7 τρόποι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία έμμεσα χωρίς τίτλο συμμετοχής
Είναι δύσκολο να αγοράσετε μια επένδυση σε ακίνητα εάν έχετε λιγότερα από 1.000 δολάρια για να επενδύσετε, για παράδειγμα. Ακόμη και αν έχετε εγκριθεί για μια υποθήκη χαμηλού επιτοκίου, θα πρέπει ακόμα να συγκεντρώσετε χιλιάδες δολάρια για την εν λόγω προκαταβολή, συν το κόστος κλεισίματος και τα διαθέσιμα.
Η ακίνητη περιουσία είναι επίσης γνωστή ως μη ρευστοποιήσιμη. Πώληση κοστίζει πολύ χρόνο και χρήμα, γεγονός που αφήνει πολλούς δυνητικούς επενδυτές άβολα.
Στη συνέχεια, υπάρχει η καμπύλη μάθησης. Χρειάζεται χρόνος για να μάθετε τις δεξιότητες που είναι απαραίτητες για να γυρίσετε ένα σπίτι ή να γίνετε ιδιοκτήτης για να εξασφαλίσετε ότι κερδίζετε κέρδος αντί να χάσετε το πουκάμισό σας.
Αλλά για όλα αυτά, τα ακίνητα προσφέρουν μια εναλλακτική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων με το καλύτερο και των δύο κόσμων: η υψηλή απόδοση των μετοχών σε συνδυασμό με τη χαμηλή μεταβλητότητα των ομολόγων. Μια κοινή μελέτη του Πανεπιστημίου της Καλιφόρνιας, του Πανεπιστημίου της Βόννης και της γερμανικής κεντρικής τράπεζας διαπίστωσε ότι τα ακίνητα προσφέρουν καλύτερες αποδόσεις από τα αποθέματα και εξαιρετικά χαμηλή μεταβλητότητα τα τελευταία 145 χρόνια.
Έτσι πώς μπορούν οι επενδυτές να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους ώστε να συμπεριλαμβάνουν ακίνητη περιουσία χωρίς να αγοράζουν άμεσα ακίνητα; Εδώ είναι επτά τρόποι για να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία χωρίς τους πονοκεφάλους των προκαταβολών, τη χρηματοδότηση, τις επισκευές, ή ποτέ να πρέπει να κατέχει τον εαυτό σας τον εαυτό σας.
1. ETF & Αμοιβαία Κεφάλαια
Ένας τρόπος για έμμεση επένδυση σε ακίνητα είναι η επένδυση σε μετοχές και κεφάλαια σε βιομηχανίες που σχετίζονται με ακίνητα.
Για παράδειγμα, μπορείτε να επενδύσετε σε ETF και αμοιβαία κεφάλαια, μέσω της TD Ameritrade, τα οποία κατέχουν αποθέματα κατασκευής κατοικιών, αποθέματα εμπορικών ακινήτων ή αλυσίδες ξενοδοχείων με ευρεία ακίνητη περιουσία. Μπορείτε ακόμη να επενδύσετε σε ETF και αμοιβαία κεφάλαια που κατέχουν μια σειρά REITs (περισσότερα για αυτές στιγμιαία). Για παραδείγματα κεφαλαίων που επενδύουν σε αποθέματα και κεφάλαια που σχετίζονται με ακίνητα, ανατρέξτε στο Vanguard Real Estate Index ETF (VNQ) και στο iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Πλεονεκτήματα
Πρώτον, τα ETF ακίνητης περιουσίας και τα αμοιβαία κεφάλαια προσφέρουν την ίδια άμεση ρευστότητα με οποιοδήποτε άλλο ETF, αμοιβαίο κεφάλαιο ή μετοχικό κεφάλαιο. Μπορείτε να αγοράσετε και να πωλήσετε αμέσως με την προμήθεια $ 4.95. Αυτό είναι μια μεγάλη κλαίν από τη δαπάνη 7% σε έναν μεσίτη ακινήτων για να απαριθμήσει και να εμπορεύεται την ιδιοκτησία σας και να περιμένει τέσσερις μήνες για διακανονισμό.
Επιπρόσθετα, επιτρέπει στους επενδυτές να διαφοροποιήσουν το χαρτοφυλάκιο των μετοχών τους για να μειώσουν τον κίνδυνο από την άνεση του λογαριασμού τους μεσιτείας. Δεν χρειάζεται να εγκαταλείπετε το σπίτι σας για να αποκτήσετε άμεση πρόσβαση σε έναν εντελώς ξεχωριστό τομέα της οικονομίας.
