Πώς να κάνετε μια προσφορά για ένα σπίτι - Συμβουλές και στρατηγικές για να κερδίσετε

Όμως η φάση όνειρα της νέας σας αναζήτησης στο σπίτι πρέπει τελικά να τελειώσει. Μόλις βρείτε ένα σπίτι που ταιριάζει στις ανάγκες σας, ήρθε η ώρα να λυγίσει κάτω και πραγματικά να το αγοράσει πριν κάποιος άλλος κάνει.

Δεν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς πρώτα να κάνετε μια προσφορά σε αυτό. Μια προσφορά αγοράς, επίσης γνωστή ως συμφωνία αγοράς ή επιστολή προθέσεων για αγορά, είναι ένα νομικό έγγραφο που περιγράφει την τιμή που είστε διατεθειμένος να πληρώσετε για το σπίτι, τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να πληρώσετε γι 'αυτό και άλλους βασικούς όρους της συναλλαγής.

Οι προσφορές αγοράς γενικά γίνονται νομικά δεσμευτικές όταν ο πωλητής αποδέχεται τους όρους. Οι νόμοι που διέπουν την εκτέλεσή τους και την ακύρωσή τους ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος και είναι εξαιρετικά σύνηθες να τροποποιούνται πριν από το κλείσιμο ή να εξαρτώνται από την εκτέλεση τους από ορισμένα ευνοϊκά αποτελέσματα, όπως μια περασμένη επιθεώρηση τερμιτών ή άλλες επιθεωρήσεις.

Εάν εργάζεστε με έναν κτηματομεσίτη, αυτός ή αυτή πιθανόν να τροποποιήσει ένα προ-γραπτό πρότυπο με όρους που αφορούν τη συναλλαγή σας. Σε μερικά κράτη, όπως η Νέα Υόρκη, ένας εξουσιοδοτημένος δικηγόρος υποχρεούται να συντάξει ή να υπογράψει οποιαδήποτε επίσημη συμφωνία αγοράς, ανεξάρτητα από το αν ο αγοραστής συνεργάζεται με έναν αντιπρόσωπο.

Παρόλα αυτά, δεδομένου του μεγέθους και των μακροπρόθεσμων επιπτώσεων οποιασδήποτε συναλλαγής οικιστικών ακινήτων, είναι προς το συμφέρον σας να κατανοήσετε πλήρως τα εξής:

• Τα στοιχεία της προσφοράς αγοράς σας
• Κοινά απρόοπτα που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την εκτέλεσή του
• Πώς να δημιουργήσετε μια ισχυρή προσφορά μέσα στους περιορισμούς της τοπικής αγοράς ακινήτων σας και της προσωπικής κατάστασης
• Πώς να απαντήσετε σε τυχόν αντίγραφα από τον πωλητή

Βασικά στοιχεία μιας προσφοράς αγοράς

Πολλές προσφορές αγοράς κατοικιών για ακίνητα είναι συνταγμένες χρησιμοποιώντας πρότυπα ειδικά για κάθε κράτος, οπότε η διατύπωση και η σειρά των ρητρών μιας δεδομένης προσφοράς είναι πιθανό να διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία. Όμως, η συντριπτική πλειοψηφία των προσφορών αγοράς που γίνονται στις Η.Π.Α. περιέχουν αυτά τα βασικά στοιχεία:

• Παράθυρο εξέτασης. Αυτή η ρήτρα καθορίζει το χρονικό διάστημα ισχύος των όρων της προσφοράς - με άλλα λόγια, πόσο χρονικό διάστημα ο πωλητής πρέπει να το εξετάσει. Αν ο πωλητής δεν ανταποκριθεί στο τέλος του παραθύρου, ο αγοραστής είναι ελεύθερος να κάνει άλλη προσφορά.
• Αποταμίευση χρημάτων. Η αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων δείχνει ότι ο αγοραστής είναι σοβαρός για την αγορά του σπιτιού. Το ποσό, συνήθως περίπου 1% της συνολικής τιμής προσφοράς, αναγράφεται στην προσφορά και σε προσωπική ή ταμειακή επιταγή που συνοδεύει το έγγραφο. Εάν η συναλλαγή κλείσει με επιτυχία, τα σοβαρά χρήματα πιστώνονται στο κλείσιμο (μειώνοντας το συνολικό κόστος κλεισίματος). Εάν η συναλλαγή πέσει, τα σοβαρά χρήματα μπορεί να επιστραφούν ή να μην επιστραφούν, ανάλογα με το κρατικό δίκαιο και εάν η προσφορά περιλαμβάνει συγκεκριμένη γλώσσα σχετικά με το πότε πρέπει να επιστραφεί η προκαταβολή.
• Νομική Περιγραφή της Ιδιοκτησίας. Αυτή είναι η νομική περιγραφή της φυσικής ιδιοκτησίας όπως γράφεται στον αρχικό τίτλο. Ανάλογα με το τοπικό έθιμο, περιλαμβάνει κάποιο συνδυασμό του ονόματος υποδιαιρέσεως, των αριθμών μπλοκ και παρτίδων, των αριθμητικών μετρήσεων της περιουσίας και περιγραφές των φυσικών ορίων. Για πρόσφατα υποδιαιρεμένες ιδιότητες, ο πωλητής πρέπει να εγγυηθεί ότι όλα τα όρια είναι τελικά και έχουν τις απαραίτητες κυβερνητικές εγκρίσεις.
• Περιγραφή των συμπεριλαμβανόμενων φωτιστικών και συσκευών. Αυτή η ενότητα περιγράφει όλα τα εξαρτήματα, συσκευές, μηχανικά είδη, προσωπική ιδιοκτησία και άλλα "εξαρτήματα" που συμπεριλαμβάνονται στην πώληση ακινήτου χωρίς επιπλέον κόστος. Τα συνηθισμένα παραδείγματα περιλαμβάνουν συσκευές κουζίνας, εξοπλισμό HVAC, βοηθητικά κτίρια, φυτά κήπου, ανιχνευτές καπνού και βύσματα καλωδίων.
• Συνολική Τιμή Αγοράς και Χρηματοδότηση. Αυτό περιγράφει τη συνολική τιμή που ο αγοραστής είναι διατεθειμένος να πληρώσει για το ακίνητο, το ποσό της προκαταβολής (μετρητά κατά το κλείσιμο), το ποσό που θα χρηματοδοτηθεί και τη μέθοδο χρηματοδότησης (όπως μια συμβατική ή υποθήκη FHA).
• Πράξη. Αυτό περιγράφει το είδος της πράξης, όπως μια πράξη εγγύησης ή πράξη εμπιστευματοδόχου, που συμμετέχουν στη συναλλαγή. Περιγράφει επίσης τους περιορισμούς που υπόκεινται στην πράξη (αν υπάρχουν), όπως η κράτηση των δικαιωμάτων των ορυκτών και των χρηματικών δικαιωμάτων.
• Φορολογικοί συντελεστές και κοινωφελείς υπηρεσίες. Αυτό διευκρινίζει τις αντίστοιχες ευθύνες του αγοραστή και του πωλητή για φόρο ακίνητης περιουσίας και πληρωμές χρησιμότητας πριν και μετά το κλείσιμο. Για λόγους απλούστευσης, ο πωλητής συχνά πληρώνει επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας (νερό, αποχέτευση, απορρίμματα, ηλεκτρική ενέργεια κλπ.) Μέχρι το τέλος της περιόδου χρέωσης που περιλαμβάνει την ημερομηνία λήξης. Οι φόροι ιδιοκτησίας καταβάλλονται συνήθως πριν από την περίοδο των 6 ή 12 μηνών, επομένως είναι συνηθισμένο ο αγοραστής να επιστρέψει στον πωλητή φόρους που έχουν ήδη καταβληθεί στο διάστημα μεταξύ του κλεισίματος και του τέλους της τρέχουσας περιόδου αξιολόγησης.
• Ειδικές αξιολογήσεις. Η διάταξη αυτή αναθέτει την ευθύνη για την πληρωμή ειδικών εκτιμήσεων. Οι ειδικές εκτιμήσεις είναι εφάπαξ φορολογικές αξιολογήσεις που επιβάλλονται από τις τοπικές κυβερνητικές μονάδες για δημόσια έργα υποδομής, όπως νέες γραμμές νερού ή φωτισμό δρόμου. Είναι πιο πιθανό να εμφανιστούν σε νεόκτιστες υποδιαιρέσεις και πρόσφατα προσαρτημένους δήμους. Συνήθως, ο πωλητής πληρώνει τυχόν ειδικές εκτιμήσεις που εισπράττονται πριν από την καταληκτική ημερομηνία, ενώ ο αγοραστής πληρώνει οποιοδήποτε μετά το κλείσιμο, ανεξάρτητα από το πότε ολοκληρώνεται το πραγματικό έργο υποδομής.
• Ημερομηνίες κλεισίματος και παράδοσης. Αυτή η ενότητα ορίζει την ημερομηνία λήξης ή την ημέρα οριστικοποίησης της συναλλαγής. Ορίζει επίσης πότε το σπίτι πρέπει να παραδοθεί από τον πωλητή στον αγοραστή - με άλλα λόγια, όταν ο αγοραστής μπορεί να μετακινηθεί. Οι περισσότερες φορές, οι ημερομηνίες κλεισίματος και παράδοσης είναι ίδιες, αλλά οι πωλητές επιτρέπουν μερικές φορές στους αγοραστές να μετακινούνται νωρίτερα. Και οι δύο ημερομηνίες μπορούν να ωθηθούν αν η έγκριση δανείου, οι τροποποιήσεις ιδιοκτησίας ή άλλες συνιστώσες της συναλλαγής διαρκούν περισσότερο από το αναμενόμενο.
• Απόβλητα και Νερό. Αυτή η ενότητα περιγράφει τις υπηρεσίες ύδρευσης και αποχέτευσης της ιδιοκτησίας, διευκρινίζοντας αν είναι συνδεδεμένη με τις δημοτικές γραμμές ύδρευσης και αποχέτευσης, ένα πηγάδι για πόσιμο νερό, ένα σύστημα επεξεργασίας υπογείων αποβλήτων (όπως μια σηπτική δεξαμενή) και άλλες σχετικές βελτιώσεις. Οι ιδιότητες με πηγάδια και υπογείων επεξεργασιών λυμάτων απαιτούν συχνά επιπρόσθετη επιθεώρηση και επαλήθευση πριν από το κλείσιμο.
• Διπροσωπική Αντιπροσωπεία. Σε ορισμένα κράτη, είναι νόμιμο ο ίδιος αντιπρόσωπος να εκπροσωπεί τον αγοραστή και τον πωλητή, έναν όρο που ονομάζεται "διπλή υπηρεσία" ή "διπλή αντιπροσωπεία αντιπροσωπείας". Εάν η συναλλαγή περιλαμβάνει διπλή υπηρεσία, αυτή η ενότητα περιγράφει τα αντίστοιχα δικαιώματα του αγοραστή και του πωλητή και απαιτεί τη συγκατάθεση των δύο μερών.

