USDA Home Στεγαστικά δάνεια για αγροτική ανάπτυξη - Απαιτήσεις επιλεξιμότητας

Το μέγεθος της διαδικασίας αγοράς στο σπίτι δεν μπορεί να υπερεκτιμηθεί. Στατιστικά μιλώντας, το σπίτι σας είναι πιθανό να είναι η μεγαλύτερη, πιο δαπανηρή αγορά που κάνετε ποτέ. Είναι προς το συμφέρον σας να το κάνετε σωστά.

Αυτό ξεκινά με το σωστό στεγαστικό δάνειο. Οι γνωστές επιλογές αφθονούν, από συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια που παραδοσιακά απαιτούν μείωση κατά 20%, σε στεγαστικά δάνεια FHA που απαιτούν μόλις 3,5% πτώση, σε VA στεγαστικά δάνεια για στρατιωτικούς συνεργάτες και τις οικογένειές τους. Εκατομμύρια αγοραστές κατοικιών πληρούν τις προϋποθέσεις για μία από αυτές τις τρεις μεγάλες κατηγορίες στεγαστικών δανείων.

Τι γίνεται με τις λιγότερο συνήθεις επιλογές; Αυτά υπάρχουν και εγώ. Μια από τις πιο συναρπαστικές και προσοδοφόρες επιλογές στεγαστικών δανείων είναι το δάνειο USDA, ένα είδος ενυπόθηκου προϊόντος που προορίζεται κυρίως για κατοίκους αγροτικών κοινοτήτων. Δάνεια USDA που προορίζονται για την αγορά ή αναχρηματοδότηση "κατάλληλων, μετριοπαθών, αξιοπρεπών, ασφαλών και υγιεινών κατοικιών ως κύρια κατοικία τους σε επιλέξιμες αγροτικές περιοχές".

Χορηγείται από το Υπουργείο Γεωργίας των Ηνωμένων Πολιτειών, το πρόγραμμα δανειοδότησης του USDA είναι επίσημα γνωστό ως το πρόγραμμα δανείου στεγαστικού δανείου εγγυημένο από το USDA. Τα δάνεια αγοράς USDA αναφέρονται μερικές φορές ως δάνεια του Τμήματος 502. Τα δάνεια και επιχορηγήσεις επισκευής USDA αναφέρονται μερικές φορές ως δάνεια ή επιχορηγήσεις του Τμήματος 504.

Αν ζυγίζετε τις επιλογές υποθηκών σας και πιστεύετε ότι μπορείτε να δικαιούστε δάνειο USDA, συνεχίστε να διαβάζετε. Στις επόμενες παραγράφους, θα συζητήσουμε τους διαφορετικούς τύπους δανείων και εγγυήσεων USDA, τις παραμέτρους και τις βασικές απαιτήσεις επιλεξιμότητας, τα κοινά κόστη κλεισίματος και τις μεγάλες διαφορές μεταξύ USDA και συμβατικών δανείων.

Τι είναι ένα δάνειο USDA Στεγαστικό?

USDA δάνεια έχουν σχεδιαστεί για τους χαμηλού και μέτριου εισοδήματος homebuyers και ιδιοκτήτες σπιτιού σε επιλέξιμες περιοχές, το οποίο το USDA ορίζει ως "αγροτικές περιοχές με πληθυσμό κάτω των 35.000." Για να προσδιορίσετε εάν η περιοχή στην οποία επιθυμείτε να αγοράσετε είναι κατάλληλη, ελέγξτε τον Χάρτη επιλεξιμότητας του προγράμματος USDA για την ανάπτυξη της υπαίθρου.

Ο γεωγραφικός περιορισμός είναι σημαντικός: Ακόμη και αν πληροίτε όλα τα άλλα κριτήρια επιλεξιμότητας, δεν μπορείτε να λάβετε το δάνειο USDA εάν αγοράζετε (ή καθορίζετε) ένα σπίτι που κατοικείται από ιδιοκτήτες εκτός της επιλέξιμης περιοχής. Αν και η συντριπτική πλειοψηφία των εκτάσεων των Ηνωμένων Πολιτειών είναι επιλέξιμες από το USDA, το μεγαλύτερο μέρος της γης είναι αραιοκατοικημένη, επομένως οι περισσότεροι Αμερικανοί δεν πληρούν τις προϋποθέσεις.

Τα δάνεια USDA μπορούν να προέρχονται από ιδιώτες δανειστές και εγγυημένα από το USDA (εγγυημένα δάνεια) ή προέρχονται από το ίδιο το USDA (άμεσες πιστώσεις). Οι επιχορηγήσεις USDA εκταμιεύονται από κονδύλια USDA.

USDA δάνεια έχουν εξαιρετικά χαλαρές προκαταβολές απαιτήσεις πληρωμής. Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν απαιτείται προκαταβολή, αν και η κατάργηση των χρημάτων μπορεί φυσικά να μειώσει το μακροπρόθεσμο κόστος του δανείου.

Τα δάνεια USDA έχουν επίσης χαλαρά πρότυπα για αγοραστές με ατελείς πιστώσεις: οι βαθμολογίες FICO κάτω από 580 δεν απαγορεύουν απαραιτήτως. Για τους αγοραστές με περιορισμένα ή ανύπαρκτα πιστωτικά ιστορικά, υπάρχουν εναλλακτικές (μη πιστωτικές) μέθοδοι αναδοχής, όπως η επαλήθευση έγκαιρης και συνεπούς πληρωμής ενοικίου ή χρησιμότητας.

