Πότε πρέπει να αναχρηματοδοτήσω το Στεγαστικό Δάνειο μου;

Πώς λοιπόν αποφασίζετε αν η αναχρηματοδότηση είναι σωστή για εσάς; Πρώτον, πρέπει να καταλάβετε πώς λειτουργεί η αναχρηματοδότηση. Στη συνέχεια, εξετάστε την οικονομική σας κατάσταση και τι θέλετε να πετύχετε με μια αναχρηματοδότηση. Τέλος, ρίξτε μια ματιά στα δάνεια που δικαιούστε στο πλαίσιο των μακροπρόθεσμων οικονομικών στόχων σας.

Οι παρακάτω παράγοντες αναλύουν λεπτομερώς αυτή τη διαδικασία και θα σας βοηθήσουν να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση σχετικά με το αν θα αναχρηματοδοτήσετε ή όχι την τρέχουσα υποθήκη σας.

Αναχρηματοδότηση υποθηκών 101

Πώς λειτουργεί η αναχρηματοδότηση

Όταν αναχρηματοδοτείτε μια υποθήκη στο σπίτι σας, πληρώνετε την αρχική υποθήκη και την αντικαθιστάτε με μια νέα. Οι όροι και το επιτόκιο για το νέο δάνειο ενδέχεται να διαφέρουν, αλλά το ακίνητο που εξασφαλίζει το δάνειο παραμένει το ίδιο.

Επειδή έχετε ήδη την ιδιοκτησία, είναι συχνά πιο εύκολο να αναχρηματοδοτήσετε από ό, τι ήταν για να αποκτήσετε το αρχικό δάνειο. Επιπλέον, αν έχετε την ιδιοκτησία σας για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να έχετε σημαντικά κεφάλαια, τα οποία μπορούν επίσης να διευκολύνουν την αναχρηματοδότηση.

Κόστος αναχρηματοδότησης

Όταν πρόκειται για κόστος, υπάρχουν δύο σημαντικά πράγματα που πρέπει να κατανοήσουμε. Το πρώτο είναι ότι η αναχρηματοδότηση έρχεται με σχεδόν το ίδιο κόστος με την αρχική υποθήκη. Θα χρειαστεί να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος, την ασφάλιση τίτλου και τις αμοιβές δικηγόρου και ίσως χρειαστεί επίσης να πληρώσετε για εκτίμηση, φόρους και τέλη μεταφοράς.

Σίγουρα δεν είναι δωρεάν. Αν και πολλές τράπεζες διαφημίζουν υποθήκες "χωρίς κόστος", δεν υπάρχει πραγματικά τέτοιο πράγμα. Εντούτοις, μπορείτε να πάρετε μια ενυπόθηκη υποθήκη υποκεφάλου, όπου τα έξοδα κλεισίματος είτε προστίθενται στο υπόλοιπο του δανείου (που σημαίνει ότι θα πληρώσετε τόκο για τα έξοδα κλεισίματος) είτε απλά θα πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο για να τα καλύψετε.

Επομένως, όταν εξετάζετε μια αναχρηματοδότηση, είναι σημαντικό να καθορίσετε εάν η εξοικονόμηση που θα έχετε από ένα χαμηλότερο επιτόκιο θα αντισταθμίσει το κόστος που θα υποστείτε.

Το δεύτερο πράγμα που πρέπει να καταλάβετε είναι ότι το κόστος κλεισίματος ποικίλλει ανάλογα με το επιτόκιο σας. Με άλλα λόγια, αν θέλετε το χαμηλότερο διαθέσιμο επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος θα είναι σχετικά υψηλό. Εναλλακτικά, εάν αποδεχτείτε ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος σας πιθανόν να μειωθεί.

Για παράδειγμα, μια αναχρηματοδότηση στο 6% μπορεί να σας κοστίσει $ 2.000 για να κλείσετε, ενώ ένα χαμηλότερο ποσοστό στο 5,75% μπορεί να σας κοστίσει $ 3,000. Αλλά αν δεχτείτε ένα ποσοστό 6,5%, ίσως να μην έχετε καθόλου κόστος από το τσέπη. Στην πραγματικότητα, το δάνειο 6,5% μπορεί να έχει διαφημιστεί ως δάνειο "χωρίς κόστος". Ωστόσο, μπορείτε να διαπιστώσετε ότι πράγματι πληρώνετε τα έξοδα κλεισίματος με τη μορφή υψηλότερου επιτοκίου.