Addenda

Η τυπική προσφορά αγοράς περιέχει πολλαπλές προσθήκες που διαφέρουν ανάλογα με την κατάσταση και την τοποθεσία. Ορισμένες προσθήκες περιγράφουν βασικές πτυχές της προσφοράς αγοράς, όπως το πώς θα χρηματοδοτηθεί η αγορά και ποιος πληρώνει το κόστος κλεισίματος. Άλλες είναι λεπτομερείς γνωστοποιήσεις που απαιτούνται από το νόμο. Παρόλο που κάθε προσθήκη διαρθρώνεται ως ξεχωριστό έγγραφο με τη δική της σελίδα υπογραφής, θεωρείται ως εκτελεστή μέρος της συμφωνίας αγοράς.

Οι κοινές προσθήκες περιλαμβάνουν:

• Κόστος κλεισίματος. Αυτή η προσθήκη καθορίζει ποιος είναι υπεύθυνος για το κλείσιμο των δαπανών και σε ποια ποσά. Για παράδειγμα, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να πληρώσει 3.000 δολάρια για τα έξοδα κλεισίματος, με τον αγοραστή υπεύθυνο για το υπόλοιπο. Ένα συμπλήρωμα για το κλείσιμο των δαπανών μπορεί να μην απαιτείται αν ο αγοραστής συμφωνήσει να πληρώσει στο σύνολό τους όλα τα έξοδα κλεισίματος.
• Χρηματοδότηση. Εάν ο αγοραστής χρηματοδοτεί μέρος της τιμής αγοράς με ενυπόθηκο δάνειο, η προσθήκη αυτή περιγράφει τη διάρθρωση, τη διάρκεια και το επιτόκιο του δανείου. Διευκρινίζει επίσης εάν ο δανειστής απαιτεί από τον πωλητή να πραγματοποιήσει οποιαδήποτε επισκευή του ακινήτου πριν από την έκδοση της υποθήκης (και αν ναι, τη φύση των επισκευών) και τι συμβαίνει με τα σοβαρά χρήματα εάν η χρηματοδότηση πέφτει.
• Συμφωνία Διαιτησίας / Γνωστοποίηση. Υπογράφοντας αυτήν την προαιρετική προσθήκη, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να διευθετήσουν όλες τις διαφορές μέσω υποχρεωτικής διαιτησίας και να παραιτηθούν από τα δικαιώματά τους σε δικαστική δίκη.
• Χρώμα με βάση το μόλυβδο και άλλες γνωστοποιήσεις κινδύνου. Ανάλογα με τη δικαιοδοσία, μια συμφωνία αγοράς συχνά περιλαμβάνει πολλαπλές αποκαλύψεις κινδύνου που απαιτούνται από τους τοπικούς νόμους. Οι κοινές αποκαλύψεις επικινδυνότητας καλύπτουν το ραδόνιο, τα πηγάδια και τα υποθαλάσσια συστήματα επεξεργασίας λυμάτων και το χρώμα με βάση το μόλυβδο (για σπίτια που χτίστηκαν πριν από τα τέλη της δεκαετίας του 1970).
• Γνωστοποιήσεις ακινήτων. Οι προσφορές αγοράς περιλαμβάνουν συνήθως την αποκάλυψη περιουσίας του πωλητή, στην οποία ο πωλητής βεβαιώνει ότι το ακίνητο αντιπροσωπεύεται με ακρίβεια με βάση τις γνώσεις του. Οι τοπικοί νόμοι απαιτούν μερικές φορές αποκάλυψη από τρίτους ή αναφορά που περιγράφει λεπτομερώς την κατάσταση των στοιχείων του σπιτιού.

