Δάνεια σκληρών χρημάτων για ανακαίνιση στην ακίνητη περιουσία - πρέπει να έχετε ένα;
Ποιος έχει δίκιο?
Τα σκληρά δάνεια δεν είναι ούτε εγγενώς καλά ούτε κακά. είναι απλώς ένα εργαλείο χρηματοδότησης μεταξύ πολλών σε μια εργαλειοθήκη επενδυτών ακινήτων. Εδώ είναι που οι επίδοξοι επενδυτές ακινήτων πρέπει να γνωρίζουν τα δάνεια σκληρού χρήματος, συμπεριλαμβανομένων των πλεονεκτημάτων τους, των μειονεκτημάτων τους, του κόστους και της σωστής και λανθασμένης στιγμής για να τα χρησιμοποιήσουν.
Τι είναι ένα δάνειο σκληρού χρήματος?
Ένα δάνειο σκληρού χρήματος είναι ένα δάνειο προσανατολισμένο σε εξασφάλιση έναντι ακίνητης περιουσίας. Οι δανειστές σκληρού χρήματος συνήθως επικεντρώνονται λιγότερο στον δανειολήπτη από τους συμβατικούς δανειστές ενυπόθηκων δανείων και περισσότερο στην ιδιοκτησία και την ποιότητα της ίδιας της συμφωνίας. Αντί να δανείζονται από 90% έως 95% της αξίας του ακινήτου, όπως οι συμβατικοί δανειοδότες, οι δανειστές σκληρού χρήματος συνήθως ακολουθούν μια σχέση 60% με 80% δάνειο προς αξία (LTV).
Ενώ οι δανειστές σκληρών χρημάτων αξιολογούν τον δανειολήπτη επίσης, ο πρωταρχικός τους στόχος είναι να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει αρκετό μετοχικό κεφάλαιο στο ακίνητο για να ανακτήσουν τα κεφάλαια τους, ακόμη και αν ο δανειολήπτης αθετήσει. Ελέγχουν λεπτομερώς τη συμφωνία για να βεβαιωθείτε ότι ο δανειολήπτης αγοράζει κάτω από την αγοραία αξία και θα είναι σε θέση να δημιουργήσει ακόμη περισσότερα κεφάλαια με την ανανέωση του ακινήτου με κέρδος.
Οι δανειστές σκληρού χρήματος δεν είναι μεγάλες τράπεζες ή εταιρείες. Αντ 'αυτού, τείνουν να είναι μικρές, ευέλικτες εταιρείες που λειτουργούν σε τοπικό, κρατικό ή περιφερειακό επίπεδο. Υπάρχουν τώρα μια χούφτα σχεδόν πανελλήνιες εταιρείες που προσφέρουν δάνεια με σκληρό χρήμα, αλλά κανένας που λειτουργεί σε όλες τις 50 πολιτείες. Σε αντίθεση με τις τράπεζες, οι οποίοι προσπαθούν να εξυπηρετήσουν μια μαζική αγορά, οι δανειστές σκληρών χρημάτων είναι εξειδικευμένοι δανειστές που ειδικεύονται σε δάνεια ταχείας ανακαίνισης για πεπειραμένους επενδυτές ακινήτων.
Τα δάνεια σκληρού χρήματος τείνουν να είναι βραχυπρόθεσμα (6 έως 24 μήνες), μόνο με τόκους, και είναι διαθέσιμα μόνο για ακίνητα που δεν κατέχονται από ιδιοκτήτες. Αντίθετα, μια υποθήκη τείνει να είναι δανειοληπτική και μακροπρόθεσμη (15 έως 30 έτη). Οι συμβατικοί δανειστές υποθηκών εξετάζουν λεπτομερώς τα προσόντα του δανειολήπτη, όπως το πιστωτικό ιστορικό, το εισόδημα, τα χρέη και οι αναλογίες, όπως ο λόγος χρέους προς εισόδημα. Η εξασφάλιση - το ακίνητο - πρέπει μόνο να εκτιμήσει τουλάχιστον για την τιμή αγοράς για να ικανοποιήσει τους συμβατικούς δανειστές ενυπόθηκων δανείων.
Πλεονεκτήματα των δανείων σκληρού χρήματος
Τα σκληρά δάνεια είναι εδώ και πολύ καιρό και εξακολουθούν να είναι η επιλογή επιλογής χρηματοδότησης για πολλούς επενδυτές ακίνητων περιουσιών, παρά την πρόσφατη είσοδο των "διαταρακτών" στον τομέα όπως οι ιστοσελίδες crowdfunding. Για το λόγο αυτό παραμένουν τόσο δημοφιλείς στους επενδυτές.
1. Ταχύτητα & Ευελιξία
Τα σκληρά δάνεια είναι γρήγορα και ευέλικτα, δύο ιδιότητες που ταιριάζουν οι επενδυτές σε ακίνητα. Έχω δει δάνεια σκληρού χρήματος κοντά σε τρεις ημέρες από την αρχή μέχρι το τέλος. Συχνά αυτή η ταχύτητα είναι απαραίτητη για τους επενδυτές ακίνητων περιουσιών να εξασφαλίσουν εξαιρετικές συμφωνίες προσφέροντας έναν γρήγορο και σχεδόν εγγυημένο διακανονισμό σε έναν ανήσυχο πωλητή.
2. Ιδανικό για χρηματοδότηση ανακαίνισης
Όταν τα δάνεια σκληρού χρήματος λάμπουν είναι χρηματοδότηση ανακαίνισης. Οι περισσότεροι δανειστές σκληρού χρήματος καλύπτουν το 100% των δαπανών ανακαίνισης και απελευθερώνουν τα χρήματα σε μια σειρά ισοπαλιών, βάσει ενός αμοιβαία συμφωνημένου χρονοδιαγράμματος κλήρωσης (περισσότερα για αυτό αργότερα).
3. Η κακή πίστωση δεν είναι ένας Διαμεσολαβητής
Επειδή οι δανειστές σκληρών χρημάτων επικεντρώνονται περισσότερο στην ασφάλεια των περιουσιακών στοιχείων από ό, τι ο δανειολήπτης, δεν αποφεύγονται από τους δανειολήπτες με κακή πίστωση? απλώς χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια και αμοιβές και δανείζουν σε χαμηλότερο LTV σε δανειολήπτες υψηλότερου κινδύνου.
4. Ευέλικτο για την προκαταβολή
Ένα άλλο πλεονέκτημα των δανείων σκληρού χρήματος είναι ότι οι δανειστές συχνά δεν ενδιαφέρονται από πού προέρχεται η προκαταβολή σας. Μπορείτε να το δανειστείτε από τη μεγάλη σας θεία Sue, να πάρετε μια προκαταβολή μετρητών από την πιστωτική σας κάρτα ή να πωλήσετε το νεφρό σας στο eBay ή στο Amazon. οι περισσότεροι δανειστές σκληρού χρήματος δεν νοιάζονται επειδή η εστίασή τους βρίσκεται στις εξασφαλίσεις. Οι συμβατικοί δανειστές συνήθως δεν επιτρέπουν να δανεισθεί κανένα μέρος της προκαταβολής, ακόμη και από τα μέλη της οικογένειας.
5. Είδος ιδιοκτησίας δεν έχει σημασία
Οι δανειστές των σκληρών χρημάτων είναι επίσης πρόθυμοι να εξετάσουν τις μοναδικές ιδιότητες που καθιστούν τους συμβατικούς δανειστές σκεπτικιστές. Κάποτε γνώριζα μια γυναίκα που χειριζόταν ένα οικοτροφείο μεικτής χρήσης και φόρεμα για μετακινούμενους χωρίς χαρτιά για τα δωμάτια μέχρι την εβδομάδα, χωρίς ερωτήσεις. Κανένας συμβατικός δανειστής δεν θα την άγγιζε, αλλά ο δανειστής σκληρού χρήματος που βρήκε δεν έριξε ένα μάτι αφού είδε την υψηλή αξία και την ισότητα στην ιδιοκτησία.
