Πώς να επιλέξετε έναν όρο Home Στεγαστικό Δάνειο

Το ΜΒΑ λέει ότι το 15% όλων των υποθηκών για τους ιδιοκτήτες ακινήτων αναχρηματοδότησης ήταν για μη παραδοσιακούς όρους τον Ιούνιο του 2012, ενώ μόνο το 2% των στεγαστικών δανείων για αγορά κατοικίας αφορούσε μη παραδοσιακούς όρους δανεισμού. Στην πραγματικότητα, το 85% των δανείων για αγορά ήταν δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών.

Εάν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση, ένας μη παραδοσιακός όρος υποθηκών των 20, 10 ή ακόμα και ένας παράξενος όρος 17 ή 23 ετών μπορεί να είναι ελκυστικός επειδή μπορείτε να χρονομετρήσετε την πληρωμή του δανείου σας σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία, όπως η αποχώρησή σας ή τι θα ήταν η ημερομηνία αποπληρωμής του αρχικού δανείου 30 ετών.

Επιλογές όρου δανείου

Οι προσαρμοσμένοι όροι δανείων είναι διαθέσιμοι για όσο διάστημα υπάρχουν στεγαστικά δάνεια, ιδιαίτερα από μικρές κοινοτικές τράπεζες και πιστωτικές ενώσεις. Αυτές τις μέρες, μερικοί από τους μεγαλύτερους ενυπόθηκους δανειστές έχουν περάσει στην προσφορά εξατομικευμένων στεγαστικών δανείων. Για παράδειγμα, η Quicken Loans διαφημίζει σε μεγάλο βαθμό το πρόγραμμα "YUPAGE", το οποίο επιτρέπει στους δανειολήπτες να επιλέξουν ένα δάνειο από 8 έως 30 χρόνια με σταθερό επιτόκιο. Αυτά τα δάνεια είναι διαθέσιμα για $ 25.000 έως $ 417.000. Εάν είστε ιδιοκτήτης σπιτιού, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε μέχρι και το 95% της οικιακής σας αξίας και εάν είστε αγοραστής, μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι με προκαταβολή μόλις 5%.

Παρόλο που δεν είναι πάντοτε διαθέσιμοι από τους μεγαλύτερους χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς συνήθεις όροι, για παράδειγμα 7 ή 17 χρόνια, ορισμένοι δανειστές όπως το Chase Mortgage προσφέρουν δάνεια σταθερού επιτοκίου για 10, 15, 20, 25, 30 και 40ετή όροι.

Οι βραχύτεροι όροι δανεισμού και οι εναλλακτικοί όροι δανείων έχουν γίνει πιο δημοφιλείς τα τελευταία χρόνια για δύο λόγους: Πρώτον, τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια καθιστούν τις μηνιαίες πληρωμές για βραχύτερες υποθήκες πιο προσιτές στους δανειολήπτες. Δεύτερον, η ύφεση και τα τρομακτικά επίπεδα ανεργίας έχουν οδηγήσει πολλούς καταναλωτές να υιοθετήσουν την έννοια της εξάλειψης όλων των χρεών, συμπεριλαμβανομένων των υποθηκών.

Γιατί να επιλέξετε έναν εναλλακτικό όρο δανείου?

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους μπορεί να θέλετε να επιλέξετε έναν εναλλακτικό όρο δανείου:

• Λιγότερο ενδιαφέρον. Οι βραχύτεροι όροι δανείων τείνουν να είναι πιο δημοφιλείς με την αναχρηματοδότηση των ιδιοκτητών σπιτιού και όχι των αγοραστών. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι αυτοί οι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν πληρώσει το υπόλοιπο του δανείου τους για αρκετά χρόνια και θέλουν να παραμείνουν σε καλό δρόμο για να πληρώσουν το σπίτι τους εντός του αρχικού χρονικού πλαισίου του πρώτου δανείου τους - συνήθως 30 χρόνια. Εάν έχετε 30ετή υποθήκη και έχετε κάνει πληρωμές για 11 χρόνια, ίσως να μην θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε ένα άλλο δάνειο 30 ετών, επειδή αυτό σημαίνει ότι θα πληρώνετε τόκους και θα κάνετε πληρωμές υποθηκών για πολύ μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Μπορείτε να εξοικονομήσετε χιλιάδες δολάρια σε πληρωμές τόκων με μικρότερο όρο δανείου και να χρησιμοποιήσετε αυτά τα χρήματα για άλλες επενδύσεις.
• Βολική ημερομηνία πληρωμής. Εκτός από την επιθυμία να παραμείνετε στο χρονοδιάγραμμα των υποθηκών σας, ίσως θελήσετε να εξετάσετε διαφορετικό όρο δανείου έτσι ώστε η ημερομηνία πληρωμής υποθηκών να συμπίπτει με την ημερομηνία συνταξιοδότησής σας ή όταν το παιδί σας ξεκινά το κολέγιο. Μερικοί ιδιοκτήτες ακινήτων αναχρηματοδότησης επιθυμούν το νέο τους δάνειο να λήξει όταν λήξει το αρχικό τους δάνειο και, ως εκ τούτου, να μεταστραφούν σε 20ετή υποθήκη εάν είχαν το τρέχον δάνειο για 10 χρόνια.
• Περιορισμοί προϋπολογισμού. Τόσο οι αγοραστές όσο και οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να θέλουν να επιλέξουν έναν εξατομικευμένο όρο δανείου προκειμένου να βρουν την καλύτερη δυνατή σχέση ανάμεσα στον προϋπολογισμό τους για τη στέγαση και τον όρο υποθηκών τους. Για παράδειγμα, εάν οι πληρωμές είναι υπερβολικά υψηλές σε δάνειο 15 ετών, ενδέχεται να είναι προσιτές με ένα δάνειο 20 ετών, ακόμη και αν το επιτόκιο είναι ελαφρώς υψηλότερο.

Πώς να επιλέξετε έναν όρο δανείου

Είτε είστε αγοραστής είτε ιδιοκτήτης ακινήτου αναχρηματοδότησης, η απόφαση δανείου σας πρέπει να γίνει στο πλαίσιο ενός οικονομικού σχεδίου. Αποφασίστε πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να ξοδέψετε για την μηνιαία πληρωμή υποθηκών πριν αρχίσετε να συζητάτε τις επιλογές δανείου με έναν δανειστή. Ακόμα κι αν ένας δανειστής λέει ότι μπορείτε να είστε κατάλληλος για μια μεγαλύτερη υποθήκη ή για βραχυπρόθεσμο δάνειο, μπορεί να έχετε άλλους τρόπους που θα προτιμούσατε να ξοδέψετε τα χρήματά σας.

Στη συνέχεια, σκεφτείτε για πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι σας και τι μελλοντικές δαπάνες σας θα χρειαστείτε για παιδιά, κολέγιο ή συνταξιοδότηση. Ακόμη και αν σκοπεύετε να πουλήσετε το σπίτι σας μέσα σε πέντε έως επτά χρόνια και θέλετε να διατηρήσετε χαμηλά τις μηνιαίες σας πληρωμές, θυμηθείτε ότι με ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο θα χτίσετε πιο γρήγορα τα κεφάλαια και συνεπώς θα δημιουργήσετε μεγαλύτερο κέρδος όταν πουλάτε.

Συγκρίνοντας τις δυνατότητες δανείου

Θα πρέπει να συγκρίνετε τις επιλογές δανείου σας με διάφορους τρόπους:

• Επιτόκια και τέλη. Μερικοί δανειστές προσφέρουν εναλλακτικούς όρους δανείου σε υψηλότερη αμοιβή από τους τυποποιημένους όρους δανείου, οπότε βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε πόσα πρέπει να πληρώσετε πριν επιλέξετε ένα εξειδικευμένο όρο δανείου. Τα επιτόκια είναι χαμηλότερα στα βραχυπρόθεσμα δάνεια, αλλά η διαφορά μεταξύ τους αλλάζει τόσο συχνά όσο αλλάζουν τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων. Συνήθως, η διαφορά μεταξύ δανείου 30 ετών και δεκαπενταετούς διάρκειας είναι ευρύτερη από τη διαφορά μεταξύ δανείου 20 ετών και 15 ετών. Ο δανειστής σας μπορεί να χρεώσει το ίδιο επιτόκιο για ένα 20ετές δάνειο και ένα δάνειο 23 ετών, οπότε φροντίστε να συγκρίνετε όλους τους πιθανούς όρους δανεισμού πριν αποφασίσετε ποιος εργάζεται για εσάς.
• Χρεολυσία. Ο δανειστής σας μπορεί να προετοιμάσει τους πίνακες απόσβεσης για διάφορους όρους δανείου και επιτόκια για να σας δείξει το κεφάλαιο και το ενδιαφέρον σε διάφορα σημεία του δανείου σας. Με μικρότερο όρο δανείου, αρχίζετε να πληρώνετε τον κύριό σας γρηγορότερα. Ωστόσο, κατά τη διάρκεια των πρώτων ετών μιας τριετούς υποθήκης σταθερού επιτοκίου, οι πληρωμές σας είναι σχεδόν εξ ολοκλήρου ενδιαφέρον. Ένας πίνακας χρεολυσίων μπορεί να σας δείξει πόσο λιγότερο θα πληρώσετε σε περίπτωση ενδιαφέροντος αν επιλέξετε ένα μικρότερο όριο δανείου.
• Μηνιαίες Πληρωμές. Οι μηνιαίες πληρωμές σας ποικίλλουν ευρέως ανάλογα με τον όρο δανεισμού σας. Συνήθως, το κεφάλαιο υποθηκών σας και η πληρωμή τόκων είναι υψηλότερα με βραχυπρόθεσμο δάνειο, αλλά επειδή τα επιτόκια είναι χαμηλότερα σε αυτές τις υποθήκες, η πληρωμή μπορεί να μην είναι τόσο υψηλή όσο νομίζετε.

Εξετάστε μια υποθήκη ύψους 200.000 δολαρίων, συγκρίνοντας τους όρους δανεισμού 30 ετών και 10 ετών. Σε 30ετή υποθήκη πάγιου επιτοκίου με επιτόκιο 3,37%, το μηνιαίο σας κεφάλαιο και οι τόκοι θα ήταν $ 884, ενώ σε δάνειο σταθερού επιτοκίου 10 ετών με 2,75%, το μηνιαίο σας κεφάλαιο και το ενδιαφέρον θα ήταν $ 1,908.

Μετά από πέντε χρόνια, το υπόλοιπο του δανείου για δάνειο 30 ετών με αυτό το επιτόκιο θα ήταν 178.610 δολάρια έναντι 105.193 δολαρίων για το δάνειο των 10 ετών. Θα εξοικονομήσετε $ 89.280 σε πληρωμές τόκων επιλέγοντας την υποθήκη 10 ετών λόγω των χαμηλότερων επιτοκίων κατά τη βραχύτερη διάρκεια της υποθήκης.

Να θυμάστε ότι ενώ πληρώνετε λιγότερα σε τόκους είναι καλό, και η συντόμευση του όρου δανείου σας επιτρέπει να εξοφλήσετε την υποθήκη σας γρηγορότερα, η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων θα μειωθεί και τελικά θα εξαφανιστεί. Βεβαιωθείτε ότι σχεδιάζετε ενδεχομένως υψηλότερους φόρους αν επιλέξετε βραχύτερο όρο δανείου.

Τελικό Λόγο

Όταν επιλέγετε έναν όρο δανείου, μην ξεχάσετε να εξετάσετε τη σημασία άλλων οικονομικών στόχων, όπως η πληρωμή πιστωτικών καρτών ή χρεωστικών δανείων και η αποταμίευση για κολέγιο ή συνταξιοδότηση. Επίσης, να έχετε υπόψη σας ότι χρειάζεστε το εισόδημα για να πληρείτε τις προϋποθέσεις για υψηλότερες πληρωμές δανείου που σχετίζονται με βραχύτερο δάνειο, επομένως δεν μπορείτε να εγκριθείτε για βραχυπρόθεσμο δανεισμό εάν ο λόγος χρέους προς εισόδημα δεν ταιριάζει στο κατευθυντήριες γραμμές του δανειστή. Μπορείτε πάντα να επιτύχετε το στόχο της αποπληρωμής της υποθήκης σας νωρίτερα, καταβάλλοντας εθελοντικά επιπλέον στον κύριο υπόχρεο.

Πόσο καιρό είναι ο όρος στεγαστικού δανείου σας; Θέλετε να επιλέξατε διαφορετικό όρο?