Τα κεφάλαια αυτά σας επιτρέπουν επίσης να διαφοροποιήσετε τον τομέα των ακινήτων. Με την αγορά ενός ενιαίου ταμείου, μπορείτε να αποκτήσετε έκθεση σε ιδιότητες σε ολόκληρες τις Ηνωμένες Πολιτείες ή σε πολλές διεθνείς χώρες. Σε αντίθεση με αυτό με την άμεση ιδιοκτησία, η οποία περιλαμβάνει τη βύθιση χιλιάδων δολαρίων σε ένα ακίνητο σε μια πόλη.
Μειονεκτήματα
Όπως κάθε ETF ή αμοιβαίο κεφάλαιο, τα αμοιβαία κεφάλαια που σχετίζονται με ακίνητα επιβαρύνουν το κόστος των εξόδων για τη διαχείριση και λειτουργία του αμοιβαίου κεφαλαίου. Και αν το ταμείο διαχειρίζεται ενεργά, υπάρχει πάντοτε ο κίνδυνος ανικανότητας εκ μέρους του διαχειριστή του ταμείου.
Οι επενδυτές επίσης δεν κερδίζουν τα φορολογικά οφέλη που παρέχονται στους άμεσους επενδυτές σε ακίνητα.
Για ποιους είναι
Εάν δεν γνωρίζετε πολλά για την ακίνητη περιουσία και απλά θέλετε να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιο μετοχών σας, τα ETF και τα αμοιβαία κεφάλαια που σχετίζονται με ακίνητα είναι ένα εξαιρετικό μέρος για να ξεκινήσετε.
2. REITs & mREITs
Το REIT ή το trust trust επενδύσεων σε ακίνητα είναι ένα ταμείο που επενδύει χρήματα σε ακίνητα. Επιτρέπει στους επενδυτές να συμβάλλουν όσο το δυνατόν περισσότερο ή λιγότερο σε ένα μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο ακινήτων.
Ομοίως, ένα ταμείο υποθηκών REIT (mREIT) επενδύει χρήματα σε δάνεια σε έργα ακίνητης περιουσίας αλλά δεν κατέχει άμεσα ακίνητα. Και οι δύο τύποι REIT διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια όπως τα ETF και τα αποθέματα.
Πλεονεκτήματα
Όπως τα ETF και τα αμοιβαία κεφάλαια, τα REITs και τα mREIT είναι ένας εύκολος, γρήγορος και φθηνός τρόπος διαφοροποίησης σε ακίνητα. Επίσης, δεν θα σας τηλεφωνήσουν στις 3πμ για να διαμαρτυρηθείτε ότι ένας βολβός έσκασε έξω ή ότι έσπευσαν την τουαλέτα τους, που οι ενοικιαστές ήταν γνωστοί να κάνουν.
Ιστορικά, τα REIT των Η.Π.Α. έχουν επίσης προσφέρει εκπληκτικά υψηλές αποδόσεις, ανταγωνίζονται και συχνά χτυπούν μετοχές με μεγάλες κεφαλές των ΗΠΑ. Κατά τη διάρκεια των 40 ετών από το 1979 έως τα τέλη του 2018, η μέση συνολική απόδοση των REIT των ΗΠΑ ήταν 11,77%, σύμφωνα με το Nareit.
Αυτά τα κεφάλαια τείνουν να προσφέρουν ιδιαίτερα ισχυρές αποδόσεις μερισμάτων, συχνά πολλές φορές υψηλότερες από αυτές που καταβάλλονται από τα χρηματιστηριακά κεφάλαια. Για παράδειγμα, το 2018, ο μέσος όρος US REIT επέστρεψε 4,45% στα μερίσματα, σε σύγκριση με 1,88% για το S & P 500. Δεν είναι ασυνήθιστο να βρεθεί το REIT να πληρώνει 8% ή περισσότερο στην ετήσια απόδοση. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, σύμφωνα με το νόμο, οι εταιρείες REIT υποχρεούνται να πληρώνουν τουλάχιστον το 90% του καθαρού εισοδήματός τους σε επενδυτές με τη μορφή μερισμάτων.
Μειονεκτήματα
Ωστόσο, ο κανόνας του 90% χρησιμεύει ως σπαθί διπλής όψης. περιορίζει το ποσό του εισοδήματος που μπορούν να βάλουν οι εταιρείες REIT στην ανάπτυξη και την επέκταση των χαρτοφυλακίων τους. Αυτό σημαίνει ότι για να αναπτυχθούν, οι REITs πρέπει να αναλάβουν χρέη.
