Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων αξίζουν το κόστος; Κόστος, Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Αν δεν είστε ιδιοκτήτης και διαχειριστής ενοικιαζόμενων ακινήτων είναι μια εργασία πλήρους απασχόλησης για εσάς, ή θέλετε να είναι, σκεφτείτε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων να απλοποιήσει τα καθήκοντά σας ιδιοκτήτη. Αλλά πριν υπογράψετε με ένα, φροντίστε να εξετάσετε πλήρως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της διαχείρισης της ιδιοκτησίας σας έναντι της ανάθεσης καθηκόντων σε μια αποκλειστική εταιρεία διαχείρισης.

Τι κάνει μια εταιρεία διαχείρισης ιδιοκτησίας

Οι ευθύνες που συνοδεύουν τη διαχείριση ακινήτων περιλαμβάνουν την εξέταση των πιστωτικών ιστοριών και των υποβάθρων των αιτούντων, την εκπόνηση μισθώσεων και την επεξεργασία πληρωμών ενοικίου, τη διατήρηση των φορολογικών και νομικών αρχείων και την αντιμετώπιση ζητημάτων συντήρησης και καταγγελιών που προκύπτουν. Ανάλογα με το μέγεθος της ιδιοκτησίας σας, αυτά τα καθήκοντα από μόνα τους μπορούν να αποτελούν περισσότερο από μια εργασία πλήρους απασχόλησης.

Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να αποφασίσει εάν τα καθήκοντα που απαιτούνται για τη διαχείριση της περιουσίας είναι καλύτερα προσαρμοσμένα σε μια αποκλειστική επιχείρηση ή χειρίζονται από πρώτο χέρι. Το πρώτο πράγμα που πρέπει να εξετάσετε είναι εάν έχετε το χρόνο και την τεχνογνωσία για τη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας. Είστε άνετοι να κάνετε τα βασικά καθήκοντα χειροτεχνίας (ή γνωρίζετε κάποιον που είναι αξιόπιστος ποιος είναι); Γνωρίζετε έναν αξιόπιστο ηλεκτρολόγο και υδραυλικό, που προσφέρουν υπηρεσίες μίας ημέρας; Σας απασχολεί να είναι 24 ώρες το εικοσιτετράωρο 7/7 για να χειριστείτε τα ζητήματα που προκύπτουν αναπόφευκτα; Είστε άνετοι να αντιμετωπίζετε τους μισθωτές για παράπονα ή καθυστερήσεις πληρωμών; Ή θα προτιμούσατε να ξοδέψετε τα χρήματα για να απελευθερώσετε το χρόνο σας αναθέτοντας αυτές και άλλες ευθύνες?

Ενώ η πρόσληψη μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων μπορεί να εξαλείψει τις τηλεφωνικές κλήσεις μετά από ώρες και να μετριάσει τις καθημερινές ενοχλήσεις, τίποτα δεν σας απαλλάσσει πλήρως από τις ευθύνες διαχείρισης, εφόσον έχετε την ιδιοκτησία. Ορισμένα ζητήματα συντήρησης (όπως το να αποφασίσετε αν θα επισκευάσετε ένα παλιό πλυντήριο πιάτων ή θα το αντικαταστήσετε με ένα νέο) θα σας ζητήσουν να αξιολογήσετε την κατάσταση και να αποφασίσετε πώς να προχωρήσετε. Επιπλέον, ορισμένα προβλήματα ενοικιαστών (όπως η έξωση) θα χρειαστούν την προσοχή σας.

Αν ψάχνετε για μια επιχείρηση για να κάνετε κάθε ανησυχία από τους ώμους σας, θα είστε απογοητευμένοι - αλλά αν θέλετε να βοηθήσετε να ελαφρύνετε το φορτίο, μια καλή εταιρεία διαχείρισης ακινήτων παρέχει μια σειρά από πολύτιμες υπηρεσίες.

Αντιμετώπιση των ενοικιαστών

Ένα μεγάλο μέρος από ό, τι κάνει οποιαδήποτε επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων (ή hands-on landlord) είναι η αντιμετώπιση των μισθωτών σε καθημερινή βάση. Οι ευθύνες περιλαμβάνουν ανοικτές διαφημιστικές μονάδες, συνεντεύξεις και προσυμπτωματικούς υποψήφιους ενοικιαστές, καταρτίσεις μισθώσεων, χειρισμό μετακινήσεων και μετακινήσεων, αντιμετώπιση καταγγελιών, είσπραξη ενοικίου, διαχείριση καθυστερημένων πληρωμών και, σε χειρότερα σενάρια, διαχείριση εξώσεων. Οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων πρέπει να έχουν εξοικείωση με τις νομικές πτυχές της σχέσης ιδιοκτήτη / ενοικιαστή - και αυτό περιλαμβάνει την κατανόηση των δικαιωμάτων κάθε μέρους και τον τρόπο νόμιμης διαδικασίας σε περίπτωση προβλήματος.