Πώς η αναχρηματοδότηση μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα

Ίσως γνωρίζετε ήδη ότι μια αναχρηματοδότηση μπορεί να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας. Ωστόσο, ένα χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί επίσης να σας επιτρέψει να δημιουργήσετε ταχύτερα μετοχικό κεφάλαιο και να εξοφλήσετε το υπόλοιπο του δανείου σας. Όταν πληρώνετε την υποθήκη σας κάθε μήνα, εξετάστε προσεκτικά τη δήλωσή σας. Επειδή η υποθήκη σας αποσβένεται για μεγάλο χρονικό διάστημα, συνήθως 30 χρόνια, οι πληρωμές τόκων αποτελούν ένα σημαντικό κομμάτι της μηνιαίας πληρωμής, ιδιαίτερα κατά τα πρώτα δέκα χρόνια του δανείου σας.

Όταν αναχρηματοδοτείτε την υποθήκη σας με χαμηλότερο επιτόκιο, το ποσό που καταβάλλετε στους τόκους θα μειωθεί. Επιπλέον, εάν ο όρος της νέας υποθήκης σας ταιριάζει με πόσες χρόνια παρέμεινε στην αρχική σας υποθήκη, το ποσό που πληρώνετε προς τον κύριο θα αυξηθεί. Εάν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά και δεν έχετε άλλα υψηλά χρεόγραφα, μια καλή στρατηγική είναι να κατευθύνετε το ποσό των χρημάτων που εξοικονομούμε από την αναχρηματοδότηση για επιπλέον πληρωμές κεφαλαίου. Με αυτόν τον τρόπο, το μηνιαίο ποσό υποθηκών σας δεν αλλάζει, αλλά μπορείτε να πληρώσετε μακριά το σπίτι σας πολύ πιο γρήγορα.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, η αναχρηματοδότηση που περιλαμβάνει την κατάργηση της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI) θα σας βοηθήσει επίσης να εξοικονομήσετε χρήματα. Εάν το σπίτι σας έχει πάνω από 20% ίδια κεφάλαια, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε PMI, εκτός αν έχετε ένα στεγαστικό δάνειο FHA ή θεωρείτε έναν υψηλού κινδύνου δανειολήπτη. Αν πληρώνετε PMI και ο σημερινός δανειστής δεν θα το αφαιρέσει ακόμα κι αν το σπίτι σας έχει τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια, ίσως θελήσετε να εξετάσετε μια αναχρηματοδότηση μόνο για το λόγο αυτό.

Παράγοντες που πρέπει να εξεταστούν πριν από την αναχρηματοδότηση

Σκεφτείτε τα παρακάτω για να πάρετε μια αίσθηση του πόσο πιθανό είναι μια αναχρηματοδότηση για να σας βοηθήσει, αν είστε επιλέξιμοι για ένα, και πώς να το κάνετε για τη διάρθρωσή του:

1. Τρέχον επιτόκιο
Με απλά λόγια, εάν μπορείτε να πάρετε σε μια υποθήκη χαμηλότερου επιτοκίου, μια αναχρηματοδότηση αξίζει να εξετάσουμε. Τούτου λεχθέντος, εξετάστε πόσο καιρό θα σας πάρει για να ανακτήσετε το κόστος κλεισίματος.

Για παράδειγμα, εάν πληρώσατε 2.000 δολάρια για να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας σε χαμηλότερο επιτόκιο και η πληρωμή σας μειώθηκε κατά 150 δολάρια το μήνα, θα σας πάρει ίσως λίγο περισσότερο από ένα χρόνο για να σπάσει κανείς. Σε γενικές γραμμές, τουλάχιστον ένα μισό σημείο σε μια πλήρη μείωση του επιτοκίου θα σας εξοικονομήσει αρκετά χρήματα για να ακυρώσετε το κόστος κλεισίματος μέσα σε λίγα χρόνια.

2. Jumbo δάνειο
Εάν η αρχική σας υποθήκη ήταν ένα "jumbo δάνειο", αλλά από τότε έχετε πληρώσει το υπόλοιπο σε λιγότερο από $ 417.000, ίσως μπορείτε να πάρετε μια "τακτική" αναχρηματοδότηση. Με άλλα λόγια, υπάρχει μια καλή πιθανότητα να δικαιούστε ένα χαμηλότερο επιτόκιο, ακόμη και αν τα επιτόκια γενικά δεν έχουν μειωθεί σημαντικά.