Με τόσο πολλές από τις αποδόσεις των REIT που προέρχονται από μερίσματα, αυτό αφήνει τους επενδυτές ανοικτούς σε υψηλότερους φόρους. Αντί να πληρώνουν φόρους υπεραξίας μετά την κατοχή ενός αμοιβαίου κεφαλαίου για ένα ή δύο χρόνια και στη συνέχεια να πωλούν, οι επενδυτές πρέπει να πληρώνουν τον κανονικό τους συντελεστή φόρου εισοδήματος για τα κοινά μερίσματα (αλλά όχι για τα μερίσματα που πληρούν τα προσόντα, διαβάστε περισσότερα για το πώς τα μερίσματα φορολογούνται εδώ).
Για ποιους είναι
Όπως και τα ETF και τα αμοιβαία κεφάλαια, τα REITs και τα mREIT είναι πολύ κατάλληλα για τους καθημερινούς επενδυτές που επιθυμούν να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους και να αποκτήσουν έκθεση σε ακίνητα χωρίς τις ενοχλήσεις άμεσης ιδιοκτησίας. Εάν δεν έχετε δημιουργήσει έναν επενδυτικό λογαριασμό, μπορείτε να ανοίξετε έναν λογαριασμό μέσω της Ally Invest. Σήμερα προσφέρουν ένα μπόνους μετρητών έως και 3.500 $.
3. Ιδιωτικές σημειώσεις
Ένα σημείωμα είναι το νόμιμο έγγραφο που έχει υπογραφεί για την καταγραφή χρέους. Για πρακτικούς λόγους, μια ιδιωτική σημείωση είναι ένα ιδιωτικό δάνειο από εσάς σε άλλο πρόσωπο ή εταιρεία.
Ξέρω ένα ζευγάρι στο Οχάιο που αποχώρησε πριν γυρίσει το 30 και τώρα ζει από το εισόδημα από τις ενοικιαζόμενες ιδιοκτησίες τους. Έχω δανειστεί χρήματα με ετήσιο επιτόκιο 12% για μια βραχυπρόθεσμη σημείωση που αφορά μόνο το ενδιαφέρον. Εδώ είναι πώς δούλεψε: τους δανείω 10.000 δολάρια και υπογράψαμε ένα σημείωμα. Ο όρος ήταν για εννέα μήνες, στο τέλος του οποίου επέστρεψαν το κεφάλαιο μου 10.000 δολαρίων, πλέον τόκων ύψους 900 ευρώ. Τόκοι που συγκεντρώνονται σε 1% ανά μήνα (12% ετησίως).
Στην περίπτωση αυτή, το σημείωμα ήταν "ακάλυπτο", που σημαίνει ότι δεν υπήρχε ασφάλεια έναντι συγκεκριμένης περιουσίας ως εξασφάλιση. Ωστόσο, μπορούν να εξασφαλιστούν και ιδιωτικά χαρτονομίσματα, με δικαίωμα κατοχύρωσης σε δημόσιο αρχείο έναντι περιουσίας που χρησιμεύει ως εξασφάλιση.
Πλεονεκτήματα
Οι ιδιωτικές σημειώσεις μπορούν να αποφέρουν εξαιρετικές αποδόσεις και είναι εξίσου αξιόπιστες με το άτομο ή την εταιρεία που χρηματοδοτείτε.
Μπορούν επίσης να προστατευθούν από ακίνητη περιουσία, επιτρέποντάς σας να αποκλείσετε την ιδιοκτησία σε περίπτωση αθέτησης.
Μειονεκτήματα
Επειδή αυτά τα δάνεια είναι ιδιωτικά, είναι σχεδόν ανεξέλεγκτα, χωρίς προστασία από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. Σε περίπτωση αθέτησης, οι επενδυτές έχουν λίγες επιλογές.
Το ένα είναι να αποκλείσει, στην περίπτωση των ασφαλισμένων σημειώσεων. Ωστόσο, ο αποκλεισμός είναι μια δαπανηρή και χρονοβόρα διαδικασία που απαιτεί σημαντική νομική εργασία από δικηγόρους. Και οι επενδυτές δεν έχουν καμία εγγύηση ότι κάποιος θα προσφέρει αρκετή προσφορά στη δημοπρασία αποκλεισμού για να καλύψει τα δίδακτρα και τα δικαστικά τέλη.
Αν το σημείωμα δεν είναι ασφαλές, οι επενδυτές έχουν ακόμη λιγότερη προσφυγή. Μπορούν να μηνύσουν τον οφειλέτη για παραβίαση της σύμβασης, αλλά για το κόπο τους, θα μείνουν με μια δύσκολη στην εκτέλεση απόφαση.
Για ποιους είναι
Οι ιδιωτικές σημειώσεις είναι μια μεγάλη επιλογή για τους ανθρώπους που γνωρίζουν τους επιτυχείς επενδυτές σε ακίνητα. Αποτελούν σε μεγάλο βαθμό μια άσκηση προσωπικής εμπιστοσύνης και εμπιστοσύνης, οπότε μόνο δανείζετε στους ανθρώπους που γνωρίζετε καλά, εμπιστεύεστε εγγενώς τα χρήματά σας και έχετε εξαιρετική επιτυχία στην επένδυση σε ακίνητα.
