Πρέπει να εξοικονομήσω μια προκαταβολή σε ένα σπίτι ή να πληρώσω δάνειο;

Στην πραγματικότητα, πόσα έχετε για μια προκαταβολή είναι καίριας σημασίας για αυτόν τον προσδιορισμό, καθώς είναι μια αξιολόγηση του υπάρχοντος χρέους σας. Αλλά αυτό δημιουργεί ένα αίνιγμα. Εάν έχετε ήδη μια υγιή προκαταβολή και ένα δίκαιο κομμάτι χρέους ήδη, τι κάνετε; Πληρώνετε το χρέος και βάζετε μια μικρότερη προκαταβολή ή κρατάτε τόσο το χρέος όσο και τις προκαταβολές άθικτες?

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό δεν είναι δύσκολη, αλλά απαιτεί μια προσεκτική εξέταση της προσωπικής κατάστασής σας, όπως πόση προκαταβολή μπορείτε να πληρώσετε, πόσο χρέος έχετε, ποιο επιτόκιο είναι και πόσο μεγάλο είναι υποθήκη που θέλετε να πληρείτε.

Η διαδικασία εφαρμογής

Όταν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, η τράπεζα ή ο μεσίτης θα λάβει υπόψη το εισόδημα που λαμβάνετε σε τακτική βάση, καθώς και τις οφειλές που έχετε σήμερα. Αυτό θα τους δώσει μια εικόνα για το πόσα χρήματα μπορείτε να αποταμιεύσετε κάθε μήνα για να θέσει προς την πληρωμή υποθηκών.

Με βάση τα παραπάνω, τα άλλα στοιχεία ενεργητικού σας, το πιστωτικό ιστορικό σας και η προκαταβολή σας, η τράπεζα ή ο μεσίτης θα καθορίσει πόσο μεγάλο μέρος μιας υποθήκης μπορεί να σας προσφέρει και σε ποιο βαθμό.

Μελέτη περιπτώσεων

Σκεφτείτε τον Jim, ο οποίος ετοιμάζεται να αγοράσει το πρώτο του σπίτι. Έχει πολύ καλή πίστωση και παίρνει σπίτι 36.000 δολάρια ετησίως μετά τους φόρους. Jim έχει επίσης χρέος πιστωτικών καρτών των 10.000 δολαρίων, η οποία έχει μια ελάχιστη πληρωμή των $ 250 το μήνα, αλλά δεν έχει άλλο χρέος. Ο Jim έσωσε 20.000 δολάρια για να βάλει την προκαταβολή του και ψάχνει για 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου. Υποθέτουμε ότι η ασφάλεια στο σπίτι κοστίζει 800 δολάρια ετησίως και οι φόροι ιδιοκτησίας είναι 2.000 δολάρια.

Εάν ο Jim χρησιμοποιεί 10.000 δολάρια από την προκαταβολή του για να εξοφλήσει το χρέος αντ 'αυτού, θα τύχει διαφορετικού ποσού ενυπόθηκου δανείου από ό, τι αν δεν πληρώσει κανένα χρέος και βάζει το σύνολο των $ 20.000 κάτω. Υποθέτοντας ότι ο Jim μπορεί να τύχει επιτόκιας 6%, ο τρόπος με τον οποίο οι αριθμοί εξελίσσονται. Επίσης, η εξέταση της ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών ή του PMI δεν επηρεάζει σημαντικά αυτή τη σύγκριση και εξαιρείται για λόγους απλότητας.

$ 20.000 προκαταβολή, 250 δολάρια το μήνα σε χρέος πιστωτικών καρτών

• Μηνιαία πληρωμή (συμπεριλαμβανομένων των υποθηκών, φόρων και ασφάλισης): $ 830
• Συνολική τιμή του σπιτιού: 119.519 δολάρια

$ 10.000 προκαταβολή, χωρίς χρέος

• Μηνιαία πληρωμή (συμπεριλαμβανομένων των υποθηκών, φόρων και ασφάλισης): $ 1.073
• Συνολική τιμή του σπιτιού: $ 150.105

Αυτή είναι μια αρκετά μεγάλη διαφορά! Ο Jim μπορεί να δικαιούται υποθήκη μεγαλύτερη των 30.000 δολαρίων αν πληρώσει το χρέος του, παρόλο που η προκαταβολή του είναι το μισό. Γιατί είναι τόσο μεγάλη η διαφορά?

Πώς καθορίζεται το ποσό του δανείου

Έχει να κάνει με τον τρόπο με τον οποίο η τράπεζα υπολογίζει τι μπορείτε να πληρώσετε. Γενικά, η τράπεζα θα λάβει ένα ποσοστό του συνολικού μηνιαίου εισοδήματός σας (το 36% είναι κοινό) και υποθέστε ότι είναι το ποσό που μπορείτε να πληρώσετε για το σύνολο του χρέους σας, συμπεριλαμβανομένης της υποθήκης σας.