Γραφική εργασία

Για κάποιους, μια από τις καλύτερες πτυχές της πρόσληψης μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων είναι ότι χειρίζεται αρκετά από τα απαραίτητα χαρτιά. Μια επιχείρηση μπορεί να σας απαλλάξει από την εύρεση και τον έλεγχο των ενοικιαστών, τη διενέργεια ελέγχων πιστοληπτικής ικανότητας, τη διενέργεια ελέγχων, τη σύναψη συμβάσεων μίσθωσης, τη χρέωση και τη λογιστική του μηνιαίου ενοικίου. Επίσης, εάν προσφέρετε επιδοτούμενη στέγαση, γνωρίζετε ότι πρέπει να διατηρηθεί ένα δίκαιο ποσό πρόσθετων εγγράφων.

Αν διαθέτετε μόνο ένα ή δύο ενοικιαζόμενα ακίνητα με μακροχρόνιους μισθωτές, η ενασχόληση με χαρτιά δεν θα πρέπει να διαρκεί περισσότερο από μερικές ώρες κάθε μήνα, ούτε θα πρέπει να καταλαμβάνει περισσότερα από ένα συρτάρια αρχειοθέτησης. Ωστόσο, εάν είστε κύριος ενός ολόκληρου κτιρίου με υψηλό ρυθμό ανανέωσης, αυτή η δέσμευση όγκου και χρόνου μπορεί να αυξηθεί γρήγορα.

Φυσικά, ακόμη και με τη βοήθεια μιας εταιρείας διαχείρισης, εξακολουθείτε να είστε υπεύθυνοι για τη διατήρηση ενός αρχείου εγγράφων σχετικά με τους φόρους, τα ασφαλιστικά και τα ενυπόθηκα δάνεια - για να μην αναφέρουμε τα έσοδα από την ίδια την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Ωστόσο, η μείωση της γραφειοκρατίας μπορεί να αξίζει τα τέλη που χρεώνονται.

Επισκευές και συντήρηση

Εάν το κτίριό σας έχει μια νέα στέγη και ένα νέο θερμοσίφωνα, είναι λογική υπόθεση ότι δεν θα σας ζητηθεί επισκευές τόσο συχνά όσο θα κάνατε για μια παλαιότερη ιδιοκτησία με παλαιότερα χαρακτηριστικά. Εάν η στέγη και οι υδραυλικές εγκαταστάσεις είναι παλιές, οι πλάκες έχουν ξεφλουδίσει και η φυσική δομή της μονάδας έχει δει καλύτερες μέρες, θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε συχνές κλήσεις και ακριβούς λογαριασμούς επισκευής.

Ως ιδιοκτήτης, δεν είστε μόνο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού ή κτιρίου - πιθανώς είστε κύριος της γης στην οποία κάθεται. Εκτός από την επισκευή και συντήρηση κτιρίων και μεμονωμένων μονάδων, θα πρέπει να αφιερώσετε ορισμένους πόρους για να βεβαιωθείτε ότι η γη είναι ελκυστική και καλά συντηρημένη. Αυτό μπορεί να σημαίνει φύτευση και φύλαξη λουλουδιών, επισκευή μονοπατιών, κούρεμα γρασιδιού και εγκατάσταση συστημάτων ψεκασμού χόρτου, μεταξύ άλλων καθηκόντων.

Μπορείτε να εξουσιοδοτήσετε την εταιρεία διαχείρισης να χειριστεί τις επισκευές κάτω από ένα συγκεκριμένο ποσό δολαρίων κατά την κρίση της, αλλά θα χρειαστεί να εγκρίνετε μεγαλύτερες και δαπανηρές επισκευές. Η απόφασή σας σχετικά με το αν θα προσλάβετε μια εταιρεία διαχείρισης εξαρτάται από το πόσο εμπλεκόμενος θέλετε να είστε και πόσο άμεσα διαθέσιμος θέλετε να κάνετε τον εαυτό σας στους ενοικιαστές σας.

Το κόστος μιας εταιρείας διαχείρισης

Ενώ το κόστος αποτελεί πρωταρχικό μέλημα στην ανάθεση συμβάσεων με μια επιχείρηση για τη διαχείριση της ιδιοκτησίας σας, δεν είναι το μόνο πράγμα που πρέπει να εξετάσετε.

Κόστος

Αν και οι τιμές ποικίλλουν από επιχείρηση σε επιχείρηση και εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την περιοχή της χώρας στην οποία βρίσκεστε, μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε μια επιχείρηση διαχείρισης κατοικιών οπουδήποτε από 8% έως 12% του μηνιαίου ενοικίου, σύμφωνα με την All Property Management. Ωστόσο, το ManageMyProperty.com τοποθετεί το ποσοστό αυτό στο 4% έως 12% "με βάση τον αριθμό των ιδιοτήτων που χρειάζεστε, τον αριθμό των μονάδων σε κάθε ιδιοκτησία, τη θέση και την κατάσταση του ακινήτου και, το σημαντικότερο, ποιες υπηρεσίες συμπεριλαμβάνονται αυτό το τέλος. " Αναφέρει επίσης τον τύπο ιδιοκτησίας ως έναν καθοριστικό παράγοντα. Επιπλέον, μπορεί να χρεωθείτε ένα τέλος 80% έως 100% του μισθώματος ενός μηνός για "προμήθεια ενοικίου", σύμφωνα με τον κτηματομεσίτη Eric Lansing, σχολιάζοντας το Zillow.