4. Crowdfunding
Μια σχετικά πρόσφατη επιλογή για επένδυση σε ακίνητα είναι μέσω των ιστοσελίδων crowdfunding. Η ιδέα είναι απλή: Τα δημόσια κεφάλαια επενδύουν σε ακίνητα. Μια ενιαία διαπραγμάτευση ακίνητης περιουσίας αξίας 500.000 δολαρίων μπορεί να έχει 60 διαφορετικούς χρηματοδότες, που διαδίδονται σε ολόκληρη τη χώρα, κανένας από τους οποίους δεν έχει δει ποτέ την ιδιοκτησία.
Όπως οι REITs και mREIT, μερικοί ιστοτόποι crowdfunding επενδύουν άμεσα σε ακίνητα, ενώ άλλοι δανείζουν χρήματα σε επενδυτές ακίνητων περιουσιών. Συνήθως, όταν μια υπηρεσία crowdfunding επενδύει απευθείας σε ακίνητα, έχουν απλώς ένα μεγάλο συγκεντρωτικό ταμείο στο οποίο μπορεί να επενδύσει το κοινό. Άλλοι δανειστές από τους πολυσύχναστους επενδυτές επιτρέπουν στους επενδυτές να περιηγούνται σε μεμονωμένες διαπραγματεύσεις ακινήτων και να χρηματοδοτούν τις συγκεκριμένες προσφορές που τους αρέσουν.
Υπάρχει όμως ένα αλίευμα: Οι περισσότεροι ιστοτόποι που χρησιμοποιούν το πλήθος δεν αποδέχονται μόνο χρήματα από διαπιστευμένους επενδυτές. Εάν έχετε καθαρή αξία κάτω από 1 εκατομμύριο δολάρια ή κερδίζετε λιγότερα από 200.000 δολάρια, δεν μπορείτε να συμμετάσχετε.
Παρ 'όλα αυτά, υπάρχουν μια χούφτα κτηματομεσιτικές ιστοσελίδες που κάνουν το όνειρο να επιτρέψει σε οποιονδήποτε να συμμετάσχει. Για έναν ιστοτόπο συγκέντρωσης κεφαλαίων, ελέγξτε το Fundrise. για να επιλέξετε και να επιλέξετε μεμονωμένες προσφορές, δοκιμάστε το Groundfloor.
Πλεονεκτήματα
Όπως και οι υπόλοιπες επιλογές αυτής της λίστας, οι κτηματομεσιτικές ιστοσελίδες ακινήτων επιτρέπουν στους επενδυτές να κατανέμουν χρήματα σε πολλά ακίνητα και περιφέρειες.
Παρόλο που οι ιστοσελίδες με πολλαπλούς πελάτες επιβάλλουν ελάχιστες επενδύσεις, ορισμένες είναι πολύ χαμηλές. Το ισόγειο, για παράδειγμα, έχει ελάχιστη επένδυση μόνο 10 $. Αυτό σημαίνει ότι ένας επενδυτής θα μπορούσε θεωρητικά να επενδύσει σε 100 ακίνητα για συνολικά 1.000 δολάρια, διαχέοντας τον κίνδυνο πολύ και πολύ.
Αυτά τα κεφάλαια τείνουν επίσης να προσφέρουν υψηλές αποδόσεις για την προσέλκυση επενδυτών. Η Fundrise έχει πληρώσει τους επενδυτές μεταξύ 8,7% και 12,4% των ετήσιων αποδόσεων από την ίδρυσή της. Το Groundfloor παρέχει απόδοση που κυμαίνεται από 5% έως 25%, ανάλογα με την ποιότητα του ακινήτου και την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη.
Επειδή οι ιστότοποι που χρησιμοποιούν το κοινόχρηστο κοινό δεν υπόκεινται στην απαίτηση της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς να επιστρέψει το 90% των κερδών ως μερίσματα, μπορούν να επενδύσουν περισσότερα χρήματα για την ανάπτυξη και τις νέες ιδιότητες.
Μειονεκτήματα
Οι ιστότοποι Crowdfunding μπορούν να χρεώνουν τους επενδυτές με υψηλά τέλη διαχείρισης, συγκρίσιμα ή μεγαλύτερα από τα REIT, τα ETF και άλλα δημόσια χρηματιστήρια. Για παράδειγμα, το Fundrise χρεώνει 1% ετησίως.
Πέρα από τα τέλη, οι επενδύσεις αυτές δεν είναι τόσο υγρές όσο τα δημόσια εισηγμένα κεφάλαια. Η Fundrise αναμένει από τους επενδυτές να αφήσουν τα χρήματά τους στη διάθεσή τους για πέντε χρόνια κατά μέσο όρο και ενώ οι επενδυτές μπορούν να εξαργυρώσουν πριν από τότε, είναι μια κουραστική διαδικασία. Οι επενδυτές πρέπει να υποβάλουν αίτημα, να καθίσουν σε μια υποχρεωτική περίοδο αναμονής 60 ημερών, και ακόμη και τότε, οι αιτήσεις εξαγοράς "υπόκεινται σε ορισμένους περιορισμούς".
Ωστόσο, δεν απαιτούνται μεγάλες δεσμεύσεις από όλους τους δικτυακούς τόπους crowdfunding. Ο τυπικός όρος επένδυσης για το Groundfloor, για παράδειγμα, είναι έξι έως δώδεκα μήνες. Αλλά αυτό εξακολουθεί να κάνει για μια όχι τόσο-υγρή επένδυση.
Για ποιους είναι
Οι ιστοσελίδες Crowdfunding αποτελούν μια εξαιρετική εναλλακτική λύση για τις εταιρείες REIT για επενδυτές που επιθυμούν περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τις επενδύσεις τους σε ακίνητα. Βεβαιωθείτε όμως ότι κάνετε την εργασία σας και ζητήστε λεπτομέρειες σχετικά με τις αμοιβές και τα ποσοστά αθέτησης από έναν ιστότοπο crowdfunding πριν επενδύσετε χρήματα.
5. Συνδικάτα ακινήτων
Η κοινοπραξία ακίνητης περιουσίας είναι παρόμοια με τη συγκέντρωση του συνόλου, αλλά όχι ταυτόσημη. Σε μια syndication, ένας χορηγός ή ένας φορέας εκμετάλλευσης βρίσκει μια μεγάλη συμφωνία ακινήτων που θέλουν να αγοράσουν και μετατρέπονται σε εξωτερικούς επενδυτές για να συγκεντρώσουν το υπόλοιπο κεφάλαιο.
Αυτοί οι επενδυτές, που επίσης αναφέρονται ως περιορισμένοι εταίροι ή μέλη, βάζουν χρήματα, και σε αντάλλαγμα, αποκτούν κλασματική ιδιοκτησία του ακινήτου. Για παράδειγμα, ένας χορηγό βρίσκει μια καλή συμφωνία για ένα ακίνητο αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων, βγάζει 100.000 δολάρια από δικά του χρήματα, στη συνέχεια αυξάνει τα υπόλοιπα $ 900,00 από εσάς και πολλούς άλλους επενδυτές. Βάζετε 50.000 δολάρια και παίρνετε ένα 5% ποσοστό συμμετοχής στο ακίνητο.
Σε αντίθεση με τους ιστοτόπους crowdfunding, όπου οι επενδυτές διαθέτουν χρηματοδότηση για μια σειρά ακινήτων χωρίς πραγματική ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας ή απλά δανείζουν χρήματα σε προσφορές, οι syndications προσφέρουν στους επενδυτές μια συγκεκριμένη συμφωνία ιδιοκτησίας για την αξιολόγηση και την αγορά. Δίνουν στους επενδυτές μερική ιδιοκτησία μιας νομικής οντότητας, η οποία με τη σειρά της έχει την ιδιοκτησία μιας ιδιοκτησίας.
Πλεονεκτήματα
Ο μέσος άνθρωπος δεν έχει πολλές ευκαιρίες να αγοράσει ιδιότητες πολλών εκατομμυρίων δολαρίων. Όμως, στο πλαίσιο μιας syndication, οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν συγκροτήματα διαμερισμάτων, εμπορικά κτίρια, ακόμα και ξενοδοχεία - τουλάχιστον στο πλαίσιο μιας κοινής επενδυτικής σύμπραξης.
Σε αντίθεση με άλλες επιλογές αυτής της λίστας, οι επενδυτές σε κοινοπραξίες μπορούν να επωφεληθούν από όλα τα φορολογικά οφέλη που προσφέρονται στους άμεσους ιδιοκτήτες ακινήτων επειδή έχουν ιδιοκτησία, αν και μερική ιδιοκτησία μέσω μιας νομικής οντότητας. Οι επενδυτές βλέπουν οφέλη όπως η απόσβεση, οι εκπτώσεις τόκων και ακόμη και τα 1031 χρηματιστήρια για την αναβολή των φόρων κεφαλαιουχικών κερδών.
Οι επενδυτές γνωρίζουν επίσης την ακριβή περιουσία στην οποία επενδύουν και τον ανάδοχο της συμφωνίας και μπορούν να ελέγχουν προσεκτικά τόσο προσεκτικά.