Αυτά τα χαρακτηριστικά καθιστούν τα δάνεια USDA ιδανικά για αγοραστές και ιδιοκτήτες χαμηλότερου εισοδήματος, αγοραστές με λιγότερο από τέλεια πίστωση, πρώτους αγοραστές και αγοραστές και ιδιοκτήτες με ελάχιστη προσωπική αποταμίευση. Ωστόσο, πέρα από τους γεωγραφικούς περιορισμούς, τα δάνεια USDA έχουν ορισμένα βασικά μειονεκτήματα. Ειδικότερα, απαιτούν από τους αγοραστές να μεταφέρουν ακριβά ασφάλιστρα υποθηκών.

Τύποι στεγαστικών δανείων USDA

USDA δάνεια έρχονται σε τρεις μεγάλες γεύσεις ανάλογα με το εισόδημα των νοικοκυριών σας, την τρέχουσα κατάσταση διαβίωσης, και τις ανάγκες στέγασης.

Όλα είναι σχεδιασμένα για ιδιοκτήτες-επιβαίνοντες. Δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν από ιδιοκτήτες ή δεύτερους ιδιοκτήτες σπιτιού. Όλα έχουν σταθερά επιτόκια - δεν υπάρχει τέτοιο πράγμα όπως ένα ρυθμιζόμενο δάνειο USDA υποθήκη. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων USDA τείνουν να είναι χαμηλότερα (μερικές φορές μέχρι και μια ολόκληρη ποσοστιαία μονάδα) από τα συγκρίσιμα συμβατικά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Είναι κατά προσέγγιση σύμφωνες με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων VA και την εξορθολογισμό των δανείων αναχρηματοδότησης.

Ενιαία Οικογενειακά Στεγαστικά Εγγυημένα Δάνεια εκδίδονται από ιδιώτες δανειστές. Είναι αποδεκτές, που σημαίνει ότι μπορούν να μεταφερθούν από πωλητές σε αγοραστές με ελάχιστη τροποποίηση των όρων τους.

Το USDA εγγυάται έως και το 90% του κεφαλαίου και μπορεί να χρηματοδοτηθεί μέχρι και το 100% της τιμής αγοράς. Δεν υπάρχει κανένα όριο δανείου για τα εγγυημένα δάνεια. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το μέγεθος του δανείου συνδέεται με τις αναλήψεις υποχρεώσεων όπως ο δείκτης κατοικίας και ο λόγος χρέους προς εισόδημα.

Τα εγγυημένα δάνεια μπορούν να χρησιμοποιηθούν για:

Η αγορά ενός νέου ή υπάρχοντος σπιτιού
Η αγορά ενός ιστότοπου στον οποίο πρόκειται να κατασκευαστεί ένα νέο σπίτι
Η αγορά και η επακόλουθη ανακαίνιση ή αποκατάσταση υπάρχουσας κατοικίας
Η αναχρηματοδότηση της επιλέξιμης υποθήκης ενός υπάρχοντος σπιτιού
Ορισμένες εργασίες προετοιμασίας τοποθεσίας
Ορισμένες αναβαθμίσεις ακινήτων (συμπεριλαμβανομένου του ευρυζωνικού Διαδικτύου και των ενεργειακά αποδοτικών αναβαθμίσεων).

Προκειμένου να πληροίτε τις προϋποθέσεις, πρέπει να εισέλθετε στο ή κάτω από το όριο "μέτριου εισοδήματος" για την περιοχή σας. Στις περισσότερες περιπτώσεις, το όριο αυτό ορίζεται μεταξύ 75.000 και 80.000 δολαρίων του συνολικού εισοδήματος των νοικοκυριών, αλλά μπορεί να είναι υψηλότερο για τα μεγαλύτερα νοικοκυριά και σε περιοχές με υψηλότερο κόστος, όπως η Αλάσκα και η Χαβάη. Ελέγξτε το διάγραμμα οριακών εισοδημάτων εγγυημένου στεγαστικού δανείου για πληροφορίες σχετικά με το λαιμό σας από το δάσος.

Ενιαία στεγαστικά δάνεια οικογένειας στέγης έχουν σχεδιαστεί για οικογένειες χαμηλού και πολύ χαμηλού εισοδήματος οι οποίες «δεν μπορούν να λάβουν δάνειο από άλλους πόρους υπό όρους και προϋποθέσεις που ευλόγως αναμένεται να συναντήσουν». Κατασκευάζονται απευθείας από το USDA και μπορούν να χρηματοδοτήσουν μέχρι και το 100% της τιμής αγοράς καθώς και τα επιλέξιμα κόστη κλεισίματος εάν το σπίτι εκτιμήσει περισσότερο από την τιμή πώλησης.

Όπως και τα εγγυημένα δάνεια, είναι αποδεκτά. Σε αντίθεση με τα εγγυημένα δάνεια, τα άμεσα δάνεια δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αναχρηματοδότηση των υφιστάμενων δανείων. Διαφορετικά, οι επιλέξιμες χρήσεις είναι σε γενικές γραμμές παρόμοιες με τα εγγυημένα δάνεια USDA.