3. Κόστος κλεισίματος
Δεδομένου ότι κάθε υποθήκη, συμπεριλαμβανομένης μιας αναχρηματοδότησης, έχει αμοιβές που συνδέονται με αυτό, πρέπει να καταλάβετε πώς θα τους πληρώνετε και αν ακόμη και έχει νόημα για την κατάστασή σας.

Για παράδειγμα, σε υποθήκη "χωρίς κόστος", είτε εστιάζετε τα τέλη στο υπόλοιπο του δανείου είτε δέχεστε ένα υψηλότερο επιτόκιο για την κάλυψη αυτών των τελών. Εάν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά, θα εξοικονομήσετε χρήματα μακροπρόθεσμα με την καταβολή των τελών εκτός τσέπης. Ωστόσο, εάν δεν μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά και προγραμματίσετε να παραμείνετε στο σπίτι σας για λίγο, προσθέτοντας τα τέλη στο υπόλοιπο του δανείου σας είναι πιθανό να λειτουργούν καλύτερα από την αποδοχή υψηλότερου επιτοκίου. Αν όμως αναμένετε να κινηθείτε τα επόμενα χρόνια, η αποδοχή του υψηλότερου επιτοκίου θα είναι πιο συμφέρουσα.

Εξετάστε το σύνολο της οικονομικής σας εικόνας όταν αποφασίζετε αν θα χρηματοδοτήσετε ή όχι τα έξοδα κλεισίματος. Για παράδειγμα, αν έχετε υψηλό χρέος πιστωτικών καρτών ενδιαφέροντος, αλλά διαθέτετε μετρητά για να πληρώσετε το κόστος κλεισίματος, θα ήταν λογικό να εξοφλήσετε το χρέος υψηλού ενδιαφέροντος και να χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος. Στη συνέχεια, μπορείτε να κατευθύνετε τις πληρωμές που θα έχουν πάει στην πιστωτική σας κάρτα στο δάνειό σας. Με αυτόν τον τρόπο, θα μπορούσατε να εξοφλήσετε τα έξοδα κλεισίματος γρηγορότερα από ό, τι θα μπορούσατε να εξοφλήσετε το ίδιο ποσό χρέους πιστωτικών καρτών.

4. Ποινή προπληρωμής υποθηκών
Μερικοί μεσίτες υποθηκών και τράπεζες προσφέρουν δάνεια που έχουν ποινή προπληρωμής υποθηκών. Ενώ ένα δάνειο με ποινή προπληρωμής συνήθως έχει χαμηλότερα τέλη ή ένα καλύτερο επιτόκιο, αν πληρώσετε το δάνειο μακριά νωρίς, θα χρεώσετε μια χρέωση που μπορεί να είναι απότομη. Η ποινή ισχύει για ορισμένο χρονικό διάστημα και μπορεί μερικές φορές να μειωθεί με το χρόνο. Αλλά αν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας πριν λήξει η ποινή προπληρωμής, θα πρέπει να πληρώσετε την ποινή, η οποία μπορεί τελικά να κάνει την αναχρηματοδότηση ακριβότερη από ότι αξίζει.

5. Μήκος χρόνου που μένετε στο σπίτι
Αυτό είναι σημαντικό στο πλαίσιο του κλεισίματος του κόστους και ειδικά αν εξετάσετε ένα νέο δάνειο με ποινή προπληρωμής. Όταν πρόκειται να κλείσετε το κόστος, θέλετε να βεβαιωθείτε ότι αποκαθιστάτε το κόστος πριν μετακινηθείτε.

Για παράδειγμα, αν πληρώσατε 2.000 δολάρια για το κλείσιμο του κόστους και τώρα πληρώνετε 100 δολάρια λιγότερο τόκους κάθε μήνα, θα χρειαστούν 20 μήνες πριν να σπάσετε ακόμη και να αρχίσετε να βλέπετε πραγματικές αποταμιεύσεις. Αν χρηματοδοτήσατε αυτά τα έξοδα κλεισίματος, προσθέτοντάς τα στο υπόλοιπο του δανείου, θα χρειαστούν ακόμη περισσότερο.

Εάν δεν σκοπεύετε να βρίσκεστε στο σπίτι σας για τουλάχιστον δύο χρόνια, ίσως δεν αξίζει να αναχρηματοδοτήσετε - εκτός αν ίσως αναχρηματοδοτήσετε από πολύ υψηλό ποσοστό σε πολύ χαμηλότερο ή αν πραγματοποιείτε συναλλαγές εκτός προθεσμίας, τα έξοδα κλεισίματος τσέπης για υψηλότερο επιτόκιο που είναι ακόμη χαμηλότερο από το αρχικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων.

Εάν διασκεδάζετε την ιδέα της επιβολής ποινής προπληρωμής στο νέο σας δάνειο για να έχετε χαμηλότερο επιτόκιο, θα πρέπει να δεσμευθείτε να παραμείνετε στο σπίτι σας μέσω της περιόδου ποινής προπληρωμής, η οποία μπορεί να είναι τουλάχιστον πέντε έτη.

6. Το πιστωτικό σας αποτέλεσμα
Εάν η πίστωσή σας έχει βελτιωθεί από τότε που πήρατε την αρχική σας υποθήκη, μπορεί τώρα να δικαιούστε χαμηλότερο επιτόκιο. Ελέγξτε την αναφορά πίστωσης πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία για να επιβεβαιώσετε αν συμβαίνει αυτό ή όχι. Συχνά, μερικά χρόνια έγκαιρης πληρωμής ενυπόθηκων δανείων θα βελτιώσουν την βαθμολογία σας έτσι ώστε να πληρούν τις προϋποθέσεις για χαμηλότερο επιτόκιο.

Επίσης, συγκρίνετε το χρέος και το εισόδημά σας τώρα με αυτό που ήταν όταν βγάλατε την αρχική υποθήκη, καθώς οι τράπεζες απαιτούν γενικά ότι ο λόγος χρέους προς εισόδημα θα μειωθεί κάτω από το 36%. Εάν από τότε έχετε συσσωρεύσει σημαντικό χρέος ή εάν το εισόδημά σας έχει μειωθεί, μπορεί να μην δικαιούστε χαμηλότερο επιτόκιο ή αναχρηματοδότηση καθόλου, παρά την αστρική πίστωση.

7. Ποσό ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι σας
Οι περισσότεροι δανειστές θέλουν να δουν κάποιο ποσό μετοχικού κεφαλαίου για να σας επιδοτήσουν για δάνειο. Σε γενικές γραμμές, όσο περισσότερη δικαιοσύνη στο σπίτι σας, τόσο ευκολότερη θα είναι η αναχρηματοδότηση. Το ελάχιστο 20% είναι ιδανικό, αλλά μπορείτε ακόμα να δικαιούστε αναχρηματοδότηση ακόμη και αν έχετε λιγότερα, όπως το 10%. Ωστόσο, οι όροι μπορεί να μην είναι τόσο ευνοϊκοί.

Για να αναχρηματοδοτήσετε με χαμηλά ή καθόλου κεφάλαια, ανατρέξτε στην ενότητα "Ειδικές καταστάσεις" παρακάτω.

8. Προσαρμοστέο επιτόκιο ή υποθήκη με μπαλόνι
Οι περισσότεροι άνθρωποι που έχουν υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο ή υποθήκη πληρωμής με μπαλόνια υπολογίζουν σε αναχρηματοδότηση σε κάποιο σημείο αν σκοπεύουν να μείνουν στο σπίτι τους. Δεδομένου ότι η αναχρηματοδότηση μπορεί να πάρει λίγο χρόνο, δώστε στον εαυτό σας αρκετό χρόνο για να υποβάλετε αίτηση και να εγκριθείτε πριν προσαρμοστεί το επιτόκιο σας ή η πληρωμή με μπαλόνι σας λήξει. Διπλός έλεγχος των εγγράφων δανείου σας για να βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε ακριβώς πότε αυτή η ημερομηνία είναι και να προγραμματίσετε μπροστά.

9. Περίοδος δανείου
Πολλοί άνθρωποι αναχρηματοδοτούν ξανά μια νέα 30ετή υποθήκη και ποτέ δεν πλησιάζουν στο στόχο να κατέχουν το σπίτι τους εντελώς. Δεδομένου ότι το ενδιαφέρον αποτελεί την μεγάλη πλειοψηφία των πληρωμών σας κατά τα πρώτα δέκα έως δεκαπέντε χρόνια, θα πληρώσετε πολύ περισσότερα σε τόκους εάν διατηρήσετε την επαναφορά του ρολογιού.

Ως εκ τούτου, είναι γενικά μια καλή ιδέα να ζητήσετε έναν όρο δανείου όσο ο αριθμός των ετών που παραμένουν στην αρχική σας υποθήκη, εφ 'όσον μπορείτε να το αντέξετε οικονομικά. Αυτό σας επιτρέπει να εξοφλήσετε την υποθήκη σας σύμφωνα με το αρχικό πρόγραμμα, μειώνοντας ακόμα το επιτόκιο σας. Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε ακόμη και σε βραχύτερο χρονικό διάστημα, το οποίο μπορεί να αυξήσει την πληρωμή σας, αλλά θα μπορούσε να σας δώσει ακόμη καλύτερη τιμή και να σας καθοδηγήσει για να σας πληρώσει το δάνειο νωρίτερα.

Θυμηθείτε, μην επικεντρωθείτε στη μηνιαία πληρωμή, αποκλείοντας τον όρο του δανείου, το επιτόκιο και το κόστος κλεισίματος. Για παράδειγμα, κάποιοι ασυνείδητοι μεσίτες υποθηκών μπορεί να σας δείξουν ένα δάνειο με χαμηλότερη πληρωμή που έχει στην πραγματικότητα 30ετή θητεία, υψηλά έξοδα και ένα ποσοστό που δεν είναι πολύ χαμηλότερο από το επιτόκιο της τρέχουσας υποθήκης σας.

10. Οι άνθρωποι που αναφέρονται στην αναχρηματοδοτούμενη υποθήκη
Γενικά, εάν προσπαθείτε να προσθέσετε ή να αφαιρέσετε κάποιον από μια υποθήκη, όπως μετά από γάμο ή διαζύγιο, ο δανειστής θα σας ζητήσει να αναχρηματοδοτήσετε. Αυτό γίνεται για να προσδιοριστεί εάν το άλλο πρόσωπο θα πληροί τις προϋποθέσεις ή αν θα δικαιούστε μόνο.

Εντούτοις, μπορεί να είστε σε θέση να εργαστείτε κάτι έξω με τον δανειστή υποθηκών προκειμένου να επιτευχθεί ο στόχος σας χωρίς να περάσει από μια πλήρη αναχρηματοδότηση. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα εάν το πρόσωπο που θα έχει υποσχεθεί και τα δύο ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μπορεί να αποζημιώσει μόνοι του για την υποθήκη.

11. Δεύτερο Δάνειο Στεγαστικού Δανείου ή Εσωτερικού Δανείου
Αν έχετε μια δεύτερη υποθήκη, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή ένα πιστωτικό ίδρυμα εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC), μπορεί να είστε σε θέση να εξοικονομήσετε πολλά χρήματα αναχρηματοδοτώντας αυτό στην κύρια υποθήκη σας.

Για να διαπιστώσετε αν μπορείτε, προσθέστε όλα τα στεγαστικά δάνεια μαζί. Αν η τρέχουσα αξία του σπιτιού σας υπερβαίνει την αξία των δανείων, ίσως μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε τα δάνειά σας σε ένα. Με αυτόν τον τρόπο, θα πληρώσετε ένα χαμηλό επιτόκιο σε ολόκληρο το ποσό αντί για ένα χαμηλό επιτόκιο για την κύρια υποθήκη σας και μια υψηλότερη για το δεύτερο.

Ειδικές καταστάσεις όσον αφορά την εγχώρια δικαιοσύνη

Είτε αφθονία είτε έλλειψη ισότητας μπορεί να προκαλέσει προβλήματα όταν πρόκειται για αναχρηματοδότηση. Τα παρακάτω παρέχουν συμβουλές για τον καλύτερο χειρισμό και των δύο καταστάσεων:

Χαμηλές ή μη μετοχικές επιλογές χρηματοδότησης

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, αν έχετε χαμηλά ή καθόλου κεφάλαια, η αναχρηματοδότηση μπορεί να είναι δύσκολη ή εντελώς αδύνατη. Ωστόσο, για ορισμένους τύπους δανείων και συγκεκριμένες καταστάσεις υπάρχουν ειδικές επιλογές αναχρηματοδότησης.