6. Δεν υπάρχει PMI
Ως τελική σημείωση, οι δανειστές σκληρών χρημάτων δεν χρεώνουν την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), η οποία παίρνει μερικά από τα τσιμπήματα έξω από το υψηλό κόστος τους.
Τα μειονεκτήματα των δανείων σκληρού χρήματος
Αυτά τα δάνεια έρχονται με ορισμένους σημαντικούς κινδύνους που οι υποψήφιοι δανειολήπτες πρέπει να καταλάβουν.
1. Υψηλό κόστος δανεισμού
Η ταχύτητα και η ευελιξία δεν είναι φθηνή. Το μεγαλύτερο μειονέκτημα των δανείων σκληρού χρήματος, μακράν, είναι το υψηλότερο κόστος τους.
Οι οφειλέτες μπορούν να αναμένουν να πληρώσουν μεταξύ 8% και 18% στα επιτόκια και μεταξύ 2 και 6 μονάδων. (Ένα "σημείο" στο δανεισμό του lingo είναι ένα τέλος που χρεώνεται μπροστά στον διακανονισμό, ίσο με το 1% του ποσού του δανείου.) Αυτά τα ποσοστά και τα τέλη ποικίλλουν όχι μόνο από τον δανειστή αλλά και με βάση το πιστωτικό αποτέλεσμα του δανειολήπτη, και την εμπειρία. Εάν έχετε ψάξει έναν λόγο για να βελτιώσετε την πίστωσή σας, τα καλύτερα πιστωτικά αποτελέσματα συνήθως μειώνουν το κόστος δανείου σας με σκληρό χρήμα.
Όπως και οι πιο παραδοσιακοί δανειοδότες, οι δανειστές σκληρού χρήματος αυξάνουν τα επιτόκια τους παράλληλα με τα αυξανόμενα επιτόκια. Μετά από όλα, δανείζονται οι ίδιοι τα χρήματα για να γυρίσουν και να δανείσουν σε σας, και περνούν κατά μήκος οποιουδήποτε υψηλότερου κόστους ενδιαφέροντος στους δανειολήπτες τους.
Εκτός από τα υψηλά επιτόκια και τους πόντους, οι δανειστές σκληρών χρημάτων χρεώνουν επίσης τα "τέλη ανεπιθύμητης αλληλογραφίας" όπως και οι περισσότεροι δανειστές ενυπόθηκων δανείων: αμοιβές επεξεργασίας, διοικητικά τέλη, τέλη αναθεώρησης αξιολόγησης και οτιδήποτε άλλο μπορεί να επινοήσει για να χωρίσει τους δανειολήπτες από περισσότερα χρήματα. Και μιλώντας για εκτιμήσεις, οι περισσότεροι δανειστές σκληρών χρημάτων θα σας ζητήσουν να χρησιμοποιήσετε τον εγκεκριμένο εκτιμητή τους, ο οποίος μπορεί να χρεώνει υψηλότερες από τις μέσες τιμές. Τούτου λεχθέντος, αυτό είναι χαρακτηριστικό των περισσότερων δανειστών ενυπόθηκων δανείων, όχι μόνο δανειστές σκληρού χρήματος.
Οι περισσότεροι δανειστές σκληρών χρημάτων χρεώνουν επίσης τα τέλη επιθεώρησης για κάθε κλήρωση. Στέλνουν έναν επιθεωρητή στην ιδιοκτησία σε κάθε φάση της ανακαίνισης για να επαληθεύσουν ότι η συγκεκριμένη εργασία είναι πλήρης πριν από την απελευθέρωση της κλήρωσης.