Με άλλα λόγια, οι υπάρχουσες πληρωμές χρεών σας θα μειώσουν άμεσα το ποσό που η τράπεζα πιστεύει ότι μπορείτε να πληρώσετε για την πληρωμή υποθηκών, ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού, φόρους και PMI, εάν απαιτείται. Αφού καθορίσουν πόσο από μια μηνιαία πληρωμή μπορείτε να αντέξετε οικονομικά, να εξαγάγει πόσο μεγάλη υποθήκη για την οποία δικαιούστε.

Λόγω της φύσης αυτών των υπολογισμών, η προκαταβολή αυξάνει μόνο το συνολικό μέγεθος της υποθήκης που δικαιούστε σε βάση δολαρίου έναντι δολαρίου. Δηλαδή, αν δικαιούστε υποθήκη αξίας 150.000 δολαρίων και έχετε επιπλέον 10.000 δολάρια για να υποχωρήσετε, μπορείτε να δικαιούστε υποθήκη ύψους 160.000 δολαρίων. Αλλά δεδομένου ότι το υπάρχον χρέος επηρεάζει πόσο η τράπεζα νομίζει ότι είστε σε θέση να πληρώσετε, περιορίζει το μέγεθος της υποθήκης σας επίσης. Στην πραγματικότητα, η εξόφληση του χρέους θα αυξήσει το ποσό των ενυπόθηκων δανείων που πληρούν τις προϋποθέσεις για περίπου τρεις φορές περισσότερο από την απλή εξοικονόμηση χρημάτων για μια προκαταβολή.

Έτσι, γενικά, είναι πολύ λογικό να πληρώσετε το υπάρχον χρέος αν θέλετε να μεγιστοποιήσετε το ποσό του δανείου σας.

Πρόσθετες εκτιμήσεις

Υπάρχει επίσης μια άλλη πτυχή σε αυτό το θέμα. Το επιτόκιο του χρέους πιστωτικών καρτών είναι συχνά πολύ υψηλότερο από το επιτόκιο σε μια υποθήκη, και ασφαλώς ισχύει στην περίπτωση του Jim. Επιπλέον, μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων από τους φόρους σας και, συνεπώς, να μειώσετε περαιτέρω το επιτόκιο που πληρώνετε αποτελεσματικά για το στεγαστικό σας δάνειο.

Δεδομένου ότι είναι σχεδόν πάντα καλύτερο να ανταλλάσσονται χρέη υψηλού ενδιαφέροντος για χρέη χαμηλού επιτοκίου, η απόφαση του Jim από αυτή την οπτική γωνία δεν είναι καθόλου ευνοϊκή. Για να μην αναφέρουμε ότι ακόμα και αν βάλει ολόκληρη την προκαταβολή ύψους 20.000 δολαρίων προς το σπίτι του, πρέπει να πληρώσει ακόμη το PMI, το οποίο είναι ένα πρόσθετο μηνιαίο έξοδο εάν η προκαταβολή είναι μικρότερη από το 20%.

Εξαιρέσεις

Αλλά υπάρχουν μερικές περιπτώσεις στις οποίες η τοποθέτηση μέρους της προκαταβολής σας προς το χρέος δεν είναι απαραίτητα η πιο έξυπνη κίνηση:

1. Εάν μπορείτε να μειώσετε τις ελάχιστες απαιτήσεις πληρωμής σας
Δεδομένου ότι η τράπεζα χρησιμοποιεί τις ελάχιστες απαιτούμενες πληρωμές σας για να υπολογίσει το ποσό δανείου που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά, μειώνοντας τις ελάχιστες πληρωμές, ακόμη και προσωρινά, μπορεί να αυξήσει το ποσό του δανείου σας χωρίς να χρειάζεται να εξοφλήσετε οποιοδήποτε χρέος. Επιπλέον, αυτό γίνεται καλύτερα με τα δάνεια που θέλετε να διατηρήσετε, όπως αυτά με τα επιτόκια κοντά ή ακόμα και κάτω από το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων σας.

Για παράδειγμα, πολλά δάνεια σπουδαστών εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία και μπορεί να σας επιτρέψουν να αλλάξετε το σχέδιο πληρωμής σας για ένα ή δύο χρόνια, διευκολύνοντας έτσι την απόκτηση ενός μεγαλύτερου δανείου χωρίς να χρειαστεί να πληρώσετε κανένα από τα χαμηλά επιτόκια.

ή χρέωσης πιστωτικών καρτών, εκτός από ζητώντας από την εταιρεία σας να μειώσει τις ελάχιστες απαιτήσεις πληρωμής σας, θα μπορούσατε να εξετάσετε τη μεταφορά υπολοίπου σε πιστωτική κάρτα με χαμηλότερο επιτόκιο APR ή περίοδο προαγωγής χωρίς κανένα ενδιαφέρον. Ωστόσο, μην ανοίξετε μια νέα κάρτα πολύ κοντά στην ώρα που υποβάλλετε αίτηση για την υποθήκη σας, καθώς αυτό μπορεί να βλάψει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας βραχυπρόθεσμα.