Για παράδειγμα, εάν έχετε τουλάχιστον 5% μετοχικό κεφάλαιο στο σπίτι σας, μπορείτε να δικαιούστε αναχρηματοδότηση από το FHA. Ή για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν έχουν χάσει καμία πληρωμή, το Πρόγραμμα Προσιτής Αναχρηματοδότησης στο Σπίτι ή το HARP μπορεί να σας βοηθήσει να αναχρηματοδοτήσετε σε χαμηλότερο επιτόκιο, ακόμη και αν είστε ανάποδα στην υποθήκη σας. Αυτό το πρόγραμμα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων με υποθήκες Fannie Mae ή Freddie Mac να αναχρηματοδοτήσουν μέχρι και το 125% της τρέχουσας αξίας του σπιτιού τους.

Εναλλακτικά, εάν αντιμετωπίζετε άμεσο κίνδυνο απώλειας του σπιτιού σας, το Πρόγραμμα Προσαρμογής Προσαρμογής στο Σπίτι ή το HAMP μπορεί να τροποποιήσει τη σύμβαση δανείου σας μέσω αναχρηματοδότησης, παρατεταμένης διάρκειας δανείου και, εάν είναι απαραίτητο, μειώσεως κεφαλαίου για να μειώσει τις πληρωμές σας Το 31% του ακαθάριστου εισοδήματός σας. Βοήθεια είναι επίσης διαθέσιμη εάν αγωνίζεστε να πραγματοποιήσετε πληρωμές σε δεύτερη υποθήκη, εάν είστε άνεργος ή εάν αντιμετωπίζετε ήδη αποκλεισμό. Τα περισσότερα από αυτά τα δάνεια παρέχονται από το κυβερνητικό πρόγραμμα Making Home Affordable, αλλά διοικούνται μέσω τακτικών δανειστών.

Μια επιλογή που ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν χρησιμοποιήσει στο παρελθόν είναι ένα δάνειο "piggyback", όπου ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης έχει αφαιρεθεί για το 10% του υπολοίπου και μια κύρια υποθήκη για τα υπόλοιπα. Μια τέτοια ρύθμιση μπορεί να σημαίνει ευνοϊκότερους όρους. Ωστόσο, με την έλευση αυστηρότερων απαιτήσεων δανεισμού, μπορεί να είναι δύσκολο να βρεθεί μια τράπεζα ή πιστωτική ένωση που είναι πρόθυμη να κάνει αυτό το είδος δανείου.

Αναχρηματοδοτήσεις εκταμίευσης

Μπορεί να έχετε δει τη διαφήμιση για αναχρηματοδοτήσεις που λένε "βάλτε χρήματα στην τσέπη σας" ή "να πάρετε μετρητά από το σπίτι σας". Αυτά αναφέρονται ως αναχρηματοδοτήσεις. Εδώ το νέο δάνειο είναι μεγαλύτερο από το παλιό δάνειο και παίρνετε τη διαφορά σε μετρητά. Αλλά αυτά τα μετρητά δεν είναι δωρεάν - είναι δάνειο από το κεφάλαιο στο σπίτι σας. Με άλλα λόγια, πρέπει να το επιστρέψετε.

Αν και οι τράπεζες και οι μεσίτες μπορεί να το κάνουν ως έναν εξαιρετικό τρόπο για να εξοφλήσουν το χρέος, να κάνουν διακοπές ή να πάρουν χρήματα από το κολλέγιο, το πρόβλημα είναι ότι πρόκειται μόνο για μια προσωρινή αποτύπωση. Στην πραγματικότητα, θα μπορούσατε να πληρώσετε πολύ περισσότερο για αυτό το "εξαργύρωση" εάν δεν έχετε διαθέσιμο σχέδιο για το πώς θα το πληρώσετε.

Για παράδειγμα, όταν έρχεται χρόνος να πουλήσετε το σπίτι σας, δεν θα πάρετε τόσο από την πώληση επειδή θα έχετε μεγαλύτερο υπόλοιπο δανείου για να αποπληρώσετε. Ή, ακόμη χειρότερα, αν η αγορά ακινήτων μειωθεί, θα μπορούσατε να γίνετε ανάποδα στην υποθήκη σας και στην πραγματικότητα χρωστάτε τα χρήματα της τράπεζας όταν πουλάτε.