Κοινά απρόβλεπτα και τροποποιήσεις

Στα περισσότερα κράτη, μια προσφορά αγοράς γίνεται μια δεσμευτική σύμβαση όταν αυτή γίνει δεκτή από τον πωλητή και υπογράφεται από αμφότερα τα μέρη. Ωστόσο, η εκτέλεση της σύμβασης εξαρτάται σχεδόν πάντα από ορισμένα πράγματα, συλλογικά γνωστά ως "απρόβλεπτα". Ορισμένοι κίνδυνοι εισάγονται από τον αγοραστή ή τον αντιπρόσωπό τους για την προστασία του αγοραστή, ενώ άλλοι εισάγονται από τον πωλητή ή τον αντιπρόσωπό τους για την προστασία του πωλητή. Ορισμένοι, όπως ο έλεγχος και η αξιολόγηση στο σπίτι, αποτελούν μέρος της τυπικής γλώσσας προσφοράς αγοράς σε πολλά κράτη.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, το αποτέλεσμα μιας συγκεκριμένης έκτακτης ανάγκης έχει ως αποτέλεσμα την τροποποίηση της προσφοράς αγοράς. Για παράδειγμα, πείτε ότι μια επιθεώρηση κατ 'οίκον που διέταξε ο αγοραστής αποκαλύπτει ένα προηγουμένως άγνωστο ελάττωμα που ο αγοραστής θέλει να καθορίσει πριν κλείσει. Ο αγοραστής ή ο αντιπρόσωπός του, στη συνέχεια, συντάσσει μια τροπολογία που περιγράφει το ζήτημα και διευκρινίζει πότε και πώς πρέπει να καθοριστεί. Αν ο πωλητής συμφωνήσει, υπογράφει την τροποποίηση και πιθανώς διορθώνει το ζήτημα. Εάν ο πωλητής μπλοκάρει, ο αγοραστής μπορεί να επιλέξει να απομακρυνθεί από τη συμφωνία και να ζητήσει την επιστροφή του σοβαρού του χρήματος.

Οι απρόβλεπτες κοινές προσφορές αγοράς και οι σχετικές τροποποιήσεις περιλαμβάνουν:

• Αρχική επιθεώρηση. Δεν είναι απαραίτητο όλοι οι δανειστές να ζητήσουν από τον αγοραστή την επιθεώρηση του σπιτιού πριν αποφασίσει αν θα εκδώσει δάνειο, αλλά οι αγοραστές ενθαρρύνονται έντονα να ανοίξουν για ένα (το τυπικό κόστος είναι περίπου $ 300 έως $ 500, πληρωτέο κατά την ημερομηνία επιθεώρησης και συνήθως μη αποπληρωμένο). Κατά τη διάρκεια μιας επιθεώρησης στο σπίτι, ένας εγκεκριμένος επιθεωρητής κοιτάζει προσεκτικά το σπίτι, επισημαίνοντας μικρά ελαττώματα και μείζονα ζητήματα που δεν είναι πάντοτε προφανή στους μη εκπαιδευμένους αγοραστές. Εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει ένα σημαντικό ζήτημα που δεν είχε προηγουμένως αναφερθεί, όπως ζημιές στη στέγη ή στο υπόβαθρο, η επείγουσα επιθεώρηση επιτρέπει στον αγοραστή να ζητήσει να καθοριστεί το ζήτημα ή να απομακρυνθεί συνολικά.
• Επιθεωρήσεις κινδύνου. Οι επιθεωρήσεις κινδύνου αναζητούν πιο συγκεκριμένα ζητήματα που δεν καλύπτονται από μια τυπική επιθεώρηση στο σπίτι, συμπεριλαμβανομένων των ραδονίων, των παρασίτων και των χρωμάτων μολύβδου. Παρόλο που είναι πάντοτε προαιρετικά, συνιστώνται επιθεωρήσεις επικινδυνότητας όταν ο κίνδυνος ενός συγκεκριμένου κινδύνου είναι υψηλός - για παράδειγμα, σε περιοχές όπου οι μολύνσεις από τερμίτες ή η μόλυνση με ραδόνιο είναι κοινές. Το κόστος ποικίλλει ανάλογα με τον τύπο επιθεώρησης, αλλά τυπικά εμπίπτει στο χαμηλό εύρος των τριών αριθμών.
• Έλεγχος αποχέτευσης και καλά. Οι αποχετεύσεις και οι επιθεωρήσεις αξιολόγησης εκτιμούν την κατάσταση, τη λειτουργικότητα και την ασφάλεια των συστημάτων ύδρευσης και αποχέτευσης μιας ιδιοκτησίας. Το κόστος είναι μια συνάρτηση της πληρότητας και της θέσης της επιθεώρησης - μια τυπική πληρωμή ύψους $ 200 έως $ 500 χωρίς επιστροφή. Όπως και με τις επιθεωρήσεις σπιτιών και κινδύνων, οι αγοραστές μπορούν να ζητήσουν μια επισκευή για σημαντικά ζητήματα (όπως μολυσμένο πηγάδι ή γραμμή αποχέτευσης που έχει υποστεί βλάβη από τις ρίζες των δέντρων) ή να ακυρώσει τη συμφωνία.
• Εκτίμηση. Κανένας δανειστής δεν θέλει να εγκρίνει ένα ενυπόθηκο δάνειο που αξίζει περισσότερο από το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο. Για το λόγο αυτό, οι δανειστές απαιτούν σχεδόν πάντα μια αξιολόγηση (συνήθως $ 300 έως $ 500, προκαταβολικά και μη επιστρεφόμενα) πριν εγκρίνει την αίτηση δανείου ενός αγοραστή. Εάν η εκτιμώμενη αξία ενός σπιτιού έρχεται κάτω από την τιμή αγοράς, ο δανειστής θα συμφωνήσει μόνο να χρηματοδοτήσει ένα ποσό ίσο με την εκτιμώμενη αξία.
• Έγκριση δανείου. Εάν ο δανειστής του αγοραστή αρνηθεί τελικά την αίτησή του για οποιοδήποτε λόγο, ο πωλητής δεν υποχρεούται να ολοκληρώσει τη συναλλαγή. Αυτό το απροσδόκητο καθορίζει αν πρέπει να επιστραφούν ή να καταπίπτουν τα σοβαρά χρήματα στον πωλητή εάν περάσει η συναλλαγή.
• Την υφιστάμενη ιδιοκτησία του αγοραστή και άλλες προσφορές αγοράς. Εάν ο αγοραστής προσπαθεί να πουλήσει την τρέχουσα κατοικία του και να βασιστεί στα έσοδα από αυτή την πώληση για να χρηματοδοτήσει μια νέα αγορά κατοικίας, είναι πιθανό να κλείσει ενδεχομένως μια επιτυχημένη πώληση. Εάν το σπίτι δεν πωλείται κλείνοντας, η προσφορά αγοράς προσδιορίζει αν η νέα αγορά κατοικίας πρόκειται να ακυρωθεί ή η ημερομηνία λήξης της προθεσμίας. Ομοίως, εάν ο πωλητής εξετάζει άλλες προσφορές αγοράς στο σπίτι, η τρέχουσα προσφορά αγοράς συνήθως εξαρτάται από την ακύρωσή τους από μια καθορισμένη ημερομηνία.
• Πρόωρη κατοχή. Εάν ο αγοραστής δεν αναμένει να έχει μόνιμη κατοικία πριν κλείσει (για παράδειγμα, η πώληση του προηγούμενου σπιτιού κλείνει πριν από την τρέχουσα πώληση), ο πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να επιτρέψει την είσοδο πριν από την ημερομηνία κλεισίματος και να τροποποιήσει την αγορά συμφωνία.
• Πεζοπορία. Οι αγοραστές επιτρέπεται παραδοσιακά να περπατούν μέσα στο σπίτι λίγο πριν από το κλείσιμο (συνήθως την ίδια ημέρα) για να εξασφαλίσουν ότι έχουν ολοκληρωθεί όλες οι απαιτούμενες διορθώσεις και ενημερώσεις και ότι η κατάσταση του σπιτιού δεν έχει αλλάξει σημαντικά από την επιθεώρηση στο σπίτι. Ένα σημαντικό πρόβλημα, όπως νέα ζημιά στο νερό ή στη φωτιά, θα μπορούσε να καθυστερήσει το κλείσιμο ή να εξομαλύνει πλήρως τη συναλλαγή.

