Φορολογικές επιπτώσεις και συνέπειες μιας σύντομης πώλησης ή αποκλεισμού

Συνήθως, εάν δεν πληρώσετε ένα δάνειο ή δεν καταλήξετε σε συμβιβασμό κάτω από το πλήρες οφειλόμενο ποσό, ο δανειστής σας θα εκδώσει ένα έντυπο φόρου 1099 για το έτος κατά το οποίο συνέβη η αθέτηση, υποχρεώνοντάς σας να συμπεριλάβετε το τμήμα που δεν έχει καταβληθεί ή έχει συγχωρεθεί του χρέους ως έσοδα από τις φορολογικές δηλώσεις σας. Εάν συμβεί αυτό, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο για "εισόδημα" που ποτέ δεν πέρασε πραγματικά από τα χέρια σας. Αυτό μπορεί να είναι εξαιρετικά απογοητευτικό, για να μην αναφέρουμε σκληρό τον προϋπολογισμό σας. Ανάλογα με το μέγεθος του οφειλόμενου χρέους, το πρόσθετο εισόδημα - και ο φόρος που προκύπτει από αυτό - μπορεί να είναι σημαντικό.

Ευτυχώς, οι φόροι δεν θα αναγκαστούν να ανατρέψουν τις θεραπευτικές επιπτώσεις του συγχωρούμενου δανείου σας. Στα τέλη του 2007, το Κογκρέσο ψήφισε το νόμο περί ελάφρυνσης του χρέους των υποθηκών, παρέχοντας φορολογικές ελαφρύνσεις στα εκατομμύρια που αναγκάστηκαν να διακανονίσουν τα ενυπόθηκα δάνειά τους για λιγότερο από το ποσό που χρέωναν. Σύμφωνα με την IRS:

Το νόμο περί ελάφρυνσης του χρέους του Στεγαστικού Δανείου του 2007 γενικά επιτρέπει στους φορολογούμενους να εξαιρούν τα έσοδα από την εκκαθάριση του χρέους στην κύρια κατοικία τους. Το χρέος που μειώνεται μέσω της αναδιάρθρωσης των ενυπόθηκων δανείων, καθώς και το χρέος ενυπόθηκων δανείων που έχει συγχωρεθεί σε σχέση με αποκλεισμό, είναι επιλέξιμα για αυτή την απαλλαγή. Η διάταξη αυτή ισχύει για το χρέος που έχει συγχωρεθεί κατά τα ημερολογιακά έτη 2007 έως 2012. Έως και 2 εκατ. Δολάρια εγκεκριμένου χρέους είναι επιλέξιμα για αυτόν τον αποκλεισμό (1 εκατομμύριο δολάρια εάν η παντρεμένη κατάθεση ξεχωριστά). [έμφαση προστέθηκε]

Η πράξη καλύπτει όχι μόνο τις κατασχέσεις, αλλά και τις ανοικτές πωλήσεις ή οποιαδήποτε διευθέτηση χρέους στην κύρια κατοικία σας για λιγότερο από το πλήρες οφειλόμενο ποσό.

Πώς λειτουργεί το νόμο περί ελάφρυνσης του χρέους του Στεγαστικού Δανείου

Ενώ η πράξη θα βοηθήσει στη μείωση της φορολογικής σας ευθύνης, δεν θα μειώσει το ποσό των γραφειοκρατικών που θα αντιμετωπίσετε. Για να λάβετε τη φορολογική ελάφρυνση, θα πρέπει να καταγράψετε και να αναφέρετε το ενδεχόμενο εισόδημα. Όταν εξοφλείτε ένα χρέος για λιγότερο από ό, τι αξίζει, ο δανειστής σας πρέπει να εκδώσει έντυπο 1099-C (Ακύρωση χρέους). Αυτή η φόρμα αναφέρει τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού σας λίγο πριν από τον αποκλεισμό και το ποσό του οφειλόμενου χρέους. Οι φορολογικές συνέπειες της αμοιβής του χρέους αναφέρονται και υπολογίζονται στη φορολογική σας απόδοση στο Έντυπο 982.

Θα πρέπει να αναφέρετε δύο πιθανές φορολογικές συνέπειες:

1. Έσοδα από την ακύρωση ή τη συγχώνευση του χρέους
2. Πιθανό κέρδος από τη διάθεση του σπιτιού

Για να υπολογίσετε την ακύρωση του χρέους σε ένα έντυπο 982, αφαιρέστε τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού (όπως αναφέρεται στο 1099-C, θέση 7) από το συνολικό ποσό του χρέους λίγο πριν τον αποκλεισμό. Θα εμφανιστεί ένας αριθμός μεγαλύτερος από το μηδέν το εισόδημα συγχωρητικότητας χρέους και θα πρέπει να μεταφερθείτε στη γραμμή 21 (άλλα έσοδα) της σελίδας 1 του εντύπου φόρου 1040. Όπως συμβαίνει με τα περισσότερα στοιχεία του φορολογικού κώδικα, υπάρχουν εξαιρέσεις και εξαιρέσεις, τις οποίες θα συζητήσουμε.