2. Οι όροι είναι συνήθως σύντομοι
Πρώτον, οι δανειστές σκληρού χρήματος σχεδόν πάντα δανείζουν για βραχυπρόθεσμους δανεισμούς, που συνήθως διαρκούν 6 έως 24 μήνες. Και δεν έχουν την αίσθηση του χιούμορ γι 'αυτό αν δεν τους επιστρέψετε σε αυτή την περίοδο. Αναμείνετε έναν άλλο γύρο σημείων και τελών εάν πρέπει να σας εκδώσουν άλλο δάνειο.
Τούτου λεχθέντος, επειδή τα δάνεια είναι βραχυπρόθεσμα, είναι συνήθως ενδιαφέρον μόνο. Δεν επιστρέφετε κανένα κεφάλαιο, μόνο τους τόκους, οι οποίοι διατηρούν τις μηνιαίες πληρωμές στην εύθραυστη περιοχή παρά τα υψηλά επιτόκια.
3. Οι καθυστερημένες πληρωμές έχουν αυστηρές κυρώσεις
Οι δανειστές σκληρού χρήματος επίσης δεν έχουν την αίσθηση του χιούμορ για τις καθυστερημένες πληρωμές. Εάν χάσετε μια πληρωμή, μην περιμένετε μια φιλική τηλεφωνική κλήση από κάποιο ανατριχιαστικό εκπρόσωπο σε ένα τηλεφωνικό κέντρο για να σας βοηθήσει να επεξεργαστείτε ένα σχέδιο πληρωμής. Αντ 'αυτού, αναμένεται μια άμεση ανακοίνωση αποκλεισμού.
Μετά από όλα, ολόκληρο το επιχειρηματικό μοντέλο των δανειστών σκληρού χρήματος είναι εξασφαλισμένο · η προστασία τους από τις απώλειες δεν βασίζεται στη στατιστική μοντελοποίηση της πιθανότητας αθέτησης, αλλά στον απλούστερο υπολογισμό του "Μπορούμε να ανακτήσουμε το δάνειό μας αν κλείσουμε;"
4. Δυνατότητα να ξεπεράσουμε τον προϋπολογισμό
Ένας τελικός κίνδυνος, ο οποίος είναι εγγενής σε οποιοδήποτε έργο ανακαίνισης, υπερβαίνει τον προϋπολογισμό. Μην περιμένετε το δανειστή σκληρού χρήματός σας να είναι συμπαθητικός εάν ο εργολάβος σας χτυπήσει με επιπλέον $ 5.000 σε έξοδα? θα αναμένετε να βουλγάρουν τυχόν υπερβολές από την τσέπη σας. Βεβαιωθείτε ότι έχετε πάρει μια επιθεώρηση στο σπίτι πριν αγοράσετε για να ελαχιστοποιήσετε τον κίνδυνο εκπλήξεων.
Όλοι αυτοί οι κίνδυνοι μπορούν να συνοψιστούν σε μία μόνο φράση: Να συμμορφωθείτε με τους όρους του δανείου ή να αντιμετωπίσετε τον άμεσο αποκλεισμό. Οι δανειστές σκληρών χρημάτων είναι ευέλικτοι προτού να δανειστούν ενώ διαρθρώνουν το δάνειο. Μόλις το μελάνι είναι σε χαρτί, περιμένετε μηδενική ευελιξία.
Όταν κάνει την αίσθηση να πάρει ένα σκληρό δάνειο χρημάτων
Τα σκληρά δάνεια είναι απίστευτα αποτελεσματικά για ένα πολύ συγκεκριμένο είδος συμφωνίας ακινήτων: η αγορά-rehab συμφωνία.
Με άλλα λόγια, είναι ιδανικοί για τους επενδυτές ακίνητης περιουσίας που βρίσκουν τα νοικοκυριά που βρίσκονται σε δύσκολη θέση ή ερειπωμένα, τα αγοράζουν με έκπτωση, τα ανακαινίζουν και στη συνέχεια είτε τα πωλούν είτε τα αναχρηματοδοτούν για να διατηρήσουν ακίνητα μακράς διάρκειας. Τα σκληρά δάνεια είναι χρήσιμα για την ανατροπή σπιτιών ή την ανακαίνιση ενοικίων. Ωστόσο, λόγω των βραχυπρόθεσμων δανείων τους, οι επενδυτές πρέπει να πωλούν ή να αναχρηματοδοτούν γρήγορα μόλις ολοκληρωθούν οι εργασίες ανακαίνισης.