Πώς να δημιουργήσετε μια ισχυρή προσφορά

Καθώς καταρτίζετε την προσφορά αγοράς σας, έχετε υπόψη σας αυτές τις συμβουλές. Απλά μην μιλάτε για πολύ για πολύ, ή ένας πιο γρήγορος αγοραστής θα μπορούσε να σας χτυπήσει στην γροθιά.

1. Παραγγείλετε μια συγκριτική ανάλυση αγοράς

Πριν ορίσετε την αρχική ζητούμενη τιμή, οι περισσότεροι πωλητές παραγγέλλουν μια συγκριτική ανάλυση αγοράς (CMA). Μια CMA εκτιμά την τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού αξιολογώντας τουλάχιστον τρεις πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων ακινήτων στη γύρω γειτονιά.

Πριν από την υποβολή μιας προσφοράς, ζητήστε από τον κτηματομεσίτη σας να διεξάγει ένα CMA για λογαριασμό σας. Αυτό σας δίνει μια ενημερωμένη εικόνα της τοπικής σας αγοράς, η οποία είναι ιδιαίτερα σημαντική εάν το σπίτι ήταν στην αγορά για μερικούς μήνες. Σηματοδοτεί επίσης ένα σπίτι που είναι προφανώς υπερτιμημένο - αν η CMA προτείνει μια αγοραία αξία στην περιοχή $ 250.000 έως $ 270.000 και το σπίτι κοστίζει στα $ 300.000, θα έχετε χώρο για να διαπραγματευτείτε. Αλλά ακόμα κι αν το σπίτι είναι αρκετά ακριβές στο high end της σειράς, το CMA σας δίνει ένα λογικό σημείο εκκίνησης για μια πρώτη προσφορά.

2. Εξετάστε το χρόνο στην αγορά και άλλους δείκτες της αγοράς

Πέρα από τα αποτελέσματα μιας CMA, ο χρόνος που ένα σπίτι έχει ξοδέψει στην αγορά είναι ένας καλός δείκτης του ενδιαφέροντος του αγοραστή. Αυτά τα δεδομένα είναι διαθέσιμα στο κοινό στο MLS και στις ιστοσελίδες αναζήτησης όπως το Trulia.

Σε γενικές γραμμές, ο μέσος χρόνος στο σπίτι σας στην αγορά στην περιοχή σας (ταχυδρομικός κώδικας, πόλη ή νομός) προσφέρει μια εικόνα για τη συνολική κατάσταση της αγοράς κατοικίας της περιοχής - είτε πρόκειται για αγορά αγοραστή, αγορά πωλητή, είτε για κανέναν. Τα σπίτια παραμένουν στην αγορά περισσότερο στις αγορές του αγοραστή και πωλούν ταχύτερα στις αγορές των πωλητών.

Η προσφορά σας πρέπει να αντικατοπτρίζει την τρέχουσα τοπική ζήτηση και πρέπει να είναι σύμφωνη με άλλες προσφορές που ενδέχεται να λάβει ο πωλητής. Για παράδειγμα, ένας πωλητής του οποίου το σπίτι ήταν στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα και αγωνίστηκε να προσελκύσει προσφορές είναι πιο πιθανό να δεχθεί μια χαμηλότερη προσφορά από έναν πωλητή που μόλις απαριθμεί το ακίνητο. Στις πιο καυτές αγορές, τα σπίτια συχνά παραμένουν στην αγορά για λίγες μόνο μέρες (ή ακόμα και ώρες) και προσελκύουν προσφορές σε τιμές υψηλότερες από τις τιμές καταλόγου.

Και πάλι, κάθε κατάσταση είναι διαφορετική. Για παράδειγμα, ακόμη και στις πιο καυτές αγορές πωλητών, εξωφρενικά υπερτιμημένα νεώτερα σπίτια και παλαιότερα σπίτια με σοβαρά ελαττώματα αγωνίζονται να προσελκύσουν σημαντικές προσφορές. Σε περίπτωση αμφιβολίας, ρωτήστε τον πράκτορα κτηματομεσίτη (ή, αν είστε αυτοπροσωποποιημένος, ένας γνωστός που γνωρίζει την τοπική αγορά) για καθοδήγηση.

3. Βεβαιωθείτε τα κίνητρα του πωλητή

Τα προσωπικά κίνητρα του πωλητή είναι εξίσου σημαντικά με τη συνολική θερμοκρασία της αγοράς. Ορισμένοι πωλητές πρέπει να εκφορτώσουν το συντομότερο δυνατό, ίσως λόγω της επείγουσας μετεγκατάστασης ή της πιεστικής ανάγκης άντλησης κεφαλαίων για την αγορά άλλης περιουσίας. Αυτοί οι πωλητές είναι γνωστοί ως "πωλητές με κίνητρο" και είναι συχνά πρόθυμοι να δεχθούν σημαντικά λιγότερες από τις ζητούμενες τιμές τους, ιδίως στις αγορές αγοραστών.

Άλλοι πωλητές, όπως εκείνοι που περνούν από ένα μακρόβιο οικογενειακό σπίτι σε μια βραχυπρόθεσμη κατοικία ενοικίασης, δεν βρίσκονται σε ιδιαίτερη βιασύνη και μπορούν να αντέξουν οικονομικά να περιμένουν τη σωστή προσφορά. Αναζητήστε ενδείξεις, όπως το αν το σπίτι είναι ιδιοκατοικημένο και οι δηλώσεις του πωλητή, σχετικά με την κατηγορία στην οποία ο πωλητής σας ταιριάζει.

4. Μάθετε για άλλες προσφορές σχετικά με την ιδιοκτησία

Σε πολλές δικαιοδοσίες, οι πωλητές δεν χρειάζεται να αποκαλύπτουν τις παραγγελίες αγοράς που εξετάζονται. Μόνο αφού ο πωλητής δεχθεί μια προσφορά, γίνεται θέμα δημοσίου αρχείου.

Ωστόσο, είναι δυνατό για τους έμπειρους κτηματομεσίτες να ξεγελάσουν τις ανταγωνιστικές προσφορές. Προτού στείλετε την προσφορά σας, ζητήστε από τον πράκτορα σας να ζητήσει από τον αντιπρόσωπο του πωλητή την πρόσφατη δραστηριότητα προβολής. Ο αντιπρόσωπος του πωλητή πιθανότατα δεν θα αποκαλύψει αν ο πωλητής έχει στην κατοχή του άλλη προσφορά, αλλά αυτός ή αυτή μπορεί να παραδεχτεί ότι δεν υπάρχει πολύ σοβαρό ενδιαφέρον για το ακίνητο ή, αντιθέτως, ότι έχει υπάρξει πολύ πρόσφατο ενδιαφέρον. Αν δεν έχετε έναν πράκτορα, θα πρέπει να το κάνετε αυτό από μόνοι σας.

Αν υποψιάζεστε ότι ο πωλητής έχει πολλές προσφορές στο χέρι, υποβάλετε την προσφορά σας γρήγορα και καταστήστε την πιο φιλική προς τον πωλητή (υψηλότερη τιμή προσφοράς, λιγότερα έξοδα πληρωμής από τον πωλητή) από ό, τι θα είχατε κάνει διαφορετικά. Αν φαίνεται απίθανο να υπάρχουν πολλές προσφορές στο σπίτι, κάντε την προσφορά σας πιο φιλική προς τον αγοραστή, καθώς πιθανότατα θα έχετε την ευκαιρία να διαπραγματευτείτε.

5. Να θυμάστε ότι ορισμένα προκαταρκτικά έξοδα είναι μηδενικά

Να θυμάστε ότι ορισμένα προκαταρκτικά έξοδα κλεισίματος πρέπει να καταβάλλονται εκ των προτέρων και δεν επιστρέφονται. Τουλάχιστον, είναι πιθανό να πληρώσετε για μια επιθεώρηση στο σπίτι και αξιολόγηση - η οποία θα μπορούσε να εκτελέσει συνολικά $ 1.000. Θα μπορούσατε επίσης να πληρώσετε για επιβλαβή έντομα, ραδόνιο, αποχέτευση, βαφή μολύβδου και άλλες επιθεωρήσεις επικινδυνότητας, προσθέτοντας $ 1.000 ή περισσότερα για τα προκαταβολικά σας έξοδα. Και αν τα σοβαρά χρήματά σας δεν επιστραφούν, θα μπορούσατε να βγείτε από εκατοντάδες ή χιλιάδες ακόμα.

Κάνοντας οποιαδήποτε από αυτές τις πληρωμές σε ένα ακίνητο που δεν το κάνει να κλείνει μπορεί να επηρεάσει τον προϋπολογισμό σας, καθώς και το ηθικό σας. Πριν στείλετε μια προσφορά αγοράς, ακόμη και μια προσφορά χαμηλής μπάλας που είστε βέβαιοι ότι δεν θα γίνει δεκτός όπως είναι, εντάξει, ελέγξτε ότι είστε σοβαροί για την αγορά αυτής της συγκεκριμένης περιουσίας.

6. Λάβετε μια επιστολή προ-έγκρισης για χρηματοδοτούμενες συναλλαγές

Προτού υποβάλετε οποιεσδήποτε προσφορές, ζητήστε από τον δανειστή σας επιστολή έγκρισης, η οποία αναφέρει ότι είστε προσωρινά εγκεκριμένος για ενυπόθηκο δάνειο έως ένα συγκεκριμένο ποσό δολαρίου. Για να λάβετε μια επιστολή προ-έγκρισης, πιθανόν να χρειαστεί να συναντήσετε έναν υπάλληλο δανείου, να δώσετε τη συγκατάθεσή σας σε έναν πιστωτικό έλεγχο και να παράσχετε επαλήθευση εισοδήματος και στοιχείων ενεργητικού (συνήθως πληρώνετε κονδύλια ή τραπεζικές δηλώσεις).

Παρόλο που δεν είναι η ίδια με την τελική έγκριση δανείου, η προ-έγκριση αυξάνει την πιθανότητα να εγκριθεί τελικά η αίτησή σας. Λόγω της μικρότερης πιθανότητας τελικής έγκρισης, πολλοί πωλητές δεν εξετάζουν σοβαρά τις χρηματοδοτούμενες προσφορές χωρίς συνημμένα έγγραφα έγκρισης. Δεν απαιτείται προηγούμενη έγκριση για συναλλαγές σε μετρητά, δεδομένου ότι δεν υπάρχει καμία χρηματοδότηση.

7. Τεντώστε την προκαταβολή σας

Όσο μεγαλύτερη είναι η συνιστώσα μετρητών της προσφοράς σας, τόσο πιο ελκυστική φαίνεται στον πωλητή. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι προσφορές που απαιτούν μικρότερα δάνεια είναι λιγότερο πιθανό να πέσουν εξαιτίας ενός ζητήματος χρηματοδότησης.

Όλοι οι άλλοι παράγοντες είναι ίσοι, ένας πωλητής που παρουσιάζει μια προσφορά αξίας $ 200.000 με προκαταβολή 3,5% και προσφορά αξίας 200.000 $ με προκαταβολή 20% είναι πιθανό να επιλέξει την τελευταία. Οι προσφορές σε μετρητά είναι ακόμα καλύτερες, αν και είναι ανέφικτες για τους περισσότερους πρώτους αγοραστές κατοικιών.

8. Έχετε έναν Εισαγγελέα Ελέγξτε την Προσφορά

Μια προσφορά αγοράς ακινήτων είναι ένα από τα σημαντικότερα νομικά έγγραφα που πιθανόν να υπογράψετε στη ζωή σας. Ακόμη και αν οι νόμοι του κράτους σας δεν απαιτούν έναν εξουσιοδοτημένο πληρεξούσιο να συντάξει προσφορές αγοράς, είναι σχεδόν πάντα χρήσιμο να έχετε έναν δικηγόρο να εξετάσει την προσφορά σας και να διασφαλίσει ότι δεν υπάρχει τίποτα ανορθόδοξο ή δυνητικά επιβλαβές για σας.

Πολλοί δικηγόροι ακινήτων κάνουν αυτό το έργο για μια λογική επίπεδη αμοιβή, η οποία θα μπορούσε να κυμαίνεται μεταξύ $ 150 και $ 300, ή περισσότερο, ανάλογα με την τοποθεσία. Αυτό είναι μια συμφωνία σε σύγκριση με το δυνητικό κόστος μιας κακώς διατυπωμένης ή απρόσεκτα αναθεωρημένης προσφοράς - για παράδειγμα, αν υπογράψετε την προσφορά σας, υποθέτοντας ότι η κατάθεση χρημάτων σας είναι $ 2.000 επιστρέψιμη και αργότερα θα διαπιστώσετε ότι δεν είναι.