2. Αν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά σε μια προκαταβολή
Αν και υπάρχουν επιλογές υποθήκης με μηδενική προκαταβολή, πιθανότατα θα πληρώσετε πολύ υψηλότερα επιτόκια. Εξοικονόμηση των χρημάτων σας, ώστε να μπορείτε να παρέχετε ακόμη και μια μικρή προκαταβολή, π.χ. 3,5%, μπορεί να σας εξοικονομήσει περισσότερα χρήματα μακροπρόθεσμα από την αποπληρωμή του χρέους σας.

Ωστόσο, αυτό εξαρτάται από το αν μπορείτε ακόμη να δικαιούστε ένα χαμηλό ή κανένα δάνειο προκαταβολής, ποιο επιτόκιο θα προσφερθείτε και το τρέχον επιτόκιο στο υπάρχον χρέος σας.

3. Εάν μπορείτε να αποφύγετε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών
Εάν δεν εξοφλήσετε οποιοδήποτε υπάρχον χρέος θα σας επιτρέψει να παρέχετε προκαταβολή ίση με το 20% της τιμής πώλησης του σπιτιού σας, μπορείτε να αποφύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών. Αυτό μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα με την πάροδο του χρόνου όσο το επιτόκιο του υπάρχοντος χρέους σας δεν είναι πολύ υψηλό.

4. Εάν δεν χρειάζεται να μεγιστοποιήσετε το ποσό του δανείου σας
Εάν δεν χρειάζεται να δικαιούστε ένα μεγάλο δάνειο, αποθηκεύστε τα μετρητά σας αντί να έχετε στο χέρι κατά το κλείσιμο και όταν μετακομίζετε στο νέο σας σπίτι. Αυτό συμβαίνει όταν οι απρόβλεπτες δαπάνες είναι πιθανό να αναδυθούν και μπορείτε να αποφύγετε τη λήψη επιπλέον χρέους πληρώνοντας για τους έξω από την τσέπη.

Τελικό Λόγο

Εάν είστε στην αγορά για μια υποθήκη, δοκιμάστε να παίξετε με το New House Calculator του Bankrate, το οποίο δημιούργησε τους αριθμούς που χρησιμοποιήθηκαν στην παραπάνω μελέτη περίπτωσης. Κατ 'αρχάς, βρείτε συγκεκριμένες κατοικίες που σας ενδιαφέρουν. Στη συνέχεια, συνδέστε την τιμή, πληροφορίες φόρου ακίνητης περιουσίας, και μια εκτίμηση των ασφαλιστικών δαπανών ιδιοκτητών σπιτιού στην αριθμομηχανή. (Προσπαθήστε να ζητήσετε από άλλους ιδιοκτήτες σπιτιού ή από έναν τοπικό ασφαλιστικό πράκτορα μια εκτίμηση ασφάλισης.)

Δείτε πόσο πληρώνετε αρχικά και εάν πληρώνετε χαμηλότερα χρέη θα αυξήσετε το ποσό. Μην ξεχάσετε να υπολογίσετε τα επιτόκια του υφιστάμενου χρέους σας. Για παράδειγμα, ακόμη και αν μπορείτε να μειώσετε το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων σας σε ένα πλήρες ποσοστό αυξάνοντας την προκαταβολή σας, σε ποιο είναι το χρέος που θα μπορούσατε να έχετε εξοφλήσει; Θυμηθείτε, οι τόκοι στεγαστικών δανείων στο σπίτι είναι εκπεστέοι από τους φόρους σας.

Εάν αρχίζετε ακριβώς να ψάχνετε για ένα σπίτι, παίζετε με την παραπάνω αριθμομηχανή και εξετάστε τους διαφορετικούς τρόπους να δαπανήσετε την προκαταβολή σας. Μην το αφήνετε εξ ολοκλήρου στην τράπεζα για να αποφασίσετε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Εάν η τράπεζα σκέφτεται ότι μπορείτε να χειριστείτε μια πληρωμή υποθηκών αξίας 2.000 $ ανά μήνα, αλλά ξέρετε ότι δεν μπορείτε, μην μπει σε μια απλά επειδή η τράπεζα το λέει. Βρείτε ένα σπίτι που μπορείτε άνετα να αντέξετε οικονομικά, έτσι μπορείτε να είστε σίγουροι για να κάνετε όλες τις μηνιαίες πληρωμές σας και να απολαύσετε το νέο σπίτι σας χωρίς άγχος.

Έχετε αντιμετωπίσει ποτέ την απόφαση να εξοικονομήσετε χρήματα για ένα σπίτι ή να εξοφλήσετε το χρέος; Με ποιον πήγατε και γιατί?