Για να υπολογίσετε το κέρδος από τη διάθεση του σπιτιού, αφαιρέστε την προσαρμοσμένη σας βάση στο σπίτι - αυτό που πληρώσατε για το σπίτι καθώς και μεγάλες βελτιώσεις στο σπίτι που αυξάνουν την αξία - από τη δίκαιη αγοραία αξία του σπιτιού κατά τον αποκλεισμό (και πάλι, από 1099-C, γραμμή 7). Εάν η αξία του σπιτιού στον αποκλεισμό είναι υψηλότερη από την προσαρμοσμένη σας βάση, θα έχετε κέρδος που θα ανακοινώνεται στο Έντυπο 1040, Πρόγραμμα Δ (Κέρδη και Ζημιές Κεφαλαίου).

Τι Δεν είναι Σκεπαστός

Σημειώστε τη χρήση της λέξης "γενικά" στην εξήγηση IRS. Είναι πιθανώς η μόνη πιο φορτωμένη λέξη που εμφανίζεται στους κανονισμούς του IRS. Και αυτή η διφορούμενη ρήτρα διαφυγής μιας λέξης εμφανίζεται πολύ συχνά στους κανονισμούς της. Στην περίπτωση αυτή, σημαίνει ότι δεν καλύπτονται όλες οι κατασχέσεις και οι ανοικτές πωλήσεις, επομένως πρέπει να ξέρετε εάν η πράξη μπορεί πραγματικά να σας βοηθήσει ή όχι.

Υπάρχουν δύο αξιοσημείωτες, σημαντικές εξαιρέσεις στην πράξη:

1. Δεύτερες κατοικίες και επενδυτικά ακίνητα δεν καλύπτονται από την πράξη. Εάν ένας δανειστής συγχωρεί το χρέος σας σε έναν από αυτούς τους τύπους ιδιοκτησίας, εσείς πρέπει αναφέρετε ως εισόδημα. Οι διατάξεις της πράξης ισχύουν μόνο για σας κύρια κατοικία.
2. Ίσως πιο σημαντικό, η πράξη υποστηρίζει ότι μπορείτε να αποκλείσετε μόνο την απαλλαγή κύριο χρέος παραμονής. Αυτό είναι το χρέος που χρησιμοποιείται για να αγοράσετε, να χτίσετε ή να βελτιώσετε σημαντικά την κύρια κατοικία σας ή για να αναχρηματοδοτήσετε το χρέος που δημιουργήθηκε για τους σκοπούς αυτούς. Με απλά λόγια, εάν αναχρηματοδοτήσατε την υποθήκη σας στο σπίτι (μόνο μία ή πολλές φορές) και πήρατε μετρητά που υπερβαίνουν το αρχικό σας χρέος, δεν μπορείτε να αποκλείσετε τυχόν συγχωρεμένα χρέη από το τμήμα εξαργύρωσης του refi σας. Πρέπει να το αναφέρετε ως φορολογητέο εισόδημα.

Για παράδειγμα, αν πέρσι βάζατε μια υποθήκη αξίας 180.000 δολαρίων σε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων και στη συνέχεια η αξία αυξήθηκε στα 250.000 δολάρια, μπορεί να έχετε αναχρηματοδοτήσει για να πάρετε κάποια επιπλέον μετρητά για να πληρώσετε τις πιστωτικές κάρτες. Η διαφορά μεταξύ της αρχικής υποθήκης και της νέας αξίας, στην προκειμένη περίπτωση $ 70.000, θεωρείται φορολογητέο εισόδημα μετά από αποκλεισμό ή σύντομη πώληση.

Εάν η αγορά ακινήτων συνετρίβη και η τράπεζα αποκλείσει το σπίτι με αξία $ 190.000, τότε τα υπόλοιπα $ 60.000 που ο συντάκτης σας διέγραψε είναι φορολογητέα. Αν το σπίτι αποκλείσει παρακάτω η αρχική αξία της, δηλαδή στα 160.000 δολάρια, ενώ τα $ 70.000 εξακολουθούν να φορολογούνται, τα 20.000 δολάρια του οφειλόμενου χρέους (το ποσό κάτω από την αξία της αρχικής υποθήκης σας) εξακολουθούν να εμπίπτουν στην προστασία της πράξης.

Ομοίως, εξαιρούνται οι γραμμές πίστωσης στο σπίτι και οι υποθήκες που μπορείτε να πάρετε μετά την αγορά της κατοικίας σας. Αλλά αν χρησιμοποιείτε τα έσοδα για να κάνετε σημαντικές βελτιώσεις στο σπίτι σας, τότε αυτά τα χρήματα θα προστατεύονται.

Μερικά καλά νέα: Ακόμα κι αν βρεθείτε σε μία από τις εξαιρέσεις της πράξης, μπορείτε να αποκλείσετε έως και 250.000 δολάρια (500.000 δολάρια αν παντρευτείτε την αρχειοθέτηση από κοινού) κάτω από μια φορά αποκλεισμό κέρδους από την κύρια κατοικία.

Εάν δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις

Αν εμπίπετε σε μία από αυτές τις εξαιρέσεις ή εάν το IRS βρει έναν άλλο λόγο ότι η ρήτρα "γενικά" σας αποκλείει, μπορείτε να βρείτε ανακούφιση σε άλλα μέρη του φορολογικού κώδικα.

1. Πτώχευση. Αν το σπίτι και η υποθήκη σας συμπεριλαμβάνονται και εκκαθαριστούν μέσω πτώχευσης, το χρέος που συγχωρείται γενικά δεν είναι φορολογητέο.
2. Δάνεια μη προσφυγής. Σε πολλά κράτη, τα στεγαστικά δάνεια είναι "μη προσφυγή", που σημαίνει ότι η αποζημίωση του δανειστή σας για αθέτηση υποχρεώσεων περιορίζεται στην αξία του ακινήτου που εξασφαλίζεται από το δάνειό σας. Ο δανειστής μπορεί δεν ακολουθήστε τα υπόλοιπα στοιχεία του ενεργητικού σας σε μια προσπάθεια να ικανοποιήσετε το χρέος. Η συγχωρητικότητα ενός δανείου μη προσφυγής δεν αντιπροσωπεύει φορολογητέο εισόδημα στον δανειολήπτη. Τα στεγαστικά δάνεια είναι μη προσφυγή σε 12 κράτη (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA)..
3. Αφερεγγυότητα. Εάν οι συνολικές υποχρεώσεις σας υπερβαίνουν τις συνολικές σας υποχρεώσεις, τότε είστε τεχνικά "αφερέγγυοι" και το χρέος που έχει συγχωρεθεί μπορεί να επωφεληθεί από τον αποκλεισμό από την αφερεγγυότητα. Εάν είστε αφερέγγυος, κανονικά το IRS δεν θα απαιτήσει από εσάς να συμπεριλάβετε συγχρηματοδοτούμενα χρέη στο εισόδημά σας. Εάν νομίζετε ότι εμπίπτει σε αυτήν την κατηγορία, μιλήστε με το φορολογικό σας δικηγόρο. Οι απαιτήσεις τεκμηρίωσης για αυτόν τον αποκλεισμό είναι σημαντικές και θα χρειαστείτε έναν pro για να σας βοηθήσουμε να προετοιμάσετε τα χαρτιά.

Τελικό Λόγο

Ας ελπίσουμε ότι ένας αποκλεισμός ή μια σύντομη πώληση είναι μια κατάσταση στη ζωή σας, αλλά εάν αντιμετωπίζετε την πρόκληση να χάσετε το σπίτι σας, πρέπει να γνωρίζετε ποιες είναι οι φορολογικές συνέπειες και οι συνέπειες πριν γλιστρήσουν πάνω σας και να προκαλέσουν περισσότερες ζημίες στον προϋπολογισμό σας. Η κατανόηση του νόμου περί απαλλαγής από το δάνειο για τη συγχώνευση υποθηκών θα μπορούσε να βοηθήσει στην ελάφρυνση μέρους του βάρους ή τουλάχιστον να σας κρατήσει από το να εκπλαγείτε από τον λογιστή σας ή το IRS.

Σίγουρα δεν θέλετε να χειριστείτε τα χαρτιά, τους υπολογισμούς ή τις νομικές αποφάσεις μόνοι σας. Μην επιχειρήσετε να χειριστείτε αυτά τα ζητήματα σε μια αυτοματοποιημένη φορολογική δήλωση ή χρησιμοποιώντας δωρεάν λογισμικό ηλεκτρονικής προετοιμασίας φόρου. Εάν ασχολείστε με την συγχώρεση χρέους ακινήτων, θα πρέπει σίγουρα να αναζητήσετε την καθοδήγηση ενός CPA, ιδιαίτερα εάν πρέπει να χρησιμοποιήσετε μία από τις μεθόδους που δεν καλύπτονται από την πράξη.

Πλήρεις πληροφορίες σχετικά με την ακύρωση του χρέους στεγαστικών δανείων είναι διαθέσιμες στην Δημοσίευση του IRS 4681, η οποία επί του παρόντος δεν είναι διαθέσιμη στον ιστότοπο του IRS. Για να παραγγείλετε ένα αντίγραφο, επικοινωνήστε με το IRS απευθείας στο (800) 829-3676 ή επισκεφθείτε ένα γραφείο πεδίου IRS.