8 θέματα με την αγορά ακινήτων ενοικίασης και να γίνει ιδιοκτήτης

Αλλά πριν επικοινωνήσετε με τον κτηματομεσίτη σας ή περιηγηθείτε σε ιστοσελίδες όπως το Roofstock, σκεφτείτε τι πραγματικά εμπλέκεται. Εάν θέλετε να δημιουργήσετε αμέσως εισόδημα, θα χρειαστεί να νοικιάσετε την ιδιοκτησία σας. Αν και η πρόταση μπορεί να ακούγεται απλή, δεν είναι τίποτε άλλο παρά. Οι πληροφορίες που ακολουθούν αναλύουν τα μειονεκτήματα της διαχείρισης ακινήτων.

Δεν έχει σκοπό να σας αποτρέψει από την πρόοδο, αλλά αντ 'αυτού να σας δείξει ότι υπάρχουν μειονεκτήματα καθώς και πλεονεκτήματα για την αγορά και τη διαχείριση ακινήτων ενοικίασης. Μην αφήνετε το δυναμικό να κερδίσετε χρήματα σύννεφο το όραμά σας όταν σκέφτεστε αν είστε ή όχι αποκομμένοι για αυτό.

Θέματα με το να γίνεις ιδιοκτήτης

1. Ξεκινήστε το κεφάλαιο

Όλοι οι δυνητικοί ιδιοκτήτες θεωρούν το κόστος αγοράς μιας επένδυσης σε ακίνητα, αλλά πολλοί αγνοούν το κόστος αναδιαμόρφωσης. Με άλλα λόγια, μην περιμένετε να τερματιστεί το κόστος εκκίνησης κατά το κλείσιμο.

Αν αγοράσετε ένα κατεστραμμένο ή παρωχημένο σπίτι, θα μπορούσατε να ξοδέψετε ένα σημαντικό ποσό για να το κάνετε "ενοικιάσιμο". Οποιαδήποτε ζημιά στο ίδρυμα, στις εγκαταστάσεις υγιεινής ή στις καλωδιώσεις μπορεί να κοστίσει χιλιάδες δολάρια για την επισκευή. Αλλά ακόμα και αν αγοράσετε ένα ακίνητο σε καλή κατάσταση, ίσως χρειαστεί να κάνετε αλλαγές για να το πάρετε στον κώδικα. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι πολλά κράτη έχουν αυστηρές απαιτήσεις για ενοικιαζόμενα ακίνητα που θα πρέπει να πληρούνται πριν ξεκινήσετε την ενοικίαση.

Εκτός από τη αναδιαμόρφωση, η συμμόρφωση με τα πρότυπα αυτά μπορεί να αυξήσει σημαντικά το κόστος εκκίνησης. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα πρόσφατα κατασκευασμένο duplex που ήταν προηγουμένως ιδιοκατοικημένο. Οι νόμοι του εκμισθωτή και του ενοικιαστή του κράτους σας απαιτούν να προσθέσετε χαρακτηριστικά ασφαλείας στο ακίνητο προτού διαφημιστείτε για ενοικιαστές. Η ανάλυση των απαιτούμενων αλλαγών έχει ως εξής:

• Πόρτες τοποθετημένες κατά μήκος της μπροστινής και της πίσω εισόδου: $ 1.300
• Οι μπροστινές και οπίσθιες πόρτες αντικαθίστανται με ασφαλείς, ενισχυμένες πόρτες: $ 300
• Εσωτερική πόρτα τοποθετημένη στην μπροστινή πόρτα: $ 50
• Είσοδος deadbolt εγκατεστημένη στις μπροστινές και πίσω πόρτες: $ 50
• Τυποποιημένος διαχωριστικός τοίχος που αντικαταστάθηκε με πυρκαϊκό τοίχο: 1.600 δολάρια
• Ολοκληρωμένος έλεγχος κώδικα: $ 35

Συνολικό κόστος: $ 3.335

2. Πραγματοποίηση επισκευών

Όταν πρόκειται για ιδιοκτήτη, δύο πράγματα στη ζωή είναι αναπόφευκτα: ο θάνατος και οι επισκευές. Μην σκεφτείτε ούτε μια επιχείρηση διαχείρισης ακινήτων εκτός αν είστε βέβαιοι ότι μπορείτε να πληρώσετε για επισκευές. Οι νόμοι του εκμισθωτή και του ενοικιαστή απαιτούν γρήγορες επισκευές. Εάν δεν το κάνετε, θα μπορούσατε να θεωρήσετε υπεύθυνο για πρόσθετες ζημίες.

Το πράγμα για τις επισκευές είναι ότι σέρνονται σε σας ξαφνικά και συχνά κοστίζουν πολύ. Για παράδειγμα, εάν ο ενοικιαστής σας καλεί στις 11:30 το βράδυ για να σας πει ότι η θέρμανση νερού έχει σπάσει και πλημμυρίζει το σπίτι, θα πρέπει να στείλετε αμέσως έναν επισκευαστή έκτακτης ανάγκης για να κλείσει το νερό και να στεγνώσει το χαλί.

Δεδομένου ότι είναι μετά από ώρες, θα σας χρεώσει 100 δολάρια την ώρα για κάθε μία από τις δύο ώρες που βρίσκεται εκεί. Εκτός από αυτό, είστε ενημερωμένοι ότι πρέπει να αντικαταστήσετε το θερμοσίφωνα. Δεδομένου ότι πρόκειται για επισκευή που πρέπει να πραγματοποιηθεί το συντομότερο δυνατόν, κατευθυνθείτε προς την Sears και αγοράσετε τον πιο αξιόπιστο θερμοσίφωνα που βλέπετε. Όχι μόνο πρέπει να πληρώσετε για την παράδοση και την εγκατάσταση, αλλά η Sears δεν θα απομακρύνει τον παλιό σας, σπασμένο θερμοσίφωνα. Ευτυχώς, ο τύπος επισκευής σας προσφέρει να το αφαιρέσετε αρκεί να του πληρώσετε την ωριαία του τιμή και να καλύψετε τα τέλη χωματερής.

Εδώ είναι το συνολικό κόστος για αυτή την ενιαία επισκευή:

• Επισκευή έκτακτης ανάγκης (2 ώρες @ 100 $ ανά ώρα): $ 200
• Κόστος για την αγορά ενός νέου θερμαντήρα νερού 50 γαλόνια: $ 599
• Κόστος παράδοσης και εγκατάστασης: $ 329 στο Sears
• Κόστος απομάκρυνσης και απομάκρυνσης του παλαιού θερμοσίφωνα (2 ώρες @ το κανονικό ποσοστό των $ 50): $ 100 + $ 50 χωματερή αμοιβή = $ 150

Συνολικό κόστος: 1,278 δολάρια

Σημαντικά προβλήματα δεν είναι τα μόνα που θα πρέπει να αντιμετωπίσετε. Ορισμένοι ενοικιαστές θα σας καλέσουν για τα πάντα. Να είστε έτοιμοι να περάσετε τον ελεύθερο χρόνο σας αλλάζοντας τους λαμπτήρες, αντικαθιστώντας τα φίλτρα αέρα, τα αυλάκια και τους ψεκασμούς.

3. Συλλογή ενοικίου

Θα έχετε μεγάλους μισθωτές που πληρώνουν το ενοίκιο εγκαίρως κάθε μήνα. Θα έχετε καλούς μισθωτές που γλιστράνε από καιρό σε καιρό αλλά πάντα σας ενημερώνει μπροστά από το πότε να περιμένετε το ενοίκιο. Και τότε θα έχετε τους μισθωτές που δεν πληρώνουν και δεν καλούν. Ως ιδιοκτήτης, θα πρέπει να παίξετε συλλέκτη νομοσχέδιο από καιρό σε καιρό.

Ρωτήστε τον εαυτό σας αν αισθάνεστε άνετα να αντιμετωπίζετε τους ενοικιαστές σας πριν ξεκινήσετε την ενοικίαση. Λάβετε υπόψη σας ότι θα πρέπει να κάνετε κλήσεις κρίσης ως ιδιοκτήτης. Για παράδειγμα, φανταστείτε ότι είχατε μισθωτή για έξι μήνες και ένα μήνα δεν πληρώνει το ενοίκιο. Δεν τον ακούτε για μια εβδομάδα. Τέλος, αποφασίζετε να καλέσετε και ο ενοικιαστής σας λέει ότι δεν θα είναι σε θέση να πληρώσει για άλλες 7 ημέρες. Θα πρέπει να κάνετε μια επιλογή είτε να αφήσετε τον ενοικιαστή να ολισθήσει είτε να ξεκινήσει τη διαδικασία έξωσης. Βεβαιωθείτε ότι είστε άνετοι κάνοντας αυτό το είδος της απόφασης και να κολλήσει σε αυτό.

4. Αντιμετώπιση προβληματικών ενοικιαστών

Οι περισσότεροι από τους ενοικιαστές σας θα πληρώσουν το ενοίκιο, θα αντιμετωπίσουν το ακίνητο όπως τους δικούς τους, και θα κρατήσουν τους γείτονες ευτυχείς. Αλλά σε κάποιο σημείο, θα έχετε αναπόφευκτα πρόβλημα ενοικιαστή.

Ως διαχειριστής ακινήτων, είδα το δίκαιο μερίδιο των προβλημάτων μου. Κάποτε, συμφώνησα να νοικιάσω ένα ακίνητο σε τρεις φοιτητές. Μέχρι τον δεύτερο μήνα, σταμάτησαν να πληρώνουν ενοίκια. Ο συνεργάτης μου και εγώ πήγαμε στο σπίτι για να τους μιλήσουμε. Όταν άνοιξε η πόρτα, με χαιρέτησα ένας μεγάλος πόλος που έβγαινε από το έδαφος και έφτασε μέχρι το ταβάνι. Οι ενοικιαστές είχαν εγκαταστήσει έναν πόλο του πυροσβέστη στο σπίτι, με μια τρύπα στην οροφή του πρώτου ορόφου και ένα σωρό σκυροδέματος στο έδαφος. Οι ενοικιαστές υποσχέθηκαν να πληρώσουν το ενοίκιο και να αποκαταστήσουν τη ζημιά από τον πόλο. Δεν εκπλήσσει, δεν το έπραξαν.

Τον τρίτο μήνα, κατέθεσα για έξωση. Μετά την ακρόαση, οι ενοικιαστές επέστρεψαν στο σπίτι και αφαιρέθηκαν τα πράγματα τους ενώπιον του σερίφη και πήρα εκεί. Όταν μπήκα μέσα, βρήκα γκράφιτι στον τοίχο, σκυρόδεμα στις τουαλέτες και νεροχύτη, μούχλα στις συσκευές, λεκέδες στα πατώματα, και μια φωτεινή, λαμπερή δημοσκόπηση πυροσβέστης.

Εάν πρόκειται να είστε ιδιοκτήτης, θα πρέπει να χειριστείτε τους ενοικιαστές που αγωνίζονται με άλλους μισθωτές, οι ενοικιαστές που βλάπτουν την επένδυσή σας και τους ενοικιαστές που δεν πληρώνουν. Θα χρειαστεί να γνωρίζετε καλά τους νόμους για την έξωση και να είστε έτοιμοι να τις χρησιμοποιήσετε.

5. Surviving Evictions

Οι νόμοι του εκμισθωτή σας και οι μισθωτές του κράτους σας κάνουν εκδιώξεις φαίνομαι πολύ απλό. Για να ξεκινήσετε μία, πηγαίνετε στο τοπικό δικαστήριο, καταθέστε μια ειδοποίηση, προγραμματίσετε μια ημερομηνία δικαστηρίου και εμφανιστείτε εκείνη την ημερομηνία. Ο δικαστής τότε λέει στον ενοικιαστή να φύγει. Ο μισθωτής κατευθύνεται κατευθείαν στην ιδιοκτησία σας, γρήγορα πακετάρει και βγαίνει από την πόρτα. Δεν υπάρχει κακό, δεν φάουλ, σωστά?

Στην πραγματικότητα, οι εκδιώξεις είναι συχνά εξαιρετικά δαπανηρές και χρονοβόρες. Ακόμα κι αν εκδιώξετε τον ενοικιαστή σας με επιτυχία, πιθανότατα θα έχετε πραγματοποιήσει σημαντικά έξοδα και θα χάσετε σημαντικό χρόνο στη διαδικασία.

Έχω περάσει πριν από αυτό. Ακολουθεί ένα σενάριο για το πώς μπορεί να βγει μια έξωση:

1. Ο μισθωτής δεν πληρώνει το ενοίκιο του στην πρώτη.
2. Ο πέμπτος κύλινδρος και ο ενοικιαστής δεν έχει πληρώσει ακόμα, αλλά αποφασίζετε να περιμένετε άλλες πέντε ημέρες για να αποφύγετε την έξωση.
3. Το δέκατο έρχεται και ακόμα δεν έχετε ακούσει από τον ενοικιαστή. Πηγαίνετε στο δικαστήριο, καταβάλλετε το τέλος σας (το οποίο κυμαίνεται από $ 35 έως $ 100 ή περισσότερα, ανάλογα με την κατάστασή σας) και ο υπάλληλος του δικαστηρίου σας λέει ότι ο δικαστής είναι υποστηριζόμενος. Δεν μπορούν να προγραμματίζουν την ακοή σας μέχρι τον επόμενο μήνα.
4. Μόλις η ημερομηνία του δικαστηρίου κυλά γύρω, είστε έξω δύο μήνες ενοικίου. Ο δικαστής αποφασίζει υπέρ σας, αλλά τώρα πρέπει να προγραμματίσετε ένα χρόνο με τον σερίφη για να ολοκληρώσετε την έξωση. Αυτό διαρκεί άλλες πέντε ημέρες.
5. Εμφανίζετε με τον σερίφη τον 20ο και διαπιστώνετε ότι ο μισθωτής άφησε σωρούς από πράγματα πίσω. Σύμφωνα με το νόμο σε πολλά κράτη, τώρα πρέπει να νοικιάσετε ένα ντουλάπι αποθήκευσης για να κρατήσετε τα υπάρχοντα του ενοικιαστή. Αυτό κοστίζει άλλα 50 δολάρια. Τώρα, αν ήσαστε πολύ τυχερός, έχετε ένα κενό διαμέρισμα που χρειάζεται καθαρισμό και εκμίσθωση. Ακόμη και στο πιο τυχερό σας, πιθανότατα θα χάσετε τουλάχιστον ένα μήνα ενοικίου ενώ ψάχνετε για έναν ενοικιαστή. Εάν δεν ήσασταν τόσο τυχερός, ο ενοικιαστής προκάλεσε κάποιες ζημίες, τις οποίες θα πρέπει να επισκευάσετε πριν να μπορέσετε να νοικιάσετε ξανά το διαμέρισμα.

Στο τέλος, η κατάρρευση μοιάζει με αυτό:

• 4 μήνες έχασε το ενοίκιο στα $ 750: $ 3.000
• Κόστος υποβολής στο δικαστήριο: $ 35
• Κόστος προς ενοικίαση αποθήκευσης: $ 50
• Κόστος για επισκευές: $ 500

Συνολικό κόστος για την εκδίωξη του ενοικιαστή: $ 3.585

6. Διαχείριση των οικονομικών σας

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να δουν τη διαχείριση ιδιοκτησίας ως περιστρεφόμενη πόρτα. Οι μισθωτές έρχονται, παραμένουν μίσθωση, και στη συνέχεια να πάει. Ενώ ορισμένοι μισθωτές θα ανανεώσουν μια μίσθωση, οι περισσότεροι θα μεταβούν στην επόμενη θέση, όταν η μίσθωση θα περάσει και θα σας αφήσει με ένα κενό διαμέρισμα.

Σε καιρούς κάτω, το διαμέρισμα μπορούσε να καθίσει άδεια για αρκετούς μήνες. Για να είναι ένας επιτυχημένος ιδιοκτήτης, θα πρέπει να μάθετε να διαχειρίζεστε τα οικονομικά σας σε περιόδους γιορτής και λιμού. Σε μερικούς μήνες, θα έχετε πλήρη πληρότητα, ενοικίαση που πληρώνεται εγκαίρως και καμία επισκευή. Θα πρέπει να είστε αρκετά αφοσιωμένοι για να εξοικονομήσετε και να μην ξοδεψετε κατά τη διάρκεια αυτών των μηνών, επειδή κατά τη διάρκεια άλλων μηνών, θα βιώσετε τις κενές θέσεις, το καθυστερημένο ενοίκιο και τις μεγάλες επισκευές.

Τα οικονομικά του ιδιοκτήτη δεν παραμένουν σταθερά. Εάν μπορείτε να μάθετε να πηγαίνετε με τη ροή, και να σχεδιάσετε το απροσδόκητο, μπορείτε απλά να επιβιώσετε.

7. Κρατώντας την ιδιοκτησία σας ασφαλή

Εάν ένας ενοικιαστής τραυματιστεί σε ένα ακίνητο που έχετε στην κατοχή σας, υπάρχει μια καλή πιθανότητα να εναχθείτε. Σίγουρα, έχετε ασφαλιστική κάλυψη ιδιοκτητών σπιτιού, αλλά έχετε πάντα το καθήκον να διατηρείτε σωστά την ιδιοκτησία σας συντηρημένη και σε καλή κατάσταση λειτουργίας, ώστε να αποφύγετε τυχόν ατυχήματα. Διατηρώντας τις μονάδες σας ασφαλείς, ανεξάρτητα από το τι χρειάζεται, μειώνετε σημαντικά τις πιθανότητες προβλημάτων σας σε αυτόν τον τομέα.