Τα αναχρηματοδοτικά ταμειακά διαθέσιμα γενικά έρχονται με υψηλότερα επιτόκια, ακόμη και αν παίρνετε μόνο ένα "μικρό" χρηματικό ποσό. Συγκεκριμένα, πολλές τράπεζες προσφέρουν αναχρηματοδότηση για να πληρώσουν τις πιστωτικές σας κάρτες. Αλλά αυτή είναι μια επικίνδυνη κίνηση στην οποία εμπορεύεστε ακάλυπτο χρέος (πιστωτικές κάρτες) για εξασφαλισμένο χρέος (την υποθήκη). Εάν δεν είστε σε θέση να πληρώσετε το χρέος της πιστωτικής σας κάρτας, το χειρότερο που μπορεί να συμβεί είναι μια δικαστική απόφαση να γαρνίρετε τους μισθούς σας. Αλλά αν δεν μπορείτε να πληρώσετε την υποθήκη, θα χάσετε το σπίτι σας.

Βεβαιωθείτε ότι μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά μια πληρωμή υποθηκών που ενσωματώνει το χρέος της πιστωτικής σας κάρτας πριν εξασφαλίσετε ότι το χρέος με το σπίτι σας. Στην πραγματικότητα, εάν έχετε προβλήματα με την εξόφληση του χρέους, επικοινωνήστε με πιστωτικό σύμβουλο προτού αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας.

Πώς να εξοικονομήσετε χρήματα για τα έξοδα κλεισίματος

Εδώ είναι μερικοί τρόποι για να ελαχιστοποιήσετε το κόστος κλεισίματος που συνδέεται με την αναχρηματοδότηση:

• Εάν χρειάζεστε μια αξιολόγηση και το σπίτι σας έχει αυξηθεί σημαντικά σε αξία ή υπάρχουν πολλές συγκρίσιμες πωλήσεις στη γειτονιά σας, ρωτήστε τον πράκτορα κτηματομεσίτη αν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια αυτοματοποιημένη αξιολόγηση αντί για μια πλήρη εκτίμηση. Αυτό θα σώσει μερικές εκατοντάδες δολάρια.
• Αν και θα εξακολουθείτε να χρειάζεστε ασφάλεια τίτλου, ρωτήστε εάν μπορείτε να πάρετε το επιτόκιο "επανέκδοσης" αντί για το πλήρες επιτόκιο.
• Δείτε εάν ο τρέχων δανειστής σας μπορεί να σας προσφέρει μια αναχρηματοδότηση χαμηλότερου ενδιαφέροντος προτού υπογράψετε έγγραφα με έναν νέο δανειστή. Μπορεί να είναι σε θέση να σας πάρουν μια λογική συμφωνία χωρίς τόσα έξοδα.

Υπολογίστε τις οικονομίες σας

Χρησιμοποιήστε μια αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης για να υπολογίσετε πόσο μπορείτε να αποθηκεύσετε. Καθίστε με τις υποθήκες σας και καθορίστε πόσο πληρώνετε για τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλεια ιδιοκτητών ακινήτων, καθώς αυτά τα ποσά δεν θα αλλάξουν όταν αναχρηματοδοτήσετε. Ωστόσο, εάν η ιδιοκτησία σας έχει μειωθεί σε αξία, ίσως μπορείτε να μειώσετε τον φόρο ακίνητης περιουσίας σας.

Στη συνέχεια, πάρτε μια μπάλαpark σχήμα για το κλείσιμο του κόστους από την τράπεζα ή μεσίτη που χειρίστηκε την πρώτη σας υποθήκη. Το μέσο κόστος κλεισίματος για αναχρηματοδότηση ύψους 200.000 δολαρίων είναι 3.741 δολάρια, αλλά τα ποσά ποικίλλουν σημαντικά ανά περιοχή. Θα πρέπει επίσης να γνωρίζετε πόσο καιρό έχετε αφήσει στο δάνειο σας και να αποφασίσετε εάν πρόκειται να διατηρήσετε τον ίδιο όρο δανείου ή εάν πρόκειται να το συντομεύσετε ή να το επιμηκύνετε.

Για παράδειγμα, λένε ότι ο Jim ήταν στο σπίτι του και την τρέχουσα υποθήκη για επτά χρόνια. Αρχικά πλήρωσε 145.000 δολάρια για το σπίτι και έχει μηνιαία πληρωμή υποθηκών ύψους $ 916 στο 6,5%. Ακόμη και μετά από επτά χρόνια, πληρώνει μόνο 206 δολάρια από τον κύριό του ανά μήνα, ενώ 710 δολάρια από την πληρωμή του πρόκειται να ενδιαφέρει. Εξακολουθεί να οφείλει $ 130.897 στην υποθήκη του.