Όπως και άλλες επιλογές αυτής της λίστας, η syndication επιτρέπει τη διαφοροποίηση. Οι επενδυτές μπορούν να κατανείμουν χρήματα μεταξύ πολλών μεγάλων περιουσιακών στοιχείων χωρίς να χρειάζεται να στοιχηματίζουν την εκμετάλλευση σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία.
Μειονεκτήματα
Πρώτον, οι περισσότερες συμφωνίες συνδιαλλαγής ακίνητης περιουσίας είναι διαθέσιμες μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές.
Δεύτερον, τα χρήματά σας είναι κλειδωμένα σε αυτή τη συμφωνία. Είναι δυνατό να πουλήσετε το ενδιαφέρον σας, αλλά δεν είναι εύκολο.
Επίσης, να έχετε κατά νου ότι ο ανάδοχος χρεώνει τέλη για τον ενεργό ρόλο τους στην εξεύρεση της συμφωνίας και στη διαχείριση της ιδιοκτησίας. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει αυτά τα τέλη και ότι δεν απογυμνώνουν τα περισσότερα από τα κέρδη σας.
Τέλος, εναπόκειται σε εσάς να εκτελέσετε τη δέουσα επιμέλεια για τη συμφωνία. Είστε υπεύθυνοι για τον έλεγχο των αριθμών και του χορηγού πριν επενδύσετε, και για τις συμφωνίες αυτές τόσο μεγάλες και πολύπλοκες, μπορεί να είναι πέρα από το πεδίο κατανόησης.
Για ποιους είναι
Οι συνεταιρισμοί ακινήτων είναι οι καλύτεροι για έμπειρους, εξειδικευμένους επενδυτές που πληρούν τις προϋποθέσεις για το καθεστώς των διαπιστευμένων επενδυτών. Στην ιδανική περίπτωση, πρέπει να γνωρίζετε τον ανάδοχο και να είστε εξοικειωμένοι με το ιστορικό τους σε παρόμοια έργα μεγάλης κλίμακας με τα ακίνητα.
6. Ταμεία ιδιωτικών κεφαλαίων & Ταμεία ευκαιριών
Όπως η syndication για ακίνητα, τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια επιτρέπουν στους επενδυτές να συγκεντρώνουν κεφάλαια για να επενδύσουν σε μεγάλα έργα όπως πολυκατοικίες ή μεγάλες εμπορικές ιδιοκτησίες.
Αλλά σε ένα ιδιωτικό επενδυτικό ταμείο, οι επενδυτές δεν γνωρίζουν την ακριβή περιουσία που επενδύουν χρήματα και δεν εξασφαλίζουν την μερική ιδιοκτησία του ακινήτου. Αντ 'αυτού, επενδύουν με βάση τη φήμη του διαχειριστή του ταμείου. ο διαχειριστής έχει κερδίσει σημαντικές αποδόσεις στο παρελθόν, έτσι επενδύετε χρήματα μαζί τους με την πεποίθηση ότι θα βρουν εξαιρετικές επενδύσεις που πληρώνουν εντυπωσιακές αποδόσεις. Με άλλα λόγια, απλά πρέπει να τους εμπιστευτείτε.
Ένα νέο είδος κεφαλαίου ιδιωτικών κεφαλαίων που προέκυψε από το Νόμο περί Φορολογικών Κινδύνων και Εργασιών του 2017 είναι Ταμείο Ευκαιρίας Ζώνης ή Ταμεία Ευκαιρίας. Ο νόμος ορίζει περίπου 8.700 απογραφές ως Ζώνες Ειδικής Ευκαιρίας και τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια που επενδύουν τουλάχιστον το 90% του ενεργητικού τους σε αυτές τις ζώνες είναι επιλέξιμα για ειδικές φορολογικές ελαφρύνσεις.
Επειδή πρόκειται για ένα νέο μέσο επένδυσης, οι επενδυτές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί πριν επενδύσουν σε κεφάλαια ευκαιριών και να βεβαιωθούν ότι κατανοούν τους ακριβείς κινδύνους και τα φορολογικά οφέλη προτού δεσμεύσουν ένα σεντ. Για παράδειγμα, οι επενδυτές μπορούν να δουν το Ταμείο Ευκαιρίας του Fundrise και να το συγκρίνουν με τις συνήθεις επιλογές crowdfunding του ιστότοπου που περιγράφονται παραπάνω.
Πλεονεκτήματα
Τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια μπορούν να κερδίσουν θεαματικές αποδόσεις. Όπως και οι συμφωνίες συνδιαλλαγής ακίνητης περιουσίας, τα κεφάλαια αυτά επιτρέπουν στους επενδυτές να έχουν πρόσβαση σε μεγάλες διαπραγματεύσεις ακινήτων.
