικά οικονομικές απάτες που λυμαίνονται σε ευάλωτους ανθρώπους που είναι απελπισμένοι για να σώσουν τα σπίτια τους. Στην καλύτερη περίπτωση, θα σας συνδέσουν απλά με πραγματικά προγράμματα, όπως το HARP, τα οποία θα μπορούσατε να χρησιμοποιήσετε δωρεάν. Στη χειρότερη περίπτωση, θα κλέψουν τις πληρωμές υποθηκών που θα έπρεπε να πηγαίνουν στην τράπεζα, σας σκάβουν ακόμη πιο βαθιά στο χρέος.

Σε γενικές γραμμές, μπορείτε να αναλάβετε με ασφάλεια οποιοδήποτε πρόγραμμα που προσφέρει για να σας βοηθήσει να αποφύγετε αποκλεισμό έναντι αμοιβής - σε αντίθεση με τα πραγματικά προγράμματα της κυβέρνησης, τα οποία είναι δωρεάν - είναι απάτη.

Τελικό Λόγο

Μερικές φορές, δεν υπάρχει τρόπος να σώσει το σπίτι σας από αποκλεισμό ή μια από τις εναλλακτικές λύσεις της, όπως μια σύντομη πώληση. Τα καλά νέα είναι ότι είναι δυνατό να ξαναχτίσουν την πίστωσή σας αργότερα, ώστε να μπορέσετε να έχετε και πάλι σπίτι. Επικεντρωθείτε στην πληρωμή όλων των λογαριασμών σας αμέσως και καταβάλλοντας οποιαδήποτε άλλα χρέη έχετε, όπως τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών. Μετά από περίπου δύο χρόνια, θα πρέπει να δείτε το πιστωτικό αποτέλεσμά σας να αρχίσει να ανακάμπτει.

Όταν είστε τελικά έτοιμοι να αγοράσετε ξανά ένα σπίτι, μάθετε από το λάθος σας, ώστε να μην καταλήγετε σε άλλη υποθήκη που δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Πριν υποβάλλετε προσφορά σε ένα σπίτι, κάντε τα μαθηματικά και βεβαιωθείτε ότι η μηνιαία πληρωμή δεν καταναλώνει περισσότερο από το 28% του εισοδήματός σας. Όσο χαμηλότερα μπορείτε να πάρετε την πληρωμή, τόσο καλύτερες είναι οι πιθανότητές σας να είστε σε θέση να κρατήσετε το σπίτι εάν αντιμετωπίσετε μια άλλη οικονομική αποτυχία.

Τι συμβουλή θα έδινες σε κάποιον που αντιμετωπίζει τη δυνατότητα αποκλεισμού?