Αυτό σημαίνει ότι χρειάζεστε μια στρατηγική εξόδου πριν από τη λήψη ενός δανείου σκληρού χρήματος. Στην πραγματικότητα, μια από τις πρώτες ερωτήσεις που οι δανειστές σκληρών χρημάτων ρωτούν όταν υποβάλλετε αίτηση για δάνειο είναι εάν έχετε μια τέτοια στρατηγική. Οι δανειστές σκληρών χρημάτων δεν κάνουν εικασίες σχετικά με τις γειτονιές που έρχονται ή πιθανές μελλοντικές εκπτώσεις ή αυξήσεις ενοικίου. Που δανείζουν με βάση την αξία και την τιμή μετά την επισκευή (ARV) στη σημερινή αγορά.
Κατά μία έννοια, υπάρχει η άνεση να έχετε ένα αντικειμενικό, καρυκευμένο σύνολο ματιών να ανασκοπήσετε τους αριθμούς σας και τη συμφωνία σας. Εάν ο δανειστής βρει κάποια ανησυχία, θα είναι γρήγορο να το επισημάνει σε σας και να σας αναγκάσει να δικαιολογήσετε τη λογική πίσω από τη συμφωνία σας.
Τέλος, αξίζει να σημειωθεί ότι οι περισσότεροι δανειστές σκληρών χρημάτων δεν δανείζουν πλέον στους ιδιοκτήτες σπιτιού την πρωτεύουσα κατοικία τους. Τα σκληρά δάνεια δεν είναι σχεδιασμένα για τους καταναλωτές και δεν συνοδεύονται από τις συνήθεις προστασίες που προσδοκούν οι καταναλωτές. Έχουν σχεδιαστεί για επενδυτές σε ακίνητα που επιθυμούν να κινηθούν γρήγορα και να κερδίσουν κέρδη.
Σχεδιάστε Σχέδια & Χρηματοδότηση Ανακαίνισης σε Δάνειο Σκληρού Χρήματος
Μόλις ένας δανειστής σκληρού χρήματος αναθεωρήσει τη διαπραγμάτευσή σας και το εγκρίνει, και οι δύο κάθονται για να χαρτογραφήσουν ένα πρόγραμμα ανακαίνισης με βάση τις απαραίτητες επισκευές.
Μια "κλήρωση" είναι μια επιστροφή για ένα συγκεκριμένο σύνολο επισκευών ή εργασιών ανακαίνισης. Για παράδειγμα, η πρώτη κλήρωση μπορεί να περιλαμβάνει την αντικατάσταση ορισμένων σωλήνων και ηλεκτρικών καλωδίων. Μόλις ολοκληρωθεί η εργασία αυτή, ο δανειστής στέλνει έναν επιθεωρητή στην ιδιοκτησία για να επιβεβαιώσει ότι η εργασία ολοκληρώθηκε με αποδεκτή ποιότητα και στη συνέχεια απελευθερώνει την κλήρωση για να σας επιστρέψει για την εργασία.
Αυτό το τελευταίο σημείο αξίζει να επαναλάβετε: Πληρώνετε για οποιαδήποτε εργασία και υλικά μπροστά και ο δανειστής σας επιστρέφει τότε.
Μόλις απελευθερωθεί μία κλήρωση, προχωράτε στην εργασία της επόμενης κλήρωσης. Για να συνεχίσετε το παραπάνω παράδειγμα, η δεύτερη κλήρωση μπορεί να περιλαμβάνει την αντικατάσταση του αγωγού και του κλιβάνου και της μονάδας κλιματισμού και τη σύνδεσή τους. Ο κύκλος επαναλαμβάνεται στη συνέχεια: Καλείτε τον δανειστή να σας ενημερώσει ότι η δεύτερη ισοπαλία είναι πλήρης, στέλνουν έναν επιθεωρητή για να το επιβεβαιώσουν, απελευθερώνουν την κλήρωση σε εσάς και ούτω καθεξής μέχρι να ολοκληρωθούν οι εργασίες ανακαίνισης.
Εάν είστε βολικοί και θέλετε να κάνετε κάποιες από τις εργασίες βελτίωσης στο σπίτι σας, ίσως να έχετε τύχη. Οι περισσότεροι δανειστές σκληρών χρημάτων θα χρηματοδοτούν μόνο τις επισκευές που πραγματοποιούνται από τους εξουσιοδοτημένους εργολάβους - εκτός αν έχετε αποδεδειγμένο ιστορικό μαζί τους με υψηλής ποιότητας, έγκαιρη εργασία.
Άλλες επιλογές για χρηματοδότηση ανακαίνισης
Οι δανειστές σκληρών χρημάτων δεν είναι το μόνο παιχνίδι στην πόλη, φυσικά. Εδώ είναι μερικές άλλες επιλογές που μπορείτε να εξετάσετε για να χρηματοδοτήσετε την επόμενη συμφωνία σας με την ακίνητη περιουσία.
1. Ιστοσελίδες Crowdfunding
Υπάρχει μια θολή γραμμή μεταξύ των ιστοσελίδων crowdfunding και των δανειστών σκληρών χρημάτων, καθώς πολλοί ιστοσελίδες crowdfunding είναι αυτοί οι ίδιοι δανειστές σκληρών χρημάτων.
Όπως προαναφέρθηκε, οι δανειστές σκληρών δανείων δανείζονται χρήματα από άλλους και στη συνέχεια γυρίζουν και δανείζουν στους επενδυτές σε ακίνητα. Στην περίπτωση των ιστοσελίδων crowdfunding, δανείζονται χρήματα από το κοινό. Τείνουν να προσφέρουν ισχυρές αποδόσεις στους χρηματοοικονομικούς επενδυτές, δεδομένου ότι συνιστούν δάνεια υψηλότερου κινδύνου και υψηλότερου κόστους. Όμως, οι περισσότεροι ιστοτόποι που χρησιμοποιούν το κοινόχρηστο κοινό αποδέχονται μόνο χρήματα από διαπιστευμένους επενδυτές και απαιτούν υψηλές ελάχιστες επενδύσεις.
Είτε ταξινομείτε τις ιστοσελίδες crowdfunding ως δανειστές σκληρών χρημάτων είτε ανταγωνιστές τους, είναι συγκρίσιμες από την πλευρά του δανειολήπτη.
2. Κοινοτικές τράπεζες
Οι τοπικές τράπεζες χρησιμεύουν ως πραγματικές εναλλακτικές λύσεις και ανταγωνιστές σε δανειστές σκληρών χρημάτων. Αλλά επειδή είναι μικρές, οι τοπικές τράπεζες, συχνά είναι έντονη η εργασία για να τα αναγνωρίσουν και τους όρους δανεισμού τους. Στο παρελθόν, όταν ήθελα να δανειστώ από μια τοπική τράπεζα, έπρεπε να πραγματοποιήσω μια αναζήτηση, να φτιάξω μια λίστα με κάθε τράπεζα της κοινότητας σε απόσταση 50 μιλίων και στη συνέχεια να καλέσω καθένα ξεχωριστά για να ρωτήσω για τις τιμές και τους όρους για τα δάνεια ανακαίνισης.
Αν αυτό σας αφήνει να αναρωτιέστε γιατί θα περάσετε από την ταλαιπωρία, θεωρήστε ότι η τιμολόγηση αυτών των τραπεζών είναι μερικές φορές φθηνότερη από τους δανειστές σκληρών χρημάτων ». Ακόμη καλύτερα για τους επενδυτές ενοικίου, μερικές μικρές τράπεζες εξακολουθούν να προσφέρουν δάνεια "ανακαίνισης-perm", τα οποία περιλαμβάνουν μια αρχική φάση ανακαίνισης που μετατρέπεται σε μόνιμη μακροπρόθεσμη υποθήκη μετά την ολοκλήρωσή της - δεν απαιτείται δαπανηρή, χρονοβόρα αναχρηματοδότηση.
Εάν η στρατηγική εξόδου σας είναι να αναχρηματοδοτήσει μια μακροπρόθεσμη υποθήκη και να κρατήσει το ακίνητο ως μίσθωση, αξίζει να κάνετε δεκάδες τηλεφωνήματα για να προσπαθήσετε να βρείτε έναν δανειστή χαρτοφυλακίου ο οποίος προσφέρει αυτό το αόριστο πρόγραμμα δανείου.
3. Δανειστές ιδιωτικών χρημάτων
Οι νέοι επενδυτές ακίνητης περιουσίας συχνά συγχέουν "ιδιωτικό χρήμα" με "σκληρά χρήματα". Ένα δάνειο ιδιωτικού χρήματος προέρχεται από ένα άτομο, όπως ένας φίλος, μέλος της οικογένειας, γνωστός, ή οποιοσδήποτε άλλος που δεν κάνει δουλειά δανεισμού χρημάτων.
Μερικές φορές επενδύω χρήματα με επενδυτές σε ακίνητα που γνωρίζω προσωπικά με τη μορφή δανεισμού ιδιωτικών χαρτονομισμάτων. Αλλά δεν είμαι στην επιχείρηση δανεισμού χρημάτων. Μερικές φορές υπηρετώ ως δανειστής ιδιωτικών χρημάτων, αλλά δεν είμαι δανειστής σκληρού χρήματος.
Όπως περιγράφηκε παραπάνω, οι δανειστές σκληρών χρημάτων είναι εταιρείες - ακόμη και αν είναι μεμονωμένοι δανεισμοί από έναν μοναδικό ιδιοκτήτη LLC - που είναι στην επιχείρηση δανεισμού χρημάτων σε επενδυτές ακίνητων περιουσιών.
4. HELOC ή δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης
Εάν έχετε ένα σπίτι με άφθονο κεφάλαιο σε αυτό, θα μπορούσατε να δανειστείτε κατά της κύριας κατοικίας σας για να χρηματοδοτήσετε τη συμφωνία σας για την επένδυση σε ακίνητα και όχι να δανειστείτε έναντι της νέας ιδιοκτησίας.
Το πλεονέκτημα για εσάς ως δανειολήπτης είναι ότι τα δάνεια που εξασφαλίζονται από την κύρια κατοικία σας είναι σχεδόν πάντοτε φθηνότερα από τα δάνεια που εξασφαλίζονται από επενδυτικά ακίνητα. Αυτό συμβαίνει επειδή οι επενδυτές θα είναι πάντα προεπιλεγμένοι στα δάνειά τους για ακίνητα πριν αρχίσουν να χρεοκοπούν στο στεγαστικό τους δάνειο, κάνοντας τα δάνεια των ιδιοκτητών σπιτιού χαμηλότερο κίνδυνο για τους δανειστές.
Μία από τις επιλογές είναι η πίστωση εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC) από το δάνειο δανεισμού. Αυτές είναι οι περιστρεφόμενες γραμμές πίστωσης που μπορείτε να σχεδιάσετε ανάλογα με τις ανάγκες σας, στη συνέχεια να επιστρέψετε στον ελεύθερο χρόνο σας - τουλάχιστον για την αρχική περίοδο σύλληψης, η οποία είναι συνήθως 10 έως 15 χρόνια. Μετά από αυτό, οι HELOCs συνήθως μετατοπίζονται σε μια περίοδο αποπληρωμής, όπου πρέπει να εξοφλήσετε το κύριο υπόλοιπο για 10 έως 20 χρόνια.
Πολλοί επενδυτές χρησιμοποιούν ένα HELOC για να χρηματοδοτήσουν την αρχική αγορά ακινήτων και τις ανακαινίσεις τους, στη συνέχεια πωλούν ή αναχρηματοδοτούν το ακίνητο μετά την ολοκλήρωσή τους, αποδίδοντας το υπόλοιπο της HELOC. Ξεπλύνετε και επαναλάβετε το ad infinitum - εάν έχετε αρκετό κεφάλαιο στο σπίτι σας για να καλύψετε αυτά τα βαριά έξοδα.
Μια άλλη επιλογή είναι ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, ή δεύτερη υποθήκη. Αντί μιας περιστρεφόμενης γραμμής πίστωσης, αυτή είναι μια άλλη υποθήκη ενάντια στο σπίτι σας. Αυτά τα δάνεια είναι πολύ λιγότερο ευέλικτα και επομένως λιγότερο χρήσιμα για επενδυτές σε ακίνητα που αναζητούν προσωρινή χρηματοδότηση.
5. FHA 203K Δάνεια
Αυτά τα δάνεια ισχύουν μόνο για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που επιθυμούν να χρηματοδοτήσουν επισκευές στην κύρια κατοικία τους.
Εάν είστε ιδιοκτήτης σπιτιού, ξεχάστε εντελώς τους δανειστές σκληρών χρημάτων και μιλήστε με έναν υπάλληλο δανείου στην τοπική σας τράπεζα για ένα δάνειο FHA 203K. Αυτά είναι σημαντικά φθηνότερα από τα δάνεια σκληρού χρήματος και επιτρέπουν τόσο αγορές όσο και αναχρηματοδοτήσεις. Αυτό που δεν επιτρέπουν, ωστόσο, είναι οι αναβαθμίσεις των πολυτελών κατοικιών, οπότε αν έχετε ρυθμίσει την καρδιά σας σε μια πισίνα με ένα μπαρ κολύμβησης, αρχίστε να σώζετε τις πένες σας.
6. Μετρητά
Εντάξει, οπότε δεν πρόκειται για χρηματοδότηση. Αλλά αν μπορείτε να συγκεντρώσετε αρκετά μετρητά για να αγοράσετε και να ανακαινίσετε μια επένδυση σε ακίνητα, μπορεί να σας εξοικονομήσει ένα τεράστιο ποσό χρημάτων για τόκους και τέλη.
Εάν έχετε αρκετά μετρητά, εδώ είναι μερικές συμβουλές που θα σας βοηθήσουν να αποφασίσετε αν θα πρέπει να επενδύσετε τα χρήματά σας σε ένα σχέδιο ακίνητης περιουσίας ή εάν θα το χρησιμοποιήσετε καλύτερα κάπου αλλού.
Τελικό Λόγο
Τα σκληρά δάνεια είναι ένα γρήγορο, ευέλικτο και βολικό τρόπο χρηματοδότησης των επενδυτικών ακινήτων που χρειάζονται ανακαίνιση.
Είναι επίσης ακριβό, και οι δανειστές δεν διστάζουν να αποκλείσουν εάν αποτύχετε να συμβεί μέχρι το τέλος της συμφωνίας σας. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο σκληρού χρήματος για να χρηματοδοτήσετε μια πρωτεύουσα κατοικία, αν μπορείτε ακόμη να βρείτε έναν δανειστή σκληρού χρήματος που δανείζεται ακόμα στους ιδιοκτήτες σπιτιού. Δεν ξέρω κανέναν που το κάνει. Ακόμη και οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να εξετάσουν όλες τις επιλογές τους και όχι απλώς να χρεοκοπούν σε έναν δανειστή σκληρού χρήματος.
Η κατώτατη γραμμή: Γνωρίστε τις επιλογές σας για τη χρηματοδότηση ακινήτων ασχολείται πολύ πριν κάνετε την πρώτη σας προσφορά.
Ποια είναι η εμπειρία σας στη χρηματοδότηση ακινήτων που επενδύουν σε ακίνητα; Έχετε χρησιμοποιήσει ποτέ ένα δάνειο σκληρού χρήματος?