Για τα Ταμεία Ευκαιρίας, διαπιστευμένοι επενδυτές που κερδίζουν κέρδη από κεφαλαιακά κέρδη μπορούν να αναβάλουν τους φόρους τους έως το 2026 εάν επανεπενδύσουν τα κέρδη τους εντός 180 ημερών από την πραγματοποίησή τους. Εάν κρατήσουν τα χρήματά τους επενδυμένα σε μια Ζώνη Ευκαιρίας για τουλάχιστον πέντε χρόνια, τα φορολογητέα κέρδη τους μειώνονται κατά 10%. αν διατηρήσουν τα χρήματά τους για τουλάχιστον επτά χρόνια, τα κέρδη αυτά μειώνονται κατά 15%. Τα χρήματα που έχουν επενδυθεί για τουλάχιστον 10 χρόνια δεν υπόκεινται καθόλου σε κεφαλαιουχικά κέρδη.
Μειονεκτήματα
Τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια μπορεί να αποδειχθούν υψηλού κινδύνου, με λίγες προστασίες για τους επενδυτές. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο είναι διαθέσιμοι μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές.
Οι επενδυτές δεν έχουν απαραιτήτως λεπτομέρειες σχετικά με τα περιουσιακά στοιχεία που το ταμείο θα επενδύσει τελικά και έχουν ακόμη μικρότερο έλεγχο επί των επενδύσεων αυτών αφού έχουν δεσμευτεί χρήματα.
Στην περίπτωση των αμοιβαίων κεφαλαίων ευκαιριών, δεν υπάρχει λόγος να υπάρξει ιστορικό για τους επενδυτές να επανεξετάσουν. Αυτά τα κεφάλαια είναι καινούργια, πράγμα που σημαίνει ότι οι περισσότεροι άνθρωποι δεν κατανοούν πλήρως τους κανόνες του IRS και τα φορολογικά κίνητρα για τις ζώνες ευκαιριών.
Για ποιους είναι
Μείνετε μακριά από αυτές τις επιλογές εκτός αν είστε πλούσιος, διαπιστευμένος επενδυτής που κυνηγάει υψηλές αποδόσεις. Τα κεφάλαια ευκαιριών αποτελούν μια ενδιαφέρουσα νέα επιλογή για μείωση των φορολογικών λογαριασμών των πλούσιων επενδυτών, αλλά παραμένουν ανέπαφα. Οι λιγότερο πλούσιοι επενδυτές θα πρέπει να αναζητούν αλλού.
7. Χονδρική πώληση
Επίσης αναφέρονται ως συμβόλαια ανατροπής, η χονδρική πώληση συνεπάγεται περισσότερο μια επένδυση χρόνου, εκπαίδευσης και δικτύωσης παρά χρήματα.
Οι χονδρέμποροι βρίσκουν μια εξαιρετική συμφωνία σε ένα ακίνητο και το θέτουν με σύμβαση. Στη συνέχεια στρέφονται και πωλούν τα δικαιώματα της σύμβασης αυτής σε πραγματικό επενδυτή ακινήτων.
Αυτό σημαίνει ότι οι χονδρέμποροι ποτέ δεν παίρνουν πραγματικά τίτλο στην ιδιοκτησία. απλώς χρεώνουν ένα τέλος εύρεσης ή περιθώριο. Για παράδειγμα, εάν βάζουν μια σύμβαση ιδιοκτησίας για $ 50.000, μπορεί να γυρίσουν και να πουλήσουν τη σύμβαση για $ 55.000 ή $ 60.000.
Πλεονεκτήματα
Ένα τεράστιο όφελος είναι ότι δεν χρειάζονται σχεδόν καθόλου χρήματα για τη χονδρική πώληση ακινήτων. Οι χονδρέμποροι πρέπει να βάζουν μόνο μια μικρή κατάθεση αξιόπιστων χρημάτων στο ακίνητο, το οποίο ανακτούν στη συνέχεια μόλις βρουν έναν αγοραστή.
Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι οι χονδρέμποροι δεν χρειάζεται να ανησυχούν για τη χρηματοδότηση, τη διαχείριση ακινήτων ή για οποιονδήποτε άλλον πονοκέφαλο που εμπλέκεται στην άμεση ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας, επειδή ποτέ δεν κατέχουν καμία πραγματική περιουσία.
Τέλος, οι χονδρέμποροι κερδίζουν χρήματα σε μια γρήγορη ανάκαμψη. Αν βάζουν ένα ακίνητο με σύμβαση την Τρίτη το πρωί, μπορεί να έχουν αγοραστή στη θέση τους μέχρι την Τρίτη το απόγευμα και την ημέρα πληρωμής τους λίγες εβδομάδες αργότερα, όταν το ακίνητο εγκατασταθεί.