Προκειμένου να αποφευχθούν προβλήματα, θα πρέπει να γνωρίζετε τους κωδικούς κατασκευής και ασφαλείας στην περιοχή σας και να τους ακολουθείτε με την τακτική συντήρηση και έλεγχο των ιδιοτήτων σας περιοδικά. Μπορεί να χρειαστεί πολλή δουλειά, αλλά μπορεί να σας εξοικονομήσει μια δαπανηρή νομική μάχη αργότερα.

8. Πληρωμή Φόρων

Ένα πράγμα που δεν μπορείτε να παραβλέψετε είναι οι φόροι. Η ενοικίαση ακινήτου είναι η επιχείρησή σας και έτσι θα πρέπει να αναφέρετε τα εισοδήματα που κερδίζετε όταν υποβάλετε τους φόρους σας κάθε χρόνο. Αλλά ένας φόρος που συχνά παραβλέπεται είναι φόρος περιουσίας. Αν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού που κατοικείτε, καθώς και ενός ενοικιαζόμενου σπιτιού, ο λογαριασμός σας για το φόρο ακίνητης περιουσίας θα μπορούσε να είναι διπλάσιο από αυτό που πληρώνετε πριν αγοράσετε την ενοικίαση. Βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τους φόρους επί των αποτελεσμάτων που θα έχουν στην κατώτατη γραμμή και ότι είστε έτοιμοι να τους πληρώσετε.

Υπάρχουν ορισμένοι τρόποι με τους οποίους οι φόροι μπορούν να λειτουργήσουν προς όφελος του ιδιοκτήτη ακινήτου, ιδιαίτερα σε μια κάτω αγορά κατοικίας. Εξετάστε, για παράδειγμα, εάν πρέπει να πουλήσετε το σπίτι σας, αλλά δεν μπορείτε να ανακτήσετε αυτό που πληρώσατε για αυτό. Αν το πουλάτε ως κύρια κατοικία σας, δεν μπορείτε να διεκδικήσετε την απώλεια των φόρων σας. Ωστόσο, αν το μετατρέψετε σε ενοικιαζόμενο ακίνητο πρώτα, ίσως μπορέσετε να διεκδικήσετε την απώλεια ως απώλεια επιχείρησης έναντι οποιουδήποτε εισοδήματος από ενοίκιο ή του συνήθους εισοδήματός σας. Αυτό μπορεί να μειώσει το φορολογικό σας λογαριασμό κατά χιλιάδες δολάρια, ειδικά εάν ζητήσετε μεγάλη απώλεια και έχετε υψηλό εισόδημα.

Τελικό Λόγο

Αγοράζοντας ενοικιαζόμενα ακίνητα είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να κερδίσετε χρήματα. Απλά θυμηθείτε ότι το να είσαι ιδιοκτήτης δεν είναι όλα διασκεδαστικό και παιχνίδια. Θα εργάζεστε σκληρά για τα χρήματά σας και μπορεί να αντιμετωπίζετε από καιρό σε καιρό αντιξοότητες. Η αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων δεν είναι για όλους. Θα πρέπει να είναι μια επενδυτική επιλογή που θεωρείτε μόνο όταν έχετε επιτύχει ένα ορισμένο επίπεδο οικονομικής ανεξαρτησίας.

Όχι μόνο μπορεί να ξεκινήσει και το συνεχιζόμενο κόστος επισκευών να είναι σημαντικό, αλλά θα θελήσετε να επενδύσετε μια σημαντική προκαταβολή για να πάρετε τους καλύτερους όρους δανείου και να ελαχιστοποιήσετε τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας. Τούτου λεχθέντος, να γνωρίζετε ότι σε μια κάτω αγορά κατοικίας, θα μπορούσατε να χάσετε χρήματα για την επένδυσή σας και να γίνει ανάποδα στην υποθήκη σας. Ακόμα, η αγορά ενοικιαζόμενων ακινήτων μπορεί να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να συμπληρώσετε το εισόδημά σας, ή ακόμα και να αντικαταστήσετε το τρέχον σας.

Διαθέτετε ιδιότητα ενοικίασης; Τι μάθατε από την εμπειρία?