Τα άμεσα δάνεια υπόκεινται επίσης σε σκληρά και γρήγορα δάνεια. Αυτά τα όρια από νομό σε νομό, ανάλογα με τις τοπικές τιμές κατοικιών, και υπόκεινται σε αλλαγή από έτος σε έτος. Στις χαμηλού κόστους αγροτικές περιοχές, τα όρια μπορεί να είναι τόσο χαμηλά όσο $ 115.000 έως $ 120.000. Σε τμήματα υψηλότερου κόστους δαπανηρών κρατών όπως η Καλιφόρνια, η Αλάσκα και η Χαβάη, τα όρια μπορεί να ξεπεράσουν τα $ 500.000. Για συγκεκριμένες πληροφορίες σχετικά με το νομό σας, ελέγξτε τον Χάρτη ορίων δανείων περιοχής αγροτικής ανάπτυξης.

Τα σπίτια που χρηματοδοτούνται με δάνεια USDA πρέπει να πληρούν ορισμένα κριτήρια "μετριότητας", όπως:

Κατοικημένη περιοχή 2.000 τετραγωνικών ποδών ή λιγότερο (με ορισμένες εξαιρέσεις)
Την αγοραία αξία κάτω από το όριο δανείου που εφαρμόζεται στην περιοχή
Δεν υπάρχουν πισίνες εντός εδάφους
Δεν έχουν σχεδιαστεί ή εξοπλιστεί για δραστηριότητες που παράγουν εισόδημα (όπως εργαστήρια ή αγροκτήματα χόμπι)

Εκτός από τις διαμορφώσεις χωρίς χρήματα και τα χρηματοδοτούμενα έξοδα κλεισίματος, τα δάνεια άμεσου δανεισμού του USDA έρχονται συχνά με επιδοτήσεις πληρωμών που βοηθούν τους πολύ χαμηλού εισοδήματος δανειολήπτες να παρέχουν τις μηνιαίες πληρωμές τους. Για τους πιο απαιτητικούς δανειολήπτες, αυτές οι επιδοτήσεις μπορούν να μειώσουν δραματικά τα επιτόκια - σε ποσοστό μόλις 1%, σε ορισμένες περιπτώσεις. Ωστόσο, αυτές οι επιδοτήσεις δεν είναι συγχωρήσιμες - πρέπει να επιστραφούν σταδιακά, κατά τη διάρκεια του δανείου.

Ευτυχώς, τα δάνεια USDA έχουν μεγάλα παράθυρα αποπληρωμής. Τα δάνεια που χορηγούνται στους πιο απαιτητικούς δανειολήπτες μπορούν να παραμείνουν για 38 χρόνια.

Οικογενειακά δάνεια και επιχορηγήσεις για οικογενειακή στέγαση, που εκδίδονται στο πλαίσιο του προγράμματος εγχώριας επιδιόρθωσης του τμήματος 504, εμπίπτουν σε δύο μεγάλες κατηγορίες: «δάνεια προς ιδιοκτήτες ακινήτων με πολύ χαμηλό εισόδημα για την επισκευή, βελτίωση ή εκσυγχρονισμό των σπιτιών τους» και «επιχορηγήσεις για ηλικιωμένους ιδιοκτήτες ακινήτων με πολύ χαμηλό εισόδημα για την άρση των κινδύνων για την υγεία και την ασφάλεια . "

Τα επιτόκια δανείων επισκευής καθορίζονται στο 1% σε διάστημα 20 ετών, με ανώτατο όριο 20.000 δολαρίων. Οι επιχορηγήσεις καλύπτονται στα 7.500 δολάρια ανά περίπτωση. Δεν χρειάζεται να επιστραφούν, εκτός εάν ο παραχωρησιούχος πουλάει το σπίτι μέσα σε τρία χρόνια. Τόσο τα δάνεια όσο και οι επιχορηγήσεις προορίζονται για ιδιοκτήτες σπιτιού με εισοδήματα κάτω του 50% του τοπικού μεσαίου. Οι επιχορηγήσεις περιορίζονται στους ιδιοκτήτες σπιτιού άνω των 62 ετών.

Γενικές απαιτήσεις επιλεξιμότητας

Εκτός από τις ειδικές απαιτήσεις για τα προϊόντα που περιγράφονται παραπάνω, υπάρχουν μερικοί άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την επιλεξιμότητα:

Τοποθεσία: Για να δικαιούστε δάνειο USDA, ένας αγοραστής ή ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να ψάχνει να αγοράσει (ή να ζήσει ήδη) σε μια περιοχή επιλέξιμη από το USDA - συνήθως αγροτικές κοινότητες και εκτεταμένες περιοχές του ουρανού στις άκρες των μεγαλύτερων πόλεων. Εάν ζείτε σε εύκολη απόσταση μετακίνησης από μεγάλες πόλεις όπως το Σαν Φρανσίσκο, το Σικάγο ή τη Βοστώνη, πιθανότατα δεν πληρείτε τις προϋποθέσεις.
Ιθαγένεια ή Κατάσταση διαμονής: Οι επιλέξιμοι ιδιοκτήτες σπιτιού και οι δανειολήπτες από το USDA πρέπει να είναι πολίτες ή μόνιμοι κάτοικοι των Η.Π.Α. ή να κατέχουν ορισμένες μακροπρόθεσμες θεωρήσεις.
Ομοσπονδιακό πρόγραμμα επιλεξιμότητας: Το δάνειο USDA και οι δικαιούχοι επιχορηγήσεων δεν μπορούν να "ανασταλούν ή να απαγορευτούν από τη συμμετοχή σε ομοσπονδιακά προγράμματα" λόγω ποινικών καταδίκων ή παρελθουσών δόλιων δραστηριοτήτων.
Πιστωτικός κίνδυνος: Ο ιδανικός δανειολήπτης του USDA έχει βαθμολογία FICO πάνω από 640. Οι δανειολήπτες με χαμηλότερες βαθμολογίες ίσως χρειαστεί να παράσχουν πρόσθετες πληροφορίες πριν από την απόκτηση προσόντων και ενδέχεται να αντιμετωπίσουν υψηλότερα επιτόκια. Η πιθανότητα προσόντων μειώνεται σημαντικά καθώς ο πιστωτικός κίνδυνος αυξάνεται. Οι πρόσφατες παραβάσεις (12 ή λιγότεροι μήνες) μπορούν να θέσουν σε σοβαρό κίνδυνο τις αιτήσεις των δανειοληπτών. Ωστόσο, ανάλογα με τις πολιτικές δανειοδότη, οι δανειολήπτες με φτωχή ή περιορισμένη πίστωση μπορούν μερικές φορές να πληρούν τις προϋποθέσεις, αποδεικνύοντας μακροχρόνια πρότυπα πληρωμής για υποχρεώσεις όπως το ενοίκιο και οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
Σταθερό εισόδημα: Οι ιδιώτες δανειολήπτες μπορούν να επιδείξουν σταθερό εισόδημα για μεγάλα χρονικά διαστήματα - δύο χρόνια ή περισσότερο. Εντούτοις, μπορούν να γίνουν εξαιρέσεις για τους δανειολήπτες που εμπλέκονται σε απρόβλεπτες δραστηριότητες ή δραστηριότητες άνθησης και αποτυχίας, όπως η γεωργία.
Δείκτης στέγασης: Αν έχετε δίκαιη και καλή πίστωση, γενικά θα πρέπει να διατηρήσετε το ποσοστό κατοικίας σας κάτω από το 29%. Αυτό σημαίνει ότι η συνολική μηνιαία πληρωμή (κεφάλαιο, τόκοι, ασφάλιση κινδύνου στο σπίτι, ασφάλεια ασφάλισης πληρωμής υποθηκών, φόροι) δεν μπορεί να υπερβαίνει το 29% του εισοδήματός σας. Αν έχετε άριστη πίστωση, οι περισσότεροι δανειστές θα παραιτηθούν από τον κανόνα του 29%, υπό την προϋπόθεση ότι θεωρούν λογική την κατοικία σας.
Αναλογία χρέους: Ο δείκτης χρέους του νοικοκυριού σας - το συνολικό μερίδιο των χρεωστικών σας υποχρεώσεων ως ποσοστό του εισοδήματός σας - συνήθως δεν μπορεί να υπερβαίνει το 41%. Και πάλι, μπορούν να γίνουν εξαιρέσεις για τους δανειολήπτες με εξαιρετική πίστωση.

Τι χρειάζεστε για να προκριθείτε

Κατά τη διαδικασία υποβολής αιτήσεων δανείου USDA, θα πρέπει να παρέχετε:

Άδεια οδήγησης, διαβατήριο, στρατιωτική ταυτότητα ή άλλο αναγνωρισμένο αναγνωρισμένο από την κυβέρνηση δελτίο ταυτότητας
Πληρώστε τα κομμάτια (ή αντίγραφα) τουλάχιστον δύο μήνες πριν
Καταστάσεις εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένων των εντύπων W-2 και έντυπα 1099, που ανάγονται σε τρία φορολογικά έτη
Αποδεικτικά στοιχεία για τα έσοδα από τραπεζικά και επενδυτικά δάνεια (δηλώσεις) τα οποία είναι τουλάχιστον δύο μήνες
Απόδειξη τουλάχιστον δύο ετών σταθερής εργασίας (αρκεί η συμπλήρωση των φορολογικών εντύπων)
Εάν είστε αυτοαπασχολούμενος, μια κατάσταση κερδών και ζημιών για το τρέχον φορολογικό έτος (μέχρι σήμερα)

Ανάλογα με την προσωπική σας κατάσταση, το πιστωτικό ιστορικό, το δάνειο για το οποίο υποβάλλετε αίτηση και άλλους παράγοντες, μπορεί να χρειαστεί πρόσθετη τεκμηρίωση.

Κόστος κλεισίματος

Όπως και τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια, τα δάνεια USDA φέρουν ένα μικρό κομμάτι του κόστους κλεισίματος. Οι παρακάτω κουκίδες προορίζονται μόνο ως γενικός οδηγός. Το κόστος μπορεί να ποικίλει ευρέως ανάλογα με την τοποθεσία, τις συνθήκες της αγοράς, το μέγεθος της προκαταβολής (εάν υπάρχει) και τις πολιτικές δανειοδότησης. Ωστόσο, πρέπει να προετοιμαστείτε να πληρώσετε μερικά ή όλα τα ακόλουθα έξοδα κλεισίματος για το δάνειό σας USDA:

Ασφάλιση Στεγαστικών Δανείων: Τα δάνεια USDA απαιτούν ένα ασφάλιστρο προκαταβολής ίσο με το 1,00% του χρηματοδοτούμενου ποσού - για παράδειγμα, $ 2,000 με δάνειο 200,000 δολαρίων. Τα τρέχοντα ετήσια ασφάλιστρα υποθηκών που αντιστοιχούν στο 0,35% του χρηματοδοτούμενου ποσού απαιτούνται για τη διάρκεια του δανείου. Η προκαταβολή μπορεί να μεταφερθεί στο δάνειο κατά το κλείσιμο.
Προτιμώμενοι φόροι ιδιοκτησίας: Γενικά απαιτείται να προκαταβάλλετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας που έχουν οριστεί να συγκεντρωθούν μεταξύ της ημερομηνίας λήξης και της επόμενης ημερομηνίας λήξης του φόρου ακίνητης περιουσίας. Ανάλογα με το πότε το κλείσιμο πέφτει, την αξία του σπιτιού και τον τοπικό φορολογικό συντελεστή, αυτό μπορεί να ανέλθει σε εκατοντάδες ή και χιλιάδες δολάρια.
Προπληρωμένη Ασφάλεια Κινδύνου: Απαιτείται συνήθως η προπληρωμή των ασφαλίστρων του πρώτου έτους για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ανάλογα με την αξία και την τοποθεσία του σπιτιού σας, αυτό μπορεί να κυμαίνεται από μερικές εκατοντάδες έως μερικές χιλιάδες δολάρια. Είναι συνηθισμένο να πληρώνετε αυτό το στοιχείο έξω από το κλείσιμο, πριν την ημέρα κλεισίματος.
Έρευνα ακινήτων: Μπορεί να σας ζητηθεί να αναθέσετε μια έρευνα ακινήτων. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η έρευνα θα είναι αυτή που είναι γνωστή ως έρευνα στεγαστικών δανείων, η οποία είναι μια σχετικά επίπονη άσκηση που χτυπά την ιστορία περιγραφής περιουσιακών στοιχείων για την απόδειξη ανακριβειών και δυσμενών αξιώσεων. Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται μια έρευνα τοποθεσίας. Αυτή είναι μια επιτόπια έρευνα που εντοπίζει την ακριβή θέση των κτιρίων, των χρηματιστηρίων, των μνημείων έρευνας και άλλων σημαντικών χαρακτηριστικών. Όταν η συναλλαγή περιλαμβάνει μια νέα κατοικία κατασκευής ή πρόσφατη υποδιαίρεση, απαιτείται μια περιεκτικότερη έρευνα ορίων. Οι οριακές έρευνες είναι επιτόπιες εξετάσεις που χαρτογραφούν με ακρίβεια τα περιγράμματα και τις παραμέτρους της περιουσίας, ενώ αναγνωρίζουν πιθανά σημάδια δυσμενούς χρήσης ή παρενόχλησης. Οι έρευνες για υποθήκες κοστίζουν συνήθως λιγότερο από $ 500. Οι οριακές έρευνες μπορεί να κοστίζουν αρκετές χιλιάδες δολάρια - αλλά, πάλι, συνήθως δεν είναι απαραίτητες.
Αξιολόγηση ακινήτων: Πριν συμφωνήσουν να δημιουργήσουν ένα δάνειο, οι δανειστές απαιτούν εκτιμήσεις περιουσίας για να επαληθεύσουν ότι το σπίτι αξίζει τη ζητούμενη τιμή του πωλητή και να μειώσει τον κίνδυνο απώλειας σε περίπτωση αποκλεισμού. Όσον αφορά τα δάνεια USDA, το USDA αναθέτει την εκτίμηση για δικό του λογαριασμό. Οι εκτιμήσεις συνήθως κοστίζουν λιγότερο από $ 500.
Αρχική επιθεώρηση: Αν και τεχνικά προαιρετικό, οι επιθεωρήσεις στο σπίτι συνιστώνται έντονα, ειδικά για τους αγοραστές παλαιότερων κατοικιών. Οι επιθεωρητές εξετάζουν ενδελεχώς όλες τις κατοικίες του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της κύριας κατοικίας και των κτηρίων, για τον εντοπισμό δυνητικών κινδύνων για την ασφάλεια και αντικειμένων που απαιτούν άμεση επισκευή. Οι επιθεωρήσεις συνήθως κοστίζουν λιγότερο από $ 500, αν και μπορούν να είναι ακριβότερες για μεγαλύτερα σπίτια και ακίνητα με πολλαπλές υπόστεγα.
Αναζήτηση τίτλου: Μια αναζήτηση τίτλου εξετάζει την αλυσίδα ιδιοκτησίας της ιδιοκτησίας (ιδιοκτησία) από την αρχική κατανομή ή υποδιαίρεση μέχρι την παρούσα στιγμή. Αυτό εξασφαλίζει ότι ο πωλητής είναι στα δικαιώματά του να αναγράφει το ακίνητο προς πώληση και να μειώνει τον κίνδυνο μιας απαίτησης έναντι του ακινήτου στο μέλλον. Οι αναζητήσεις τίτλου συνήθως κοστίζουν λιγότερο από $ 400.
Τίτλος Ασφάλισης: Η ασφάλιση τίτλου, η οποία μπορεί να καλύπτει το κόστος μιας αναζήτησης τίτλου, παρέχει οικονομική προστασία σε θέματα που δεν καλύπτονται από την αναζήτηση του τίτλου, όπως παλαιές εμπράγματες και ξεχασμένες συμβάσεις. Παρέχει επίσης συνεχή προστασία έναντι αξιώσεων επί του ακινήτου. Το κόστος της ασφάλισης τίτλου μπορεί να ποικίλει δραματικά, αλλά είναι έξυπνο να προϋπολογίζετε τουλάχιστον $ 1.000 (μία φορά, πληρώνεται στο κλείσιμο) για τη δαπάνη.
Εγγραφή και μεταφορά: Η πώληση δεν είναι επίσημη μέχρι να καταγραφεί από τις αρμόδιες αρχές - συνήθως το τμήμα στέγασης πόλης ή νομού. Αυτό συνήθως περιλαμβάνει δύο ξεχωριστά τέλη: τέλη εγγραφής και σφραγίδες μεταφοράς. Μαζί, τα στοιχεία αυτά κοστίζουν συνήθως μερικές εκατοντάδες δολάρια, αν και το ακριβές ποσό μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία και την αξία της ιδιοκτησίας.
Προσδιορισμοί πλημμυρών και περιβαλλοντικές εκτιμήσεις: Ακόμη και αν δεν ζείτε σε μια περιοχή με προφανή κίνδυνο πλημμύρας, όπως η τράπεζα ενός ποταμού, θα χρειαστεί να αναθέσετε έναν προσδιορισμό πλημμυρών χαμηλού κόστους για να βρείτε το σπίτι σας στους σημερινούς χάρτες ζώνης πλημμύρας και να καθορίσετε αν η ασφάλιση πλημμυρών είναι απαραίτητο. Αυτό συνήθως κοστίζει λιγότερο από $ 100, αλλά η συνεχής παρακολούθηση των πλημμυρών (και, εάν είναι απαραίτητο, η ασφάλιση πλημμυρών) μπορεί να αυξήσει το μακροπρόθεσμο κόστος. Άλλα είδη περιβαλλοντικών εκτιμήσεων απαιτούνται σε ορισμένες περιοχές - για παράδειγμα, εκτιμήσεις κινδύνου πυρκαγιάς σε μέρη των δυτικών Ηνωμένων Πολιτειών.
Προμήθεια προέλευσης: Ορισμένοι δανειστές χρεώνουν τέλη προέλευσης για να απλουστεύσουν τη μείωση των μικρών χρεώσεων και των εξόδων που συχνά συνοδεύουν το κλείσιμο: αμοιβές δικηγόρων, αμοιβές εγγράφων, χρεώσεις ταχυμεταφορών, χρεώσεις μεσεγγύησης και πολλά άλλα. Τα τέλη προέλευσης μερικές φορές υπερβαίνουν το 1% της τιμής αγοράς, αλλά υπάρχουν νομικά και συνήθη όρια για το μέγεθος και τη σύνθεσή τους. Σε περίπτωση αμφιβολίας, ζητήστε από τον δανειστή σας να εξηγήσει λεπτομερώς τι περιλαμβάνεται στη χρέωση προέλευσής σας. Μην φοβάστε να τους καλέσετε σε αμφίβολα στοιχεία γραμμής.

Αποφυγή των εξόδων κλεισίματος τσέπης
Πολλοί δανειοδότες USDA μπορούν να μειώσουν ή να εξαλείψουν εντελώς το κόστος κλεισίματος τσέπης. Ορισμένες μέθοδοι μείωσης κόστους ή εξάλειψης είναι μοναδικές για το πρόγραμμα δανείων του USDA, ενώ άλλες είναι διαθέσιμες σε ευρύτερα περιθώρια του πληθυσμού που αγοράζει σπίτι:

Τυλίξτε τους στο δάνειο: Εάν το σπίτι σας εκτιμά περισσότερο από την τιμή πώλησής του, το πρόγραμμα δάνειο USDA σας επιτρέπει να χρηματοδοτήσετε τα έξοδα κλεισίματος - με άλλα λόγια, να τα μετατρέψετε σε κεφάλαιο δανείου σας. Μπορείτε να χρηματοδοτήσετε μόνο τη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του σπιτιού σας και της εκτιμώμενης αξίας του. Για παράδειγμα, αν βάλετε μια προσφορά για $ 150.000 και το σπίτι εκτιμάται για $ 155.000, μπορείτε να χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος μέχρι $ 5.000. Οποιαδήποτε υπέρβαση πρέπει να πληρωθεί από την τσέπη.
Ζητήστε από τον πωλητή να πληρώσει: Ο πωλητής μπορεί να πληρώσει έως και 6% της τιμής πώλησης του σπιτιού προς το κόστος κλεισίματος - έως και $ 12,000 για ένα σπίτι $ 200.000, για παράδειγμα. Αυτό συνήθως είναι αρκετό για να καλύψει το κόστος κλεισίματος. Αυτή η τακτική είναι ιδιαίτερα κοινή στις αγορές των αγοραστών, όπου οι απελπισμένοι πωλητές είναι διατεθειμένοι να χωρίσουν με χιλιάδες δολάρια για να εξασφαλίσουν την πώληση. Στις πιο καυτές αγορές, οι πωλητές είναι συνήθως λιγότερο πρόθυμοι να παίξουν μαζί.
Πάρτε ένα δώρο από φίλους ή οικογένεια: Δεν επιτρέπεται να δανειστείτε χρήματα για να καλύψετε τα έξοδα κλεισίματος. Ωστόσο, μπορείτε να δεχτείτε ένα δώρο που δεν χρειάζεται να επιστραφεί. Τέτοια δώρα προέρχονται συνήθως από φίλους ή μέλη της οικογένειας και δεν μπορούν να συγκεντρώσουν ενδιαφέρον.
Πάρτε μια πίστωση δανείου: Ο δανειστής πιστώνει μερικές φορές ένα μέρος της τιμής αγοράς πίσω στον αγοραστή μέσω σημείων έκπτωσης, που είναι μικρές φέτες του κεφαλαίου του δανείου (συνήθως 1%, αν και τα σημεία έκπτωσης μπορούν να χωριστούν σε μισά και τετράμηνα). Ανάλογα με τον τρόπο με τον οποίο χρησιμοποιούνται, τα σημεία έκπτωσης μπορούν να αντισταθμίσουν μέρος ή το σύνολο του κόστους κλεισίματος του δανείου. Ωστόσο, υπάρχει ένα συμβιβασμό: Κάθε σημείο έκπτωσης αυξάνει το επιτόκιο του δανείου κατά 0,25%, δημιουργώντας υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές και αυξάνοντας το μακροπρόθεσμο κόστος του δανείου. Αυτή είναι μια καλή επιλογή αν δεν έχετε τα μετρητά επί του παρόντος, αλλά αναμένετε ότι το εισόδημά σας θα αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου ή θα αναχρηματοδοτήσει το δάνειό σας σχετικά γρήγορα.

Βασικές διαφορές μεταξύ USDA και συμβατικών ενυπόθηκων δανείων

1. Σχετικά χαλαρές πιστωτικές απαιτήσεις

Τα δάνεια USDA έχουν χαλαρότερες απαιτήσεις αναδοχής από τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια. Ενώ οι δανειολήπτες με εξαιρετική πίστωση (βαθμολογίες FICO βόρεια περίπου 720) έχουν αναμφισβήτητα τις καλύτερες τιμές και όρους για αυτά τα δάνεια, οι υποψήφιοι με βαθμολογίες FICO μόλις 580 έχουν μεγάλη πιθανότητα έγκρισης. Και η επισφαλής πίστωση δεν αποτελεί αυτόματο αποκλεισμό, καθώς οι υποψήφιοι μπορούν να στραφούν σε μεθόδους επαλήθευσης μη πιστώσεων, όπως οι ιστορικές πληρωμές ενοικίου και χρησιμότητας. Αυτή η προσφυγή συνήθως δεν είναι διαθέσιμη για τους συμβατικούς υποψηφίους δανείου.

2. Διατίθεται μόνο σε αγροτικές και ημι-αγροτικές περιοχές

USDA δάνεια προορίζονται για τους κατοίκους των αγροτικών και ημι-αγροτικών περιοχών, μακριά από τα μεγάλα κέντρα των πόλεων. Με άλλα λόγια, ενώ η συντριπτική πλειοψηφία των εκτάσεων των Ηνωμένων Πολιτειών καλύπτεται από το πρόγραμμα δανείων του USDA, μόνο ένα κλάσμα των κατοίκων της χώρας είναι επιλέξιμες. Τα συμβατικά δάνεια δεν περιορίζονται από τη γεωγραφία.

3. Απαιτείται χαμηλή ή μη προκαταβολή

Οι περισσότεροι δανειολήπτες που είναι επιλέξιμοι από το USDA μπορούν να ξεφύγουν χωρίς να βάλουν χρήματα κάτω - με άλλα λόγια, με τη χρηματοδότηση του 100% της τιμής αγοράς. Οι δανειολήπτες με υψηλότερη περιουσία ενδέχεται να κληθούν να βγάλουν κάποια χρήματα, αλλά πουθενά κοντά στο ιστορικό δείκτη αναφοράς 20% για συμβατικές υποθήκες. Περιττό να πούμε ότι πρόκειται για τεράστια συμφωνία για δανειολήπτες χαμηλού ενεργητικού που απλά δεν μπορούν να αντέξουν τις προκαταβολές των συμβατικών δανείων.

4. Δυνητικά Ασφαλής Υποθήκη Ασφάλισης

Αγορά USDA και δάνεια αναχρηματοδότησης απαιτούν ασφάλιση υποθηκών. Ανεξάρτητα από την προκαταβολή ή την αρχική αξία, η προπληρωμένη πριμοδότηση (που μπορεί να μεταφερθεί στο δάνειο) ορίζεται στο 1% της τιμής πώλησης ή της αρχικής αξίας. Η τρέχουσα ετήσια πριμοδότηση ορίζεται στο 0,35% του υπόλοιπου κεφαλαίου. Τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια δεν απαιτούν ασφάλιση υποθηκών εκτός εάν ο αγοραστής βάλει κάτω από 20%.

5. Τα επιτόκια είναι συνήθως χαμηλότερα

Τα επιτόκια των δανείων USDA είναι σχεδόν πάντα χαμηλότερα από τα συμβατικά δάνεια ». Ανάλογα με την πίστωση του δανειολήπτη και άλλους παράγοντες, η διαφορά αυτή μπορεί να είναι τόσο μεγάλη όσο μια εκατοστιαία μονάδα, και μερικές φορές ακόμη περισσότερο.

6. Τα έξοδα κλεισίματος μπορούν να μεταφερθούν στο δάνειο

Οι δανειολήπτες που είναι επιλέξιμοι από το USDA μπορούν να μεταφέρουν το κόστος κλεισίματος στα δάνεια τους, μειώνοντας δραματικά ή εξαλείφοντας εντελώς τις δαπάνες τους από την τσέπη. Όπως και το χαρακτηριστικό "καθυστέρηση πληρωμής", αυτή είναι μια τεράστια συμφωνία για δανειολήπτες χαμηλού ενεργητικού που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά να πληρώσουν χιλιάδες στο κλείσιμο. Είναι δυνατό να κυμαίσετε το κόστος κλεισίματος σε ένα συμβατικό δάνειο λαμβάνοντας τα σημεία έκπτωσης. Ωστόσο, αυτό αυξάνει το επιτόκιο του δανείου και αυξάνει τα μακροπρόθεσμα κόστη.

7. Τα δάνεια μπορούν να αναληφθούν από τους ειδικούς αγοραστές

Τα USDA άμεσα και εγγυημένα δάνεια είναι αποδεκτά. Όταν πωλείται σπίτι με χρηματοδότηση USDA, το δάνειο μπορεί να μεταφερθεί από τον πωλητή στον αγοραστή με ελάχιστες αλλαγές στα ποσοστά και τους όρους του. Φυσικά, οι αγοραστές πρέπει να περάσουν από πιστωτικούς και εισοδηματικούς ελέγχους και το Γραφείο Αγροτικής Ανάπτυξης του USDA πρέπει να εγκρίνει κάθε παραδοχή. Οι αγοραστές ίσως χρειαστεί να αναζητήσουν επιπλέον χρηματοδότηση. Ακόμα, η απλή πιθανότητα ανάληψης είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα έναντι των συμβατικών δανείων, τα οποία συνήθως δεν είναι αποδεκτά.

8. Δεν επιτρέπεται η αναχρηματοδότηση εκταμίευσης

Τα προγράμματα εγγύησης και απευθείας δανειοδότησης του USDA δεν επιτρέπουν την αναχρηματοδότηση εκταμίευσης. Αν θέλετε να δανειστείτε έναντι της αξίας του σπιτιού σας που υποστηρίζεται από USDA, θα πρέπει να περιμένετε έως ότου έχετε δημιουργήσει επαρκή κεφάλαια και να πάρετε μια πιστωτική πίστωση στο σπίτι. Αντίθετα, τα συμβατικά δάνεια αναχρηματοδότησης σας επιτρέπουν να δανειστείτε (εξαγάγετε μετρητά) έναντι της αξίας της κατοικίας σας με δάνειο αναχρηματοδότησης, υπό τον όρο ότι το δάνειο δεν υπερβαίνει τα όρια του δανείου ή του κυβερνητικού δανείου προς αξία (συνήθως μεταξύ 80% και 100% την τρέχουσα αξία του σπιτιού ή την αρχική τιμή αγοράς, ανάλογα με το πρόγραμμα δανειστή και δανείου).

9. Ενιαία Οικογένεια, Κατοικία που Κατοικεί Μόνο

Το πρόγραμμα δανείου USDA έχει σχεδιαστεί για ιδιοκτήτες-κάτοικους μονοκατοικιών. Ενώ οι πολυκατοικίες είναι σπανιότερες σε αγροτικές περιοχές από τα αστικά κέντρα, αυτό εξακολουθεί να αποτελεί δυνητικό μειονέκτημα για τους ανθρώπους που επιθυμούν να αγοράσουν δίδυμα ή condos σε μικρές πόλεις. Συμβατικά στεγαστικά δάνεια μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αγορά μιας πολύ ευρύτερης ποικιλίας κατοικιών και έχουν πολύ χαλαρότερους περιορισμούς στην κατοχή.

Τελικό Λόγο

Το στεγαστικό δάνειο USDA είναι ένα εξειδικευμένο προϊόν. Οι περισσότερες οικογένειες δεν πληρούν τις προϋποθέσεις. Τα καλά νέα για τους κατοίκους των πόλεων και των προαστίων: Υπάρχει πληθώρα άλλων επιλογών για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά το 20%. Η επιλογή της επιλογής που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας μπορεί να μην είναι τόσο συναρπαστική όσο επιλέγοντας το σπίτι των ονείρων σας, αλλά θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει χιλιάδες (ή δεκάδες χιλιάδες) σε μακροπρόθεσμη βάση.

Αν εσύ κάνω πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα στεγαστικό δάνειο USDA, μετράτε τις ευλογίες σας. Η συμπερίληψή σας σε μια από τις πιο ευτυχισμένες υποομάδες Αμερικανών αγοραστών κατοικιών οφείλεται εξ ολοκλήρου στο σημείο όπου έχετε επιλέξει να κάνετε τη ζωή σας, όχι τους κινδύνους που αντιμετωπίζετε στις στρατιωτικές ή προσωπικές θυσίες που έχετε κάνει ως μέρος του σώματος των εφεδρικών δυνάμεων της χώρας. Κάποια πόλη σφίγγει χωρίς αμφιβολία ότι η ζωή στη χώρα είναι μια θυσία από μόνη της, αλλά αν η αγάπη σας για τους ανοιχτούς χώρους και τα φιλικά χαμόγελα ξεπερνάει την επιθυμία σας να είστε στο επίκεντρο όλων, ποιος νοιάζεται για αυτό που σκέφτονται?

Είστε κατάλληλος για ένα στεγαστικό δάνειο USDA?