Μειονεκτήματα
Όταν οι άνθρωποι αρχικά μαθαίνουν για την χονδρική πώληση, μπορείτε σχεδόν να δείτε τα σημάδια δολάριο στα μάτια τους. Η πραγματικότητα, ωστόσο, είναι ότι η χονδρική πώληση είναι σκληρή δουλειά, όχι το εύκολο χρήμα που πολλοί υποθέτουν πρώτα.
Παίρνει εργασία για να βρει ευκαιρίες αρκετά για να χονδρικής σε επαγγελματίες επενδυτές ακίνητων περιουσιών. Στη συνέχεια, χρειάζεται ακόμη περισσότερη δουλειά για την κατασκευή ενός καταλόγου αγοραστών, ώστε να μπορούν να πωλούν γρήγορα και αξιόπιστα τις συμβάσεις.
Υπάρχει επίσης ο πολύ πραγματικός κίνδυνος ο χονδρέμπορος να αποτύχει να εξασφαλίσει έναν αγοραστή. Εάν δεν μπορούν να παραγάγουν έναν αγοραστή για να εγκατασταθούν εγκαίρως, μπορούν να χάσουν την κατάθεσή τους.
Ποιος είναι για
Η χονδρική πώληση είναι ένας εξαιρετικός τρόπος για τους αρχάριους επενδυτές ακίνητων περιουσιών να μάθουν πώς να βρουν προσφορές και να χτίσουν ένα δίκτυο άλλων τοπικών επενδυτών σε ακίνητα. Είναι επίσης ένας βιώσιμος τρόπος για να κερδίσετε μετρητά προς την πρώτη προκαταβολή σας σε ένα ακίνητο. Αλλά δεν είναι εύκολο χρήμα, και οι χονδρέμποροι θα πρέπει να βρουν έναν έμπειρο χονδρέμπορο για μαθητευόμενους ως ένα πρώτο βήμα.
Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με την χονδρική πώληση ακίνητης περιουσίας δείτε το βιβλίο Than Merrill, Η Βίβλος χονδρικής πώλησης ακινήτων.
Τελικό Λόγο
Τα ακίνητα μπορούν να προσφέρουν ισχυρές αποδόσεις με χαμηλή μεταβλητότητα και κίνδυνο - για πεπειραμένους επενδυτές.
Αν ενδιαφέρεστε μόνο να διαφοροποιήσετε το χαρτοφυλάκιο μετοχών σας, κολλήστε με REITs και ETFs για ακίνητα ή αμοιβαία κεφάλαια. Επειδή είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο, ένας περιστασιακός επενδυτής μπορεί να συγκρίνει γρήγορα κεφάλαια, να αναθεωρήσει την απόδοση του παρελθόντος και να επενδύσει με ένα κλικ από την άνεση του σπιτιού του.
Για τους επενδυτές που ενδιαφέρονται να πάρουν ένα ακίνητο ένα βήμα παραπέρα, οι ιστοσελίδες crowdfunding προσφέρουν ισχυρές αποδόσεις και την ευκαιρία να εμβαθύνουν βαθύτερα στις υποκείμενες επενδύσεις σε ακίνητα. Ακόμη και οι μη αναγνωρισμένοι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν σε κάποιες ιστοσελίδες crowdfunding. Απλά βεβαιωθείτε ότι κάνετε την εργασία σας με αμοιβές και κινδύνους.
Οι διαπιστευμένοι επενδυτές έχουν περισσότερες επιλογές. Αν θέλετε να κυνηγήσετε επιστροφές μεγέθους φάλαινας ως πλουσιότερος επενδυτής, τότε οι ερευνητικές ενώσεις των ακίνητων περιουσιών, τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και τα κεφάλαια ευκαιριών.
Εάν ενδιαφέρεστε να συνεχίσετε την επένδυση ακίνητης περιουσίας ως επαγγελματική σταδιοδρομία ή πλευρά επιχειρήσεων και δεν έχετε μεγάλη εμπειρία ή χρήματα, η χονδρική πώληση χρησιμεύει ως ένα πιθανό σημείο εισόδου. Απλά μην περιμένετε ένα get-rich-γρήγορο σχέδιο, και να προετοιμαστεί για σκληρή δουλειά και μια καμπύλη μάθησης.
Η διαφοροποίηση στην ακίνητη περιουσία, με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, αξίζει τον κόπο σας. Αλλά ποια μορφή λαμβάνει αυτή η διαφοροποίηση πρέπει να εξαρτάται από τους στόχους σας, τον πλούτο σας και το επίπεδο ενδιαφέροντός σας.
Τι είδους επένδυση σε ακίνητα ενδιαφέρεστε περισσότερο?