Απαντήσεις πωλητών & Counteroffers

Μόλις υποβάλετε την προσφορά αγοράς, ο πωλητής θα απαντήσει μέχρι το τέλος του παραθύρου ανάλυσης. Εάν ο πωλητής έχει πολλές προσφορές στο σπίτι και η δική σας δεν είναι από τις πιο ελκυστικές, αυτός ή αυτή μπορεί απλώς να αγνοήσει την προσφορά.

Συχνά, οι πωλητές ανταποκρίνονται στις προσφορές αγοράς:

• Αποδοχή των Όρων. Όταν η προσφορά είναι τόσο καλή όσο μπορεί να ελπίζει ο πωλητής υπό αυτές τις συνθήκες, τον αποδέχεται όπως γράφτηκε και υπογράφει, δημιουργώντας μια δεσμευτική συμφωνία αγοράς. Είναι ακόμη δυνατό να γίνουν τροποποιήσεις (όπως αιτήματα για την επίλυση ζητημάτων που αποκαλύπτονται από επιθεωρήσεις κατ 'οίκον) μέχρι την ημερομηνία λήξης, υπό την προϋπόθεση ότι και τα δύο μέρη συμφωνούν και υπογράφουν.
• Απόρριψη των Όρων. Όταν η τιμή προσφοράς είναι πολύ χαμηλή ή οι όροι της προσφοράς είναι δυσμενείς για τον πωλητή, ο πωλητής απορρίπτει την προσφορά εντελώς. Ενώ η απόρριψη πάντα τσιρίζει, η ασημένια επένδυση είναι ότι ο πωλητής είναι τουλάχιστον πρόθυμος να συμμετάσχει μαζί σας. Είστε ελεύθεροι να παρακολουθήσετε μια προσφορά που απορρίφθηκε με μια νέα, πιο φιλική προς τον πωλητή προσφορά.
• Κάνοντας ένα Counteroffer. Όταν η προσφορά είναι δελεαστική, αλλά δεν είναι απόλυτα ικανοποιητική, ο πωλητής το τροποποιεί, τροποποιώντας τις βασικές ρήτρες (όπως η τιμή αγοράς και τα έξοδα που έχουν πληρωθεί από τον πωλητή), την υπογράφει και στέλνει πίσω. Αυτό είναι γνωστό ως counterteroffer. Μπορείτε να επιλέξετε να αποδεχθείτε το αντίγραφο ως γραπτό ή να το τροποποιήσετε περαιτέρω, να το υπογράψετε και να το στείλετε πίσω στον πωλητή για έλεγχο. Αυτή η διαδικασία μπορεί να συνεχιστεί για όσο χρονικό διάστημα χρειάζεται, έως ότου ο πωλητής δεχθεί μια προσφορά ή οποιοδήποτε από τα δύο μέρη διακόψει τις διαπραγματεύσεις.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι πωλητές που λαμβάνουν πολλαπλές προσφορές διαπραγματεύονται ταυτόχρονα με κάθε υποψήφιο αγοραστή μεμονωμένα, σε μια προσπάθεια να πάρουν την καλύτερη δυνατή συμφωνία. Εάν ο πωλητής επιθυμεί να καταλήξει σε μια δεσμευτική συμφωνία πιο γρήγορα, αυτός ή αυτή μπορεί απλώς να ζητήσει από κάθε ενδιαφερόμενο αγοραστή για την καλύτερη δυνατή προσφορά, στη συνέχεια επιλέξτε το πιο ευνοϊκό.

Τελικό Λόγο

Η κατάρτιση και η εκτέλεση μιας προσφοράς αγοράς δεν είναι τόσο επιτακτική όσο η επίσκεψη σε ανοικτά σπίτια ή το περπάτημα στα σπίτια προς πώληση, αλλά η διαδικασία έχει τα γούστα της. Παρόλο που η σύζυγός μου και εγώ είχαμε έναν κτηματομεσίτη ο οποίος συνέταξε τις προσφορές αγοράς και τις αντιρωτήσεις που κάναμε στο πρόσφατα αγορασμένο σπίτι μας, μάθαμε πολλά κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Επιπλέον, η διαδικασία των διαπραγματεύσεων - αν και αγχωτική - ήταν πραγματικά διασκεδαστική και ήταν πάρα πολύ ικανοποιητικό να ακούσουμε ότι ο πωλητής είχε αποδεχθεί μια προσφορά αισθητά κάτω από αυτό που είμαστε πρόθυμοι να πληρώσουμε. Δεν θέλω να περάσω ξανά τη διαδικασία ξανά σύντομα, αλλά είμαι σίγουρα πιο σίγουρος για την ικανότητά μου να πλοηγηθεί όταν έρθει τελικά ο χρόνος.

Έχετε κάνει μια προσφορά αγοράς σε ένα σπίτι?