Αποφασίζει να αναχρηματοδοτήσει και είναι σε θέση να πάρει ποσοστό 5% και πληρώνει 2.000 δολάρια σε κόστος κλεισίματος. Επιλέγει να διατηρήσει τον ίδιο όρο δανείου και η νέα του πληρωμή είναι $ 799 το μήνα.

Παλαιά υποθήκη στο 6,5%

• Μηνιαία πληρωμή: $ 916
• Ποσοστό τόκου: $ 710
• Βασικό ποσό: 206 δολάρια

Νέα υποθήκη στο 5%

• Μηνιαία πληρωμή: $ 799
• Ποσό τόκου: $ 545
• Βασικό ποσό: 254 δολάρια

Όχι μόνο ο Jim θα εξοικονομήσει 117 δολάρια για την πληρωμή του κάθε μήνα, αλλά αφού θα πληρώσει λιγότερα επιτόκια, θα πληρώσει περισσότερα από το υπόλοιπο του δανείου του από ό, τι προηγουμένως. Ωστόσο, όταν ο Jim κάνει τους φόρους του, δεν θα έχει τόσα τόσα στεγαστικά δάνεια για να διεκδικήσει και θα χάσει κάποιο όφελος εκεί. Όμως, ανάλογα με την κατηγορία του φόρου εισοδήματος του Jim, η χαμένη φορολογική έκπτωση μπορεί να πλυθεί λίγο περισσότερο με τον επιταχυνόμενο ρυθμό με τον οποίο πληρώνει το κεφάλαιο. Με άλλα λόγια, θα χρειαστεί περίπου 17 μήνες από τον Jim για να σπάσει ακόμη, με αποτέλεσμα να ξανακερδίσει τα 2.000 δολάρια του κόστους κλεισίματος.

Σε κάθε περίπτωση, εκτελέστε τους αριθμούς σχετικά με το πότε θα σπάσετε ακόμα και με βάση το ποσό που θα εξοικονομήσετε κάθε μήνα, πόσα κεφάλαια θα χτίσετε και πόσο από μια φορολογική έκπτωση θα παραιτηθείτε από το χαμηλότερο επιτόκιο. Μόνο τότε μπορείτε να καθορίσετε πότε είναι πιθανό να σπάσετε ακόμα και για την ιδιαίτερη κατάστασή σας.

Τελικό Λόγο

Δεδομένου ότι η αίτηση για αναχρηματοδότηση θα βλάψει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, να καθορίσετε αν είστε ή όχι πιθανό να προκριθείτε πριν υποβάλλετε την αίτησή σας. Εάν φαίνεται απίθανο, μπορεί να θέλετε να περιμένετε έως ότου η αξία του σπιτιού σας αυξηθεί, το πιστωτικό αποτέλεσμά σας βελτιωθεί ή ο λόγος χρέους προς εισόδημα μειώνεται. Επίσης, προγραμματίζετε μπροστά εάν επιθυμείτε να υποβάλετε αίτηση για άλλο δάνειο, όπως δάνειο αυτοκινήτου, που θα επηρεάσει την ικανότητά σας να αναχρηματοδοτείτε.

Στη συνέχεια, μόλις διαπιστώσετε ότι θα προκριθείτε, ελέγξτε την οικονομική σας κατάσταση, συμπεριλαμβανομένης της δήλωσης υποθηκών σας, και τι θέλετε να πετύχετε με αναχρηματοδότηση. Να είστε πεντακάθαροι σε αυτά τα σημεία όταν συζητάτε επιλογές με ένα μεσίτη υποθηκών ή μια τράπεζα και θυμηθείτε να μην εστιάζετε αποκλειστικά σε ένα πράγμα, όπως το επιτόκιο ή την πληρωμή, αφού θα μπορούσατε να καταλήξετε να λείπει ένα σημαντικό στοιχείο του δανείου που συμφωνείτε.

Το πιο σημαντικό είναι να βασιστείτε στη δική σας εκτίμηση της τρέχουσας υποθήκης σας σε σχέση με τα νέα αποσπάσματα που λαμβάνετε και να εκτελέσετε αριθμούς σε κάθε ένα από αυτά για να προσδιορίσετε ποια είναι η πιο λογική σύμφωνα με τους στόχους σας.

Έχετε ποτέ αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη σας; Ποιοι ήταν οι κύριοι παράγοντες που οδήγησαν στην απόφασή σας και πόσο εξοικονομήσατε?