Δομή

Δεν είναι όλες οι δομές τιμολόγησης οι ίδιες. Ορισμένες εταιρείες μπορούν να χρεώνουν ένα κατ 'αποκοπή επιτόκιο - το οποίο και πάλι ποικίλλει ανάλογα με την έκταση, τα καθήκοντα που εκτελούνται και τη συνολική αξία της μίσθωσης - ενώ άλλα χρεώνουν ένα ποσοστό, όπως προαναφέρθηκε. Η τιμή μπορεί επίσης να κυμαίνεται ανάλογα με το μέγεθος και τον αριθμό των ιδιοκτησιών που έχετε στην κατοχή σας. Για παράδειγμα, εάν είστε ιδιοκτήτης πολλών πολυκατοικιών, ενδέχεται να λάβετε μια "μαζική" έκπτωση που μπορεί να μην λάβει κάποιος με ενιαίο σπίτι ή διαμέρισμα.

Ορος

Τυπικά, ένας ιδιοκτήτης υπογράφει συμφωνία με μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα - 12 ή 24 μήνες, για παράδειγμα - με την επιλογή ανανέωσης. Οι συμβάσεις μπορούν να συντάσσονται έτσι ώστε να ανανεώνονται αυτομάτως εάν κανένα από τα μέρη δεν αναλαμβάνει δράση εναντίον του. Οι ρήτρες καταγγελίας επιτρέπουν την πρόωρη λήξη της σύμβασης εάν η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων παραβιάζει τη σύμβαση με οποιονδήποτε τρόπο.

Υπηρεσίες περιλαμβάνονται

Βεβαιωθείτε ότι έχετε καθορίσει ακριβώς ποιες υπηρεσίες συντήρησης περιλαμβάνονται με τις αμοιβές σας. Μπορεί να είναι ότι όταν κάτι χρειάζεται επισκευή, συμπεριλαμβάνεται κάποιο κόστος εργασίας με το μηνιαίο κατ 'αποκοπή ποσό ή το ποσοστό της χρέωσης (για παράδειγμα, αλλάζοντας τις πλάκες διακόπτη φωτισμού και τις λαβές βρύσης) ενώ άλλα χρεώνονται μεμονωμένα (όπως αντικατάσταση σπασμένων παραθύρων και εγκατάσταση νέων νεροχύτες).

Ανεξάρτητα, όλα θα πρέπει να αναφέρονται σαφώς στη σύμβασή σας. Λάβετε υπόψη ότι αυτά τα τέλη ενδέχεται να απαιτήσουν από εσάς να αυξήσετε το μισθωτικό σας επιτόκιο, το οποίο θα μπορούσε να δυσκολέψει την εύρεση και τη διατήρηση των ενοικιαστών.

Και θυμηθείτε, τα τέλη διαχείρισης ακινήτων μπορούν να διαπραγματευτούν. Ανάλογα με το ποσό που είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε, ίσως μπορείτε να πάρετε χαμηλότερη τιμή, θυσιάζοντας ορισμένες υπηρεσίες και χειρίζοντάς τις με δική σας.

Τελικό Λόγο

Εάν μετατρέπετε μια κύρια κατοικία σε μια ιδιοκτησία ενοικίασης, φροντίστε να συμβουλευτείτε τον ασφαλιστή σας για να βεβαιωθείτε ότι η πολιτική σας είναι επαρκής. Χρειάζεστε ασφάλιση ιδιοκτητών που μπορεί να σας καλύψει κατάλληλα σε περίπτωση πυρκαγιάς, βανδαλισμού, πλημμύρας ή οποιουδήποτε άλλου ατυχήματος. Και να θυμάστε ότι ακόμα και αν αναθέτετε καθήκοντα σε μια εξωτερική εταιρεία, η ευθύνη ως ιδιοκτήτης τελικά ανήκει σε εσάς. Στην πραγματικότητα, οι συμβάσεις με εταιρείες διαχείρισης περιουσίας τυπικά ορίζουν ότι αν υποβληθούν αγωγές με βάση το έργο του διαχειριστή, ο ιδιοκτήτης πληρώνει όλα τα νομικά έξοδα και τυχόν σχετικές ζημίες. Έτσι, επιλέξτε ποιοι συνεργάζεστε με σοφά και πάντα να παρακολουθείτε τα πράγματα - ανεξάρτητα από το πόσο απομακρυσμένο θα θέλατε να είστε.

Έχετε θεωρήσει την πρόσληψη μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων?